新規上場!香陵住販(3495)のIPOの初値予想

更新日: IPO

香陵住販

香陵住販(3495)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年8月28日(火)~9月3日(月)、上場日は9月13日(木)です。

新規上場する市場は東証JASDAQスタンダードで、想定価格は1,700円(1単元17.0万円)です。仮条件は1,600~1,700円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,700円となりました。予想PERは5.9倍、予想PBRは0.85倍(BPS 2,010.10)です。

初値予想は「公開価格近辺で若干のプラスリターン」です。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

2,200〜2,500円(仮条件の上限比+29.4%~+47.1%)

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

2,000円(公開価格比+17.6%)

香陵住販は茨城県および東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しています。

監査法人は有限責任 あずさ監査法人です。本社所在地は茨城県水戸市南町2-4-33です。

香陵住販とは

香陵住販(きょうろじゅうはん)は、昭和56年10月5日に現代表取締役である薄井宗明により、地域に根ざした不動産会社として設立しました。沿革は下表のとおりです。

年月概要
昭和56年10月不動産の売買・賃貸仲介を目的として資本金1,000万円にて茨城県水戸市南町二丁目6番8号に設立
昭和59年10月賃貸の管理物件の増加により、賃貸不動産管理部門を新設
昭和62年9月不動産賃貸マンションの企画・コンサルティングを目的に子会社「株式会社シンクタンク」を設立
昭和63年6月自社企画投資用不動産※の第1号として「フォーライフ水戸」を商品化
平成2年7月茨城県水戸市城南に2店舗目となる「駅南店」を開設
平成7年10月建設業許可を取得
平成9年7月本店を茨城県水戸市南町二丁目4番33号に移転、同時に本店を名称変更し3店舗目の「南町店」として開設、4店舗目の支店「50号バイパス店」を(賃貸部・販売部・建設部)開設
平成11年11月子会社「株式会社シンクタンク」を「ジャストサービス株式会社」に商号変更
平成11年12月茨城県水戸市袴塚に5店舗目の「茨大前店」を開設
平成13年6月茨城県水戸市赤塚駅南口前に6店舗目の「赤塚駅前店」を開設
平成15年2月茨城県ひたちなか市東石川に7店舗目の「ひたちなか店」開設
平成16年1月茨城県水戸市南町二丁目4番33号に本店新社屋完成
平成16年10月茨城県水戸市千波町に8店舗目の「千波店」開設
平成17年3月宅地建物取引業を国土交通大臣免許に変更「現:国土交通大臣免許(3)第7026号」
東京2店舗「住まいのジャスト株式会社」「住まいのジャスト上野駅前店」の営業譲受に伴い「香陵住販株式会社ジャスト東上野店」「香陵住販株式会社ジャスト上野駅前店」の営業開始
平成17年4月茨城県ひたちなか市市毛に11店舗目の「市毛店」開設
平成19年10月茨城県つくば市に12店舗目の「つくば研究学園店」開設
平成20年5月茨城県那珂郡東海村舟石川駅西に13店舗目の「東海店」開設
平成21年2月マンション管理業者に登録
平成21年6月千葉県市川市幸二丁目にて社宅一棟(レジデンス行徳:全64戸)を取得し、初となるリノベーションマンション分譲販売事業を展開
平成21年10月「東上野店」を東京都台東区上野七丁目に移転、同時に「東京支社」へ名称変更
平成21年12月東京都内で初となる自社企画投資用不動産第32号「フォーライフ田端」着工
平成23年10月高齢者住宅課を新設、サービス付き高齢者住宅・有料老人ホームの紹介業務を開始
平成24年3月賃貸管理業者制度に登録
平成24年11月茨城県つくば市天久保に14店舗目の「つくば天久保店」開設
平成24年12月茨城県日立市助川町に15店舗目の「日立店」開設
平成25年8月インターネットによる不動産取扱を主とした「ネット店」の業務開始
平成26年7月自社企画投資用不動産第33号「フォーライフ南千住」竣工自社企画投資用不動産
平成26年8月「東京支社」・「上野駅前店」を統合
平成27年1月茨城県鉾田市大蔵に第1号となる太陽光発電(152.88kw)を連携開始
平成28年4月不動産ソリューション事業部内に「コインパーキング課」を新設、コインパーキング事業の本格稼働開始
平成28年10月茨城県つくば市東新井に16店舗目の「つくば支店」開設
平成29年7月茨城県水戸市に自社企画投資用不動産第34号「レーガベーネ」着工
平成29年11月茨城県水戸市に大型コインランドリーをオープン

主な業務内容は、不動産の仲介(賃貸・販売)を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務を主とする「不動産管理事業」です。

