新規上場！マリオン(3494)のIPOの初値予想

マリオン(3494)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年8月27日(月)～8月31日(金)、上場日は9月13日(木)です。

新規上場する市場は東証JASDAQスタンダードで、想定価格は2,170円(1単元21.7万円)です。仮条件は2,200～2,380円と窓を開けて上振れました。

公開価格は仮条件の上限である2,380円となりました。予想PERは13.2倍、予想PBRは1.14倍(BPS 2,092.67)、予想配当利回りは1.26%(1株配当 30)です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 4,300〜5,000円→8/27に上方修正：4,700～5,500円（仮条件の上限比+97.5%～+131.1%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

マリオンは不動産賃貸、賃貸料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供、それらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスを展開しています。

監査法人は東陽監査法人です。本社所在地は東京都新宿区富久町9番11号です。

マリオンとは

マリオンは、首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、中でも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有しています。

経営理念に「不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以って、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、皆様に夢のある快適な老後と幸せをお届けすること」を掲げています。

平成16年の不動産特定共同事業法(不特法)の許可取得以降、マリオンボンドの名称のもと賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しています。

平成27年以降は、これをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして販売しています。

これまで、マリオンボンドは41号まで、サラリーマンボンドは３号までを組成しています。

マリオンは以下の一連のサイクルによるサービスの提供を行っており、事業ライフサイクルを通じての事業収益の確保を行っています。

従業員数は19名、平均年齢は44.2歳、平均勤続年数は8.0年、平均年間給与は506.6万円です。

不動産賃貸サービス

快適な居住空間は全ての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、マリオンは居住者向け物件を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を保有し、賃貸サービスを提供しています。

サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた物件を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、物件の管理業務を自社で行っています。

入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施しています。

また、平成29年９月現在、首都圏におけるマリオン保有・管理に係る物件(住居、店舗・事務所、駐車場)の戸数591戸のうち29.1％に相当する172戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等に賃貸しています。

具体的には県庁や政令指定都市等の地方公共団体が、中央省庁との連絡調整や情報収集、東京における情報発信等を行うために設置する事務所などが相手方です。

かかる地方公共団体顧客の基盤をマリオン賃貸業務の安定性の優位性の源泉と認識し、地方公共団体顧客の通勤利便に合致する所在地の物件選定、生活家電の無償貸与、職場への送迎サービスの提供など、顧客ニーズにきめ細かく対応した付加価値を提供することにより、サービス基盤の安定につとめています。

不動産賃貸サービスには、大別して以下の３種類があります。

• マリオン所有物件をマリオン自らが賃貸人として賃借人に提供する長期保有物件賃貸サービス
• 第三者所有の不動産をマリオンが賃借人として一括して借り上げこれを最終賃借人に転貸するサブリースサービス
• 及び第三者所有の賃貸不動産に管理サービスを提供する受託物件サービス

長期保有物件賃貸サービス

首都圏を中心に、札幌、盛岡、名古屋、京都、岡山、倉敷、博多等の主要都市において、居住者向け、中でも単身者向けの賃貸不動産を所有・運営しています。

平成29年９月末現在、マリオン所有の長期保有物件(マリオン所有物件のうち不動産証券化サービス対象物件を除いたもの)は512戸、当事業年度(平成29年９月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は50.4％です。

また、物件種別内訳は、住居407戸(長期保有物件の79.5％)、店舗・事務所28戸(同5.5％)、駐車場77台(同15.0％)となっています。

サブリースサービス及び受託物件サービス

サブリースサービスは、マリオンからの賃貸物件購入者または第三者が所有する賃貸不動産をマリオンが賃借人として一括して借り上げこれを最終賃借人に転貸するものです。

受託物件サービスは、第三者保有不動産に、賃借人募集、賃料の収受、建物管理等の賃貸関連管理サービスを提供するものです。

平成29年９月末現在、当該物件数は224戸、当事業年度(平成29年９月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は13.5％です。

また、物件種類別内訳は、住居202戸(サブリース及び受託物件の90.2％)、店舗・事務所６戸(同2.7％)、駐車場・駐輪場16台(同7.1％)となっています。

不動産証券化サービス

マリオン不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家に提供する投資家サービスを提供しています。

平成16年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンボンドの名称のもと、不動産賃貸料を原資とする証券化商品を組成し投資家に提供してきました。

また、平成27年以降、サラリーマンボンドの名称のもと、インターネットでの申込が可能なクラウドファンディング型不動産証券化商品を提供しています。

マリオンが組成する不動産証券化商品は、マリオン保有又は新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家との間で匿名組合契約を締結します。

これによって不動産賃貸業務をマリオンと投資家の共同事業とし、営業者としてのマリオンが不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担した上で、投資家と賃料のシェアを行うことにより賃料収入を投資リターンとして分配します。

一方、匿名組合契約形態であることから対象不動産の所有権はマリオンに帰属し、投資資金は預り金としてマリオンにとっての資金調達となります。

不動産市況の低迷時等、金融機関からの資金調達の難易度が増大する金融経済環境での不動産仕入れを可能となっています。

匿名組合契約の期間の長期化、満期到来時の匿名組合契約の更新などの手段により、不動産市況の回復までの待機を可能とするなど、不動産保有に係わる市況リスク対応の選択肢の多様化も可能としています。

