新規上場！ケイアイスター不動産のIPOの初値予想

ケイアイスター不動産（3929）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は12月7日(月)～12月11日(金)です。上場日は12月24日(木)です。

新規上場する市場は東証2部です。想定価格は1,130円（1単元11.3万円）です。仮条件は1,130円～1,200円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,200円となりました。予想PERは6.1倍、予想PBRは1.05倍です。

初値予想は「マイナスリターンの可能性がある」です。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りとなっています。

• 1,200〜1,350円
• 1,200～1,350円

大手初値予想会社の直前初値予想は以下の通りです。

• 1,200円
• 1,400円

ケイアイスター不動産は、経営理念「 豊・楽・快 ゆ・た・か 」創造企業の下、「豊かで楽しく快適な暮らしの創造」を経営理念に掲げ、高品質で低価格な住宅の提供を推進しています。

監査法人はトーマツです。本社所在地は埼玉県本庄市西富田762-1です。

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ケイアイスター不動産のIPO

ケイアイスター不動産とは

ケイアイスター不動産の主たる事業内容は、分譲住宅の販売を行う「分譲住宅事業」、注文住宅の販売を行う「注文住宅事業」、中古住宅の販売を行う「中古住宅事業」、マンションの販売を行う「マンション販売事業」、不動産収益物件の賃貸及び不動産の仲介等を行う「その他事業」です。

東京都・埼玉県・群馬県・栃木県・茨城県を中心に、主として世帯収入が300万円から500万円台の一次取得者である若年層を主要顧客に事業を行っています。

店舗展開を行うことにより各地域と密着し、その地域の需給の状況を把握するとともに、地元の住宅関連業者と緊密な友好関係を築くことにより、需要に適合した住宅を提供することを目指しています。

平成27年９月末現在の店舗は45店舗(分譲23店舗、注文17店舗、中古1店舗、仲介4店舗)であります。

地域別には、群馬県19店舗(分譲6店舗、注文10店舗、仲介3店舗)、栃木県11店舗(分譲7店舗、注文3店舗、仲介1店舗)、埼玉県9店舗(分譲7店舗、注文2店舗)、東京都3店舗(分譲2店舗、中古1店舗)、茨城県1店舗(分譲1店舗)、福岡県2店舗（注文２店舗フランチャイズ）となっています。

従業員数は518名、平均年齢は31.7歳、平均勤続年数は3.1年、平均給与は455.6万円です。

https://www.youtube.com/watch?v=GFLmOFZ2C3A

分譲住宅事業

ケイアイスター不動産の分譲住宅事業は、東京都・埼玉県・群馬県・栃木県・茨城県の１都４県に地域密着型の店舗を出店し販売を行っています。

「高品質で低価格」な住宅を安心・安全に提供することを目的として、土地の仕入れからアフターサービスまで自社で行う社内責任一貫体制を推進するとともに、工期短縮や工程改善などのコスト低減を推進しています。

また、「ケイアイフィット」「ケイアイカーザスタイル」「北欧ハウス」等、価格帯の異なる商品を取り揃えることにより、地域特性やお客様のニーズに対応しています。

近年においては「デザインのＫＥＩＡＩ」を標榜し、建物のデザインだけではなく、「街づくり」をコンセプトとした開発地域全体のデザインに注力しています。

住宅の品質・性能を評価する仕組みとして、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく「住宅性能表示制度」があります。

ケイアイスター不動産の提供する新築住宅は、同制度における性能表示の対象となる「耐震等級」「劣化対策等級」「維持管理対策等級」「断熱等性能等級」等の評価項目において最上位又は上位の等級に該当する住宅であることを、第三者機関(ユーディーアイ確認検査株式会社等の認定を受けた機関)の評価又はケイアイスター不動産品質管理部門の検査により確認しています。

https://www.youtube.com/watch?v=aYTJxMOaLdE

注文住宅事業

ケイアイスター不動産の注文住宅事業は、規格型注文住宅の「はなまるハウス」と自由型注文住宅「ケイアイカーザ」という大きく性質の異なる２商品を主軸にして店舗・展示場を出店し、事業展開を行っています。

