新規上場！プロパティエージェントのIPOの初値予想

プロパティエージェント（3464）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は12月4日(金)～12月10日(木)です。上場日は12月22日(土)です。

新規上場する市場は東証JASDAQスタンダードです。想定価格は1,360円（1単元13.6万円）です。仮条件は1,360～1,400円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,400円となりました。予想PERは4.7倍、予想PBRは0.88倍です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りとなっています。

• 1,900〜2,200円
• 1,500〜1,700円

プロパティエージェントは東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産の開発事業及び販売事業を展開する不動産開発販売事業のほか、資産運用型不動産にかかる賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業に取り組んでいます。

監査法人は新日本有限責任監査法人です。本社所在地は東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー6Fです。

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プロパティエージェントのIPO

プロパティエージェントとは

プロパティエージェントは、「不動産と不動産サービスの価値を創造、向上し、人の未来を育み、最高の喜びを得ることを信条とする」という企業理念のもと、不動産開発販売事業・プロパティマネジメント事業のセグメントで事業展開しています。

代表取締役社長の中西 聖氏が西砂建設にて施工管理を経験し、大芳計画株式会社にて不動産販売事業に従事した後に2004年に設立しました。

従業員数は79名、平均年齢は29.9歳、平均勤続年数は2年7ヶ月、平均給与は648.3万円です。

https://www.youtube.com/watch?v=R5iR63a3p_E

不動産開発販売事業

不動産開発販売事業では、主に資産運用型不動産の開発ならびに中古物件の仕入を行い、不動産投資家及び資産運用型不動産の販売機能をもつ業者に販売する事業を行なっています。

資産運用型不動産の販売収益が主な収益となります。用地の仕入れ、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施しています。

資産運用型不動産の物件開発にあたっては、投資対象となる高い価値を生む資産運用型不動産を提供するため、独自の幅広い土地仲介事業者との情報ネットワークと物件開発にかかる専門的知識、独自の50項目にも及ぶ評点を行なう「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行っています。

物件の開発エリアは主に東京23区内及び横浜周辺を対象としており、平成27年３月期及び平成28年３月期の具体的な竣工済開発物件は以下の通りとなります。

上記物件の他、東京都豊島区、東京都北区、東京都台東区、横浜市中区、横浜市西区にも過去に開発実績があり、墨田区、江東区等に現在開発中の物件があります。

https://www.youtube.com/watch?v=itSijwu3TKo

物件開発のはじめとなる用地の仕入では、信託銀行、一般地主等との相対取引や不動産仲介業者が実施する入札取引への参加、裁判所が実施する不動産競売への参加など、より多くのルートから仕入れられるようにし、仕入の安定化を図っています。

用地仕入後は、マンションの設計及び施工はそれぞれ設計事務所や建設会社といった外注先に委託しておりますが、プロパティエージェントにて一級建築士である施工管理者を配置し、設計及び施工の管理をしています。

プロパティエージェントでは、物件開発地域の賃貸仲介業者にその地域の居住者属性を調査する「モデリング」というプロパティエージェント独自の手法を取り入れ、居住者を想定するというマーケットインの考え方によって、商品企画を行っています。

その建築地域の特性の取り込みと社内一級建築士によるデザイン、仕様等の決定を行なっています。

これにより、資産性の高い、居住者に長く支持される住環境を設計することができると考えており、マンションはモノづくりであるという考えのもと、開発を実施しています。

https://www.youtube.com/watch?v=MhdWWDiHAAs

プロパティエージェントは、主に用地仕入からの物件開発を実施しておりますが、東京23区内及び横浜周辺を対象に資産性の高い一棟マンションの中古物件も仕入れることがあります。

資産運用型不動産の販売にあたっては、上記にてプロパティエージェントが開発を行ったプロジェクトの物件を、主に個人の顧客や販売業者、海外の顧客に対して販売しています。

また、プロパティエージェントの個人の顧客に対しては、各人の資産背景を基に不動産による資産運用を用いたライフプランを設計し、税金や年金、保険等の対策も合わせた資産形成のコンサルティングを実施しています。

プロパティマネジメント事業

プロパティマネジメント事業では、不動産の賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、建物管理サービスの提供をしています。

