新規上場！伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)のIPOの初値予想

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2018年8月23日(木)～8月29日(水)です。上場予定日は2018年9月7日(金)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は100,000円～103,000円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である103,000円となりました。初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

分配金利回りは2019年1月期(147営業日)が3.83％、2019年7月期(181営業日)が4.09％となっています。

NAV倍率は0.9245倍、セイムボート出資率(伊藤忠商事による出資比率)は約5.0％です。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の初値は99,300円(-3.6%)でした。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は、伊藤忠商事がスポンサーの物流REITです。

監査法人はPwCあらた有限責任監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人とは

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は、スポンサーである伊藤忠商事の有するプラットフォームを活用し、伊藤忠グループからの物件供給やリーシングサポートを通じて、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の持続的な成長を目指します。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が物流不動産の保有・運用という役割を担い、伊藤忠グループがリーシングマネジメント業務を継続的に受託することで、テナント企業との接点が増え、ビジネス上の要望を把握する機会が増加します。

かかるテナント企業からのビジネス上の要望に即座にソリューション（解決策）を提供することで、関係強化を図り、伊藤忠グループのプラットフォームの強化につながる新たな物流不動産の開発・リーシングにつなげます。

そして、このような伊藤忠グループによる新たな物流不動産の開発・リーシングが、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人のさらなる成長につながる好循環を生み出す可能性があります。

伊藤忠グループが有するプラットフォームを活用することで、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が安定的に成長するとともに、伊藤忠グループも自身が有するプラットフォームを強化することができます。

このような伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人と伊藤忠グループとの好循環の協働関係を「拡張的協働関係」と定義しています。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は、この「拡張的協働関係」をもとに、商流・物流両視点から今後の物流市場の動向を捉えることで、変化に対して柔軟に対応できるJ-REITとして、物流インフラの発展及び投資主価値の最大化を目指します。

「拡張的協働関係」の礎となる2つのプラットフォーム

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は、伊藤忠商事の建設・物流部門が、長年の知見を活かしテナントニーズに即して開発し、総合商社ならではのリーシングにより優良テナントが入居する物流不動産を取得します。

また、生活消費関連ビジネスに強みを持つ大手総合商社としての伊藤忠商事が有する10万社に及ぶ豊富な取引顧客網の活用を通じて、長期安定的な成長を目指します。

不動産・物流プラットフォームの活用

伊藤忠グループは、住生活カンパニーの建設・物流部門において、用地仕入、施設開発、リーシング、物流オペレーション、運用・管理を統合的に所管する体制を構築しています。

このような統合的な所管体制のもと、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は、伊藤忠グループより、テナントニーズに即して開発された物流不動産の供給及び独自のリーシング体制を活用したサポートを受けることで、長期安定的な成長を目指します。

伊藤忠グループが住生活カンパニーの建設・物流部門において採用している体制の詳細は、以下のとおりです。

用地仕入、施設開発、リーシングに関しては、14年に及ぶ物流不動産開発の経験を持つ伊藤忠商事に加え、伊藤忠都市開発も総合デベロッパーとしての独自の用地仕入力、マンション開発で培ったものづくりの開発力を活かし、スポンサー2社が両輪となって行います。

物流オペレーションに関しては、伊藤忠ロジスティクスを主管する伊藤忠商事物流ビジネス部が所管しており、物流事業者として培った経験を活用します。

不動産の管理に関しては、伊藤忠アーバンコミュニティが担い、不動産の運用に関しては、本資産運用会社が担います。

これらを一体として機能させることにより、伊藤忠グループでは、顧客に対し、それぞれの分野の強みを融合させたシナジーを提供できると考えています。

このように、伊藤忠グループにおいては、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の成長を一気通貫で支援するための体制が整備されています。

商社・商流プラットフォームの活用

物流不動産開発事業は、商流の川上から川下までを幅広く事業領域とする総合商社の得意分野です。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は、伊藤忠グループの多様な取引顧客網及び経営レベルでの取引関係を活用したサポートを受けることで、長期安定的な成長を目指します。

伊藤忠商事は、総原材料（川上）、製品（川中）、販売（川下）のすべての段階に関与しており、サプライヤー、メーカー、小売事業者、消費者それぞれと良好な関係を構築しています。

