新規上場！サムティ・レジデンシャル投資法人のIPOの初値予想

サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2015年6月15日(月)～6月18日(木)です。上場予定日は6月30日(火)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円（1単元10万円）です。仮条件は100,000〜102,000と上振れました。公募価格は仮条件の上限の102,000円となりました。

初値予想は+3%～+10%程度の若干のプラスリターンです。そこそこ人気があったIPOでした。公募割れはなく堅調な初値になると予想します。

サムティ・レジデンシャル投資法人は、日本全国の幅広い都市のアコモデーションアセット等を投資対象とした分散の図られたポートフォリオへの投資機会を提供し、その中長期的な運用により投資主価値の向上を目指しています。

サムティ・レジデンシャル投資法人のIPO

サムティ・レジデンシャル投資法人とは

サムティ・レジデンシャル投資法人は、住居を中心としてホテル・ヘルスケア施設等にも投資するREITです。スポンサーは、東証JASDAQスタンダード上場の不動産企業であるサムティです。

サムティは廃墟と化したピエリ守山を買収し再生に取り組んでいることでも話題になりました。

https://www.youtube.com/watch?v=BXfw-0W4Z_U

サムティ・レジデンシャル投資法人は、主要地方都市を中心とした日本全国の幅広い都市において、安定した賃料水準を見込めるレジデンスを厳選し分散投資する方針です。

周辺の競合物件対比で競争力を有するレジデンスに厳選投資を行えば、賃貸運営において適切な賃料設定を行うこと等により安定的なテナント稼動を確保し、東京23区のレジデンス投資と比肩する安定した投資運用が可能と目論んでいます。

入札等の取得競争による取得価格高騰に伴う悪影響等を回避しながら、厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定的に確保し、新規投資を継続する方針です。

主要地方都市の合計で見れば、投資対象となりうるレジデンスのストック量は相当程度存在しています。

主要地方都市を営業の基盤とし、レジデンス投資のノウハウと実績を有するサムティグループとの連携等によるメリットを活かすことで、主要地方都市を中心としたレジデンス投資における課題等を克服することを企図しています。

サムティ・レジデンシャル投資法人はサムティグループから、「ウェアハウジング機能の提供」、「再開発に関する支援」、「賃料固定型マスターリース契約の提供」、「リーシングサポート業務の提供」等の外部成長及び内部成長に係る多岐にわたるスポンサーサポートを受けることができます。

サムティ・レジデンシャル投資法人は、サムティグループが賃貸マンションデベロッパーとして開発した物件のうち、高級規格のブランドに当たる「S-RESIDENCE」シリーズを取得します。

「S-RESIDENCE」以外の物件については、「S-FORT」という統一のブランドを展開予定です。居住者における「快適」性の点で一定以上の質の確保された居住環境の提供を行い、付加価値の向上を目指しています。

ポートフォリオ構築方針

サムティ・レジデンシャル投資法人は、レジデンス(住宅)を中心に投資を行います。レジデンス80％以上、運営型施設（ホテル及びヘルスケア施設等）20%以下です。

サムティ・レジデンシャル投資法人は、レジデンス同様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃貸することで安定したキャッシュフローの確保が期待されるホテル及びヘルスケア施設等の運営型施設についても、レジデンスとともに「アコモデーションアセット」に含める形で投資対象として位置付けています。

ただし、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、サムティ・レジデンシャル投資法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です。

サムティ・レジデンシャル投資法人は、晩婚化、女性就業者数の増加及び高齢者人口の増加に起因した、単身世帯の増加傾向を踏まえ、シングル及びコンパクトタイプの物件の取得を重視します。

取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投資比率を70％程度とすることを目標とし、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るために、首都圏にも30％程度を目標として投資を行う方針です。

投資比率は、札幌市・仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・広島市・福岡市が50％以上、その他の地方都市が20％以下です。東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県は30％程度です。

主要地方都市全体の世帯数合計は東京23区（約450万世帯：平成25年時点）の1.4倍程度の約640万世帯です。

平成12年から平成25年までの世帯数伸び率では、東京23区の約16.8％に対し、主要地方都市全体では約15.7％であり、東京23区と同様の増加傾向を示しています。

上場時ポートフォリオ

上場時ポートフォリオにおける主要指標は、平均鑑定NOI利回り5.6％、平均築年数6.7年、平均稼働率94.3％です。NOI利回りはケネディクス商業リート投資法人とほぼ同じです。

NOI利回り

Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

鑑定評価額ベースでの取得済資産及び取得予定資産の上位5物件は以下の通りです。

1. S-FORT山王（名古屋市中川区）
2. S-RESIDENCE神戸磯上通（ 神戸市中央区）
3. S-FORT片平（仙台市青葉区）
4. S-RESIDENCE難波Briller（大阪市浪速区）
5. S-FORT住道（大阪府大東市）

財務運営の基本方針

サムティ・レジデンシャル投資法人は、LTVは原則として60％を上限とします。運営上は45～55％程度を目安に運営します。

LTV

 （借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金） / （総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金）

三井住友銀行および福岡銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利＋0.4～0.9％で借入を行う予定です。ケネディクス商業リート投資法人と比較すると僅かに高い水準です。

サムティ・レジデンシャル投資法人は、信用格付業者から提供されるよていの格付けはありません。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数はボックス推移となっています。

（※SBI証券より）

上場規模

サムティ・レジデンシャル投資法人のIPOの規模は最大で約161億円と東証リートとしては小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

大和ハウスリート投資法人、ケネディクス商業リート、インベスコ･オフィス･ジェイリート、日本リートの3分の1弱であり、SIA不動産投資法人よりも小型です。

トーセイリートの約1.7倍、星野リゾート・リートの約1.6倍程度の規模です。

まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっています。

サムティ・レジデンシャル投資法人は、資本市場より調達した資金を有効に活用していくことが、地方創生の主旨に則り、地域の実情や特性に応じた住民にとって魅力のある環境やサービス、就業機会等を創出する施策を、創意工夫をもって積極的に推し進める地方自治体に対する側面的なサポートになると考えており、もって日本経済を地方都市より活性化していくことが理念とPRしています。

「地方創生」と上手く絡めていますね。一発勝負のIPOにおいては、なんとかテーマ性を捻り出すことは姿勢としてはOKです。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って9連勝中であり、目下のところ絶好調です。前評判は今ひとつだったケネディクス商業リート投資法人も+13.3%でした。

初値予想は公募価格近辺で若干のプラスリターンです。+5～10％を想定しています。初値は重いかもしれませんが、個人的には大ロットでの勝負を検討しています。ケネディクス商業リート投資法人の二番煎じを企んでいます。

ケネディクス商業リート投資法人のIPO、最終的なBBスタンスを「やや強気」にしました。全力投球で望みます。ジャスティス・ロング！ / "ケネディクス商業リート投資法人のIPO" http://t.co/JaLIDmkCMR pic.twitter.com/R0D55fbWU5

— まつのすけ (@matsunosuke_jp) 2015, 1月 23

S級IPOを毎回ゲットできる身分ならともかくとして、そうではない状況では、大量取得可能なREITや大型銘柄の一部では、全力勝負してリターンを嵩上げしたいです。男には闘わなければならない時がありますね。

主幹事は大和証券です。その他では、SBI証券、野村證券、SMBC日興証券、みずほ証券で購入できます。

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参考まだ安全資産は定期預金と国債だけなの？IPOチャレンジポイントで確実にS級IPOをゲットできる

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＜投資スタンス＞
中立
（※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階）

※過去1年間のIPO初値予想の履歴