従業員数は168名、平均年齢は36歳、平均勤続年数は5.9年、平均年間給与は437.0万円です。

不動産流通事業

仲介事業収益

賃貸不動産の仲介業務及び売買不動産の仲介業務、また賃貸不動産の家賃保証業務等を行っています。

家賃保証業務は、賃貸不動産の契約において、子会社が、賃借人の連帯保証人となり賃貸人に賃料、更新料、退去時清算費用等を保証しています。

不動産売上高

仕入不動産商品及び自社企画投資用不動産の販売業務を行っています。

仕入不動産商品は、主として中古住宅、中古マンション、住宅用地を仕入れた後、リノベーションや土地造成を施し、香陵住販グループ所有の不動産として商品化し販売を行っています。

自社企画投資用不動産は主に賃貸用不動産の企画を自社にて行い、用地取得後に外部のゼネコンにて建設・賃貸入居者を募集します。

その後、賃貸用不動産の管理業務については香陵住販が受託することを原則として投資家へ販売を行っています。

不動産管理事業

管理事業収益

香陵住販にて管理を受託した賃貸用不動産のプロパティマネジメント業務(賃料収納、契約更新、保守メンテナンス、入居者管理、解約精算等の業務)を行います。

また一部の保守メンテナンス、工事については子会社が行っています。賃貸不動産の管理業務で利益を上げています。

賃貸事業収益

香陵住販グループの不動産の賃貸、賃貸不動産を借上げた後の転貸、香陵住販グループが所有または借上げた不動産にてコインパーキング・コインランドリー事業を行っています。

太陽光売電事業収益

香陵住販所有の太陽光発電設備にて売電事業を行っています。

建設売上高

香陵住販グループにて不動産の建設工事および土地造成工事を行っています。


香陵住販のIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、不動産流通事業における販売用不動産の取得費用に充当する予定です。

機動的な物件取得に活用するという目的から特定の時期や物件内容は明示できませんが、平成31年9月期中に充当する方針です。

香陵住販の業績推移

業績面では売上高は減収、経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

香陵住販の業績推移

営業キャッシュフローは包括利益・純利益をいずれの年度も上回っています。一般論としては安心感があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は16.6%であり、自己資本比率は26.0%です。主要な連結経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次第35期第36期
決算年月平成28年9月平成29年9月
売上高(千円)4,304,5094,952,477
経常利益(千円)405,097438,273
親会社株主に帰属する当期純利益(千円)231,392277,863
包括利益(千円)232,414282,406
純資産額(千円)1,535,5201,813,975
総資産額(千円)6,590,7456,984,517
1株当たり純資産額(円)1,554.171,836.01
1株当たり当期純利益金額(円)234.2281.24
自己資本比率(%)23.326
自己資本利益率(%)16.316.6
株価収益率(倍)
営業活動によるキャッシュ・フロー(千円)233,0101,097,855
投資活動によるキャッシュ・フロー(千円)△1,360,674△938,829
財務活動によるキャッシュ・フロー(千円)1,162,390△183,338
現金および現金同等物の期末残高(千円)451,447427,134
従業員数(名)141156

提出会社の経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次第32期第33期第34期第35期第36期
決算年月平成25年
9月
平成26年
9月
平成27年
9月
平成28年
9月
平成29年
9月
売上高(千円)4,406,9504,219,0273,902,7914,248,0684,860,443
経常利益(千円)253,281310,246454,682377,426423,687
当期純利益(千円)129,619196,492295,609213,707267,179
資本金(千円)98,80098,80098,80098,80098,800
発行済株式総数(株)197,600197,600197,600197,600197,600
純資産額(千円)692,927888,9931,189,5901,451,7151,719,486
総資産額(千円)3,325,1443,560,5374,802,4436,403,2186,850,938
BPS(円)3,506.724,498.966,020.191,469.351,740.37
1株配当(円)2020202020
EPS(円)655.97994.391,496.00216.3270.42
自己資本比率(%)20.82524.822.725.1
自己資本利益率(%)20.824.828.416.216.9
株価収益率(倍)
配当性向(%)321.31.81.5
従業員数(名)114126131136152

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

日経JASDAQは2016年2月以降は長らく上昇トレンドが続き、2006年の高値を目指して爆進中となっていましたが、足元では急速な調整局面となっています。

このまま下降トレンドが続いたら向かい風となります。反発して再度堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

日経JASDAQのチャート(2018年5月11日~2018年8月10日)
(※マネックス証券より)

上場規模

香陵住販のIPOの規模は最大で約7.2億円であり、東証JASDAQスタンダードとしても小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は260,000株、売出株式数は109,000株、オーバーアロットメント(OA)は55,300株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約34%とやや高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は30%です。

売出人かつ貸株人である薄井 宗明、売出人である菅原 敏道、小野瀬 益夫、薄井 ひろ子及び薄井 志賀子並びに株主である金子 哲広、豊田 正久、菊本 真透、神長 春美、小林 康弘、中野 大輔、菊池 秀一、須能 享及び前嶋 公夫には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