こうしたネットワーク、生活消費関連ビジネスに強みを持つ大手総合商社であり、10万社に及ぶ豊富な取引顧客網及び生活消費関連ビジネスにおける高いプレゼンスを有しています。

繊維、機械、金属、エネルギー・化学品、食料、住生活、情報・金融の各分野において、国内外での商取引及び事業投資等のビジネスを営んでおり、グループ会社も含めたネットワークを通じて、適時に適切な事業分野にアクセスすることができます。

また、伊藤忠商事は、幅広い取引顧客網を構築するだけでなく、顧客一社一社との関係性を深めることも大切にしています。

伊藤忠商事は、これら総合商社ならではの幅広いリソースを活用して、各顧客との取引規模のさらなる拡大を図ります。

加えて、各顧客の経営課題の解決に向けた多様かつ質の高いサービスを提供しています。

例えば、伊藤忠グループでは、同グループの重要顧客であるEコマース事業者に対し、伊藤忠グループが開発した物流不動産を賃貸するだけではなく、伊藤忠グループの各社から様々な事業上の課題を解決する適切なソリューションを提供しています。

かかるサービスの提供を通じ、各顧客との経営レベルでの関係、すなわち経営のパートナー（商売相手、提携先、投資先等）となることも目指しています。

伊藤忠商事は、大局的な視点から各顧客との経営戦略等の共有を通じて、顧客の物流拠点戦略に対応していきます。

また、当該顧客がテナントとして伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が保有する物流不動産に入居した場合には、その幅広い要望を把握し適切なソリューションを提供することで、テナントの満足度を向上させる御用聞きの担い手としての役割も果たします。

伊藤忠商事の有する上記の豊富な取引顧客網及び長年の経験に裏付けられた御用聞きの機能は、物流不動産とテナント企業を結びつけるリーシングの場面でその本領を発揮します。

ポートフォリオ構築方針

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は、多様なテナントニーズを踏まえた伊藤忠グループが開発する物流不動産へ重点投資します。

用途別投資比率は、物流不動産80％以上、その他不動産20％以下です。

エリア別投資比率は、関東エリア・関西エリア70％以上、その他エリア30％以下です。

関東エリア、関西エリアの中でも、始点としての生産地や着地点としての大消費地に近く、物流機能が求められる立地や広域配送に適した主要幹線道路・高速道路等を利用しやすいなど交通アクセスを考慮した立地への重点投資します。

また、一定以上の人口集積地域で、公共交通機関・自家用車等での通勤利便性を有し、テナント企業の従業員確保に関する容易性にも考慮した立地へ投資します。

更にテナント専用仕様施設については、特定テナントの拠点戦略に合致し、将来的なテナント誘致も見込める立地に厳選投資します。

伊藤忠グループの「使命」(Mission)を踏まえ、伊藤忠グループが開発する物流不動産には「i Missions Park」(アイミッションズパー)の名称が付されています。

アイミッションズパークは、多様なテナントのオペレーションに対応可能な汎用性を確保した基本仕様を原則として有しています。

加えて、開発者として適切と判断する場合には、コストを考慮の上、物流事業者である伊藤忠商事物流ビジネス部が有する施設ユーザーとしての知見を活かし、当事者目線から工夫を加えることで、使いやすい施設づくりの追求がされています。

さらに、開発の計画段階から独自のオペレーションを求めるテナント向けに、汎用性を確保しつつテナントごとの専用仕様を有する施設の開発がされています。

上場時ポートフォリオの概要

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の取得予定資産は、千葉4物件、茨城1物件、さいたま1物件、神奈川1物件で関東100％となっています。

道路の視点でフォーカスを当てると、国道16号周辺78.8％、外環道周辺11.3％、圏央道周辺が9.8％です。

伊藤忠グループ及びグループ顧客比率（年間賃料ベース）は73.6％、平均賃貸借残存期間（年間賃料ベース）は7.0年です。

取得予定資産を除いた優先交渉権付与物件（延床面積合計）は5物件（約27万㎡）となっています。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の上場時ポートフォリオの概要は以下のとおりです。

