上場！大英産業(2974)のIPOの初値予想

大英産業(2974)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2019年5月20日(月)～5月24日(金)、上場日は2019年6月4日(火)です。

新規上場する市場は福証で、想定価格は1,500円(1単元15.0万円)です。公募価格は5月27日(月)に決まります。

仮条件は1,420円～1,520円と上限が上振れました。予想PERは3.8倍です。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。以下のレンジを想定しています。

1,400〜1,600円（仮条件の上限比-7.9%～+5.3%）

大英産業は新築マンションの分譲を中心とした「マンション事業」と、新築一戸建ての分譲を中心とした「住宅事業」を展開しています。

監査法人は三優監査法人です。本社所在地は北九州市八幡西区下上津役4丁目1番36号です。

大英産業とは

大英産業は、大英産業、連結子会社２社(株式会社リビングサポート・株式会社大英工務店)で構成されています。

従業員数は221名、平均年齢は35.2歳、平均勤続年数は5.95年、平均年間給与は487.4万円です。

マンション事業

大英産業のマンション事業は４つの事業で構成されています。第一の事業は自社ブランド「サンパーク」を冠した新築の「マンション分譲事業」であり、主に沖縄県を除く九州全域と山口県において提供しています。

当事業ではデベロッパーとして商品企画部門と販売部門を一体としており、供給地域の顧客のニーズやトレンドを直接商品企画に反映することができる体制を構築しています。1986年の事業開始からの供給実績は、7,000戸を超えています。

主な商品群は以下となっており、取得した立地条件から求められるライフスタイルに合わせた提案ができる商品群となっています。

主力商品である上質な住空間を追及する「レジデンス」シリーズ
女性目線での使いやすさを追求する「グラッセ」シリーズ
その両者を併せ持ち、空間・開放感をテーマにした上位クラスの「テラス」シリーズ
都市生活を最新鋭の住宅設備で支える先進的な「イクシア」シリーズ、コストパフォーマンス追求型の「バイズ」シリーズ

マンション分譲事業の主要顧客はファミリーであり、初めて家を持つ第一次取得者層としています。

一般的に、商品としてマンションに求められる最大のメリットは立地条件の良さと言われますが、土地情報の収集と選定はデベロッパーにとっては生命線と言えるプロセスです。

恵まれた条件を持つ土地を取得するには、不動産業者を始め、金融機関を含めた他業種からの情報提供が必要です。

この点、大英産業は50年に及ぶ社歴と豊富な販売実績の積み重ねにより、九州各地での地主や不動産仲介業者などからの信頼関係を築いていることが強みです。

沖縄県を除く九州全域と山口県を中心に多くの土地情報が、これらの地主や不動産仲介業者などから集まるようになっています。

また、大英産業の経営理念である「元気な街、心豊かな暮らし」を体現するべく、北九州各地での再開発事業による土地入札案件にも積極的に参加しています。

この結果、北九州市小倉南区城野駅前の自衛隊小倉駐屯地跡地の「城野駅前土地区画整理事業」や、北九州市八幡西区黒崎の八幡西区役所跡地を含む「北九州市中心市街地活性化基本計画」に参画し、地域全体の再生や街づくりに積極的に取り組んでいます。

また、最近では新しい商品として小家族向けマンションの分譲にも着手しました。

通常の分譲マンションはファミリー仕様を前提とし、３ＬＤＫ以上の間取りを充実させますが、昨今のライフスタイルの多様化に対応すべく、単身者やＤＩＮＫＳの方など小家族を前提とした広さ・間取りの物件を提供しています。

安定した所得のある単身者にとって必要とされる適切な広さ、住宅設備のグレードを持つ分譲マンションは供給事例が少ないため、これからの成長が期待できる分野と大英産業は考えています。

第二の事業は「賃貸マンション販売事業」です。大英産業は、前述の地主や不動産仲介業者のみならず、金融機関や他業種からも土地情報を取得できるようになってきました。

当該土地情報の中には分譲マンションにおける適性こそ満たさないものの、別の観点では事業化に繋げられる可能性のあるものもあります。

そういった土地情報から事業化した「サンクレシア」シリーズとは、賃貸マンションを建設し、土地と建物を一括で不動産投資を検討されている方へ販売するものです。

過去の豊富な分譲実績に裏付けられた土地情報収集力と選定力・建物プランの企画力をトータルでご提案出来る事が最大の強みと認識しています。

第三の事業は「タウンハウス分譲事業」です。タウンハウスとは、複数の木造一戸建てが連なって長屋のような外観を持ち、権利関係や管理方法は分譲マンション同様、区分所有の形態を採る住宅です。

