新規上場！三井不動産ロジスティクスパーク投資法人のIPOの初値予想

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年7月19日(火)～7月22日(金)です。上場予定日は8月2日(火)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は250,000円（1単元25万円）です。初値予想は若干のプラスリターンです。

仮条件は250,000～270,000円と上振れました。公開価格は仮条件の上限である270,000円となりました。

次期調整後利回りは3.761％～4.039％です。超過分配金を含む1口あたり分配金は、2017年1月期は4,771～4,794円、2017年7月期は4,953～4,987円の予定です。

初値予想はやや強気（REITの場合+5%～+15%）です。上場後200日経過したら日銀の買い入れ対象になり、機関投資家が買いやすいREITであるのが特徴です。機関投資家の人気は高い状況となっています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の初値結果は271,400円となりました。しかし、その後は290,000円まで上昇しています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、日本有数の総合デベロッパーである三井不動産と物流施設事業における戦略的な協働関係を構築し、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を目指す物流REITです。

監査法人はあずさ監査法人です。三井不動産グループの中期経営計画「イノベーション2017 ステージⅡ」
における重点施策である物流施設事業の拡大が具現化した物流REITの上場です。

2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人とは

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、「開発（物流施設の開発）」、「マネジメント（物流施設の運営・管理）」及び「保有（物流施設の保有）」という三井不動産の物流施設事業におけるバリューチェーンの中で、「保有」機能について担います。

「開発」機能については三井不動産、「マネジメント」機能、すなわち、アセット・マネジメント又はリーシングを含むプロパティ・マネジメントについては本資産運用会社又は三井不動産がそれぞれ役割を担います。

これによって、高い成長力を有する三井不動産の物流施設事業とともに、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とします。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、主要な投資対象とする物流不動産の中でも、MFLPに重点投資を行い、「ロケーション」「クオリティ」 、 及び「バランス」を重視したポートフォリオの構築を目指します。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、物流施設事業において高い成長力を有する三井不動産との間で締結された優先情報提供契約に基づく優先情報提供及び優先交渉権を活用したMFLPへの重点投資により、継続的な成長を目指します。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産グループが長年培ってきた総合不動産会社としてのプラットフォーム（事業基盤）及び顧客ネットワーク（オフィスビル事業約3,000社及び商業施設事業約2,300社（平成28年3月時点））を有効活用することにより、安定的な運用を目指します。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、新投資口の発行、借入等の資金調達に際しては、安定的な財務運営を行うとともに、分配金については、キャッシュフロー（FFO）に基づき継続的に利益超過分配を行うことを通じて、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させることを目指します。

ポートフォリオ構築方針

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、主として以下を満たす先進的物流施設に投資する方針です。

要素	内容
立地	消費地、生産拠点、交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保が可能
建物	物流機能の集約・統合が可能な規模を有し、効率的な保管と荷役作業を可能にする機能が確保されていること
機能	十分な搬送機能を確保できる、トラックバース、スロープ、ランプウェイ、垂直搬送設備を備えていること
規模	延床面積10,000㎡以上
機能	柱間隔10ｍ以上、有効天井高5.5ｍ以上、床荷重1.5t/㎡以上等
防災	免震・耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性やBCP機能（非常用発電機等）が確保されていること
環境	地球環境への影響や、建物内環境（従業員のアメニティ等）にも配慮された施設であること

三井不動産が総合デベロッパーとして培った様々なノウハウを物流施設にも応用した「三井不動産クオリティを備えた先進的物流施設」に重点的に投資を行います。

特徴名	設備	設備内容
& Worker	カフェテリア・売店	従業員などが快適に過ごせるカフェテリアや売店を施設内に設置
	Wi-Fi環境の整備	施設内でも快適にインターネットを利用可能なWi-Fi環境を整備
& Tenant	洗練された執務空間	洗練された施設空間を創出し、従業員の執務環境に配慮
	BCP対策	定期的な防災訓練の実施等、ソフト面からも入居テナントのBCPをサポート
& Community	交流空間の創出	敷地内に地域へ開放された公園等を配置、新たなコミュニティ形成を促進
	保育施設	敷地内に保育施設を設置し、子育て世代の就労をサポート
& Earth	太陽光パネルの設置	各施設の屋上に太陽光パネルを配し、環境にやさしい電力を供給
	LED照明の採用	エネルギー効率の高いLED照明を採用し、ランニングコストを削減

