新規上場！グリーンズのIPOの初値予想

グリーンズ(6547)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2017年3月6日(月)～3月10日(金)、上場日は3月23日(木)です。

新規上場する市場は東証2部、名証2部で、想定価格は1,350円(1単元13.5万円)です。仮条件は1,350円～1,400円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,400円となりました。予想PERは10.0倍、予想PBRは2.33倍(BPS 599.98)、予想配当利回りは0.89％(1株配当12.5)です。

初値予想は「マイナスリターンの可能性が高い」です。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 1,400〜1,500円（仮条件の上限比±0%～+7.1%）
• 1,300〜1,500円（仮条件の上限比-7.1%～+7.1%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 1,400円（公開価格比±0%）
• 1,400円（公開価格比±0%）

グリーンズは、「おもてなしと生活文化の創造」をスローガンとして掲げ、ホテル運営により収益を上げる専業のホテルオペレーターとして、内外顧客に対し宿泊・料飲サービスの提供等を行っています。

監査法人は仰星監査法人で、本社所在地は三重県四日市市浜田町5-3です。

グリーンズとは

グリーンズの柱となるホテル事業は、以下2つの事業部門からなっています。

• 宿泊特化型ホテルである「コンフォート」ブランドホテルを全国政令指定都市等で運営する「チョイスホテルズ事業」
• 宴会場やレストラン等を併設したホテルから宿泊特化型のホテルまで地域特性に合わせたホテルを展開する「グリーンズホテルズ事業」

また、ホテル用不動産の有効活用のため、「その他の事業」としてグリーンズホテルに併設するテナント等に対する賃貸事業及び不動産管理事業を行っています。

宿泊特化型ホテルとは、短期宿泊のビジネス需要をメインターゲットとするコンパクトな設備のビジネスホテルの中でも、ホテルの中核機能である「宿泊」にサービスを絞り込み、宿泊価格を抑えた営業形態です。

グリーンズのホテル展開は、自社でホテル建物を所有して運営する「所有直営方式」が４店舗あり、その他はホテル建物を所有せずに、ホテルオーナー等が建築したホテル建物を賃借する「リース方式」を併用しています。

特に、「リース方式」のメリットとして、ホテル建物を所有することによるアセットリスクを最小限に抑え、さらに出店時において多額の投資が必要となる開発リスクを抑制します。

建物自体の修繕費等もオーナー負担とすることで最小限に抑えることができることにあり、グリーンズではこの「リース方式」を多く採用しています。

https://www.youtube.com/watch?v=RZ4J25tpXvc

グリーンズの客室販売は、第一に公式サイトやOTAをはじめとするインターネットによる宿泊予約の獲得、次に旅行会社の販売する旅行商品への客室提供、法人契約先への特別優待プランの販売営業等を主要な経路としています。

OTAとは、Online Travel Agencyの略で、実店舗を持たずに、インターネット上だけで旅行商品を取扱う旅行会社を指します。例：楽天トラベル、じゃらんnet、るるぶトラベル、一休.com等です。

さらに、客室単価の設定においては、収益の最大化を目指すための「レベニューマネジメント」という販売手法を活用することで、限られた在庫である客室を最適価格で販売しています。

レベニューマネジメントとは、客室の需要予測を基に販売をコントロールすることによって、収益の最大化を目指す体系的な手法です。

「需要予測」とは、先行して入っている予約状況と過去のトレンド等を加味して、最終的にどこまで予約が入るのかを正確に予測することです。

「販売をコントロール」する簡単かつ効果的なものは、需要が高くなると予測される場合は販売価格を高く設定し、需要が低くなると予測される場合は販売価格を低く設定して、客室の販売数を上限まで引き上げる（客室稼働率を上げる）ことです。

従業員数は608名、平均年齢は36.7歳、平均勤続年数は6.5年、平均年間給与は416.9万円です。

チョイスホテルズ事業

チョイスホテルズ事業においては、米国チョイスホテルズインターナショナル社が保有する世界的ホテルブランド「コンフォート」を中心に、宿泊特化型で中間価格帯のホテルを日本全国の政令指定都市等の駅前立地を中心に店舗展開しています。

ここでの中間価格帯とは宿泊料金が１泊5,000円から6,000円程度を指します。１泊4,000円前後の場合は低価格帯と定義されています。

その店舗数は、「コンフォートホテル」が49店舗、低価格型の「コンフォートイン」が３店舗です。

また本事業においては、ロードサイド型ホテルブランド「ベストイン」７店舗の運営も行っています。

これら「ベストイン」ホテルについては順次「コンフォートイン」へブランド変更する予定であり、これら７店舗を含めると本事業で展開する店舗数は59店舗となります（平成29年１月31日現在）。

連結子会社である株式会社チョイスホテルズジャパンが日本における「コンフォート」ブランドの独占的及び優先的使用権を保有しています。

本事業においては、チョイスホテルズジャパンがフランチャイザーとして、ホテルの客室・施設基準の管理、運営ノウハウの提供、セールス・マーケティング戦略の立案等を担っています。

