新規上場！グッドライフカンパニー(2970)のIPOの初値予想

グッドライフカンパニー

グッドライフカンパニー(2970)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年11月29日(木)～12月5日(水)、上場日は12月17日(月)です。

新規上場する市場は東証JASDAQスタンダードで、想定価格は1,590円(1単元15.9万円)です。公募価格は12月6日(木)に決定します。

仮条件は1,550円～1,600円と上限が上振れました。予想PERは4.7～4.8倍です。

初値予想はプラスリターンです。以下のレンジを想定しています。

2,100〜2,900円（仮条件の上限比+31.3%～+81.3%）

直前初値予想は以下の通りです。

2,200円（公開価格比+37.5%）

グッドライフカンパニーは、不動産投資家に対し、主に投資用新築一棟賃貸マンションの用地仕入、企画、設計、施工(監理)、賃貸仲介、賃貸管理、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業を展開しています。

監査法人は有限責任監査法人トーマツです。本社所在地は福岡県福岡市博多区博多駅南1-2-15 3Fです。

グッドライフカンパニーとは

グッドライフカンパニーは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが自社の存在意義であると考え、「GOOD LIFE」という経営理念のもと、「いい住まいは、いい暮らしをつくる。いい暮らしは、いい人をつくる。」を事業スローガンとしています。

従業員数は44名、平均年齢は29.7歳、平均勤続年数は2.2年、平均年間給与は292.9万円です。

アセットマネジメント事業

賃貸マンションの取得までをサポートする「資産形成コンサルティングサービス」と、賃貸マンション取得後の不動産売却をサポートする「売買コンサルティングサービス」を提供しています。

資産形成コンサルティングサービス

グッドライフカンパニーは、資産形成・運用を考えているオーナーに対し、賃貸マンションの取得までをトータルでサポートする資産形成コンサルティングサービスを行っています。

主に福岡市内、熊本市内を中心に用地仕入、企画、設計を行い、自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として販売しています。

グッドライフカンパニーでは、賃貸マンションの入居者を顧客、賃貸マンションのオーナーを共に事業を行うパートナーと位置づけています。

入居者の満足度向上が、不動産投資家の満足度向上にも繋がると考え、一貫して入居者目線での賃貸マンションの開発を行っています。

そのため、入居者の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しています。

「LIBTH」はRCマンション(ハイクラス)、中規模RCマンション(ミドルクラス)、木造アパート(アパートタイプ)の３つの商品ラインナップがあります。

ハイクラスは、1棟あたり16～60戸、総事業費で2億～10億円規模のRCマンションであり、グッドライフカンパニーの主力商品となっています。

ミドルクラスは、1棟あたり12～16戸、総事業費で1億円～2億円規模の中規模RCマンションで、1階部分をラーメン構造、2階以上をカベ式構造の混構造としていることが特徴となります。

ラーメン構造とは、ラーメンはドイツ語で「枠」の意味であり、柱と梁の一体化した構造のことです。

カベ式構造とは、柱や梁を使わないで、壁で躯体にかかる力を支える構造のことを指します。

カベ式構造は柱を使用しないため、材料費が低く抑えられるほか、間取設計の自由度が高く、居住空間も広く確保することができます。

しかしながら構造上5階までしか建てることができないので、用途制限等により、ハイクラス企画の賃貸マンションが建てられない用地で活用しています。

アパートタイプは、1棟あたり8～10戸、総事業費で1億円以下の木造アパートであり、これまでのRCマンション開発で培った仕様・設備を取り入れ、スキップフロアを採用していることが特徴となります。

なお、賃貸マンションの販売方法は、用地を保有されていないオーナーに対してはグッドライフカンパニーが仕入れた用地を先行して販売し、グッドライフカンパニーが企画、設計、施工(元請の場合のみ)、監理を行っています。

オーナーが建主として建築する場合と、グッドライフカンパニーが建主として賃貸マンションを建築し、完成後に販売(建売)する場合があります。

社賃貸マンションブランド「LIBTH」には、Life is beautiful with(いい暮らしをともに)という意味を込めています。

売買コンサルティングサービス

グッドライフカンパニーは、オーナーの資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っています。

マンション

プロパティマネジメント事業

プロパティマネジメント事業では、賃貸仲介サービスと賃貸管理サービスを提供しています。

賃貸仲介サービス

グッドライフカンパニーは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等の賃貸仲介業務を行っています。

賃貸管理サービス

グッドライフカンパニーは、賃貸マンションを取得されたオーナーに代わり、入居者との賃貸借契約の締結、家賃の収納代行、マンションの清掃、修繕等の賃貸管理業務を行っています。

また、子会社である安心入居サービス株式会社では、家賃滞納保証業務を行っています。

事業の特徴

一般的に不動産投資家が賃貸マンション経営を行う場合には、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行います。

