上場！ヤマイチ・ユニハイムエステート（2984）のIPOの初値予想

ヤマイチ・ユニハイムエステート

ヤマイチ・ユニハイムエステート(2984)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2022年6月2日(木)～6月8日(水)、上場日は2022年6月20日(月)です。

新規上場する市場は東証スタンダードで、想定価格は950円(1単元9.5万円)です。公募価格は2022年6月9日(木)に決定。

仮条件は900円～950円と下振れました。予想PERは4.7～4.9倍です。

日本市場のIPOは「国策に買いなし」という情勢に陥っており、IPO市場は冷え込んでいます。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。以下のレンジを想定しています。

850〜1,050円(公開価格比-10.5%～+10.5%)

ヤマイチ・ユニハイムエステートは、商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、住宅用地や産業用地の分譲販売と戸建建築を行う「不動産開発・販売事業」、マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」を展開しています。

監査法人は仰星監査法人です。

ヤマイチ・ユニハイムエステートとは
ヤマイチ・ユニハイムエステートのIPOの諸データ
初値予想

ヤマイチ・ユニハイムエステートとは

ヤマイチ・ユニハイムエステートは、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでいます。

特に地権者調整が複雑な素地（宅地開発が必要な農地等）からの開発プロジェクトの経験値と、自社において用地取得から宅地造成そして売却または長期保有までフルラインでカバーしている点をコア・コンピタンスと位置付けています。

ヤマイチ・ユニハイムエステートの不動産開発は「土地を起点とした発想」でプロジェクトを構築し、中長期的なキャッシュ・フローが最大化する出口戦略に基づいて事業を推進するため、年度ごとに各セグメントの業績への寄与率が変動する特徴があります。

従業員数は79名、平均年齢は41.7歳、平均勤続年数は6.4年、平均年間給与は542.5万円です。

不動産開発・賃貸事業

主に賃貸用不動産の開発・取得及び賃貸を行う事業であり、各不動産が生み出す長期的なキャッシュ・フローを投資判断の指標とし、特定の用途に偏らない分散投資を行うことを基本とし、共同住宅、商業施設、オフィスビル及び駐車場等を保有しています。

開発エリアは、近畿圏を中心に展開しており、近年は東海エリア及び関東エリアにも進出しています。

不動産開発・販売事業

ヤマイチ・ユニハイムエステートは、主に住宅用地の開発・販売や企業向けの産業用地の開発・販売を行っています。

また、住宅用地の分譲販売と併せて戸建住宅の一般建築請負を展開しています。

マンション事業

主にファミリー層向け分譲マンションの企画開発及び分譲販売を行う事業であり、ヤマイチ・ユニハイムエステートは、一次取得者を主要顧客層としています。

その他事業

その他、シニア向けマンションの賃貸・分譲・管理運営、訪問介護や居宅介護支援サービス、和食飲食店の運営及び温泉施設運営等により構成されています。

また、ヤマイチ・ユニハイムエステートの不動産関連ビジネスに付随して、損害保険代理店業、ヤマイチ・ユニハイムエステート保有地の太陽光発電による売電事業による収益が含まれています。

ヤマイチ・ユニハイムエステートのIPOの諸データ

ヤマイチ・ユニハイムエステートの業績推移

業績面では売上高・経常利益・純利益は大局的には右肩上がりの傾向となっています。

ヤマイチ・ユニハイムエステートの業績推移

主要な連結経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第31期	第32期
決算年月		2020年3月	2021年3月
売上高	(千円)	14,131,791	15,024,559
経常利益	(千円)	1,804,167	1,515,178
親会社株主に帰属する当期純利益	(千円)	1,268,940	803,577
包括利益	(千円)	1,272,104	801,986
純資産額	(千円)	5,739,256	6,514,613
総資産額	(千円)	36,318,787	38,344,072
１株当たり純資産額	(円)	1,077.59	1,223.17
１株当たり当期純利益	(円)	238.25	150.88
自己資本比率	(％)	15.8	17
自己資本利益率	(％)	24.9	13.1
営業活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	1,780,722	781,014
投資活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	△2,575,234	△880,193
財務活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	1,142,784	594,929
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	2,534,727	3,030,478
従業員数	(名)	97	96

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

従来の東証2部指数、JASDAQ指数は、ここ3ヶ月は下降トレンドとなっていました。

このまま軟調だとIPOにおいて向かい風となり、堅調な相場に回復すれば追い風となります。

上場規模

ヤマイチ・ユニハイムエステートのIPOの規模は最大で約20.8億円であり、東証スタンダードとしては中型です。

公募株式数は1,700,000株、売出株式数は200,000株、オーバーアロットメント(OA)は285,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は約31％とやや高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は11%です。

株主名	保有割合	ロックアップ
山田茂	55.10%	◯
Ys' Assortment(合)	27.65%	◯
ウィル・アセット(株)	9.22%	◯
堂村眞由美	4.91%	◯
大橋一寛	0.37%	◯
國定主征	0.37%	◯
山田富雄	0.37%	◯
長束友紀子	0.34%	◯
山田香代　楠本義之　山本智也	0.18%	◯

※制度ロックアップによる継続保有を含む

初値予想

ヤマイチ・ユニハイムエステートの事業は、商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、住宅用地や産業用地の分譲販売と戸建建築を行う「不動産開発・販売事業」、マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」ということで、IPOにおける業種の人気度は市況に大きく左右されます。

予想PERは4.7～4.9倍であり、類似企業と比較するとやや低めです。

約20.8億円という上場規模は東証スタンダードとしては中型です。上位株主にはVCはなく、満遍なくロックアップがかかっています。

旧・東証2部の20億円以上のIPOの初値結果は以下のとおりであり、公募割れの確率が高いです。

過去実績

ノバック：-12.3%
守谷輸送機工業：+1.2%
長栄：-8.0%
湖北工業：+32.5%
ライフドリンクカンパニー：-7.0%
ＡＩメカテック：+1.1%
ドリームベッド：-7.5%
表示灯：+33.6%
バリオセキュア：-4.4%
STIフードホールディングス：+9.5%
リバーホールディングス：-25.0%
ウイルテック：±0%
カクヤス：+16.6%
テクノフレックス：+18.0%
ワシントンホテル：+11.6%
ナルミヤ・インターナショナル：-3.8%
信和：-3.8%
オプティマスグループ：+11.2%
要興業：+26.7%
プレミアグループ：-4.3%
Casa：+2.7%
ウェーブロックホールディングス：-3.9%
船場：-7.5%
ジャパンミート：+3.0%
一蔵：+2.1%
ケイアイスター不動産：+6.8%
ラクト・ジャパン：±0%
冨士ダイス：+50.9%
シーアールイー：-7.3%
大冷：-6.7%
ＳＦＰダイニング：-16.5%
日本ビューホテル：-2.3%
ＯＡＴアグリオ：-6.3%
丸和運輸機関：-8.8%
日本ＢＳ放送：+6.6%
ウィルグループ：-4.2%
アサンテ：+11.2%
ファルテック：+5.3%

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

主幹事は野村證券です。その他は以下で申し込めます。

証券会社名	割当株式数	割当比率
野村証券	1,539,000	81.00%
大和証券	323,000	17.00%
ＳＭＢＣ日興証券	9,500	0.50%
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券	9,500	0.50%
ＳＢＩ証券	9,500	0.50%
あかつき証券	9,500	0.50%