平成16年以降の証券化商品への一般投資家の累計出資額は、マリオンボンド、サラリーマンボンド合計で11,930百万円、平成29年９月末現在の匿名組合預り金残高は6,126百万円であり、マリオン総負債金額の42.3％を不動産証券化商品により調達しています。

平成29年９月30日現在、証券化サービス対象の賃貸物件は538戸、当事業年度(平成29年９月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は35.7％です。

また、物件種類別内訳は、住居389戸(証券化サービス対象物件の72.3％)、店舗・事務所15戸(同2.8％)、駐車場134台(同24.9％)となっています。

不動産売買

不動産賃貸サービス対象不動産、不動産証券化サービス対象不動産の別を問わず、マリオン所有不動産の出口戦略の一環として、物件の売却を行います。

不動産賃貸サービス対象不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施します。

一方、不動産証券化サービス対象不動産については、証券化商品の償還時点に向けての市況の見通し等を踏まえて、償還対応の一環としての売却を行います。

更に、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規証券化商品の組成、償還見合いの投資家向け代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行います。

これら不動産売買については、不動産賃貸サービス、不動産証券化サービスのいずれについても、一連のライフサイクルの一環として実施しています。

適時適切な売買を組み合わせることにより保有不動産の保有期間を通じての投資収益の確定を図り、マリオンの不動産賃貸関連サービス総体としての収益の増強を目的とするものです。

マリオンのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、賃貸不動産の取得又は保有不動産に係る借入金の返済に充当する予定です。

充当対象となる好適物件がない場合には、既存の保有不動産に係る借入金の返済に充当する予定であり、この場合、当該既存の保有不動産の抵当権を解除し、証券化商品の組成を行う予定です。

マリオンの業績推移

業績面では売上高は減収、経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは包括利益・純利益をいずれの年度も上回っています。一般論としては安心感があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は6.7％であり、自己資本比率は15.1％です。主要な連結経営指標等の推移は下表のとおりです。

提出会社の経営指標等の推移は下表のとおりです。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

日経JASDAQは2016年2月以降は長らく上昇トレンドが続き、2006年の高値を目指して爆進中となっていましたが、足元では急速な調整局面となっています。

このまま下降トレンドが続いたら向かい風となります。反発して再度堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

マリオンのIPOの規模は最大で約6.1億円であり、東証JASDAQスタンダードとしても小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は243,200株、売出株式数は0株、オーバーアロットメント(OA)は36,400株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約18％とやや低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は0％です。

取締役であり貸株人である福田敬司及び株主である一般社団法人ホンジン・ホールディングスには、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

株主である西川勝子、株式会社ベルーナ及び株式会社フレンドステージには、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

初値予想

マリオンの事業は、不動産賃貸、賃貸料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供、それらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスということで、IPOにおける業種の人気度は市況に大きく左右されます。

株式市場・不動産市場の低迷期は人気が離散する反面、アベノミクス初期、2005年～2006年頃のようなインフレ期待情勢期ですと大人気となります。

東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

予想PERは13.2倍、予想PBRは1.14倍(BPS 2,092.67)、予想配当利回りは1.26%であり、類似企業と比較すると中間的です。

クラウドファンディング事業には新規性があります。ただし、クラウドファンディング業者が相次いで行政処分を受けています。

理念は良いけれども、言っていることとやっていることが違っていて、大々的に提唱されているきれいな言葉とは、オブラートで包まれた中の実態が異なっているという事例が頻発しており、社会的イメージの低下が懸念されます。

ただし、価格変動リスクが目に見えない高利回り金融商品のニーズが著しく高いのは確実です。クラウドファンディングにつきまとっている「胡散臭さ」を払拭できる信頼性を構築できた場合は、大きな伸び代はあります。

上位株主にはVCはありません。約6.1億円という上場規模はJASDAQスタンダードとしても小型です。

JASDAQスタンダードの5億～10億円の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• SIG：+133.3%
• エヌリンクス：+108.8%
• アズ企画設計：+117.8%
• トレードワークス：+518.2%
• シー・エス・ランバー：+84.1%
• ニーズウェル：+130.5%
• SYSホールディングス：+116.0%
• ディーエムソリューションズ：+184.0%
• No.1：+120.4%
• 安江工務店：+4.0%
• 日本モーゲージサービス：+39.8%
• ノムラシステムコーポレーション：+51.0%
• デュアルタップ：+127.0%
• 富士ソフトサービスビューロ：+13.5%
• プロパティエージェント：+115.0%
• ナガオカ：+40.6%
• デジタル・インフォメーション・テクノロジー：+246.2%
• スマートバリュー：+344.9%
• 三機サービス：+37.1%
• エムケイシステム：+332.0%
• 今村証券：+27.4%
• マークラインズ：+77.3%
• 東武住販：+12.0%
• 白鳩：+46.2%
• サイバーリンクス：+172.9%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

主幹事はSBI証券です。その他は、SMBC日興証券、エース証券、極東証券、東海東京証券、むさし証券、藍澤證券、岩井コスモ証券で申し込めます。

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