上場！KHC(1451)のIPOの初値予想

KHC(1451)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2019年3月1日(金)～3月7日(木)、上場日は2018年3月19日(火)です。

新規上場する市場は東証2部で、想定価格は850円(1単元8.5万円)です。仮条件は800円～850円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である850円となりました。予想PERは6.8倍、予想配当利回りは4.24%(1株配当 36)です。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。以下のレンジを想定しています。

800〜900円（仮条件の上限比-5.9%～+5.9%）

直前初値予想は以下の通りです。

850円（公開価格比±0%）

KHCは住宅建設用地の分譲及び仲介から建築部門での設計・施工による住宅建設までをワンストップで提供しています。

監査法人はEY新日本有限責任監査法人で、本社所在地は兵庫県明石市花園町2番地の2です。

KHCとは

KHCは一次取得者層(20代から30代の若いファミリーや初めて住宅を購入する方、マンションからの住み替えの方等)を顧客ターゲットとして、経営戦略として掲げているマルチブランド戦略基づき住宅請負を展開しています。

社是である「和を以って努力せよ」の精神のもと、CATV及び情報通信分野において、国内外の高度な技術情報及び高品質・低価格の商品を顧客に提供することを通じて、高度化するネットワーク社会の発展に貢献することを経営の基本理念としています。

KHCグループは、KHC及び連結子会社５社(株式会社勝美住宅、住宅の横綱大和建設株式会社、株式会社明石住建、パル建設株式会社、株式会社Labo)で構成されています。

従業員数は15名、平均年齢は42.5歳、平均勤続年数は8.7年、平均年間給与は535.3万円です。

住宅請負

注文住宅及びリフォーム工事、中大規模木造建築の住宅請負を行っています。

メインの注文住宅では、各連結子会社ともに、完全自由設計型の家づくりを基本としています。

仕入れた商品土地を含む豊富な土地情報を活用し、土地をセットにして注文住宅を提案することで他社との差別化を図っています。

KHCでは、建築材料や窓の種類に至るまでオーダーすることで、変形地や狭小地での建築も可能とする完全自由設計型の注文住宅を基本としています。

注文住宅の工期は、建物請負工事契約締結から着工まで(間取り・仕様打合せ、資金計画、各種申請・手続き等)のリードタイムが概ね５か月、着工から建物完成引渡しまで(各種工事、基礎・躯体・防水検査、竣工施主立会い)のリードタイムが概ね５か月となっています。

分譲用土地

KHCでは、株式会社勝美住宅の開発部が、グループ全体の商品土地の仕入を担当しており、調査・査定、造成工事の手配から、グループ各事業会社への情報発信及び在庫の管理に至るまでを一貫して行っています。

商品土地の仕入情報に関しては、同社の開発部だけでなく、各店舗(営業担当者)、地場不動産業者、金融機関、取引会社からの情報によるものもあります。

仕入ルートの多角化と安定化を図ることで、地域ごとに偏りのない土地仕入が行われるよう努めています。

小規模なものから大規模な宅地造成を伴うものまで、様々な商品土地の提供を行っており、株式会社勝美住宅、住宅の横綱大和建設株式会社、株式会社明石住建、パル建設株式会社にて建築条件付き土地として販売される商品土地と分譲用建物(建売住宅)とセット販売される商品土地があります。

分譲用建物

分譲用建物は、分譲用土地に住宅を建設し販売する、いわゆる建売住宅となります。

商品土地の販売促進のために建物ごとにコンセプトを設定して建設する「コンセプトハウス」と、注文住宅の集客のために、一定期間利用した上で販売する「モデルハウス」があります。

「コンセプトハウス」は、住宅請負で培ったノウハウや設計力を活かし、敷地に合わせて一からプランを作成する家です。

これによって、内装コーディネート、ハイグレードな設備、街並みや配棟計画による住環境向上等により、ローコスト系の他社建売住宅と差別化を図った付加価値型の建売住宅です。

グループ各事業会社の注文住宅におけるブランド色は出さず、株式会社勝美住宅、住宅の横綱大和建設株式会社、株式会社明石住建、パル建設株式会社が共同で販売しています。

各事業会社ごとの建設棟数はグループ全体の販売計画に基づき決定しており、株式会社勝美住宅の開発部が選定を行った建設用地に、各事業会社で企画した建物を建設しています。

マルチブランド戦略による集客力及びシェア確保

現代のライフスタイルは多岐にわたっており、顧客のニーズも多種多様なものとなっています。

それら顧客のニーズを実現するため、顧客が求めるライフスタイル、感性や価値観並びに建物の性能に至るまで、KHCではこだわりを持った企画・提案を行っています。

具体的には、顧客の満足度向上を図るために、グループ事業会社５社が各社ごとに特徴を持った独自のブランドを構築し、コンセプトに沿った商品ラインナップの展開を行っています。

これらのブランドそれぞれが自由設計のものづくりを行い、強みを活かした多方面からのプロモーション(USPの訴求)を実施することで、幅広い顧客層からの集客を確保しています。

USP：Unique Selling Propositionの略であり、他社にはない特徴と強み、さらにそれらから得られるメリットのことをいいます。

KHCは、兵庫県明石市を中心とし、東は阪神間(西宮市、神戸市)、西は播磨地区(加古川市、姫路市)のエリアにて、連結子会社５社の12の店舗及び事務所を拠点としています。

これらのエリアにおいてドミナント出店を行うことで、大阪・神戸のベッドタウンである兵庫県播磨地域周辺(神戸市西区、神戸市垂水区、明石市、加古郡、加古川市、姫路市)では一定のシェアを確保しています。

