新規上場！タカラレーベン不動産投資法人(3492)のIPOの初値予想！株主優待あり

タカラレーベン不動産投資法人(3492)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2018年7月11日(水)～7月18日(水)です。上場予定日は2018年7月27日(金)です。公募価格は7月19日(木)に決まります。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は96,000円～100,000円と下振れました。

公開価格は仮条件の下限である96,000円となりました。巡航分配金利回りは6.05％、NAV倍率は0.94倍、セイムボート出資率(スポンサー・グループによる出資比率)は約10.3％です。

このIPOはシンジゲートカバーが引受価額ではなく、公募価格で入る仕組みになっています。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。初値予想会社の初値予想は100,000円（仮条件の上限比±0%）です。

初値予想会社の直前初値予想は96,000円（公開価格比±0%）となっています。

初値は92,000円（公開価格比-4.2%）でした。

タカラレーベン不動産投資法人は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス、ヤマダ電機がスポンサーの総合REITです。オフィス・住宅がメインで、ホテル、商業施設・その他を主用途とする物件に投資します。

監査法人はPwCあらた有限責任監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

タカラレーベン不動産投資法人とは

タカラレーベン不動産投資法人のスポンサーのうち筆頭格は株式会社タカラレーベンですが、異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用しています。

タカラレーベングループは、総合不動産ディベロッパーとしての幅広い開発実績と安定した供給実績に加えてリノベーションを含む多数のバリューアップ実績を有しており、タカラレーベングループのバリューチェーンを活かした安定的な物件運用のノウハウを蓄積しています。

「バリューアップ」とは、劣化又は陳腐化した内外装の一新等のデザイン性の向上、建物の修繕及び各種設備機器の改修や機能付加等の手段により、物件の価値向上を図ることをいいます。

「バリューチェーン」とは、グループ全体が一体として不動産の開発・取得からバリューアップ及び賃貸・管理等に至る様々な不動産関連サービスを提供していることをいいます。

https://www.youtube.com/watch?v=X2YU3gmDFNE

PAGは、オフィスを中心とした、約1.7兆円(2017年12月末日時点)に及ぶ日本国内での不動産及び不動産関連資産に対する累積投資実績、20年以上に及ぶ日本での不動産ファンド運用実績を有しています。

グローバル市場における私募不動産ファンド運用大手の一角として、オフィスを中心とする不動産投資における強いソーシング力とアセットマネジメント力を有しています。

共立メンテナンスは、全国における約40年に及ぶ豊富な寮及びホテルの管理運営実績に裏打ちされた運営ノウハウを有しています。

ヤマダ電機は、全国12,029店舗(2018年3月末日時点)に及ぶネットワークを活用した情報網を有し、家電流通事業者国内最大手として全国各地の商業施設マーケットに関する情報及び商業施設運用ノウハウを有しています。

これらの企業がタカラレーベン不動産投資法人のスポンサーとして結集することにより、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件の開発・取得・バリューアップ及び賃貸・管理等のノウハウや不動産ネットワークを最大限に活かして「外部成長」と「安定運用・内部成長」の双方を追求します。

• 開発力がある総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループからの安定した物件供給に支えられた持続的な外部成長
• PAGのマーケットでの情報収集力と相場環境に臨機応変に対応した投資判断・取引実行に係る知見・ノウハウを活用した資産取得
• 共立メンテナンス及びヤマダ電機が有する、ディベロッパー及びファンド運用会社にはない事業会社としての独自の知見や広範なネットワーク及び運営ノウハウ

ポートフォリオ構築方針

タカラレーベン不動産投資法人のスポンサー各社は、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件それぞれについて、豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを保有しています。

タカラレーベン不動産投資法人は、スポンサー各社の有する強みを最大限に活かすため、投資主価値の最大化に資する総合型ポートフォリオの構築を目指します。

住宅、ホテル及び商業施設その他の物件の全てのアセットタイプに対して投資を行い、また、四大経済圏を中心に投資を行います。

また、地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリアにも限定的に投資を行うことで、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築します。

「四大経済圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏、福岡経済圏をいいます。

「地方中核都市」とは、四大経済圏を除く政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地です。

投資対象アセットの用途別比率

タカラレーベン不動産投資法人は、マルチスポンサー体制の強みを活かし、スポンサー各社が共同開発した物件の取得や、あるスポンサーが開発し、他のスポンサーが運営を行う物件の取得等、スポンサー間の密接な連携に基づいた物件取得も検討していきます。

なお、タカラレーベン不動産投資法人の取得予定資産のうちドーミーイン松山は、スポンサー間(タカラレーベングループ及び共立メンテナンス)の協働により開発・運営されている物件です。

ポートフォリオの構築にあたっては、スポンサー各社の強みを活かすために、タカラレーベングループ・PAGのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイプであるオフィス及び住宅を中心に投資を行います。

また、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設その他の物件にも限定的に投資を行います。

ポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取得価格ベース)は、オフィス及び住宅を70％以上、ホテル及び商業施設その他の物件を30％以下とします。

投資エリアの比率

また、投資エリアについて、タカラレーベン不動産投資法人は、四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益が見込まれると考えており、原則として、コアエリア(四大経済圏)に所在する物件を中心に投資を行います

他方、地域分散に配慮したポートフォリオの構築を図るため、コアエリアと比較して高い利回りが期待できると考えられるサブエリア(地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア)に所在する物件についても一定程度の投資を行います。

ただし、サブエリアについては、都道府県内における人口集積度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定したテナント需要及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核都市に所在する物件とします。