投資対象エリアは、首都エリア・関西エリアが70%以上、その他エリアが30%以下となっています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、物流不動産を主たる投資対象としますが、ITが物流不動産及びインダストリアル不動産の発展を急速に後押ししているという時代の流れを取り込む方針です。

このため、三井不動産の顧客ネットワークからもたらされる不動産開発又は不動産売却等に関する物件情報を活用してインダストリアル不動産にも投資し、ポートフォリオの分散及び成長性を高めていきます。

第一弾として、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産が開発したデータセンターである「MFIP印西」を取得します。

用途及び投資比率は物流不動産80%以上、インダストリアル不動産20%以下です。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産が開発するMFLPに加えて、三井不動産グループのネットワーク及び本資産運用会社の独自のルートを活用して、三井不動産以外の第三者が開発した物流施設についても、個別投資基準の充足状況及びポートフォリオに与える影響を十分検討した上で、積極的に取得を行う予定です。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産が海外事業を展開するアジア地域についても投資対象地域として想定しています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、原則として取得予定資産におけるプロパティ・マネジメント業務を三井不動産グループに委託することを予定しています。

財務運営の基本方針

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図る方針です。

日本格付研究所（JCR）からは長期発行体格付「AA-」を取得しています。格付の見通しは「安定的」です。

LTVは上場時は33％を見込んでおり、中長期的には40~50%を目標として運用していく方針です。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、国内有力金融機関からの調達を中心とした、安定したバンク・フォーメーションの構築を目指します。

また、借入期間の長期化及び返済期間の分散等にも十分配慮して借入を行う予定です。本募集に伴って以下の借り入れを行う予定です。

借入先	借入予定金額	返済期限	利率
三井住友銀行 三井住友信託銀行 みずほ銀行 みずほ信託銀行 三菱UFJ信託銀行 日本政策投資銀行 福岡銀行 日本生命保険	55億円	最長1年後	基準金利+0.07%
	14億円	4年後	0.18%
	32億円	6年後	基準金利+0.26%
	28億円	6.5年後	基準金利+0.265%
	22億円	7年後	基準金利+0.27%
	27億円	7.5年後	基準金利+0.275%
	24億円	8年後	基準金利+0.28%
	25億円	9年後	基準金利+0.29%
	42億円	10年後	基準金利+0.3%

さすがの三井不動産REITであり、非常に低金利です。信用リスクは極めて低い状況となっています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、一般的に、土地価格に比べて建物価格の比率が高い等の物流施設の特性を踏まえ、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させる観点から、利益超過分配を含む金銭の分配を原則として毎期継続的に行う方針です。

また、当面の間は、当該営業期間におけるFFO（但し、不動産売却損益等を除きます。）の70%に相当する金額を目処に、利益超過分配を含めた分配可能金額を算定し、総合的な判断を行った上で継続的な利益超過分配の額を決定します。

上場時ポートフォリオ

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の取得予定資産(9物件)の合計は755億円です。

地域別投資比率(取得予定価格ベース)は首都エリア93.9%、関西エリア6.1％です。首都エリアの内訳は、湾岸44.4％、外環道13.2％、国道16号8.6％、圏央道27.7％です。

用途別投資比率(取得予定価格ベース)は物流施設100%です。ICへのアクセス距離は1km未満24.25%、1km以上3km未満62.6％、3km以上5km未満13.2％です。

築年数別比率(取得予定価格ベース)は平均2.5年であり、1年以内8.6％、1年超3年以内77.6%、7年超10年以内13.8％です。

インダストリアル不動産を含む物件タイプはランプウェイ型MFLPが39.9％、スロープ型MFLPが26.9％、ボック型MFLPが30.4％、データセンターが2.9％です。

