新規上場！香陵住販(3495)のIPOの初値予想

香陵住販(3495)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年8月28日(火)～9月3日(月)、上場日は9月13日(木)です。

新規上場する市場は東証JASDAQスタンダードで、想定価格は1,700円(1単元17.0万円)です。仮条件は1,600～1,700円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,700円となりました。予想PERは5.9倍、予想PBRは0.85倍(BPS 2,010.10)です。

初値予想は「公開価格近辺で若干のプラスリターン」です。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

香陵住販は茨城県および東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しています。

監査法人は有限責任 あずさ監査法人で、本社所在地は茨城県水戸市南町2-4-33です。

香陵住販とは

香陵住販(きょうろじゅうはん)は、昭和56年10月５日に現代表取締役である薄井宗明により、地域に根ざした不動産会社として設立しました。沿革は下表のとおりです。

年月	概要
昭和56年10月	不動産の売買・賃貸仲介を目的として資本金1,000万円にて茨城県水戸市南町二丁目６番８号に設立
昭和59年10月	賃貸の管理物件の増加により、賃貸不動産管理部門を新設
昭和62年９月	不動産賃貸マンションの企画・コンサルティングを目的に子会社「株式会社シンクタンク」を設立
昭和63年６月	自社企画投資用不動産※の第１号として「フォーライフ水戸」を商品化
平成２年７月	茨城県水戸市城南に２店舗目となる「駅南店」を開設
平成７年10月	建設業許可を取得
平成９年７月	本店を茨城県水戸市南町二丁目４番33号に移転、同時に本店を名称変更し３店舗目の「南町店」として開設、４店舗目の支店「50号バイパス店」を(賃貸部・販売部・建設部)開設
平成11年11月	子会社「株式会社シンクタンク」を「ジャストサービス株式会社」に商号変更
平成11年12月	茨城県水戸市袴塚に５店舗目の「茨大前店」を開設
平成13年６月	茨城県水戸市赤塚駅南口前に６店舗目の「赤塚駅前店」を開設
平成15年２月	茨城県ひたちなか市東石川に７店舗目の「ひたちなか店」開設
平成16年１月	茨城県水戸市南町二丁目４番33号に本店新社屋完成
平成16年10月	茨城県水戸市千波町に８店舗目の「千波店」開設
平成17年３月	宅地建物取引業を国土交通大臣免許に変更「現：国土交通大臣免許(3)第7026号」
	東京２店舗「住まいのジャスト株式会社」「住まいのジャスト上野駅前店」の営業譲受に伴い「香陵住販株式会社ジャスト東上野店」「香陵住販株式会社ジャスト上野駅前店」の営業開始
平成17年４月	茨城県ひたちなか市市毛に11店舗目の「市毛店」開設
平成19年10月	茨城県つくば市に12店舗目の「つくば研究学園店」開設
平成20年５月	茨城県那珂郡東海村舟石川駅西に13店舗目の「東海店」開設
平成21年２月	マンション管理業者に登録
平成21年６月	千葉県市川市幸二丁目にて社宅一棟(レジデンス行徳：全64戸)を取得し、初となるリノベーションマンション分譲販売事業を展開
平成21年10月	「東上野店」を東京都台東区上野七丁目に移転、同時に「東京支社」へ名称変更
平成21年12月	東京都内で初となる自社企画投資用不動産第32号「フォーライフ田端」着工
平成23年10月	高齢者住宅課を新設、サービス付き高齢者住宅・有料老人ホームの紹介業務を開始
平成24年３月	賃貸管理業者制度に登録
平成24年11月	茨城県つくば市天久保に14店舗目の「つくば天久保店」開設
平成24年12月	茨城県日立市助川町に15店舗目の「日立店」開設
平成25年８月	インターネットによる不動産取扱を主とした「ネット店」の業務開始
平成26年７月	自社企画投資用不動産第33号「フォーライフ南千住」竣工自社企画投資用不動産
平成26年８月	「東京支社」・「上野駅前店」を統合
平成27年１月	茨城県鉾田市大蔵に第１号となる太陽光発電(152.88kw)を連携開始
平成28年４月	不動産ソリューション事業部内に「コインパーキング課」を新設、コインパーキング事業の本格稼働開始
平成28年10月	茨城県つくば市東新井に16店舗目の「つくば支店」開設
平成29年７月	茨城県水戸市に自社企画投資用不動産第34号「レーガベーネ」着工
平成29年11月	茨城県水戸市に大型コインランドリーをオープン

