新規上場！三井不動産ロジスティクスパーク投資法人のIPOの初値予想

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年7月19日(火)～7月22日(金)です。上場予定日は8月2日(火)です。

新規上場する市場は東証REITです。想定価格は250,000円（1単元25万円）です。初値予想は若干のプラスリターンです。

仮条件は250,000～270,000円と上振れました。公開価格は仮条件の上限である270,000円となりました。

次期調整後利回りは3.761％～4.039％です。超過分配金を含む1口あたり分配金は、2017年1月期は4,771～4,794円、2017年7月期は4,953～4,987円の予定です。

初値予想はやや強気（REITの場合+5%～+15%）です。上場後200日経過したら日銀の買い入れ対象になり、機関投資家が買いやすいREITであるのが特徴です。機関投資家の人気は高い状況となっています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の初値結果は271,400円となりました。しかし、その後は290,000円まで上昇しています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、日本有数の総合デベロッパーである三井不動産と物流施設事業における戦略的な協働関係を構築し、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を目指す物流REITです。

監査法人はあずさ監査法人です。三井不動産グループの中期経営計画「イノベーション2017 ステージⅡ」
における重点施策である物流施設事業の拡大が具現化した物流REITの上場です。

2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。

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三井不動産ロジスティクスパーク投資法人とは

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、「開発（物流施設の開発）」、「マネジメント（物流施設の運営・管理）」及び「保有（物流施設の保有）」という三井不動産の物流施設事業におけるバリューチェーンの中で、「保有」機能について担います。

「開発」機能については三井不動産、「マネジメント」機能、すなわち、アセット・マネジメント又はリーシングを含むプロパティ・マネジメントについては本資産運用会社又は三井不動産がそれぞれ役割を担います。

これによって、高い成長力を有する三井不動産の物流施設事業とともに、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とします。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、主要な投資対象とする物流不動産の中でも、MFLPに重点投資を行い、「ロケーション」「クオリティ」 、 及び「バランス」を重視したポートフォリオの構築を目指します。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、物流施設事業において高い成長力を有する三井不動産との間で締結された優先情報提供契約に基づく優先情報提供及び優先交渉権を活用したMFLPへの重点投資により、継続的な成長を目指します。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産グループが長年培ってきた総合不動産会社としてのプラットフォーム（事業基盤）及び顧客ネットワーク（オフィスビル事業約3,000社及び商業施設事業約2,300社（平成28年3月時点））を有効活用することにより、安定的な運用を目指します。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、新投資口の発行、借入等の資金調達に際しては、安定的な財務運営を行うとともに、分配金については、キャッシュフロー（FFO）に基づき継続的に利益超過分配を行うことを通じて、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させることを目指します。

ポートフォリオ構築方針

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、主として以下を満たす先進的物流施設に投資する方針です。

三井不動産が総合デベロッパーとして培った様々なノウハウを物流施設にも応用した「三井不動産クオリティを備えた先進的物流施設」に重点的に投資を行います。

投資対象エリアは、首都エリア・関西エリアが70%以上、その他エリアが30%以下となっています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、物流不動産を主たる投資対象としますが、ITが物流不動産及びインダストリアル不動産の発展を急速に後押ししているという時代の流れを取り込む方針です。

このため、三井不動産の顧客ネットワークからもたらされる不動産開発又は不動産売却等に関する物件情報を活用してインダストリアル不動産にも投資し、ポートフォリオの分散及び成長性を高めていきます。

第一弾として、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産が開発したデータセンターである「MFIP印西」を取得します。

用途及び投資比率は物流不動産80%以上、インダストリアル不動産20%以下です。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産が開発するMFLPに加えて、三井不動産グループのネットワーク及び本資産運用会社の独自のルートを活用して、三井不動産以外の第三者が開発した物流施設についても、個別投資基準の充足状況及びポートフォリオに与える影響を十分検討した上で、積極的に取得を行う予定です。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産が海外事業を展開するアジア地域についても投資対象地域として想定しています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、原則として取得予定資産におけるプロパティ・マネジメント業務を三井不動産グループに委託することを予定しています。

財務運営の基本方針

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図る方針です。

日本格付研究所（JCR）からは長期発行体格付「AA-」を取得しています。格付の見通しは「安定的」です。

LTVは上場時は33％を見込んでおり、中長期的には40~50%を目標として運用していく方針です。

LTV

 （借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金） / （総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金）