そのため不動産投資家自身で各業者の選定、事業計画の精査等を行う必要があることから、物件の取得自体が難しい場合があります。

グッドライフカンパニーでは、企画、開発及び運営の全てを自社にて行えることにより、オーナーはグッドライフカンパニーのみへの相談にてスムーズな物件取得が可能です。

また、グッドライフカンパニーにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴です。

用地仕入

用地仕入は、賃貸マンション経営において最も重要な要素となります。

用地情報の収集については、不動産会社等の情報提供者より多数の土地情報並びに市場の賃貸情報を収集しています。

これまでのマンション用地取得実績に基づくグッドライフカンパニー独自の仕入基準により、オーナーの収益性を確保できる可能性の高い土地を厳選し、仕入れています。

グッドライフカンパニーでは、設計及び施工を自社で行えることから、用地情報の取得から最短半日でプランニング、建築費の算出が可能であるため、用地取得の判断を迅速に行うことができます。

また、これまでの開発実績により用地特性に応じたプランニングが可能であるため、情報提供者である不動産業者から情報が集まりやすくなります。

企画、設計

グッドライフカンパニーの最大の強みは、売買、賃貸仲介、賃貸管理等の「不動産会社」の機能と、設計、建築等の「建設会社」の機能を併せ持つことによる賃貸マンションの企画力です。

賃貸マンションの企画においては、「入居率」と「収益性」の双方を充足させることが重要となります。

グッドライフカンパニーは、自社で賃貸仲介店舗を有しているため、人気の立地、間取り、設備、適正家賃など入居者ニーズを恒常的に吸収し商品開発に反映することが可能です。

この様に入居者ニーズを随時反映していく体制を整えていることが、自社開発物件について99.3％(平成30年9月30日現在)という高入居率の実現につながっています。

また、グッドライフカンパニーは、一級建築士事務所登録と特定建設業許可を取得しており、一級建築士4名、一級建築施工管理技士2名(内一級建築士1名)の有資格者が在籍しています(平成30年10月31日現在)。

そのため容積率や建蔽率等の用地特性を最大限活かした上で、建築コストを抑えるプランの作成が可能となり、結果として用地の収益性を最大化させるプランの作成が可能となっています。

施工(監理)

グッドライフカンパニーでは、特定建設業許可を取得していることから、建築工事を元請として行うことができます。

また、一級建築士事務所登録を行っていることから、工事を他社に外注する場合においても、グッドライフカンパニーの監理者がその進捗管理を行っており、適正な建築原価と品質を担保することができます。

賃貸仲介

グッドライフカンパニーは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等を行っています。

自社で賃貸仲介機能を持つことにより、自社で企画・開発した賃貸マンションへの円滑なリーシングが可能になるとともに、入居者ニーズや賃料等の賃貸情報のマーケティング機能としての役割も併せ持っています。

賃貸管理

入居者に対し「いい住まい」を提供していくことが、高入居率の維持につながり、結果的にオーナー利益の最大化を実現するという考えをグッドライフカンパニーは持っています。

この基本理念に基づいて、収入増加策の提案、マンション設備のメンテナンス計画、コスト削減やバリューアップなど、オーナーの収益を最大化するためのソリューション提案を行っています。

売却

賃貸マンション経営について、基本的には物件の長期保有を推奨していますが、オーナーが保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っています。

なお、売却されたオーナーの中には、キャピタルゲインをもとに、より規模の大きい賃貸マンションへの再投資を行われる場合もあります。

グッドライフカンパニーのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、アセットマネジメント事業における不動産投資用の新築一棟マンション開発等に係る運転資金に充当する予定です。

平成31年12月期に開発予定物件の建築工事等に係る外注費：295,000千円
新築一棟マンションを開発・建築するための土地の取得費用：148,468千円

グッドライフカンパニーの業績推移

業績面では売上高、経常利益、純利益のいずれも美しい右肩上がりです。

グッドライフカンパニーの業績推移

営業キャッシュフローは包括利益をいずれの年度も下回っていますが、中小不動産企業にはよくあります。

前期の自己資本利益率(ROE)は38.19％であり、自己資本比率は43.07％です。主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第９期	第10期
決算年月		平成28年12月	平成29年12月
売上高	(千円)	2,363,374	2,578,972
経常利益	(千円)	333,677	376,346
親会社株主に帰属する当期純利益	(千円)	237,272	254,304
包括利益	(千円)	237,272	254,304
純資産額	(千円)	538,731	793,035
総資産額	(千円)	1,405,792	1,841,153
１株当たり純資産額	(円)	489.76	720.94
１株当たり当期純利益金額	(円)	215.7	231.19
自己資本比率	(％)	38.32	43.07
自己資本利益率	(％)	56.48	38.19
株価収益率	(倍)	－	－
営業活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	222,365	△398,974
投資活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	5,459	△20,545
財務活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	145,479	408,413
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	627,037	615,930
従業員数	(人)	29	35