主な業務内容は、不動産の仲介(賃貸・販売)を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務を主とする「不動産管理事業」です。

従業員数は168名、平均年齢は36歳、平均勤続年数は5.9年、平均年間給与は437.0万円です。

不動産流通事業

仲介事業収益

賃貸不動産の仲介業務及び売買不動産の仲介業務、また賃貸不動産の家賃保証業務等を行っています。

家賃保証業務は、賃貸不動産の契約において、子会社が、賃借人の連帯保証人となり賃貸人に賃料、更新料、退去時清算費用等を保証しています。

不動産売上高

仕入不動産商品及び自社企画投資用不動産の販売業務を行っています。

仕入不動産商品は、主として中古住宅、中古マンション、住宅用地を仕入れた後、リノベーションや土地造成を施し、香陵住販グループ所有の不動産として商品化し販売を行っています。

自社企画投資用不動産は主に賃貸用不動産の企画を自社にて行い、用地取得後に外部のゼネコンにて建設・賃貸入居者を募集します。

その後、賃貸用不動産の管理業務については香陵住販が受託することを原則として投資家へ販売を行っています。

不動産管理事業

管理事業収益

香陵住販にて管理を受託した賃貸用不動産のプロパティマネジメント業務(賃料収納、契約更新、保守メンテナンス、入居者管理、解約精算等の業務)を行います。

また一部の保守メンテナンス、工事については子会社が行っています。賃貸不動産の管理業務で利益を上げています。

賃貸事業収益

香陵住販グループの不動産の賃貸、賃貸不動産を借上げた後の転貸、香陵住販グループが所有または借上げた不動産にてコインパーキング・コインランドリー事業を行っています。

太陽光売電事業収益

香陵住販所有の太陽光発電設備にて売電事業を行っています。

建設売上高

香陵住販グループにて不動産の建設工事および土地造成工事を行っています。

香陵住販のIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、不動産流通事業における販売用不動産の取得費用に充当する予定です。

機動的な物件取得に活用するという目的から特定の時期や物件内容は明示できませんが、平成31年９月期中に充当する方針です。

香陵住販の業績推移

業績面では売上高は減収、経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは包括利益・純利益をいずれの年度も上回っています。一般論としては安心感があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は16.6％であり、自己資本比率は26.0％です。主要な連結経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第35期	第36期
決算年月		平成28年９月	平成29年９月
売上高	(千円)	4,304,509	4,952,477
経常利益	(千円)	405,097	438,273
親会社株主に帰属する当期純利益	(千円)	231,392	277,863
包括利益	(千円)	232,414	282,406
純資産額	(千円)	1,535,520	1,813,975
総資産額	(千円)	6,590,745	6,984,517
１株当たり純資産額	(円)	1,554.17	1,836.01
１株当たり当期純利益金額	(円)	234.2	281.24
自己資本比率	(％)	23.3	26
自己資本利益率	(％)	16.3	16.6
株価収益率	(倍)	―	―
営業活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	233,010	1,097,855
投資活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	△1,360,674	△938,829
財務活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	1,162,390	△183,338
現金および現金同等物の期末残高	(千円)	451,447	427,134
従業員数	(名)	141	156

提出会社の経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第32期	第33期	第34期	第35期	第36期
決算年月		平成25年 ９月	平成26年 ９月	平成27年 ９月	平成28年 ９月	平成29年 ９月
売上高	(千円)	4,406,950	4,219,027	3,902,791	4,248,068	4,860,443
経常利益	(千円)	253,281	310,246	454,682	377,426	423,687
当期純利益	(千円)	129,619	196,492	295,609	213,707	267,179
資本金	(千円)	98,800	98,800	98,800	98,800	98,800
発行済株式総数	(株)	197,600	197,600	197,600	197,600	197,600
純資産額	(千円)	692,927	888,993	1,189,590	1,451,715	1,719,486
総資産額	(千円)	3,325,144	3,560,537	4,802,443	6,403,218	6,850,938
BPS	(円)	3,506.72	4,498.96	6,020.19	1,469.35	1,740.37
１株配当	(円)	20	20	20	20	20
EPS	(円)	655.97	994.39	1,496.00	216.3	270.42
自己資本比率	(％)	20.8	25	24.8	22.7	25.1
自己資本利益率	(％)	20.8	24.8	28.4	16.2	16.9
株価収益率	(倍)	―	―	―	―	―
配当性向	(％)	3	2	1.3	1.8	1.5
従業員数	(名)	114	126	131	136	152