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、国内有力金融機関からの調達を中心とした、安定したバンク・フォーメーションの構築を目指します。

また、借入期間の長期化及び返済期間の分散等にも十分配慮して借入を行う予定です。本募集に伴って以下の借り入れを行う予定です。

さすがの三井不動産REITであり、非常に低金利です。信用リスクは極めて低い状況となっています。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、一般的に、土地価格に比べて建物価格の比率が高い等の物流施設の特性を踏まえ、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させる観点から、利益超過分配を含む金銭の分配を原則として毎期継続的に行う方針です。

また、当面の間は、当該営業期間におけるFFO（但し、不動産売却損益等を除きます。）の70%に相当する金額を目処に、利益超過分配を含めた分配可能金額を算定し、総合的な判断を行った上で継続的な利益超過分配の額を決定します。

上場時ポートフォリオ

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の取得予定資産(9物件)の合計は755億円です。

地域別投資比率(取得予定価格ベース)は首都エリア93.9%、関西エリア6.1％です。首都エリアの内訳は、湾岸44.4％、外環道13.2％、国道16号8.6％、圏央道27.7％です。

用途別投資比率(取得予定価格ベース)は物流施設100%です。ICへのアクセス距離は1km未満24.25%、1km以上3km未満62.6％、3km以上5km未満13.2％です。

築年数別比率(取得予定価格ベース)は平均2.5年であり、1年以内8.6％、1年超3年以内77.6%、7年超10年以内13.8％です。

インダストリアル不動産を含む物件タイプはランプウェイ型MFLPが39.9％、スロープ型MFLPが26.9％、ボック型MFLPが30.4％、データセンターが2.9％です。

ランプウェイ型MFLPとは、ランプウェイを使用することにより、貨物輸送トラックが2階以上の各フロアに設けられたトラックバースに直接アクセスすることが可能な物流施設です。

スロープ型MFLPとは、スロープを使用することにより、貨物輸送トラックが2階以上の一部のフロアに設けられたトラックバースに直接アクセス可能な物流施設です。

ボックス型MFLPとは、貨物輸送トラックが地上階に設けられたトラックバースにアクセスし、2階以上のフロアには垂直搬送設備の利用により貨物等を搬送する物流施設です。

テナント業種は3PL事業者が62.1％、Eコマースが15.2％、小売が11.0％、その他11.7％です。

個人に馴染みがある企業としては、H&M、ビックカメラ、楽天、日本通運、FOREVER21などがあります。

平均鑑定NOI利回りは5.0％、平均稼働率は100％です。

NOI利回り

Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は4月下旬をピークとして、ダラダラとした緩やかな下落が続き、英国のEU離脱ショックによって大幅下落となってしまいました。

しかし、その後は急速に切り返してきています。軟調な展開が続くとIPOにマイナス材料ですが、急速に反転してムードが好転したら追い風となります。

（※SBI証券より）

上場規模

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人のIPOの規模は最大で約557.0億円と東証リートとしては中型です。

ケネディクス商業リート投資法人、大和ハウスリートと同程度であり、ラサールロジポート投資法人、日本プロロジスリート投資法人、GLP投資法人の半分程度の規模です。

まとめ・初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めで三井不動産の物流REITである点は魅力です。

日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。

2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。2016年はラサールロジポートREIT+5.0%、スターアジア不動産投資法人-0.9%と1勝1敗となっています。

インフラREITのタカラレーベン・インフラ投資法人まで含めれば2勝1敗です。

東証REITの500億円以上の大型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• ラサールロジポート投資法人：+5.0%
• ケネディクス商業リート投資法人：+13.3%
• ヒューリックリート投資法人：+13.0%
• イオンリート投資法人：+9.5%
• 野村不動産マスターファンド投資法人：－3.3%
• 日本プロロジスリート投資法人：+27.3%
• ＧＬＰ投資法人：+3.3%
• 大和ハウスリート投資法人：+0.8%
• アクティビア・プロパティーズ投資法人：－3.3%

以上を総合考慮して、初値予想は若干のプラスリターンです。

主幹事は大和証券です。その他では、野村證券、SMBC日興証券、みずほ証券、三菱UFJモルスタ証券、岡三証券、メリルリンチ日本証券、UBS証券で購入できます。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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＜投資スタンス＞
やや強気（+5%～+15%）
（※強気・やや強気・中立・弱気の4段階、REITは株式より騰落は控え目）

※過去のIPO初値予想の履歴