上場!エネクス・インフラ投資法人(9286)のIPOの初値予想

更新日: IPO

エネクス・インフラ投資法人

エネクス・インフラ投資法人(9286)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2019年1月25日(金)~1月31日(木)です。上場予定日は2018年2月13日(水)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10.0万円)です。仮条件は92,000円と窓を開けて下振れました。

公開価格は仮条件と同一である92,000円となりました。分配金利回りは6.52%、セイムボート出資率(スポンサーによる出資比率)は約5.0%です。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性が高い」です。以下のレンジを想定しています。

87,500〜91,500円(仮条件の上限比-4.9%~-0.5%)

直前初値予想は以下の通りです。

88,300円(公開価格比-4.0%)

初値は88,300円という結果に終わりました。

エネクス・インフラ投資法人は、東証一部上場企業の伊藤忠エネクスがスポンサーの物流REITです。

監査法人は太陽監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はなく、日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

エネクス・インフラ投資法人とは

エネクス・インフラ投資法人のメインスポンサーは伊藤忠エネクスであり、その他、以下とスポンサー・サポート契約を締結しています。

  • 三井住友信託銀行株式会社
  • 株式会社マーキュリアインベストメント
  • マイオーラ・アセットマネジメントPTE. LTD.(Maiora Asset Management Pte. Ltd.)

伊藤忠エネクスグループ、マイオーラが有する安定した物件開発能力に裏打ちされた将来にわたるパイプライン供給、これまでの取引実績に支えられた強固なソーシングルートを活かす方針です。

また、 再生可能エネルギー発電設備等の運営・管理に関するノウハウ及びエネクス・インフラ投資法人の運営に関するサポートを享受できます。

太陽光発電のソーラーパネル

スポンサーである三井住友信託銀行を中心とした強固なバンクフォーメーションの構築による財務の安定化を図り、運用ストラクチャー及び賃料スキームにサポートされた長期安定的なキャッシュフローの確保を目指します。

  • 再生可能エネルギーの固定価格買取制度(FIT制度)を通じて得られる安定した売電収入を賃料支払の原資とする賃借人の高い賃料支払能力
  • 賃借人との間で、原則として、長期かつ基本賃料と実績連動賃料を組み合わせた賃料形態の賃貸借契約を締結することで、安定したキャッシュフローを実現

ポートフォリオ構築方針

ソーラーパネル

エネクス・インフラ投資法人は、再生可能エネルギー発電設備等のうち、太陽光発電設備等への投資割合は50%以上とします。

また、風力発電設備等、水力発電設備等及びバイオマス発電設備等に対して50%以下の比率(取得価格ベース)で投資を行います。

エネクス・インフラ投資法人が取得を検討する太陽光発電設備等は、主として日本国内に立地するものとします。

海外に立地する太陽光発電設備等に投資する場合には、あらかじめ投資方針、投資対象国・地域及び投資基準等を定め、リスク管理体制を整備するものとします。

エネクス・インフラ投資法人が取得を検討する日本国内の太陽光発電設備等は、原則として以下の条件を充足した太陽光発電設備等とします。

  • 当該太陽光発電設備等に係る認定事業者が既に電気事業者との間で特定契約を締結
  • 事業計画認定を受け、電気事業者等との系統連系が完了
  • 当該特定契約に基づく電気の供給を既に開始

ただし、東証の有価証券上場規程、投信協会の規則、その他関連諸法令及び諸規則に従い認められる限度で、未稼働の太陽光発電設備等、事業計画認定を受けていない太陽光発電設備等に投資することは可能です。

上場時ポートフォリオの概要

太陽光発電のソーラーパネル

エネクス・インフラ投資法人の取得予定資産は5物件となっており、上場時ポートフォリオの概要は以下のとおりです。

  • 物件数:5物件
  • 取得予定価格合計:174.13億円
  • 合計パネル出力:37.6MW
  • 地域別比率(取得予定価格ベース):関東90.8%、中国7.3%、九州・沖縄1.9%