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

日経JASDAQは2016年2月以降は長らく上昇トレンドが続き、2006年の高値を目指して爆進中となっていましたが、足元では急速な調整局面となっています。

このまま下降トレンドが続いたら向かい風となります。反発して再度堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

香陵住販のIPOの規模は最大で約7.2億円であり、東証JASDAQスタンダードとしても小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は260,000株、売出株式数は109,000株、オーバーアロットメント(OA)は55,300株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約34％とやや高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は30％です。

売出人かつ貸株人である薄井 宗明、売出人である菅原 敏道、小野瀬 益夫、薄井 ひろ子及び薄井 志賀子並びに株主である金子 哲広、豊田 正久、菊本 真透、神長 春美、小林 康弘、中野 大輔、菊池 秀一、須能 享及び前嶋 公夫には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

上記のほか、香陵住販は、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

株主名	株数	保有割合	ロックアップ
薄井宗明	519,000	47.64%	◯
菅原敏道	137,000	12.57%	◯
小野瀬益夫	40,000	3.67%	◯
金子哲広	26,500	2.43%	◯
豊田正久	26,000	2.39%	◯
菊本真透	26,000	2.39%	◯
神長春美	16,500	1.51%	◯
友部栄	16,000	1.47%
須黒富美枝	15,500	1.42%
薄井ひろ子	14,000	1.28%	◯

初値予想

香陵住販の事業は、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業ということで、IPOにおける業種の人気度は市況に大きく左右されます。

株式市場・不動産市場の低迷期は人気が離散する反面、アベノミクス初期、2005年～2006年頃のようなインフレ期待情勢期ですと大人気となります。

東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

予想PERは5.9倍、予想PBRは0.85倍であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード	銘柄名	PER	PBR	配当利回り
3236	プロパスト	8.89	1.82	1.08%
3248	アールエイジ	8.34	0.88	3.21%
3250	エー・ディー・ワークス	18.50	1.15	0.95%
3294	イーグランド	7.46	0.96	3.81%
3297	東武住販	8.90	1.46	1.77%
3299	ムゲンエステート	7.24	0.86	4.24%
3490	アズ企画設計	8.23	1.67	0.00%
8885	ラ・アトレ	7.27	1.31	1.59%
8923	トーセイ	7.44	1.00	2.92%

上位株主にはVCはありません。約7.2億円という上場規模はJASDAQスタンダードとしても小型です。

JASDAQスタンダードの5億～10億円の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• SIG：+133.3%
• エヌリンクス：+108.8%
• アズ企画設計：+117.8%
• トレードワークス：+518.2%
• シー・エス・ランバー：+84.1%
• ニーズウェル：+130.5%
• SYSホールディングス：+116.0%
• ディーエムソリューションズ：+184.0%
• No.1：+120.4%
• 安江工務店：+4.0%
• 日本モーゲージサービス：+39.8%
• ノムラシステムコーポレーション：+51.0%
• デュアルタップ：+127.0%
• 富士ソフトサービスビューロ：+13.5%
• プロパティエージェント：+115.0%
• ナガオカ：+40.6%
• デジタル・インフォメーション・テクノロジー：+246.2%
• スマートバリュー：+344.9%
• 三機サービス：+37.1%
• エムケイシステム：+332.0%
• 今村証券：+27.4%
• マークラインズ：+77.3%
• 東武住販：+12.0%
• 白鳩：+46.2%
• サイバーリンクス：+172.9%

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺で若干のプラスリターン」です。

主幹事はみずほ証券です。その他は、水戸証券、マネックス証券、野村證券、大和証券、SMBC日興証券、岡三証券、いちよし證券で申し込めます。

証券会社名	割当株式数	割当比率
みずほ証券	323,300	87.62%
水戸証券	14,700	3.98%
マネックス証券	7,300	1.98%
野村証券	5,500	1.49%
大和証券	5,500	1.49%
ＳＭＢＣ日興証券	5,500	1.49%
岡三証券	3,600	0.98%
いちよし証券	3,600	0.98%

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郵政3社、JR九州などの大型株に関しては意外な程に当たりやすいです。