ランプウェイ型MFLPとは、ランプウェイを使用することにより、貨物輸送トラックが2階以上の各フロアに設けられたトラックバースに直接アクセスすることが可能な物流施設です。

スロープ型MFLPとは、スロープを使用することにより、貨物輸送トラックが2階以上の一部のフロアに設けられたトラックバースに直接アクセス可能な物流施設です。

ボックス型MFLPとは、貨物輸送トラックが地上階に設けられたトラックバースにアクセスし、2階以上のフロアには垂直搬送設備の利用により貨物等を搬送する物流施設です。

テナント業種は3PL事業者が62.1％、Eコマースが15.2％、小売が11.0％、その他11.7％です。

個人に馴染みがある企業としては、H&M、ビックカメラ、楽天、日本通運、FOREVER21などがあります。

平均鑑定NOI利回りは5.0％、平均稼働率は100％です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は4月下旬をピークとして、ダラダラとした緩やかな下落が続き、英国のEU離脱ショックによって大幅下落となってしまいました。

しかし、その後は急速に切り返してきています。軟調な展開が続くとIPOにマイナス材料ですが、急速に反転してムードが好転したら追い風となります。

（※SBI証券より）

上場規模

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人のIPOの規模は最大で約557.0億円と東証リートとしては中型です。

ケネディクス商業リート投資法人、大和ハウスリートと同程度であり、ラサールロジポート投資法人、日本プロロジスリート投資法人、GLP投資法人の半分程度の規模です。

まとめ・初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めで三井不動産の物流REITである点は魅力です。

日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。

2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。2016年はラサールロジポートREIT+5.0%、スターアジア不動産投資法人-0.9%と1勝1敗となっています。

インフラREITのタカラレーベン・インフラ投資法人まで含めれば2勝1敗です。

東証REITの500億円以上の大型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• ラサールロジポート投資法人：+5.0%
• ケネディクス商業リート投資法人：+13.3%
• ヒューリックリート投資法人：+13.0%
• イオンリート投資法人：+9.5%
• 野村不動産マスターファンド投資法人：－3.3%
• 日本プロロジスリート投資法人：+27.3%
• ＧＬＰ投資法人：+3.3%
• 大和ハウスリート投資法人：+0.8%
• アクティビア・プロパティーズ投資法人：－3.3%

以上を総合考慮して、初値予想は若干のプラスリターンです。

主幹事は大和証券です。その他では、野村證券、SMBC日興証券、みずほ証券、三菱UFJモルスタ証券、岡三証券、メリルリンチ日本証券、UBS証券で購入できます。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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＜投資スタンス＞
やや強気（+5%～+15%）
（※強気・やや強気・中立・弱気の4段階、REITは株式より騰落は控え目）