上記のほか、香陵住販は、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

株主名株数保有割合ロックアップ
薄井宗明519,00047.64%
菅原敏道137,00012.57%
小野瀬益夫40,0003.67%
金子哲広26,5002.43%
豊田正久26,0002.39%
菊本真透26,0002.39%
神長春美16,5001.51%
友部栄16,0001.47% 
須黒富美枝15,5001.42% 
薄井ひろ子14,0001.28%

初値予想

香陵住販の事業は、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業ということで、IPOにおける業種の人気度は市況に大きく左右されます。

株式市場・不動産市場の低迷期は人気が離散する反面、アベノミクス初期、2005年~2006年頃のようなインフレ期待情勢期ですと大人気となります。

東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

予想PERは5.9倍、予想PBRは0.85倍であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード銘柄名PERPBR配当利回り
3236プロパスト8.891.821.08%
3248アールエイジ8.340.883.21%
3250エー・ディー・ワークス18.501.150.95%
3294イーグランド7.460.963.81%
3297東武住販8.901.461.77%
3299ムゲンエステート7.240.864.24%
3490アズ企画設計8.231.670.00%
8885ラ・アトレ7.271.311.59%
8923トーセイ7.441.002.92%

上位株主にはVCはありません。約7.2億円という上場規模はJASDAQスタンダードとしても小型です。

JASDAQスタンダードの5億~10億円の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

  • SIG:+133.3%
  • エヌリンクス:+108.8%
  • アズ企画設計:+117.8%
  • トレードワークス:+518.2%
  • シー・エス・ランバー:+84.1%
  • ニーズウェル:+130.5%
  • SYSホールディングス:+116.0%
  • ディーエムソリューションズ:+184.0%
  • No.1:+120.4%
  • 安江工務店:+4.0%
  • 日本モーゲージサービス:+39.8%
  • ノムラシステムコーポレーション:+51.0%
  • デュアルタップ:+127.0%
  • 富士ソフトサービスビューロ:+13.5%
  • プロパティエージェント:+115.0%
  • ナガオカ:+40.6%
  • デジタル・インフォメーション・テクノロジー:+246.2%
  • スマートバリュー:+344.9%
  • 三機サービス:+37.1%
  • エムケイシステム:+332.0%
  • 今村証券:+27.4%
  • マークラインズ:+77.3%
  • 東武住販:+12.0%
  • 白鳩:+46.2%
  • サイバーリンクス:+172.9%

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺で若干のプラスリターン」です。


主幹事はみずほ証券です。その他は、水戸証券、マネックス証券、野村證券、大和証券、SMBC日興証券、岡三証券、いちよし證券で申し込めます。

証券会社名割当株式数割当比率
みずほ証券323,30087.62%
水戸証券14,7003.98%
マネックス証券7,3001.98%
野村証券5,5001.49%
大和証券5,5001.49%
SMBC日興証券5,5001.49%
岡三証券3,6000.98%
いちよし証券3,6000.98%

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香陵住販のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

株には「IPO」という制度があります。新規上場株式を購入することができます。人気銘柄は抽選となり、なかなか当選しづらいのがデメリ...

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<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

  1. 強気:対面証券・ネット証券で全力申込
  2. やや強気:ネット証券で申込、対面証券では原則申込(回数制限やS級狙いで回避することも)
  3. 中立:ネット証券、S級銘柄の当落に影響がない対面証券では申込(大量獲得を狙える場合は妙味あり)
  4. やや弱気:SBI証券以外は原則回避、対面証券はバーター取引ならOK(ただし、マイナス覚悟の勝負で申し込むことも)
  5. 弱気:SBI証券以外は回避

過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気130.0%
日本郵政中立中立16.5%
ゆうちょ銀行中立中立15.9%
かんぽ生命保険中立中立33.1%
ロゼッタ強気強気433.1%
あんしん保証強気強気292.5%
ベルシステム24HD弱気弱気-5.0%
ネオジャパン強気強気401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人中立中立-1.8%
インベスターズクラウドやや強気やや強気93.3%
鎌倉新書やや強気強気 180.6%
ラクス強気強気228.7%
ランドコンピュータやや強気やや強気103.4%
ダブルスタンダード強気強気128.8%
オープンドアやや強気やや強気23.3%
ミズホメディーやや強気やや強気156.5%
ツバキ・ナカシマ弱気弱気4.5%
アートグリーン中立中立46.2%
フリューやや強気弱気0.6%
ビジョン中立中立 10.7%
アークン強気強気262.1%
マイネット強気やや強気19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス強気強気139.1%
ソーシャルワイヤー強気強気56.9%
ケイアイスター不動産弱気弱気6.8%
プロパティエージェントやや強気やや強気115.0%
一蔵中立弱気2.1%
銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%
  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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