大英産業のマンション・戸建づくりのノウハウを生かせる要素が多く、今後注力すべき商品として認識しています。

第四の事業は「マンション総合管理事業」です。大英産業の連結子会社である株式会社リビングサポートにおいて、主に大英産業が供給した分譲マンションの管理事業を行っています。

マンションの管理組合から業務委託を受け、清掃や修繕といった日常的な管理業務を主業務としながら、管理組合の決算業務等の代行も行っており、住む方々の「入居後の顧客満足向上」を至上命題に掲げています。

また、ＩＴの導入によるサービスの向上と業務の効率化も推進しており、各物件のエントランス部分に掲示される連絡事項を、デジタルで受信し掲示できるデジタルサイネージの設置や、入居者のスマートフォンへ情報を届けられるアプリの導入等があります。

日常的なものから災害などの緊急時にも必要事項をリアルタイムに配信でき、また、遠方の物件に対してもタイムラグが無く情報をお届けできるメリットがあります。

住宅事業

大英産業の住宅事業は４つの事業で構成されています。第一の事業は、自社ブランド「サンコート」を冠した新築一戸建ての「分譲住宅事業」です。

「サンコート」は、家事・育児・収納を重視した女性にとっての使いやすさがコンセプトであり、無駄なスペースを出来るだけ作らずに収納空間として活用するコンパクト設計と、工事の分離発注により建設コストの削減に努めていることに特色があります。

2009年の大英産業における分譲住宅事業再編からの供給実績は2,500戸を超え、創業時からの供給実績を合わせると3,000戸超となっています。

また、分譲住宅の土地仕入に関しては、マンション事業同様、地主や不動産仲介業者などから土地情報収集を行い、学校、スーパー、病院などの生活利便施設や公共交通機関の利便性のある土地を中心に土地仕入選定を行っています。

更に、新たな商品群として、日本オーガニックアーキテクチャー株式会社のフランチャイズ商品「オーガニックハウス」を導入しました。

当該商品に関しては、住宅事業の対象顧客を拡げる新たな商品として位置付けています。

第二の事業は「注文住宅事業」で、分譲住宅事業でカバーできない需要に対して規格型の注文住宅を展開する事業です。

分譲住宅事業で確立した豊富な土地情報網を生かし、土地取得から施工まで一貫してお任せ頂ける体制を構築しています。

人気のある立地条件を持つ土地は、一般の方には入手が困難である場合が多いため、大英産業が仕入れた分譲住宅用の土地の一区画を提供するなど、顧客の希望に可能な限り沿った場所にお求めやすい価格で高品質な注文住宅を建てることを可能にしています。

建物プランは、分譲住宅事業で実際に販売したプランをベースにしているので、既に住まわれている数多くの顧客の声を反映し、改良された間取りです。規格型なので間取りの変更には対応できません。

しかし、住宅設備や壁紙、建具までは変更することができますので、好みの立地に考え抜かれた間取りで、フルオーダーの注文住宅より予算を抑えることができるというメリットがあります。主要顧客は若いファミリー層が中心です。

また、近年では、分譲住宅事業にはない建物プランを開発し市場に投入して好評を得ています。

その建物プランである「フォカーサ」シリーズのモデルハウスを併設し、ＶＲを駆使した新しいプランニングができるなど、規格型注文住宅の可能性を体感して頂ける店舗「CASA STUDIO」をオープンしました。

第三の事業は「不動産流通事業」で、仕入れた中古住宅にリフォームを施し付加価値を付けた上で転売するというビジネスモデルです。

分譲住宅事業、注文住宅事業では予算条件を満たさない顧客のニーズに応えられる商品群を用意しています。

大英産業が販売する中古物件には、顧客への訴求ポイントとして、①大英産業が売主となるため仲介手数料不要　②大英産業にて瑕疵担保保険を付与　③大英産業調査による隣地との境界確定　④シロアリ防蟻工事施工済　⑤いつでも入居可能なリフォーム済を掲げています。