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)	発表時	BB直前	結果
Keeper技研	やや強気	やや強気	49.1%
ケネディクス商業リート投資法人	中立	やや強気	13.3%
ファーストロジック	強気	強気	52.5%
ファーストブラザーズ	やや弱気	やや弱気	2.5%
ホクリヨウ	中立	中立	8.9%
ALBERT	強気	強気	115.7%
シリコンスタジオ	やや強気	やや強気	102.0%
コラボス	強気	強気	137.6%
エムケイシステム	強気	強気	332.0%
ショーケース・ティービー	強気	強気	193.9%
ヘルスケア＆メディカル投資法人	やや強気	やや強気	54.5%
エスエルディー	強気	強気	15.3%
ヒューマンウェブ	やや強気	やや強気	11.7%
イード	強気	強気	46.4%
ファーストコーポレーション	やや強気	やや強気	25.0%
RSTechnologies	中立	中立	-23.6%
シンデン・ハイテックス	やや強気	やや強気	12.2%
ハウスドゥ	やや強気	やや強気	47.2%
Aiming	中立	中立	12.2%
モバイルファクトリー	強気	強気	99.4%
日本動物高度医療センター	やや強気	やや強気	44.2%
プラッツ	やや強気	やや強気	70.2%
sMedio	やや強気	やや強気	58.7%
サンバイオ	弱気	弱気	-14.5%
海帆	やや強気	やや強気	76.5%
Hamee	やや強気	やや強気	67.2%
日本スキー場開発	中立	中立	9.9%
シーアールイー	弱気	弱気	-7.3%
三機サービス	中立	中立	37.1%
レントラックス	強気	強気	53.1%
リンクバル	やや強気	やや強気	27.9%
ジグソー	強気	強気	236.4%
Gunosy	中立	中立	0.0%
デザインワン・ジャパン	やや強気	やや強気	50.9%
テラスカイ	強気	強気	350.0%
ヘリオス	中立	弱気	22.5%
スマートバリュー	強気	強気	344.9%
マーケットエンタープライズ	強気	強気	167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー	強気	強気	246.2%
エコノス	弱気	中立	120.0%
中村超硬	弱気	弱気	11.8%
メニコン	やや強気	やや強気	73.5%
冨士ダイス	弱気	弱気	50.9%
ファンデリー	強気	強気	102.1%
ナガオカ	中立	中立	40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人	中立	中立	-2.9%
富士山マガジンサービス	強気	強気	126.4%
クレステック	やや強気	やや強気	82.4%
平山	やや強気	やや強気	29.5%
アイリッジ	強気	強気	429.2%
デクセリアルズ	弱気	弱気	-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人	やや強気	やや強気	-10.5%
イトクロ	中立	中立	4.1%
PCIホールディングス	やや強気	やや強気	169.6%
エスケーホーム	中立	やや強気	13.8%
パルマ	強気	強気	70.5%
メタップス	中立	中立	-7.9%
ラクト・ジャパン	中立	中立	0.0%
土木管理総合試験所	中立	中立	-2.4%
アクアライン	強気	強気	21.7%
ベステラ	やや強気	やや強気	25.0%
STUDIOUS	やや強気	やや強気	20.0%
JESCOホールディングス	中立	中立	5.4%
ピクスタ	強気	強気	34.8%
アイビーシー	強気	強気	251.0%
ブランジスタ	やや強気	強気	43.8%
AppBank	やや強気	強気	45.8%
グリーンペプタイド	弱気	弱気	-8.0%
GMOメディア	やや強気	やや強気	101.1%
パートナーエージェント	やや強気	強気	217.5%
バルニバービ	やや強気	やや強気	130.0%
日本郵政	中立	中立	16.5%
ゆうちょ銀行	中立	中立	15.9%
かんぽ生命保険	中立	中立	33.1%
ロゼッタ	強気	強気	433.1%
あんしん保証	強気	強気	292.5%
ベルシステム24HD	弱気	弱気	-5.0%
ネオジャパン	強気	強気	401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人	中立	中立	-1.8%
インベスターズクラウド	やや強気	やや強気	93.3%
鎌倉新書	やや強気	強気	180.6%
ラクス	強気	強気	228.7%
ランドコンピュータ	やや強気	やや強気	103.4%
ダブルスタンダード	強気	強気	128.8%
オープンドア	やや強気	やや強気	23.3%
ミズホメディー	やや強気	やや強気	156.5%
ツバキ・ナカシマ	弱気	弱気	4.5%
アートグリーン	中立	中立	46.2%
フリュー	やや強気	弱気	0.6%
ビジョン	中立	中立	10.7%
アークン	強気	強気	262.1%
マイネット	強気	やや強気	19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス	強気	強気	139.1%
ソーシャルワイヤー	強気	強気	56.9%
ケイアイスター不動産	弱気	弱気	6.8%
プロパティエージェント	やや強気	やや強気	115.0%
一蔵	中立	弱気	2.1%

