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某機関投資家で働く会社員のブログです。経済、資産運用、IPO、株主優待、保険、クレジットカードなどについて発信

新規上場!プロパティエージェントのIPOの初値予想

更新日: IPO

プロパティエージェント

プロパティエージェント(3464)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は12月4日(金)~12月10日(木)です。上場日は12月22日(土)です。

新規上場する市場は東証JASDAQスタンダードです。想定価格は1,360円(1単元13.6万円)です。仮条件は1,360~1,400円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,400円となりました。予想PERは4.7倍、予想PBRは0.88倍です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りとなっています。

  • 1,900〜2,200円
  • 1,500〜1,700円

プロパティエージェントは東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産の開発事業及び販売事業を展開する不動産開発販売事業のほか、資産運用型不動産にかかる賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業に取り組んでいます。

監査法人は新日本有限責任監査法人です。本社所在地は東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー6Fです。


プロパティエージェントのIPO

プロパティエージェントとは

プロパティエージェントは、「不動産と不動産サービスの価値を創造、向上し、人の未来を育み、最高の喜びを得ることを信条とする」という企業理念のもと、不動産開発販売事業・プロパティマネジメント事業のセグメントで事業展開しています。

代表取締役社長の中西 聖氏が西砂建設にて施工管理を経験し、大芳計画株式会社にて不動産販売事業に従事した後に2004年に設立しました。

従業員数は79名、平均年齢は29.9歳、平均勤続年数は2年7ヶ月、平均給与は648.3万円です。

https://www.youtube.com/watch?v=R5iR63a3p_E

不動産開発販売事業

不動産開発販売事業では、主に資産運用型不動産の開発ならびに中古物件の仕入を行い、不動産投資家及び資産運用型不動産の販売機能をもつ業者に販売する事業を行なっています。

資産運用型不動産の販売収益が主な収益となります。用地の仕入れ、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施しています。

資産運用型不動産の物件開発にあたっては、投資対象となる高い価値を生む資産運用型不動産を提供するため、独自の幅広い土地仲介事業者との情報ネットワークと物件開発にかかる専門的知識、独自の50項目にも及ぶ評点を行なう「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行っています。

物件の開発エリアは主に東京23区内及び横浜周辺を対象としており、平成27年3月期及び平成28年3月期の具体的な竣工済開発物件は以下の通りとなります。

開発物件名地域戸数竣工時期
クレイシア文京春日東京都文京区33平成26年7月
クレイシア新宿御苑前東京都新宿区29平成26年7月
クレイシア新宿パークコンフォート東京都新宿区30平成26年10月
クレイシア芝浦ウォーターフロント東京都港区50平成26年11月
クレイシア練馬駅前東京都練馬区42平成27年3月
クレイシア品川戸越東京都品川区47平成27年4月
クレイシア千歳船橋アーバンプレミオ東京都世田谷区44平成27年6月
クレイシア五反田駅前東京都品川区39平成27年9月
クレイシア祐天寺東京都目黒区33平成27年10月

上記物件の他、東京都豊島区、東京都北区、東京都台東区、横浜市中区、横浜市西区にも過去に開発実績があり、墨田区、江東区等に現在開発中の物件があります。

https://www.youtube.com/watch?v=itSijwu3TKo

物件開発のはじめとなる用地の仕入では、信託銀行、一般地主等との相対取引や不動産仲介業者が実施する入札取引への参加、裁判所が実施する不動産競売への参加など、より多くのルートから仕入れられるようにし、仕入の安定化を図っています。

用地仕入後は、マンションの設計及び施工はそれぞれ設計事務所や建設会社といった外注先に委託しておりますが、プロパティエージェントにて一級建築士である施工管理者を配置し、設計及び施工の管理をしています。

プロパティエージェントでは、物件開発地域の賃貸仲介業者にその地域の居住者属性を調査する「モデリング」というプロパティエージェント独自の手法を取り入れ、居住者を想定するというマーケットインの考え方によって、商品企画を行っています。

