上場！長栄（2993）のIPOの初値予想

長栄(2993)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2021年12月9日(木)～12月15日(水)、上場日は2021年12月24日(金)です。

新規上場する市場は東証2部で、想定価格は1,890円(1単元18.9万円)です。公募価格は2021年12月16日(木)に決定。

仮条件は1,700～1,800円と窓を開けて下振れました。予想PERは4.2～4.4倍です。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。以下のレンジを想定しています。

1,650〜2,050円(仮条件の上限比-8.3%～+13.9%)

長栄は、不動産管理事業・不動産賃貸事業を展開しています。

監査法人は有限責任あずさ監査法人で、本社所在地は京都府京都市下京区万寿寺通烏丸西入御供石町369 No.60京都烏丸万寿寺ビルです。

長栄とは
- 不動産管理事業
- 不動産賃貸事業(アセットマネジメント本部、宿泊事業本部、マンスリーマンション大阪)
長栄のIPOの諸データ
初値予想

長栄とは

長栄は、京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県で事業を展開しています。

2021年10月31日現在の管理戸数は25,173戸(京都府21,171戸、滋賀県1,346戸、大阪府1,582戸、兵庫県99戸、愛知県825戸、東京119戸、神奈川県31戸)となっています。

このうち自社物件戸数は4,609戸(京都府1,890戸、滋賀県697戸、大阪府1,154戸、兵庫県99戸、愛知県738戸、神奈川県31戸)です。

店舗数は管理センター23ヶ所、賃貸仲介センター２ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所、ホテルが１ヶ所となっています。

従業員数は248名、平均年齢は34.2歳、平均勤続年数は7.5年、平均年間給与は452.1万円です。

不動産管理事業

長栄は、マンションオーナーの安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介(リーシング)及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しています。

その中でも、入居者に長期に渡って住み続けていただくことがオーナーの収益の最大化に繋がるとの観点から、「入居率120％(空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態)」の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション(入居者保持)を実現するための様々な施策を行っています。

具体的には、入居者のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所(京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所)、滋賀県(大津市)・大阪府(大阪市)・愛知県(名古屋市)・東京都(港区)に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しています。

管理センター(ベルヴィ)については、管理専門のスタッフ(レジデンシャルクリエイター)をマンション毎の担当制で配置しており、入居者をサポートする体制となっています。

また、入居者を数千名規模で花火大会等に招待するベルヴィ夏祭りや、入居者を対象とした抽選会「年末チャポン宝゛(だから)くじ」、入居者向けプレゼント(お食事券等)キャンペーンの「アゲちゃうベルヴィ」をはじめ、各種イベント・キャンペーンを実施しています。

一方、オーナーに対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進本部、リフォーム事業本部、不動産本部、開発コンサルティング部を設けています。

不動産賃貸事業(アセットマネジメント本部、宿泊事業本部、マンスリーマンション大阪)

不動産管理事業で得たノウハウを活かし、比較的築年数が古い物件であっても家賃水準を高く維持するための改修や設備入替を実施しつつ、スケールメリットによる維持管理コストの低減を図ることで収益力の増大を図っています。

1980年の長栄創業から2010年頃までは京都市内をメインに１年間に平均２～３棟のペースで自社物件を取得してきました。

2021年10月31日現在では京都府下で66棟(1,890戸)を所有しています。

滋賀県においても2000年に管理拠点を出店する時期に合わせて1999年から物件取得を始め、2021年10月31日現在では滋賀県下で13棟(697戸)を所有するに至っています。

京都府・滋賀県(大津市、草津市)で営業基盤を固めつつ、2010年からは大阪府でも物件取得を開始しました。

管理会社である長栄は、管理戸数を増やすことが収益拡大に繋がります。

しかし、新しい地域に進出しても短期間でオーナーからの管理受託件数(管理戸数)を増やすことは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっています。

このようにして、2021年10月31日現在では大阪府下で18棟(1,154戸)、兵庫県神戸市で１棟(99戸)を所有するに至っています。

また、2018年には愛知県名古屋市内に物件を取得し、合わせて管理拠点(ベルヴィ名古屋)を出店し、2021年10月31日現在では、22棟(738戸)を所有しています。

さらに、2021年10月には神奈川県横浜市に物件を取得し、2021年10月31日現在では、１棟(31戸)所有しています。

元来、長栄における不動産賃貸事業は、管理戸数を増加させることによる原価低減及びオーナー向けサービスの試験・テストの場として活用することを目的としていました。

その基本的な考えは今も変わりませんが、2021年10月31日現在国内で121棟(4,609戸)を所有するに至り、そこから得られる家賃収入は長栄の収益の大きな柱となっています。

また、管理物件の空室対策としてオーナーから借り受けた空室及び長栄所有物件において家具・家電等の設備を設置し、短期滞在者向けのマンスリーマンションとして貸し出す事業を京都府・大阪府・滋賀県で展開しています。