上場時ポートフォリオ一覧

エネクス・インフラ投資法人の上場時ポートフォリオ一覧

財務運営の基本方針

計算機を手にしてOKポーズをとる女性

エネクス・インフラ投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。

平常時の運用においてLTVは原則として70%を上限として、当面の間は60%を目処に保守的に運用します。

ただし、新たな投資資産の取得に伴い、一時的に超えることがあり得ます。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

有利子負債の金利の長期固定化や返済期限及びバンクフォーメーションの分散化を通じて財務基盤の安定化を図ります。

エネクス・インフラ投資法人は、スポンサーである三井住友信託銀行を中心とした強固なバンクフォーメーション(借入れに係る金融機関の構成)の構築により財務の安定化を図ります。

借入予定金額 利率 返済期限 返済方法
最大52.4億円 基準金利+0.45% 2036年5月30日 分割返済
最大52.4億円 基準金利+0.45% 2036年5月30日 分割返済
最大13.0億円 基準金利+0.20% 2020年3月31日 期日一括返済

使途は取得予定資産の取得資金、それに関連する諸費用です。

市場トレンド

右肩上がりのグラフと喜ぶ女性のイラスト

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2018年2月中旬以降、一時的な中だるみがあったものの、概ね上昇トレンドでした。しかし、12月に入ってからは急落しています。

エネクス・インフラ投資法人のIPOにおいては、このまま下降トレンドが続いたら向かい風で、反発して再び上昇局面に回帰したら追い風となります。

東証REITのチャート(2018年8月2日~2018年12月27日)
(※楽天証券より)

上場規模

大きさ

エネクス・インフラ投資法人のIPOの規模は最大で94.5億円と東証リートとしては中型です。

カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人の半分、東京インフラ・エネルギー投資法人の2倍強程度です。

公募口数は90,000口、売出口数が0口、オーバーアロットメントは4,500口です。

初値予想

太陽光発電のソーラーパネル

太陽光発電は一時期ホットなテーマ性がありましたが、既にピークアウトした状況となっています。

インフラファンドのIPOは初モノこそプラスリターンだったものの、その後は連敗が続いています。

  • タカラレーベン・インフラ:+9.9%
  • いちごグリーンインフラ:-3.9%
  • 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人:-4.1%
  • カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人:-5.0%
  • 東京インフラ・エネルギー投資法人:-4.5%

2018年は東証REITを含めて、なんと5戦5敗で完敗となりました。フルボッコという様相を呈しています。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

また、「三菱地所」「三井不動産」「森トラスト」など大手不動産会社が冠に入ったREITは堅調な傾向となっています。

  • 東京インフラ・エネルギー投資法人:-4.5%
  • 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人:-3.6%
  • タカラレーベン不動産投資法人:-4.2%
  • ザイマックス・リート投資法人:-1.0%
  • CREロジスティクスファンド投資法人:-5.0%
  • カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人:-5.0%
  • 三菱地所物流リート投資法人:+5.4%

地銀などの稟議において、エネクス・インフラ投資法人はパンチ力不足であり、4連敗中のREIT・インフラファンドの連敗ストッパーになるかというと厳しいと考えます。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性が高い」です。


主幹事はSMBC日興証券(引受比率70%)です。その他では大和証券(20%)、みずほ証券(6%)、野村證券(3%)、SBI証券(1%)で購入できます。

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<投資スタンス>
弱気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

  1. 強気:対面証券・ネット証券で全力申込
  2. やや強気:ネット証券で申込、対面証券では原則申込(回数制限やS級狙いで回避することも)
  3. 中立:ネット証券、S級銘柄の当落に影響がない対面証券では申込(大量獲得を狙える場合は妙味あり)
  4. やや弱気:SBI証券以外は原則回避、対面証券はバーター取引ならOK
  5. 弱気:SBI証券以外は回避

過去のIPO初値予想の履歴

  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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