その建築地域の特性の取り込みと社内一級建築士によるデザイン、仕様等の決定を行なっています。

これにより、資産性の高い、居住者に長く支持される住環境を設計することができると考えており、マンションはモノづくりであるという考えのもと、開発を実施しています。

https://www.youtube.com/watch?v=MhdWWDiHAAs

プロパティエージェントは、主に用地仕入からの物件開発を実施しておりますが、東京23区内及び横浜周辺を対象に資産性の高い一棟マンションの中古物件も仕入れることがあります。

資産運用型不動産の販売にあたっては、上記にてプロパティエージェントが開発を行ったプロジェクトの物件を、主に個人の顧客や販売業者、海外の顧客に対して販売しています。

また、プロパティエージェントの個人の顧客に対しては、各人の資産背景を基に不動産による資産運用を用いたライフプランを設計し、税金や年金、保険等の対策も合わせた資産形成のコンサルティングを実施しています。


プロパティマネジメント事業

プロパティマネジメント事業では、不動産の賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、建物管理サービスの提供をしています。

賃貸管理サービスは、プロパティエージェント物件を購入した顧客に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸借契約管理を専門に行っています。

主なサービスとして、「集金代行サービス」及び「家賃保証サービス」を提供しています。

集金代行サービス」では、入居者とオーナーとの間で締結する賃貸借契約の管理、入居者からの家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証しプロパティエージェントが滞納請求を行なう滞納保証を行なっており、オーナーからの手数料収入が主な収益となります。

家賃保証サービス」では、プロパティエージェントがオーナーとサブリース契約を締結することによりオーナーから部屋を借り上げ、プロパティエージェントが入居者に部屋を貸し出すことを行なっており、入居者からの家賃収入が主な収益となります。

また、その他にもクレーム処理対応やメンテナンス対応等の手配も行っています。賃貸管理では、顧客に対して販売した資産運用型不動産が常に高い収益を上げるように、入居率向上のための積極的なサポートを実施しています。

https://www.youtube.com/watch?v=h4FH9FSWmic

賃貸仲介サービスは、賃貸管理物件の入居者募集及び他社管理物件の賃貸仲介を専門に取り扱う賃貸専門の店舗「ORANGE ROOM」を開設し、首都圏を中心に事業を行っており、他社管理物件の賃貸仲介による仲介手数料収入が主な収益となります。

建物管理サービスは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理しています。

建物管理には、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい管理費の督促業務があり、管理組合だけで全てを管理するのは難しいため、プロパティエージェントが建物管理のプロフェッショナルとして、マンションの管理を受託しています。

具体的には、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等の業務を行っており、管理組合からの管理受託手数料収入が主な収益となります。

なお、建物管理は平成24年3月期より受注を開始しており、その管理棟数と管理戸数の推移は以下の通りとなります。

年度管理棟数管理戸数
平成23年3月期
平成24年3月期155
平成25年3月期6241
平成26年3月期13528
平成27年3月期26978

プロパティエージェントの業績推移

業績面では売上高・経常利益・純利益のいずれも美しい右肩上がりとなっています。ただし、今期は減益の予想となっています。

プロパティエージェントの業績推移

営業キャッシュフローは純利益を大きく下回っています。中小不動産会社にはよくあることです。

前期の自己資本利益率(ROE)は29.7%であり、自己資本比率は19.4%です。

決算年月平成23年3月平成24年3月平成25年3月平成26年3月平成27年3月
売上高(千円)4,064,5295,981,2796,498,0558,340,4198,663,919
経常利益(千円)208,150450,582486,651523,158708,381
当期純利益(千円)122,055220,456276,272308,399438,603
資本金(千円)50,00050,00050,00050,00050,000
発行済株式総数(株)200200200200600,000
純資産額(千円)451,273671,730948,0021,256,4021,695,005
総資産額(千円)1,129,2742,592,6153,192,9614,866,2048,717,619
BPS(円)2,256,368.853,358,650.744,740,012.891,047.001,412.50
1株当たり配当(円)20
EPS円(円)610,276.951,102,281.891,381,362.15257365.5
自己資本比率(%)4025.929.725.819.4
自己資本利益率(%)31.339.334.12829.7
配当性向(%)2.7
営業CF(千円)-1,036,218-2,901,759
投資CF(千円)-222,67082,811
財務CF(千円)1,198,7103,074,394
現金等(千円)841,9241,097,370