マンション事業、分譲住宅事業の供給・販売実績などで培ってきた様々な経験とノウハウを活かした物件選定により、顧客のニーズに合わせた物件仕入を行っています。

第四の事業は「土地分譲事業」です。前述のとおり、大英産業のデベロッパーとしての強みである地主や不動産仲介業者との信頼関係は、「サンコート」建設用地の仕入でも活かされています。

これにより、土地情報の早期取得が可能となっています。また一方で、顧客に土地を紹介したい大手ハウスメーカーから転売の要請を受けることも増えてきたので、造成までされた宅地の状態での販売を開始しました。

大英産業にとって商品化が難しい広さの土地を、競合しない価格帯の大手ハウスメーカーや、工務店等の建設会社で注文住宅建設を予定している顧客へ効率良く提供することが出来ており、新たな販路拡大へ繋がると認識しています。

大英産業の住宅事業は、営業店舗「住まいの情報館」へ来場した顧客に、営業担当者が立地・価格・間取り等の条件をヒアリングした上で、分譲住宅・注文住宅・中古住宅のそれぞれの商品群から、その顧客に合った住まいを提案できる総合住宅事業です。

「住まいの情報館」を販売の拠点とすることで、物件個別に現地展示会(オープンハウス)をするよりもコストダウンが図れるばかりでなく、豊富な物件情報があり対面で顧客の要望をヒアリングできる空間があることによって、本当に望まれている住まいの姿が営業担当と共有しやすくなります。

地域の方々の住まいに関する要望に対して、ワンストップで対応ができる営業環境を整えています。

2019年３月末日現在、「住まいの情報館」は北九州市を中心に、小倉店、イオンタウン黒崎店、下関店、下曽根駅前店、ひびきの店、飯塚店の６店舗がそれぞれ営業しています。

顧客の要望に幅広く対応ができる受け皿となるよう、今後も店舗を拡充し、地元地域からの信頼とシェア獲得を目指しています。

また、その他顧客の要望に応じて、不動産仲介・リフォーム工事なども手がけています。

販売時のみならず、住み始めてからの悩みにも、長期に渡ってサポートできる体制を整え、顧客との生涯に渡る関係性の構築を目指しています。

なお、連結子会社の株式会社大英工務店は、全国的に人手不足の中、特に深刻化している大工職人の育成を目的として設立しました。

大英産業の知名度を活かし確保した若手の人財に対し、長年の取引実績がある工事業者との提携により、ベテラン職人による指導を受けながら、分譲住宅や注文住宅の建築を行うことで技術が継承できる体制を構築しています。

現状ではグループ内部からの受注のみであるため、直接収益は生んでいませんが、同社の成長は将来的な大英産業の住宅事業の成長へ寄与することが期待され、社会的にも意義が大きいと考えています。

その他

上記の２事業の他、以前分譲した大型団地等に上水や下水道などの供給を行う「水道供給事業」と、大英産業の所有する居住用物件と駐車場を賃貸する「不動産賃貸事業」を行っています。

大英産業のIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、マンション事業における分譲マンションプロジェクト借入金返済に充当する予定です。

大英産業の業績推移

業績面では売上高は減収、経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは純利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は赤字であり、自己資本比率は30.1％です。主要な連結経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第49期	第50期
決算年月		2017年9月	2018年9月
売上高	(千円)	23,396,839	27,831,972
経常利益	(千円)	1,030,015	971,848
親会社株主に帰属する当期純利益	(千円)	724,600	583,248
包括利益	(千円)	725,217	583,683
純資産額	(千円)	3,648,234	4,217,217
総資産額	(千円)	27,983,771	25,997,510
１株当たり純資産額	(円)	1,240.90	1,434.43
１株当たり当期純利益	(円)	246.46	198.38
自己資本比率	(％)	13.04	16.22
自己資本利益率	(％)	22	14.83
株価収益率	(倍)	－	－
営業活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	△2,678,566	407,706
投資活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	△464,839	△300,772
財務活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	2,447,162	△1,101,891
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	7,083,340	6,088,383
従業員数	(人)	231	243