提出会社の経営指標等の推移は下表の通りです。

回次		第６期	第７期	第８期	第９期	第10期
決算年月		平成25年5月	平成25年5月	平成27年12月	平成28年12月	平成29年12月
売上高	(千円)	1,341,168	1,541,367	232,321	2,350,064	2,562,870
経常利益	(千円)	117,666	189,994	32,819	321,569	360,748
当期純利益	(千円)	79,262	112,302	24,742	228,532	243,172
資本金	(千円)	100,000	100,000	100,000	100,000	100,000
発行済株式総数	(株)	2,200	2,200	2,200	2,200	2,200
純資産額	(千円)	157,834	270,136	294,879	523,411	766,584
総資産額	(千円)	804,283	565,550	1,011,850	1,387,866	1,813,478
BPS	(円)	71,742	122,789	134,035	475.83	696.89
１株配当	(円)	－	－	－	－	－
EPS	(円)	36,028	51,046	11,246	207.76	221.07
自己資本比率	(％)	19.62	47.77	29.14	37.71	42.27
自己資本利益率	(％)	67.06	52.48	8.76	55.86	37.7
配当性向	(％)	－	－	－	－	－
従業員数	(人)	16	21	22	29	35

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

日経JASDAQは2016年2月以降は長らく上昇トレンドが続き、2006年の高値を目指して爆進中となっていましたが、6月中旬以降は調整局面となっています。

しかし、足元では10月の急落から反発しつつあります。反発して再度堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。逆に下降トレンドが継続したら向かい風です。

日経JASDAQのチャート(2018年8月13日～2018年11月12日)
(※マネックス証券より)

上場規模

グッドライフカンパニーのIPOの規模は最大で約7.3億円であり、東証JASDAQスタンダードとしても小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は250,000株、売出株式数は150,000株、オーバーアロットメント(OA)は60,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約34％と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は37％です。

売出人かつ貸株人である髙村隼人並びに株主である近松敬倫には、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、グッドライフカンパニーは、取引所の定める「有価証券上場規程施行規則」の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

株主名	株数	保有割合	ロックアップ
髙村隼人	1,050,000	87.98%	○
近松敬倫	61,000	5.11%	○
伊藤貴光	16,000	1.34%
出永太郎	8,000	0.67%
森田旭	7,000	0.59%
牛島亮太	6,000	0.50%
岡﨑勲	5,500	0.46%
藤川宜賢	5,000	0.42%
吉村寛子	3,600	0.30%
増田大晃	3,300	0.28%

初値予想

グッドライフカンパニーの事業は主に投資用新築一棟賃貸マンションの用地仕入、企画、設計、施工(監理)、賃貸仲介、賃貸管理、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業ということで、IPOにおける業種の人気度は市況に大きく左右されます。

株式市場・不動産市場の低迷期は人気が離散する反面、インフレ期待情勢期、不動産市況の好調期は大人気となります。

東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

予想PERは4.7～4.8倍であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード	銘柄名	PER	PBR	配当利回り
3246	コーセーアールイー	7.46	1.38	3.91%
3280	エストラスト	5.92	0.94	1.54%
8894	原弘産	110.00	10.09	0.00%
8909	シノケングループ	3.32	1.02	3.30%

約7.3億円という上場規模はJASDAQスタンダードとしても小型です。上位株主にVCはなく、カバー率は高めです。

JASDAQスタンダードの5億～10億円の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

アクセスグループ・ホールディングス：+161.2%
ディ・アイ・システム：+157.8%
ブロードバンドセキュリティ：+166.8%
マリオン：+59.7%
香陵住販：+15.9%
SIG：+133.3%
エヌリンクス：+108.8%
アズ企画設計：+117.8%
トレードワークス：+518.2%
シー・エス・ランバー：+84.1%
ニーズウェル：+130.5%
SYSホールディングス：+116.0%
ディーエムソリューションズ：+184.0%
No.1：+120.4%
安江工務店：+4.0%
日本モーゲージサービス：+39.8%
ノムラシステムコーポレーション：+51.0%
デュアルタップ：+127.0%
富士ソフトサービスビューロ：+13.5%
プロパティエージェント：+115.0%
ナガオカ：+40.6%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー：+246.2%
スマートバリュー：+344.9%
三機サービス：+37.1%
エムケイシステム：+332.0%
今村証券：+27.4%
マークラインズ：+77.3%
東武住販：+12.0%
白鳩：+46.2%
サイバーリンクス：+172.9%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

主幹事はみずほ証券です。その他は、野村證券、SBI証券、岡三証券、エース証券、西日本TT証券、FFG証券で申し込めます。

証券会社名	割当株式数	割当比率
みずほ証券	352,000	88.00%
野村証券	12,000	3.00%
ＳＢＩ証券	12,000	3.00%
岡三証券	8,000	2.00%
エース証券	8,000	2.00%
西日本シティＴＴ証券	4,000	1.00%
FFG証券	4,000	1.00%