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＜投資スタンス＞
中立
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)	発表時	BB直前	結果
Keeper技研	やや強気	やや強気	49.1%
ケネディクス商業リート投資法人	中立	やや強気	13.3%
ファーストロジック	強気	強気	52.5%
ファーストブラザーズ	やや弱気	やや弱気	2.5%
ホクリヨウ	中立	中立	8.9%
ALBERT	強気	強気	115.7%
シリコンスタジオ	やや強気	やや強気	102.0%
コラボス	強気	強気	137.6%
エムケイシステム	強気	強気	332.0%
ショーケース・ティービー	強気	強気	193.9%
ヘルスケア＆メディカル投資法人	やや強気	やや強気	54.5%
エスエルディー	強気	強気	15.3%
ヒューマンウェブ	やや強気	やや強気	11.7%
イード	強気	強気	46.4%
ファーストコーポレーション	やや強気	やや強気	25.0%
RSTechnologies	中立	中立	-23.6%
シンデン・ハイテックス	やや強気	やや強気	12.2%
ハウスドゥ	やや強気	やや強気	47.2%
Aiming	中立	中立	12.2%
モバイルファクトリー	強気	強気	99.4%
日本動物高度医療センター	やや強気	やや強気	44.2%
プラッツ	やや強気	やや強気	70.2%
sMedio	やや強気	やや強気	58.7%
サンバイオ	弱気	弱気	-14.5%
海帆	やや強気	やや強気	76.5%
Hamee	やや強気	やや強気	67.2%
日本スキー場開発	中立	中立	9.9%
シーアールイー	弱気	弱気	-7.3%
三機サービス	中立	中立	37.1%
レントラックス	強気	強気	53.1%
リンクバル	やや強気	やや強気	27.9%
ジグソー	強気	強気	236.4%
Gunosy	中立	中立	0.0%
デザインワン・ジャパン	やや強気	やや強気	50.9%
テラスカイ	強気	強気	350.0%
ヘリオス	中立	弱気	22.5%
スマートバリュー	強気	強気	344.9%
マーケットエンタープライズ	強気	強気	167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー	強気	強気	246.2%
エコノス	弱気	中立	120.0%
中村超硬	弱気	弱気	11.8%
メニコン	やや強気	やや強気	73.5%
冨士ダイス	弱気	弱気	50.9%
ファンデリー	強気	強気	102.1%
ナガオカ	中立	中立	40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人	中立	中立	-2.9%
富士山マガジンサービス	強気	強気	126.4%
クレステック	やや強気	やや強気	82.4%
平山	やや強気	やや強気	29.5%
アイリッジ	強気	強気	429.2%
デクセリアルズ	弱気	弱気	-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人	やや強気	やや強気	-10.5%
イトクロ	中立	中立	4.1%
PCIホールディングス	やや強気	やや強気	169.6%
エスケーホーム	中立	やや強気	13.8%
パルマ	強気	強気	70.5%
メタップス	中立	中立	-7.9%
ラクト・ジャパン	中立	中立	0.0%
土木管理総合試験所	中立	中立	-2.4%
アクアライン	強気	強気	21.7%
ベステラ	やや強気	やや強気	25.0%
STUDIOUS	やや強気	やや強気	20.0%
JESCOホールディングス	中立	中立	5.4%
ピクスタ	強気	強気	34.8%
アイビーシー	強気	強気	251.0%
ブランジスタ	やや強気	強気	43.8%
AppBank	やや強気	強気	45.8%
グリーンペプタイド	弱気	弱気	-8.0%
GMOメディア	やや強気	やや強気	101.1%
パートナーエージェント	やや強気	強気	217.5%
バルニバービ	やや強気	やや強気	130.0%
日本郵政	中立	中立	16.5%
ゆうちょ銀行	中立	中立	15.9%
かんぽ生命保険	中立	中立	33.1%
ロゼッタ	強気	強気	433.1%
あんしん保証	強気	強気	292.5%
ベルシステム24HD	弱気	弱気	-5.0%
ネオジャパン	強気	強気	401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人	中立	中立	-1.8%
インベスターズクラウド	やや強気	やや強気	93.3%
鎌倉新書	やや強気	強気	180.6%
ラクス	強気	強気	228.7%
ランドコンピュータ	やや強気	やや強気	103.4%
ダブルスタンダード	強気	強気	128.8%
オープンドア	やや強気	やや強気	23.3%
ミズホメディー	やや強気	やや強気	156.5%
ツバキ・ナカシマ	弱気	弱気	4.5%
アートグリーン	中立	中立	46.2%
フリュー	やや強気	弱気	0.6%
ビジョン	中立	中立	10.7%
アークン	強気	強気	262.1%
マイネット	強気	やや強気	19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス	強気	強気	139.1%
ソーシャルワイヤー	強気	強気	56.9%
ケイアイスター不動産	弱気	弱気	6.8%
プロパティエージェント	やや強気	やや強気	115.0%
一蔵	中立	弱気	2.1%