投資主価値の安定及び向上の観点から、ポートフォリオ全体に占める各エリア別投資比率(取得価格ベース)は、コアエリアを70％以上、サブエリアを30％以下とします。

アセットタイプ別ポートフォリオ構築方針

タカラレーベン不動産投資法人は、原則として、物件数及びテナント数のボリュームゾーンであり、かつ、十分な施設スペックを有する物件の新規供給が限定的で、相対的に安定した賃貸需要が見込まれる物件に投資を行います。

小規模（延床面積2,000㎡未満）、中規模（延床面積2,000㎡以上20,000㎡未満）で、最寄駅から概ね徒歩10分圏内のオフィスを基本とします。

また、タカラレーベン不動産投資法人は、景気に左右されず比較的安定した賃貸需要及び賃料水準を見込むことのできるシングル・コンパクト・ファミリータイプの住宅の全てに投資を行います。

原則として、最寄駅又は最寄りの主要なバス停から概ね徒歩10分圏内の住宅として、ラグジュアリータイプの住宅は除きます。

全国に占める四代経済圏の人口割合の推移は、2011年53％、2012～2016年54％、2017年55％と緩やかに上昇しています。

総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」を基に、本資産運用会社が作成した数字です。

上場時ポートフォリオの概要

タカラレーベン不動産投資法人の取得予定資産取得後の上場時ポートフォリオは、オフィス17物件、住宅6物件、ホテル2物件、商業施設2物件の合計27物件です。

地域比率はコアエリア77％（東京経済圏52％・大阪経済圏9％・名古屋経済圏9％・福岡経済圏7％）、その他23％です。

タカラレーベン不動産投資法人の上場時ポートフォリオの概要は以下のとおりです。

• 物件数：27物件
• 取得予定価格合計：643.7億円
• 鑑定評価額合計：676.1億円
• 平均鑑定NOI利回り：5.2％
• 平均稼働率：96.8%
• テナント賃料比率：上位10で35％

平均鑑定NOI利回りの内訳はコアエリア4.8％、サブエリアが6.3%となっています。

上場時ポートフォリオ一覧

財務運営の基本方針

タカラレーベン不動産投資法人は、LTVは原則として60%を上限とします。

ただし、新たな投資資産の取得に伴い、一時的に60%を超えることがあり得ます。

有利子負債の金利の長期固定化や返済期限及びバンクフォーメーションの分散化を通じて財務基盤の安定化を図ります。

取得予定資産の取得に先立ち、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団より、以下の借入れを行う予定です。

返済方法は期限一括返済、使途は取得予定資産の取得資金及び関連諸費用支払資金、無担保・無保証です。

投資主優待(株主優待)があり

タカラレーベン不動産投資法人は、投資主優待(株主優待)を導入します。10口以上でお買上金額1,000円(税込)ごとに1枚(500円)利用可能なお買い物優待券が2,500円分もらえます。

権利確定日は年2回なので、年間5,000円となります。想定価格の10万円に占める投資主優待利回りは0.5％です。

タカラレーベン不動産投資法人の投資主優待は、最大5枚(2,500円分)まで利用可能です。5,000円ぴったりの額を購入すると利回りが最大化(50%)します。

以前はヤマダ電機の株主優待でもらえる優待券は、iTunesカードの購入にも利用可能でした。

タカラレーベン不動産投資法人の株主優待が仮に利用可能になった場合、5,000円のiTunesカード、Google Play ギフトカードを購入するという使い方もあります。

ただし、現在は「POSAカード（プリペイドカード）」が対象外の事項に入っており、使えなくなっている可能性があります。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2017年11月中旬～2018年1月は上昇トレンドでしたが、2月に急落しました。しかし、その後は反発して堅調な展開となっています。

タカラレーベン不動産投資法人のIPOにおいては、このまま上場が続いたら追い風、反落して再度下降トレンドが続いたら向かい風となります。

(※楽天証券より)

上場規模

タカラレーベン不動産投資法人のIPOの規模は最大で361.0億円と東証リートとしては小型です。

ザイマックス・リート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人の1.5倍強、三菱地所物流リート投資法人の約2/3程度です。

公募口数は344,000口、売出口数が0口、オーバーアロットメントは17,000口です。

初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めである点は魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は3連敗となって2勝3敗と負け越しました。2016年は3勝6敗でした。

• ラサールロジポートREI：+5.0%
• スターアジア不動産：-0.9%
• タカラレーベン・インフラ：+9.9%
• マリモ地方創生リート：-3.8%
• 三井不動産ロジREIT：+0.5%
• 大江戸温泉リート：-4.1%
• さくら総合リート：-13.2%
• いちごグリーンインフラ：-3.9%
• 投資法人みらい：-3.8%

2017年は森トラスト・ホテルリート投資法人が+1.4%となり、被弾覚悟で貢献目的で日興から引き受けた分が嬉しい利益となりました。

日本再生可能エネルギーインフラ投資法人は-4.1%であり、こちらは何とかセカンダリーでカバーしました。

三菱地所物流リート投資法人は+5.38％で大きなリターンとなり、完全回避のカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人は-5.0%でした。

ザイマックス・リート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人は勝負したものの敗北しました。ただし、初値では売らずリターンを得ることはできました。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

ただし、ヤマダ電機で使える実用性が高い株主優待がある点、売出口数が0口である点、絶好調の市況はプラス材料です。

このIPOはシンジゲートカバーが引受価額ではなく、公募価格で入る仕組みになっています。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

主幹事はSMBC日興証券、みずほ証券です。その他では野村證券で購入できます。

タカラレーベン不動産投資法人のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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