銘柄名(2014年)	発表時	BB直前	結果
ヒューリックリート投資法人	中立	中立	13.0%
アキュセラインク	やや強気	中立	27.8%
サイバーリンクス	強気	強気	172.9%
日本ＢＳ放送	中立	中立	6.6%
エンバイオ・ホールディングス	強気	強気	126.0%
ダイキョーニシカワ	中立	中立	12.4%
日立マクセル	やや弱気	やや弱気	-4.8%
ジャパンディスプレイ	中立	中立	-14.6%
ホットマン	やや強気	やや強気	67.5%
みんなのウェディング	強気	強気	27.1%
ディー・エル・イー	やや強気	やや強気	101.0%
サイバーダイン	強気	強気	130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパン	やや強気	やや強気	290.8%
トレックス・セミコンダクター	やや弱気	やや弱気	-10.4%
丸和運輸機関	中立	中立	-8.8%
ジョイフル本田	中立	中立	-1.9%
フィックスターズ	強気	強気	162.0%
白鳩	強気	強気	46.2%
日本リート投資法人	中立	中立	4.0%
西武ホールディングス	やや弱気	やや弱気	0.0%
東武住販	やや強気	やや強気	12.0%
インベスコ･オフィス･ジェイリート投資法人	中立	中立	5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング	中立	中立	-7.7%
ムゲンエステート	中立	中立	10.0%
フリークアウト	強気	強気	250.0%
ポバール興業	中立	中立	6.6%
OATアグリオ	中立	中立	-6.3%
メドピア	強気	強気	131.3%
レアジョブ	強気	強気	169.7%
VOYAGEGROUP	強気	強気	40.0%
鳥貴族	やや強気	やや強気	120.7%
イグニス	強気	強気	342.1%
日本ビューホテル	やや弱気	やや弱気	-1.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー	やや強気	やや強気	126.3%
ロックオン	強気	強気	284.6%
リアルワールド	強気	強気	79.8%
AMBITION	やや強気	強気	62.0%
ジェネレーションパス	強気	強気	119.2%
リボミック	中立	やや強気	-20.4%
FFRI	強気	強気	176.5%
ホットランド	中立	中立	-1.7%
ヤマシンフィルタ	中立	中立	19.6%
すかいらーく	中立	中立	0.0%
リクルートホールディングス	中立	中立	1.3%
GMOリサーチ	強気	強気	133.3%
セレス	強気	強気	55.4%
オプティム	強気	強気	260.0%
アルファポリス	強気	強気	93.2%
エラン	やや強気	やや強気	70.3%
日本ヘルスケア投資法人	やや強気	やや強気	48.1%
SHIFT	強気	強気	361.5%
ＣＲＩ・ミドルウェア	強気	強気	462.5%
日本PCサービス	中立	やや強気	67.7%
トーセイリート投資法人	やや弱気	中立	11.6%
積水ハウス・リート投資法人	やや強気	やや強気	22.7%
弁護士ドットコム	強気	強気	215.4%
クラウドワークス	強気	強気	73.2%
スノーピーク	やや強気	やや強気	134.3%
ビーロット	強気	強気	422.4%
GMOTECH	強気	強気	135.2%
テクノプロ・ホールディングス	中立	中立	-5.0%
アトラ	やや強気	やや強気	77.4%
マークラインズ	強気	強気	77.3%
メディカル・データ・ビジョン	強気	強気	135.9%
U-NEXT	やや強気	中立	31.7%
SFPダイニング	やや弱気	やや弱気	-16.5%
今村証券	中立	中立	27.4%
フルッタフルッタ	強気	やや強気	51.5%
竹本容器	中立	中立	2.0%
gumi	中立	中立	0.0%
大冷	やや弱気	やや弱気	-6.7%
アドベンチャー	強気	強気	127.2%
メタウォーター	やや弱気	やや弱気	-6.0%
サイジニア	強気	強気	125.8%
インターワークス	やや強気	やや強気	16.7%
イーレックス	中立	中立	11.2%
データセクション	強気	強気	73.1%
綿半ホールディングス	やや弱気	やや弱気	6.3%
ヨシックス	中立	中立	29.4%
東京ボード工業	やや弱気	やや弱気	-8.0%
カヤック	強気	強気	222.0%
エクストリーム	強気	強気	296.4%
MRT	強気	強気	309.4%