賃貸管理サービスは、プロパティエージェント物件を購入した顧客に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸借契約管理を専門に行っています。

主なサービスとして、「集金代行サービス」及び「家賃保証サービス」を提供しています。

「集金代行サービス」では、入居者とオーナーとの間で締結する賃貸借契約の管理、入居者からの家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証しプロパティエージェントが滞納請求を行なう滞納保証を行なっており、オーナーからの手数料収入が主な収益となります。

「家賃保証サービス」では、プロパティエージェントがオーナーとサブリース契約を締結することによりオーナーから部屋を借り上げ、プロパティエージェントが入居者に部屋を貸し出すことを行なっており、入居者からの家賃収入が主な収益となります。

また、その他にもクレーム処理対応やメンテナンス対応等の手配も行っています。賃貸管理では、顧客に対して販売した資産運用型不動産が常に高い収益を上げるように、入居率向上のための積極的なサポートを実施しています。

https://www.youtube.com/watch?v=h4FH9FSWmic

賃貸仲介サービスは、賃貸管理物件の入居者募集及び他社管理物件の賃貸仲介を専門に取り扱う賃貸専門の店舗「ORANGE　ROOM」を開設し、首都圏を中心に事業を行っており、他社管理物件の賃貸仲介による仲介手数料収入が主な収益となります。

建物管理サービスは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理しています。

建物管理には、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい管理費の督促業務があり、管理組合だけで全てを管理するのは難しいため、プロパティエージェントが建物管理のプロフェッショナルとして、マンションの管理を受託しています。

具体的には、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等の業務を行っており、管理組合からの管理受託手数料収入が主な収益となります。

なお、建物管理は平成24年３月期より受注を開始しており、その管理棟数と管理戸数の推移は以下の通りとなります。

プロパティエージェントの業績推移

業績面では売上高・経常利益・純利益のいずれも美しい右肩上がりとなっています。ただし、今期は減益の予想となっています。

営業キャッシュフローは純利益を大きく下回っています。中小不動産会社にはよくあることです。

前期の自己資本利益率(ROE)は29.7%であり、自己資本比率は19.4％です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

日経JASDAQは8月下旬の急落後は下値を切り上げて順調に回復しています。11月第2週からはモメンタムがついて陽線を連発して上昇しています。

このまま上昇トレンドに回帰するとIPOにも好材料です。

（※マネックス証券より）

上場規模

プロパティエージェントのIPOの規模は最大で約7.8億円であり、JASDAQスタンダードとしては小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約35％と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約10％です。

売出人かつ貸株人である中西聖、プロパティエージェント株主である野呂田義尚、村田貴志及び大口功には、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、プロパティエージェントは、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

まとめ

プロパティエージェントの事業は、東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産の開発事業・販売事業、資産運用型不動産にかかる賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス・建物管理サービスということで、IPOにおける人気度は市況に左右されます。

アベノミクス相場初期の2013年はインフレ期待の高騰により不動産IPO祭りが展開されました。

現在は人気度はやや落ち着いてきているものの、都心部の不動産価格は上昇を続けており、不動産投資家の羽振りもよくなってきています。

資金繰りで青息吐息だった方が不動産売却でキャピタルゲインを確保してガッツポーズという様相が繰り広げられています。

他方、不動産の仕入れ・開発のコスト上昇、不動産価格の上昇による実需筋の買いの鈍化懸念、杭打ち問題によるマンション販売の減速懸念などによって、不動産セクターの株価動向は芳しくありません。

約7.8億円という上場規模はJASDAQスタンダードとしては小型です。新株予約権が行使可能となるのは2016年12月3日からであり、VCの保有もありません。需給面では良好です。

年末のIPOラッシュの時期の上場であり、過密日程である点もマイナスポイントです。8日連続IPOの6日目であり、ソネット・メディア・ネットワークスとの2社同時上場です。

予想PERは4.6～4.7倍と大変に低く、中小不動産企業の中でも割安感があります。予想PBRも0.86～0.88倍と1倍を割れています。参考類似企業の予想PER・PBRは以下の通りです。

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

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＜投資スタンス＞
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