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

日経JASDAQは8月下旬の急落後は下値を切り上げて順調に回復しています。11月第2週からはモメンタムがついて陽線を連発して上昇しています。

このまま上昇トレンドに回帰するとIPOにも好材料です。

日経JASDAQのチャート(2015年8月28日~2015年11月27日)
(※マネックス証券より)

上場規模

プロパティエージェントのIPOの規模は最大で約7.8億円であり、JASDAQスタンダードとしては小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約35%と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約10%です。

売出人かつ貸株人である中西聖、プロパティエージェント株主である野呂田義尚、村田貴志及び大口功には、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

株主名保有割合ロックアップ
中西聖90.45%
野呂田義尚2.02%
村田貴志0.99%
大口功0.99%
長谷川雅也0.45% 
的場宏平0.45% 
藤田尚高0.31% 
岩瀬晃二0.31% 
松石滋樹0.31% 
加納貴夫 平松裕紀0.31% 

上記のほか、プロパティエージェントは、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。


まとめ

プロパティエージェントの事業は、東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産の開発事業・販売事業、資産運用型不動産にかかる賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス・建物管理サービスということで、IPOにおける人気度は市況に左右されます。

アベノミクス相場初期の2013年はインフレ期待の高騰により不動産IPO祭りが展開されました。

現在は人気度はやや落ち着いてきているものの、都心部の不動産価格は上昇を続けており、不動産投資家の羽振りもよくなってきています。

資金繰りで青息吐息だった方が不動産売却でキャピタルゲインを確保してガッツポーズという様相が繰り広げられています。

他方、不動産の仕入れ・開発のコスト上昇、不動産価格の上昇による実需筋の買いの鈍化懸念、杭打ち問題によるマンション販売の減速懸念などによって、不動産セクターの株価動向は芳しくありません。

都会の夜景

約7.8億円という上場規模はJASDAQスタンダードとしては小型です。新株予約権が行使可能となるのは2016年12月3日からであり、VCの保有もありません。需給面では良好です。

年末のIPOラッシュの時期の上場であり、過密日程である点もマイナスポイントです。8日連続IPOの6日目であり、ソネット・メディア・ネットワークスとの2社同時上場です。

予想PERは4.6~4.7倍と大変に低く、中小不動産企業の中でも割安感があります。予想PBRも0.86~0.88倍と1倍を割れています。参考類似企業の予想PER・PBRは以下の通りです。

コード銘柄名PERPBR
3242アーバネットコーポレーション8.331.47
3245ディア・ライフ12.305.05
3246コーセーアールイー8.611.65
3254プレサンスコーポレーション6.881.22
8935エフ・ジェー・ネクスト5.940.61

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

主幹事は野村證券です。その他は、大和証券、みずほ証券、SBI証券で申し込めます。

証券会社名割当株式数(推定)割当比率(推定)
野村証券450,00090.00%
大和証券25,0005.00%
みずほ証券20,0004.00%
SBI証券5,0001.00%

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<投資スタンス>
やや強気
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階)

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気130.0%
日本郵政中立中立16.5%
ゆうちょ銀行中立中立15.9%
かんぽ生命保険中立中立33.1%
ロゼッタ強気強気433.1%
あんしん保証強気強気292.5%
ベルシステム24HD弱気弱気-5.0%
ネオジャパン強気強気+401.7%
いちごホテルリート投資法人中立中立-1.8%
インベスターズクラウドやや強気やや強気93.3%
鎌倉新書やや強気強気 180.6%
ラクス強気強気 
ランドコンピュータやや強気やや強気 
ダブルスタンダード強気強気 
オープンドアやや強気やや強気 
ミズホメディーやや強気やや強気 
ツバキ・ナカシマ弱気弱気 
アートグリーン中立中立 
フリューやや強気弱気 
ビジョン中立中立  
アークン強気強気 
マイネット強気やや強気 
ソネット・メディア・ネットワークス強気強気 
ソーシャルワイヤー強気強気 
ケイアイスター不動産弱気弱気 
プロパティエージェントやや強気やや強気 
グラフィコ強気強気 

銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・プロパティエージェント強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%

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