新規上場！Casa（7196）のIPOの初値予想

Casa(7196)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2017年10月16日(月)～10月20日(金)、上場日は2017年10月31日(火)です。

新規上場する市場は東証2部で、想定価格は2,270円(1単元22.7万円)です。仮条件は2,060～2,270円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である2,270円となりました。予想PERは14.8倍、予想PBRは1.93倍(BPS 1,178.21)、予想配当利回りは1.96％(1株配当 44.5)です。

2017年10月16日時点ではまだ日興、大和から勧誘はありませんでしたが、18日に日興から勧誘がありました。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 2,270〜2,500円（仮条件の上限比±0%～+10.1%）
• 2,100〜2,300円（仮条件の上限比-7.5%～+1.3%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 2,270円（公開価格比±0%）
• 2,270円（公開価格比±0%）

Casaはラテン語で「住まい」を意味しており、人間の最も基本的なニーズである衣・食・住のうち、「住」の確保に貢献することを会社の使命とし、家賃債務保証事業を営んでいます。

監査法人は有限責任監査法人トーマツで、本社所在地は東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビルです。

Casaとは

日本の賃貸不動産市場においては、賃貸人が賃借人の家賃滞納リスクを避けたいという考えから、連帯保証人による保証を前提として賃貸借契約が取り交わされています。

しかしながら、少子化、高齢化、核家族化、晩婚化等の社会情勢の変化により、連帯保証人がいない賃借人や、連帯保証を第三者に依頼したくない賃借人が増加しており、Casaのような法人による連帯保証のニーズが高まっています。

また、空室は年々増加しており、不動産管理会社等や賃貸人は、入居を促進するために家賃等の債務の保証金としての敷金を減額するなど、賃借人の初期費用負担の軽減を図っています。

賃貸人は賃借人が賃貸借契約を解約した時点で未回収の家賃、修繕費用その他の債権を敷金から相殺しますが、敷金の減額により貸し倒れリスクが高まるため、家賃債務保証サービスへのニーズの拡大につながっています。

Casaは、これらのニーズに応えるために賃借人の家賃滞納リスクを保証する家賃債務保証事業を提供しています。

家賃債務保証サービスによって、賃借人は賃貸借契約を円滑に行うことができ、賃貸人は賃借人の家賃滞納リスクの低減による安定的な賃貸経営を行うことが可能となります。

https://www.youtube.com/watch?v=VklDkdsHuCE

Casaの事業は「家賃債務保証事業」のみの単一セグメントにより構成されています。

入居者(賃借人)から賃貸住宅等の賃貸借契約に関して家賃債務保証を引き受け、賃貸人に対して家賃債務の連帯保証サービスを行います。

賃借人から入居時に受け取る初回保証委託料と、入居後一年ごとに受け取る年間保証委託料の2つの収益を確保するビジネスモデルです。

従業員数は319名、平均年齢は41.8歳、平均勤続年数は6.3年、平均年間給与は536.9万円です。

家賃債務保証事業における業務の流れ

申込・審査・契約

賃貸物件への入居を希望する賃借予定者は、Casaが代理店契約を締結している不動産管理会社等を通じて、Casaに保証委託申込みを行います。

Casaは保証委託申込みを受け、蓄積しているデータベースを活用し、賃借予定者の性別・年齢・職業等の属性情報や、賃借予定者が過去に取引実績がある場合は過去の家賃の支払状況などを基に審査を行います。

その上で、賃借予定者と保証委託契約を締結し、賃貸人と賃貸保証契約を締結します。

保証料は、初回保証料と年間保証料に分かれます。初回保証料は保証委託契約締結時に、年間保証料は、保証委託契約締結の１年後より毎年受領します。

代位弁済

賃貸物件入居後に家賃の滞納が生じた場合には、賃貸人又は代理人(不動産管理会社等)より代位弁済請求を受けた上で、賃借人に対し滞納家賃の督促を行います。

代位弁済請求のあった月に回収できなかった家賃はCasaが補填し、回収できた他の賃借人の家賃とあわせて賃貸人に代位弁済します。

督促

滞納した家賃の督促については、コンプライアンスを第一に考えたうえで、約定通りの支払いができるように支払い方法や収入に応じた分割返済の相談にも対応しています。

Casaの家賃債務保証事業の特徴

Casaは、10ヶ所の事業拠点(東京、札幌、仙台、千葉、静岡、名古屋、大阪、岡山、高松、福岡)を設けています。

これらの事業拠点において、約20,000店舗(平成29年８月末現在)からなる6,910社の代理店を活用して、家賃債務保証サービスの提供を全国的に展開しています。

また、与信審査においては、これまで蓄積してきた賃借人の属性、家賃支払状況等に係る約198万件(平成29年８月末現在)の審査データベースを活用できることも特徴として挙げられます。