「ケイアイカーザ」は、「輝く女性の美しい暮らし方」をコンセプトとし、イタリアの高級住宅をイメージとした設計による高品質な注文住宅を提供しています。また、美しいデザイン性に加え、エコと高い省エネ性能を兼ね備えることが可能な設計となっています。

「はなまるハウス」は、「無理しない。でも妥協しない。870万円からの家づくり」をコンセプトに、高品質で低価格な注文住宅を提供しています。

なお「はなまるハウス」については、新規出店に加え、平成27年５月に株式会社よかタウン(本社:福岡県)とケイアイスター不動産第一号となるフランチャイズ契約を締結しており、今後一層の業容拡大を図っていく方針です。

中古住宅事業

ケイアイスター不動産の中古住宅事業は、主に不動産仲介業者の情報提供者を通じて住宅の仕入れを行い、リフォームを行ったうえで中古住宅を販売する形態のほか、中古収益物件を購入し賃貸で運用の後、退去後にリニューアルのうえ販売する形態も行っています。

マンション販売事業

ケイアイスター不動産のマンション販売事業は、主要都市の駅前等立地の良い土地を仕入れ、エリアそれぞれの特性を活かした「高品質・付加価値・資産性」を備えた、太陽光発電システム搭載のマンションである「ヴィラーヌ」ブランドを展開しています。

その他事業

その他事業は、不動産賃貸事業及び不動産仲介等の事業を展開しています。

https://www.youtube.com/watch?v=-WPadOVs_9E

ケイアイスター不動産の業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりです。経常利益・純利益は減益の年度がり、一進一退のボックス推移となっています。

営業キャッシュフローは純利益を大きく下回っています。中小不動産企業にはありがちです。

前期の自己資本利益率(ROE)は10.2%であり、自己資本比率は19.7％です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証2部指数は8月下旬の急落後は下値を切り上げながらジリジリと上昇を続けていました。ここ最近はボックス相場となっています。

（※マネックス証券より）

上場規模

ケイアイスター不動産のIPOの規模は最大で約27.2億円であり、東証2部としてはやや高めです。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は1,050,000株、売出株式数は1,050,000株、オーバーアロットメント(OA)は315,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約34％とやや高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は50％です。

売出人である塙圭二並びにケイアイスター不動産の株主である株式会社フラワーリングには、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、ケイアイスター不動産は、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式の割当等に関し、割当を受けた者との間で継続所有等の確約を行っています。

まとめ

ケイアイスター不動産の事業は、分譲住宅の販売を行う「分譲住宅事業」、注文住宅の販売を行う「注文住宅事業」、中古住宅の販売を行う「中古住宅事業」、マンションの販売を行う「マンション販売事業」ということで、IPOにおける人気度は市況に大きく左右されます。

約27.2億円という上場規模は東証2部としてはやや高めです。また、年末のIPOラッシュの時期の上場であり、過密日程の中では東証2部の地味銘柄は埋没しがちです。

東証2部の20億円以上のIPOの初値結果は以下のとおりです。

• ラクト・ジャパン：±0%
• 冨士ダイス：+50.9%
• シーアールイー：-7.3%
• 大冷：-6.7%
• ＳＦＰダイニング：-16.5%
• 日本ビューホテル：-2.3%
• ＯＡＴアグリオ：-6.3%
• 丸和運輸機関：-8.8%
• 日本ＢＳ放送：+6.6%
• ウィルグループ：-4.2%
• アサンテ：+11.2%
• ファルテック：+5.3%

以上を総合考慮して、初値予想は「マイナスリターンの可能性がある」です。

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＜投資スタンス＞
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