提出会社の経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第46期	第47期	第48期	第49期	第50期
決算年月		2014年9月	2015年9月	2016年9月	2017年9月	2018年9月
売上高	(千円)	18,987,408	22,528,471	25,270,278	23,271,000	27,664,403
経常利益	(千円)	638,165	723,783	856,019	997,544	956,300
当期純利益	(千円)	298,789	403,798	579,162	701,236	574,245
資本金	(千円)	98,000	98,000	98,000	98,000	98,000
発行済株式総数	(株)	196,000	196,000	196,000	196,000	196,000
純資産額	(千円)	1,949,061	2,340,984	2,914,845	3,596,124	4,156,104
総資産額	(千円)	17,296,808	17,011,904	23,814,317	27,896,408	25,913,701
BPS	(円)	9,944.19	11,943.80	14,871.66	1,223.17	1,413.64
１株配当	(円)	50	50	75	75	293
EPS	(円)	1,524.44	2,060.20	2,954.91	238.52	195.32
自己資本比率	(％)	11.27	13.76	12.24	12.89	16.04
自己資本利益率	(％)	16.55	18.82	22.04	21.56	14.81
株価収益率	(倍)	－	－	－	－	－
配当性向	(％)	3.3	2.4	2.5	2.1	10
従業員数	(人)	150	193	211	227	231

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

福岡証券取引所に上場敷いている企業のここ数ヶ月の株価推移は横ばい～下落傾向という銘柄が多くなっています。

上場規模

大英産業のIPOの規模は最大で約6.8億円であり、福岡証券取引所としては標準的です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は312,000株、売出株式数は123,000株、オーバーアロットメント(OA)は15,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約14％と非常に低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は28％です。

売出人かつ貸株人である大園信、売出人である一ノ瀬知子、並びに株主である大園英彦、つむぐ株式会社、宮地弘行、一ノ瀬謙二、岡本達暁、茅原嘉晃及び竹内和紀には、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

また、第１回新株予約権者である芥川耕造、藤崎孝範、幸田良隆、福士耕治、米川勲、木附尚美、本田晃一、田中真吾、田村良紀、榎本和弘、月成拓也、谷崎真吾、武部秀基、竹下哲平、森圭太郎、伊藤義人、小川朗範、廣谷良範、大塚能史、鎭西孝行、浅野高志及び中川高徳にも、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

株主名	保有割合	ロックアップ
大園信	44.40%	○
一ノ瀬知子	25.29%	○
大園英彦	9.24%	○
つむぐ(株)	8.78%	○
大英産業従業員持株会	2.24%
宮地弘行	1.61%	○
一ノ瀬謙二	1.28%	○
岡本達暁	0.77%	○
茅原嘉晃	0.77%	○
竹内和紀	0.77%	○

初値予想

大英産業の事業は新築マンションの分譲を中心とした「マンション事業」と、新築一戸建ての分譲を中心とした「住宅事業」ということで、IPOにおける人気度は市況に大きく左右されます。

株式市場・不動産市場の低迷期は人気が離散する反面、インフレ期待醸成期では大きく人気化します。

予想PERは3.8倍であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード	銘柄名	PER	PBR	配当利回り
2970	グッドライフカンパニー	6.78	1.45	1.82%
3246	コーセーアールイー	8.09	1.05	4.50%
3280	エストラスト	4.88	0.72	1.99%
8894	原弘産	赤字	13.40	0.00%

約6.5億円という上場規模は福岡証券取引所としては標準的です。上位株主にVCはなく、万遍なくロックアップがかかっています。

福岡証券取引所のIPOの初値結果は以下のとおりです。

アメイズ：+9.2%（10.3億円規模）
コーセーアールイー：+3.3%（5.4億円規模）

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

主幹事はエイチ・エス証券です。その他は、SMBC日興証券、岡三証券、SBI証券、FFG証券、西日本シティTT証券、マネックス証券、ひろぎんウツミ屋証券で申し込めます。

証券会社名	割当株式数	割当比率
エイチ・エス証券	304,500	70.00%
ＳＭＢＣ日興証券	30,500	7.01%
岡三証券	26,100	6.00%
ＳＢＩ証券	26,100	6.00%
FFG証券	17,400	4.00%
西日本シティＴＴ証券	17,400	4.00%
マネックス証券	8,700	2.00%
ひろぎん証券	4,300	0.99%