ジャパン・インフラファンド投資法人（9287）のIPOが決定しています。
ブック・ビルディング期間は2020年2月4日(火)～2月10日(月)、上場日は2020年2月20日(木)です。
新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10.0万円)です。公募価格は2月12日(水)に決定。
仮条件は93,000円～95,000円と窓を開けて下振れました。
巡航分配金利回りは5.99～6.10％であり、セイムボード出資比率は約3％です。
初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性あり」です。以下のレンジを想定しています。
89,000〜96,000円（仮条件比-4.3%～+1.1%）
ジャパン・インフラファンド投資法人は、丸紅がスポンサーのインフラファンドで、監査法人は太陽有限責任監査法人です。
R&IからA（安定的）の長期発行体格付を取得しており、国内上場インフラ投資法人の中では最も高い格付けとなっています。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。
ジャパン・インフラファンド投資法人とは
ジャパン・インフラファンド投資法人のメインスポンサーは丸紅です。
出資比率
- 丸紅：90％
- みずほ銀行：5％
- みずほ信託銀行：5％
総合商社である丸紅は、主として「生活産業」、「食料・農産業・化学品」、「電力・エネルギー・金属」、「社会産業・金融」の4つの分野で事業を展開。
国内外の各地でプロジェクトを推進しており、世界中にネットワークを擁しています。
ジャパン・インフラファンド投資法人は、丸紅グループが「Global crossvalue platform」に基づき様々な分野で獲得した情報力、分析力、プロジェクト開発力、オペレーション力などの知見やノウハウの提供を受けることで、成長機会を得ることができると考えています。
ただし、今回のREITには丸紅の名前は入っていないのがマイナス要素です。
ジャパン・インフラファンド投資法人は、再生可能エネルギー発電設備等に投資します。
効率的な運用が可能であり売買取引実績が多いことから、相対的に多くの取得検討機会のある「発電出力が主に500kW以上、2,000kW未満の太陽光発電設備」に重点的に投資するのが特徴です。
「立地上のリスク分散」と「特定エリア内での一体運営による効率的な運用」を両立する「エリア・グループ戦略」を採用。
エリア内での同一O&M業者による効率的な管理・運営体制を図ります。
上場時ポートフォリオの概要・投資方針
上場時のポートフォリオは太陽光発電所100％となっています。
取得予定資産
取得予定資産のポートフォリオは以下のとおりです。
ハイライト
- 取得予定資産：15物件
- 取得予定価格の合計： 100.9億円
- パネル出力合計：30.4 MW
- 平均鑑定NOI利回り：8.5%
- 1MW当たり取得予定価格：3.3億円
- 平均設備利用率：12.4%
上場時ポートフォリオ一覧
財務運営の基本方針
ジャパン・インフラファンド投資法人は、スポンサーである丸紅の信用力や、みずほ銀行のサポートをベースとした最適な借入条件を実現し、安定的かつ健全な財務運営の実施を目指します。
上場後LTVは巡航ベースでは60%の予定となっており、70%を上限とします。ただし、新規資産取得に伴い、一時的にLTVの上限を超えることがあります。
LTV
(借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)
みずほ銀行をアレンジャーから期限一括返済の借り入れを行います。
また、ジャパン・インフラファンド投資法人は、負債の調達コストの長期固定化や返済期限の分散化等による調達手段の多様化を通じて財務基盤の安定化を図ります。
市場トレンド
市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。
東証REIT指数は2019年11月に崩れて、ここ3ヶ月はボックス相場となっています。
ジャパン・インフラファンド投資法人のIPOにおいては、上昇トレンドに回帰したら追い風となります。
上場規模
ジャパン・インフラファンド投資法人のIPOの規模は最大で72.9億円と東証インフラファンドとしては中型です。
公募口数は70,500口、売出口数が0口、オーバーアロットメントは2,400口です。
初値予想
太陽光発電は一時期ホットなテーマ性がありましたが、既にピークアウトした状況となっています。
インフラファンドのIPOは初モノこそプラスリターンだったものの、その後は連敗が続いています。
- タカラレーベン・インフラ：+9.9%
- いちごグリーンインフラ：-3.9%
- 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人：-4.1%
- カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人：-5.0%
- 東京インフラ・エネルギー投資法人：-4.5%
- エネクス・インフラ投資法人：-4.0%
REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。
また、「三菱地所」「三井不動産」「森トラスト」など大手不動産会社の名前が冠に入ったREIT、類似ライバルと比べて明白に割安感があるREITは堅調な傾向となっています。
- SOSiLA物流リート投資法人：+9.2%（割安感）
- サンケイリアルエステート投資法人：-3.0%
- エスコンジャパンリート投資法人：-3.8%
- 東京インフラ・エネルギー投資法人：-4.5%
- 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人：-3.6%
- タカラレーベン不動産投資法人：-4.2%
- ザイマックス・リート投資法人：-1.0%
- CREロジスティクスファンド投資法人：-5.0%
- カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人：-5.0%
- 三菱地所物流リート投資法人：+5.4%（大手不動産が冠）
- 森トラスト・ホテルリート投資法人：+1.4%（大手不動産が冠）
ジャパン・インフラファンド投資法人のメリットとしては、R&IからA（安定的）と格付けを得ている点です。
以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性あり」です。
主幹事はみずほ証券(引受比率の観測82％)です。その他では、SMBC日興(18%)で購入できます。
ジャパン・インフラファンド投資法人のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。
SMBC日興証券のダイレクトコース(ネット口座)は個人投資家でもIPOが当たるチャンスがあるオンライン証券です。
特にREITは当たる可能性が高く、主幹事の今回はネット口座でも当選が期待できると考えます。ほしい場合は口座開設をおすすめします。
今回は幹事団に入っていませんが、SBI証券が幹事に入っている時は、着実にSBIチャレンジポイントを貯めましょう。
参考まだ安全資産は定期預金と国債だけなの？IPOチャレンジポイントで確実にS級IPOをゲットできる
SBI証券でIPOの引受け部門で活動していたプロにインタビューして、貴重なお話を聞きました。以下にまとめています。
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今回は幹事団に入っていませんが、マネックス証券は完全抽選で小口個人投資家でも当選する可能性がある証券会社です。
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＜投資スタンス＞
やや弱気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)
- 強気：対面証券・ネット証券で全力申込
- やや強気：ネット証券で申込、対面証券では原則申込
- 中立：ネット証券、S級銘柄の当落に影響がない対面証券では申込(大量獲得を狙える場合は妙味あり)
- やや弱気：SBI証券以外は原則回避(マイナス覚悟で勝負することも)
- 弱気：SBI証券以外は回避(対面証券はバーター取引ならOK)