住宅に加え商品土地の提供が可能な総合提案力

KHCにおいては、注文住宅及び分譲用建物の土地を仕入れ、グループで共有しています。

したがって、一次取得者層で土地を保有していない顧客に対し、住宅に加え土地に関しても同時に提供を行える、住まいに関する総合提案力を有しています。

グループ共通部門による効率的な運営

KHCは、効率的なグループ経営を行うため、事業部門の一部をグループ事業会社各社で共有しています。

株式会社勝美住宅の開発部が、グループ全体の販売計画を基に商品土地仕入を担当しています。

具体的には、株式会社勝美住宅がグループ各社から委託を受け、土地情報の取りまとめ、調査・査定、造成工事の手配から、グループ内への情報発信及び在庫管理に至るまでを一貫して行っています。

これらグループの商品土地仕入業務を集約することで、ノウハウの蓄積と経営の効率化を図っています。

株式会社勝美住宅のマーケティング部が、グループ各事業会社のブランディングや商品開発、広告企画、ホームページの作成及び管理、集客分析を担当しています。

株式会社Laboが、グループ各事業会社の生産部門として、新築における設計・工事管理及びアフターメンテナンス並びにリフォーム工事を担当しています。

具体的には、グループ各事業会社が受注した案件については、株式会社Laboが設計委託を受け、各ブランドごとの商品に応じた設計及び工事管理等を行っています。

グループ共通の生産部門として、設計・工事管理業務を集約することで、ノウハウの蓄積と設計の効率化を図っています。

また、株式会社Laboは、グループ共通の生産部門であると同時に、「住空間設計Labo」ブランドで設計営業スタイルの受注活動も展開しています。

実績に基づく専門に特化した建築・設計力

これまでKHCにおいて、完全自由設計による注文住宅を請け負った経験の中で培われた知識や技術を生産部門である株式会社Laboに集約しています。

株式会社Laboには建築士有資格者が30名(平成31年１月31日現在)在籍しています。

顧客満足度を高めるため、設計・積算・工事管理・インテリアコーディネートまでを一人の担当者が一貫して行い、顧客の幅広いニーズに応えています。

KHCのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、全額をグループ全体の商品土地購入のための運転資金に充当する予定です。

KHCの業績推移

業績面では売上高は減収、経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは純利益・包括利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は15.49％であり、自己資本比率は46.81％です。主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第36期	第37期
決算年月		平成29年３月	平成30年３月
売上高	(千円)	12,064,578	13,506,402
経常利益	(千円)	723,112	800,400
親会社株主に帰属する当期純利益	(千円)	465,864	504,106
包括利益	(千円)	471,210	503,547
純資産額	(千円)	4,723,175	4,824,562
総資産額	(千円)	14,803,312	14,064,489
１株当たり純資産額	(円)	1,274.28	1,301.63
１株当たり当期純利益	(円)	125.69	136
自己資本比率	(％)	31.9	34.3
自己資本利益率	(％)	8.1	10.6
営業活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	595,050	682,960
投資活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	△30,061	145,295
財務活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	△361,694	△768,555
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	4,422,082	4,481,782

提出会社の経営指標等の推移は以下のとおりです。

回次		第33期	第34期	第35期	第36期	第37期
決算年月		平成26年３月	平成27年３月	平成28年３月	平成29年３月	平成30年３月
売上高	(千円)	775,040	845,721	823,168	853,988	806,880
経常利益	(千円)	373,679	478,436	453,074	466,492	392,393
当期純利益	(千円)	341,569	442,989	417,194	450,670	386,135
資本金	(千円)	373,717	373,717	373,717	373,717	373,717
発行済株式総数	(株)	385,455	385,455	385,455	370,655	370,655
純資産額	(千円)	5,154,918	5,199,812	5,218,894	3,149,660	3,133,075
総資産額	(千円)	6,521,166	6,277,535	5,954,976	6,056,253	5,335,859
BPS	(円)	13,766	13,886	13,937	849.76	845.28
１株配当	(円)	1,080	1,040	1,290	6,481.00	409
EPS	(円)	912.18	1,183.02	1,114.14	121.59	104.18
自己資本比率	(％)	79	82.8	87.6	52	58.7
自己資本利益率	(％)	6.7	8.6	8	10.8	12.3
株価収益率	(倍)	－	－	－	－	－
配当性向	(％)	118.4	87.9	115.8	533	39.3
従業員数	(人)	11	10	12	14	13

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証2部指数は2016年7月以降は長らく上昇トレンドが続いていましたが、2018年1月23日をピークに調整局面に突入し、下落相場が続いていました。

ただし、足元では反発しつつあります。逆に再度堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

KHCのIPOの規模は最大で約15.0億円であり、東証二部としてもやや小型です。

公募株式数は200,000株、売出株式数は1,334,000株、オーバーアロットメント(OA)は230,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は約45％と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約87％です。

売出人かつ貸株人である日本アジアグループ株式会社には、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

株主名	保有株数	保有割合	ロックアップ
日本アジアグループ(株)	3,706,550	100%	○

初値予想

KHCの事業は住宅請負ということで、IPOにおける業種の人気度は高くありません。

コプロ・ホールディングスとの2社同時上場となり、過密日程のIPOである点はマイナスポイントです。

予想PERは6.8倍、予想配当利回りは4.24%であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード	銘柄名	PER	PBR	配当利回り
1413	ヒノキヤグループ	8.67	1.62	3.95%
1419	タマホーム	8.91	1.99	4.55%
1722	ミサワホーム	6.68	0.55	2.74%
1840	土屋ホールディングス	29.61	0.30	3.25%
1873	日本ハウスＨＬＤＧＳ	6.11	0.94	4.55%
1906	細田工務店	20.33	0.40	0.00%
8860	フジ住宅	7.06	0.87	3.06%
8917	ファースト住建	5.86	0.55	3.51%