さらに京都市中京区の二条駅前に悠旅(YUTAKA)ホテルを営業しています。

長栄のIPOの諸データ

長栄の業績推移

業績面では売上高・経常利益・純利益は大局的には右肩上がりの傾向となっています。

長栄の業績推移

主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第29期	第30期	第31期	第32期	第33期
決算年月		2017年3月	2018年3月	2019年3月	2020年3月	2021年3月
売上高	(千円)	6,417,185	6,771,028	7,873,571	8,285,463	8,031,258
経常利益	(千円)	509,168	941,778	1,503,442	1,603,800	1,435,167
当期純利益	(千円)	534,294	1,227,360	1,057,742	985,721	982,302
資本金	(千円)	80,000	80,000	80,000	169,110	169,110
発行済株式総数	(株)	3,686	3,686	3,686,000	3,813,300	3,813,300
純資産額	(千円)	6,690,551	6,244,095	5,878,237	5,618,579	6,265,428
総資産額	(千円)	36,779,180	40,277,352	47,693,483	50,074,483	52,238,498
BPS	(円)	1,816,604	1,754,452	1,651.65	1,524.18	1,699.65
１株配当	(円)	400,000	400,000	400	91	91
EPS	(円)	145,070	340,744	297.2	276.37	266.47
自己資本比率	(％)	18.2	15.5	12.3	11.2	12
自己資本利益率	(％)	8.3	19	17.5	17.1	16.5
株価収益率	(倍)	－	－	－	－	－
配当性向	(％)	275.7	117.4	134.6	32.9	34.2
営業CF	(千円)	－	－	－	2,311,163	2,205,589
投資CF	(千円)	－	－	－	△3,841,870	△3,133,602
財務CF	(千円)	－	－	－	1,288,721	1,065,026
現金等	(千円)	－	－	－	6,516,764	6,669,963
従業員数	(人)	192	203	209	221	233

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証2部指数はここ3ヶ月は下降トレンドとなっています。

このまま軟調だとIPOにおいて向かい風となり、堅調な相場に回復すれば追い風となります。

上場規模

長栄のIPOの規模は最大で約23.5億円であり、東証二部としては中型です。

公募株式数は780,000株、売出株式数は300,000株、オーバーアロットメント(OA)は162,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は約28％と標準的です。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は28%です。

株主名	保有割合	ロックアップ
長田修	48.82%	◯
長田久美子	28.35%	◯
ＯＳＡフィールド株式会社	9.05%	◯
長田栄臣	1.98%	◯
山本光伸	0.74%	◯
舩井渉	0.71%	◯
寺田直樹	0.39%	◯
田中直樹	0.31%	◯
糸井邦広	0.27%	◯
松本尚視	0.22%	◯

※制度ロックアップによる継続保有を含む

初値予想

長栄の事業は不動産管理事業・不動産賃貸事業ということで、IPOにおける業種の人気度は市況に大きく左右されます。現在は良い状況ではありません。

予想PERは4.2～4.4倍であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード	銘柄名	PER	PBR	配当利回り
2573	北海道コカ・コ－ラ	40.57	0.73	1.44%
2579	コカ・コーラボトラーズＪＨＤ	赤字	0.47	3.81%
2587	サントリー食品インター	17.37	1.52	1.90%
2590	ダイドーグループＨＤ	29.48	0.88	1.22%
2593	伊藤園	59.56	5.03	0.64%
2599	ジャパンフーズ	14.75	0.75	2.21%

約23.5億円という上場規模は東証2部としては中型です。上位株主にはVCが名を連ねていますが、満遍なくロックアップがかかっています。

東証2部の20億円以上のIPOの初値結果は以下のとおりです。

過去実績

ＡＩメカテック：+1.1%
ドリームベッド：-7.5%
表示灯：+33.6%
バリオセキュア：-4.4%
STIフードホールディングス：+9.5%
リバーホールディングス：-25.0%
ウイルテック：±0%
カクヤス：+16.6%
テクノフレックス：+18.0%
ワシントンホテル：+11.6%
ナルミヤ・インターナショナル：-3.8%
信和：-3.8%
オプティマスグループ：+11.2%
要興業：+26.7%
プレミアグループ：-4.3%
Casa：+2.7%
ウェーブロックホールディングス：-3.9%
船場：-7.5%
ジャパンミート：+3.0%
一蔵：+2.1%
ケイアイスター不動産：+6.8%
ラクト・ジャパン：±0%
冨士ダイス：+50.9%
シーアールイー：-7.3%
大冷：-6.7%
ＳＦＰダイニング：-16.5%
日本ビューホテル：-2.3%
ＯＡＴアグリオ：-6.3%
丸和運輸機関：-8.8%
日本ＢＳ放送：+6.6%
ウィルグループ：-4.2%
アサンテ：+11.2%
ファルテック：+5.3%

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

主幹事はSMBC日興証券です。その他は以下で申し込めます。

証券会社名	割当株式数	割当比率
ＳＭＢＣ日興証券	972,000	90.00%
大和証券	32,400	3.00%
みずほ証券	21,600	2.00%
岡三証券	10,800	1.00%
ＳＢＩ証券	10,800	1.00%
楽天証券	10,800	1.00%
松井証券	10,800	1.00%
西村証券	10,800	1.00%