銘柄名(2014年)	発表時	BB直前	結果
ヒューリックリート投資法人	中立	中立	13.0%
アキュセラインク	やや強気	中立	27.8%
サイバーリンクス	強気	強気	172.9%
日本ＢＳ放送	中立	中立	6.6%
エンバイオ・ホールディングス	強気	強気	126.0%
ダイキョーニシカワ	中立	中立	12.4%
日立マクセル	やや弱気	やや弱気	-4.8%
ジャパンディスプレイ	中立	中立	-14.6%
ホットマン	やや強気	やや強気	67.5%
みんなのウェディング	強気	強気	27.1%
ディー・エル・イー	やや強気	やや強気	101.0%
サイバーダイン	強気	強気	130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパン	やや強気	やや強気	290.8%
トレックス・セミコンダクター	やや弱気	やや弱気	-10.4%
丸和運輸機関	中立	中立	-8.8%
ジョイフル本田	中立	中立	-1.9%
フィックスターズ	強気	強気	162.0%
白鳩	強気	強気	46.2%
日本リート投資法人	中立	中立	4.0%
西武ホールディングス	やや弱気	やや弱気	0.0%
東武住販	やや強気	やや強気	12.0%
インベスコ･オフィス･ジェイリート投資法人	中立	中立	5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング	中立	中立	-7.7%
ムゲンエステート	中立	中立	10.0%
フリークアウト	強気	強気	250.0%
ポバール興業	中立	中立	6.6%
OATアグリオ	中立	中立	-6.3%
メドピア	強気	強気	131.3%
レアジョブ	強気	強気	169.7%
VOYAGEGROUP	強気	強気	40.0%
鳥貴族	やや強気	やや強気	120.7%
イグニス	強気	強気	342.1%
日本ビューホテル	やや弱気	やや弱気	-1.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー	やや強気	やや強気	126.3%
ロックオン	強気	強気	284.6%
リアルワールド	強気	強気	79.8%
AMBITION	やや強気	強気	62.0%
ジェネレーションパス	強気	強気	119.2%
リボミック	中立	やや強気	-20.4%
FFRI	強気	強気	176.5%
ホットランド	中立	中立	-1.7%
ヤマシンフィルタ	中立	中立	19.6%
すかいらーく	中立	中立	0.0%
リクルートホールディングス	中立	中立	1.3%
GMOリサーチ	強気	強気	133.3%
セレス	強気	強気	55.4%
オプティム	強気	強気	260.0%
アルファポリス	強気	強気	93.2%
エラン	やや強気	やや強気	70.3%
日本ヘルスケア投資法人	やや強気	やや強気	48.1%
SHIFT	強気	強気	361.5%
ＣＲＩ・ミドルウェア	強気	強気	462.5%
日本PCサービス	中立	やや強気	67.7%
トーセイリート投資法人	やや弱気	中立	11.6%
積水ハウス・リート投資法人	やや強気	やや強気	22.7%
弁護士ドットコム	強気	強気	215.4%
クラウドワークス	強気	強気	73.2%
スノーピーク	やや強気	やや強気	134.3%
ビーロット	強気	強気	422.4%
GMOTECH	強気	強気	135.2%
テクノプロ・ホールディングス	中立	中立	-5.0%
アトラ	やや強気	やや強気	77.4%
マークラインズ	強気	強気	77.3%
メディカル・データ・ビジョン	強気	強気	135.9%
U-NEXT	やや強気	中立	31.7%
SFPダイニング	やや弱気	やや弱気	-16.5%
今村証券	中立	中立	27.4%
フルッタフルッタ	強気	やや強気	51.5%
竹本容器	中立	中立	2.0%
gumi	中立	中立	0.0%
大冷	やや弱気	やや弱気	-6.7%
アドベンチャー	強気	強気	127.2%
メタウォーター	やや弱気	やや弱気	-6.0%
サイジニア	強気	強気	125.8%
インターワークス	やや強気	やや強気	16.7%
イーレックス	中立	中立	11.2%
データセクション	強気	強気	73.1%
綿半ホールディングス	やや弱気	やや弱気	6.3%
ヨシックス	中立	中立	29.4%
東京ボード工業	やや弱気	やや弱気	-8.0%
カヤック	強気	強気	222.0%
エクストリーム	強気	強気	296.4%
MRT	強気	強気	309.4%