• 物件数：7物件
• 取得予定価格合計：538億円
• 鑑定評価額合計：569億円
• 平均鑑定NOI利回り：5.0％
• 平均稼働率：98.8%
• 平均築年数：1.9年
• 平均賃貸借契約期間：8.1年(年間賃料ベース)
• スポンサー開発比率：100％

平均鑑定NOI利回りは5.0％であり、日本ロジスティクスファンド投資法人の5.57％、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の5.39％と比較すると低め、ラサールロジポート投資法人の4.63％と比較すると高めです。

純利益に減価償却を足したFFO(Funds From Operation)の70％、減価償却費の30％を目処に超過分配を行う方針となっています。

上場時ポートフォリオ一覧

財務運営の基本方針

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は、保守的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。

上場時LTVは37.6%を見込んでおり、平常時の運用においてLTVは原則として40～50%で運用します。新たな投資資産の取得に伴い、一時的に超えることがあり得ます。

有利子負債の金利の長期固定化や返済期限及びバンクフォーメーションの分散化を通じて財務基盤の安定化を図ります。

取得予定資産の取得に先立ち、三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団より、以下の借入れを行う予定です。

借入先は三井住友銀行の他、みずほ銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ銀行、日本政策投資銀行、みずほ信託銀行です。

返済方法は期限一括返済、使途は取得予定資産の取得資金及び関連諸費用支払資金、無担保・無保証です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2017年11月中旬～2018年1月は上昇トレンドでしたが、2月に急落しました。しかし、その後は反発して概ね堅調な展開となっています。

足元では金利上昇の悪影響が懸念されますけれども、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人のIPOにおいては、このまま上場が続いたら追い風、反落して再度下降トレンドが続いたら向かい風となります。

(※楽天証券より)

上場規模

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人のIPOの規模は最大で372.0億円と東証リートとしては小型です。

ザイマックス・リート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人の1.5倍強、三菱地所物流リート投資法人の約2/3程度です。タカラレーベン不動産投資法人より若干大きめのサイズです。

公募口数は356,143口、売出口数が0口、オーバーアロットメントは15,857口です。

初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めである点は魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は3連敗となって2勝3敗と負け越しました。2016年は3勝6敗でした。

• ラサールロジポートREIT：+5.0%
• スターアジア不動産：-0.9%
• タカラレーベン・インフラ：+9.9%
• マリモ地方創生リート：-3.8%
• 三井不動産ロジREIT：+0.5%
• 大江戸温泉リート：-4.1%
• さくら総合リート：-13.2%
• いちごグリーンインフラ：-3.9%
• 投資法人みらい：-3.8%

2017年は森トラスト・ホテルリート投資法人が+1.4%となり、被弾覚悟で貢献目的で日興から引き受けた分が嬉しい利益となりました。

日本再生可能エネルギーインフラ投資法人は-4.1%であり、こちらは何とかセカンダリーでカバーしました。

三菱地所物流リート投資法人は+5.38％で大きなリターンとなり、完全回避のカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人は-5.0%でした。

ザイマックス・リート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人は勝負したものの敗北しました。ただし、初値では売らずリターンを得ることはできました。タカラレーベン不動産投資法人は完全回避。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

物流REITは勝率が高い状況が続いていましたけれども、無格付のCREロジスティクスファンド投資法人は撃沈しました。

• CREロジスティクスファンド投資法人：-5.0%
• 三菱地所物流リート投資法人：+5.4%
• 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人：+0.5%
• ラサールロジポート投資法人：+5.0%
• 日本プロロジスリート投資法人：+27.3%
• GLP投資法人：+3.3%

伊藤忠商事というスポンサーの毛並みの良さ、社会的ニーズが高まって成長期待もある物流REITであるプラス材料と、無格付REITの公募割れ率の高さの綱引きとなります。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

REITということで機関投資家などの大口投資家の参戦がどの程度あるのかに要注目です。

主幹事はSMBC日興証券(引受比率55%)です。その他では三菱UFJモルスタ証券(26%)、大和証券(12%)、みずほ証券(4%)、野村證券(3%)で購入できます。

三菱UFJグループのauカブコム証券でも取り扱いが期待できます。カブドットコムのIPOは、公平性と機密性を確保したシステムによる抽選で当選者が決まります。

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