このようなスキームにより、本事業は世界的ブランドに対する知名度と安心感を獲得し、全国で均一なサービスを提供することができ、中間価格帯のグローバルホテルブランドとして全国展開に成功しました。

https://www.youtube.com/watch?v=dIs0SMdQK70

施設とサービス

「コンフォート」ブランドホテルの施設は、ブランド保有者である米国チョイスホテルズインターナショナル社の定めた仕様を日本市場にアレンジして設計しています。

また、「コンフォート」ブランドホテルでは、全国で次のサービスを提供しています。

• 宿泊者の快眠をサポートするために寝具メーカーと開発した「チョイスピロー」等の専用寝具
• 無料の高速インターネットサービス
• 炭水化物、タンパク質、脂質をバランスよくとりこめて、満腹感のあるバランスモーニングをコンセプトとした無料朝食

出店戦略

本事業における出店は、新築物件の賃借を中心としています。

ホテル建築の費用は土地・建物のオーナー等が負担し、施設・設備の仕様はグリーンズグループの求める基準で建築したものをグリーンズが賃借する手法を取っています。

これによって、グリーンズが多額の投資をすることなくグリーンズグループが求める客室品質を実現でき、またグリーンズが土地建物を所有した場合に生じる固定資産税や都市計画税の負担や、地価の変動による減損、価値が下落した場合でも機動的に売却ができない等のアセットリスクをコントロールすることが可能となります。

主要顧客とプロモーション戦略

本事業における主要顧客は、出張利用のビジネス客、ファミリー・カップルを中心とするレジャー客です。

これらの主要顧客を囲い込み、顧客基盤を強化するために、フランチャイザーである株式会社チョイスホテルズジャパンが運営する会員制度（Choice Guest Club）のデータベースを活用し、販売強化に努めています。

また、本事業においては積極的なプロモーション活動を展開しており、インターネットの動画広告や、ディスプレイ等の電子的な表示機器を利用して動画等の情報を発信するデジタルサイネージを活用した広告出稿等を行っています。

https://www.youtube.com/watch?v=7GklRHZMz2A

グリーンズホテルズ事業

グリーンズの59年に亘る専業ホテルオペレーターとしての実績をもとに、三重県を中心に宿泊特化型のホテルから宿泊・レストラン・集宴会場を備えたホテルまで、地域の顧客のニーズに合わせた様々なタイプのホテルをドミナント展開しています。

また、本事業においては、入浴施設を併設する「ホテル門前の湯」と、同じく入浴施設を併設し、東名高速道路の多賀サービスエリアで営業を行う「レストイン多賀」の運営も行っています。

以上を含めた本事業の展開するホテル数は、29店舗となります（平成29年１月31日現在）。

本事業におけるホテルブランドは、宿泊特化型の「ホテルエコノ」、レストラン・集宴会場を併設した「ホテルグリーンパーク」、「ロードイン」等のグリーンズオリジナルブランドがあります。

これら以外にも地域顧客の知名度を優先するため、Ｍ＆Ａや事業譲受等において従前から使用されていたホテル名称をそのまま利用する形態も多くとっています。

一例としては、「プラザホテル」、「センターワンホテル」等が挙げられます。

https://www.youtube.com/watch?v=xaM4E-4MiZg

施設とサービス

本事業におけるホテルの特徴は、レストラン・宴会場等を併設するホテルから、朝食スペースのみを備えた宿泊特化型ホテルまで多岐にわたっています。

また、本事業におけるホテルにおいて共通するサービスとして以下が提供されています。

• 宿泊者の快眠をサポートするための、高さや硬さ等が調整可能な「折り重ね枕」
• 無料の高速インターネットサービス
• 地域で生産された食材を積極的に使用した「地産地消」朝食メニュー

https://www.youtube.com/watch?v=NBSZIvdUkaE

出店戦略

本事業における出店は、収益構造の改善が必要な小規模チェーンや後継者選びに課題を抱える個人経営のホテル等から、賃借、Ｍ＆Ａや運営受託等によって店舗展開を図る手法を取っています。

これによって、新規建築物件に比べて投資負担を少なくし、またこれらのホテルが従来抱えていた顧客基盤を受け継ぐことで継続利用をする優良顧客獲得が容易になるというメリットがあります。

主要顧客とプロモーション戦略

本事業における主要顧客は、宿泊においては出張利用のビジネス客、観光目的のレジャー客、宴会・会議等においては地元の企業、諸団体及び個人としています。

これら主要顧客に対しては、インターネットの公式サイトやOTAからの予約獲得の他、地元の法人契約会員（グリーンズ・コミュニティ・メンバーズ）への利用促進、パーティー・会議等の利用獲得のために営業活動を積極的に行っています。

https://www.youtube.com/watch?v=MJ_Ob94hwA4

グリーンズグループについて

グリーンズグループは、グリーンズ及び連結子会社である株式会社チョイスホテルズジャパンの計２社で構成されています。

連結子会社である株式会社チョイスホテルズジャパンは、米国チョイスホテルズインターナショナル社が保有する４つのホテルブランドの日本における独占的及び優先的使用権に係るマスターフランチャイジーとして、「コンフォート」ブランドホテルの全国展開を担っています。

また同社は、グリーンズ「チョイスホテルズ事業」に対して「コンフォート」ブランドのフランチャイザーとして、「コンフォート」ホテルの客室・施設基準の管理、運営ノウハウの提供、セールス・マーケティング戦略を担っています。

株式会社チョイスホテルズジャパンでは、グリーンズグループの顧客基盤強化施策として、「コンフォート」ブランドホテルの利用者を対象として、公式サイトを活用した会員制度を運営しています。

当該制度によって優良顧客の囲い込みを行い、グリーンズの「コンフォート」ブランドホテルにとって安定したリピート客の拡大と確保に努めています。

https://www.youtube.com/watch?v=PJf9eV4sM60

チョイスホテルズインターナショナル社（1983年創業、本社アメリカ、ニューヨーク証券取引所上場）は、世界35ヵ国以上に6,300軒以上のホテルを展開しています。

同社は、グリーンズ連結子会社である株式会社チョイスホテルズジャパンとマスターフランチャイズ契約を締結しています。

なお株式会社チョイスホテルズジャパンが実際に契約を交わしている相手先は、チョイスホテルズインターナショナル社の間接的な完全子会社である、チョイスホテルズライセンシングＢ．Ｖ．（オランダ）です。

本マスターフランチャイズ契約により、チョイスホテルズインターナショナル社が保有する「コンフォート」「クオリティ」「スリープイン」「クラリオン」の世界的ホテルブランドを日本国内で独占的及び優先的に展開できる権利を有しており、フランチャイザーとして「コンフォート」ブランドホテルの運営を行っています。

グリーンズのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、新規出店及び既存店リニューアルにかかる設備投資資金等並びに借入金の返済資金に充当する予定です。具体的には以下のとおりです。

• 新規出店6店舗、既存店リニューアル24店舗の設備投資資金（差入保証金を含む）として882,236千円
• 新規出店及び既存店リニューアルに伴う消耗品費、修繕費等の費用として1,708,018千円
• 残額を平成29年６月期に借入金の返済に充当

グリーンズの業績推移

業績面では売上高・経常利益は着実な右肩上がりとなっています。純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは包括利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

連結での主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。前期の自己資本利益率(ROE)は49.9%であり、自己資本比率は22.28％です。

提出会社の経営指標等の推移は下表のとおりです。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証2部指数はトランプ氏が米国大統領選で勝利したことで一時的に大暴落となりました。しかし、翌日以降は切り替えして、右肩上がりでの上昇が続いています。

このまま堅調な相場が続けば、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

グリーンズのIPOの規模は最大で約68.3億円であり、東証2部としては超大型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は2,000,000株、売出株式数は2,400,000株、オーバーアロットメント(OA)は660,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約42％とかなり高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約55％です。

貸株人及び売出人である株式会社新緑、売出人である株式会社ＴＭ、村木敏雄、村木雄哉及び松井清並びに株主である雨澤佳世、黒田知佳及び鈴木麻祐には、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

初値予想

グリーンズの事業は、宿泊特化型ホテルである「コンフォート」ブランドホテルの運営、宴会場やレストラン等を併設したホテルから宿泊特化型のホテルまで地域特性に合わせたホテルの展開ということで、IPOにおける業種の人気度は低めです。

予想PERは10.0倍、予想PBRは2.25倍～2.42倍、予想配当利回りは0.89％であり、類似企業と比較するとPERは割安感があります。

約68.3億円という上場規模は東証2部としては非常に大型であり、需給面では大いなる不安要素があります。

上位株主にはVCはいません。また、ロックアップが万遍なくかかっており、ロックアップがかかっている割合(カバー率)は高めです。

4営業日連続IPOの3日目という過密日程であり、買い疲れ感が出てきます。過密日程である点はマイナスポイントです。

東証2部の30億円以上の大型型IPOの初値結果は勝率が低いです。過去10年間では6勝8敗です。

• 船場：-7.5%
• ジャパンミート：+3.0%
• シーアールイー：-7.3%
• 大冷：-6.7%
• ＯＡＴアグリオ：-6.3%
• 丸和運輸機関：-8.8%
• 日本ＢＳ放送：+6.6%
• ファルテック：+5.3%
• 三菱総合研究所：+45.5%
• 常和ホールディングス：+2.3%
• モリモト：-5.6%
• プレサンスコーポレーション：-12.5%
• ユニバース：-7.0%
• アサックス：+23.9%

以上を総合考慮して、初値予想は「マイナスリターンの可能性が高い」です。

主幹事は野村證券です。その他は、大和証券、三菱UFJモルスタ証券、SMBC日興証券、みずほ証券、岡三証券、SBI証券で申し込めます。

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