この審査データベースを活用することで、受付段階の審査をシステム処理して審査時間を短縮することで、原則２時間以内での保証引受可否の回答が可能となっています。

家賃保証の引受条件として連帯保証人を置く同業他社が少なくない中、Casaは連帯保証人を不要としている点にエッジ・優位性があります。

連帯保証人を確保する手間を要さず、速やかに審査を行うことで、スムーズに住まいを確保することが可能となっています。

Casaは、賃借人から保証委託契約により契約時に初回保証料を受領し、その後、継続する契約(継続契約)者から、１年毎に年間保証料を受領する家賃債務保証契約を基本としています。

家賃債務保証業界では、初回保証料を主としているフロー型ビジネスの会社と、初回保証料に加え年間保証料も受領するストック型ビジネスの会社に分かれます。

Casaは後者のフロー収入とストック収入の双方を得ているストック型ビジネスであり、安定した収益基盤を確保しています。

Casaでは代理店である不動産管理会社や家主に「Casaダイレクト」や「家主ダイレクト」といった家賃債務保証商品を提供しています。

Casaは不動産管理会社や家主から家賃債務保証会社としてCasaを選択してもらうよう取り組んでいます。

Casaダイレクト

Casaダイレクトは、集金代行業務を行うリコーリース(株)と連携し平成27年６月から提供を開始した商品です。

家賃の集金代行と家賃保証がセットになった事前立替型保証であり、不動産管理会社は滞納報告が不要のため、家賃管理業務の負担が軽減されることとなります。

家主ダイレクト

家主ダイレクトは、リコーリース(株)と東京海上日動火災保険(株)と連携し、賃貸人(家主)に家賃を直接送金する商品であり、平成28年４月から提供を開始しています。

商品の基本設計は、Casaダイレクトと同様に事前立替型保証商品となっている他、賃貸物件で孤独死等が発生した場合に備えた保険サービスを組み合わせた商品です。

Casaの基本的商品及び他社の商品は、代理店を通じて家主と賃貸保証契約を締結しますが、「家主ダイレクト」は、家主と直接契約締結が可能です。

これまでの不動産管理会社マーケット主体から未開拓の自主管理家主マーケットに事業を展開する礎となる商品であるとCasaは考えています。

家賃債務保証会社は、家主から賃貸住宅の管理等を受託している不動産管理会社等に対する営業を中心に行ってきています。

不動産管理会社を利用しない家主(自主管理家主)に対して直接アプローチすることはほぼなかったことから、自主管理家主は家賃債務保証会社の利用よりも連帯保証人を求めることが多い状況です。

Casaでは、この不動産管理会社が管理する物件に係る家賃債務保証の市場を不動産管理会社マーケット、自主管理家主の物件に係る家賃債務保証の市場を自主管理家主マーケットと位置付けています。

これまで家賃債務保証の利用があまり進んでいない自主管理家主マーケットの開拓に注力するため、「家主ダイレクト」の提供を開始しました。

https://www.youtube.com/watch?v=AoM5QLmYiD0

家賃債務保証事業を補完する事業

Casaは以上のような家賃債務保証事業を補完する活動として、以下のような事業を展開しています。

入居者向け情報提供

Casaはこれまで家賃債務保証サービスを通じて入居者の満足度向上を図ってまいりました。

さらにサービス拡充を目的として旅行、買い物、飲食、料理レシピ等の情報提供、及び割引サービスを提供する「入居者カフェ」のWebサービスを平成29年５月から開始しています。

相談窓口

Casaは、住人の住替えや家賃保証等に関して渋谷区、板橋区、仙台市等14の自治体からの支援依頼にも対応しており、契約中の賃借人に限らず入居支援サービスを行っています。

また、生活環境や収入状況の変化が起きた場合には、以下の施策を講じることによって、約定通りの支払いができるように支援を行っています。

自主管理家主向け賃貸管理システム

Casaは、自主管理家主向けのサービスとして、賃貸管理システムを開発するパレットクラウド(株)と連携して「大家カフェ」を平成29年5月から開始しています。

「大家カフェ」とは、自主管理家主向けに「空室対策」×「家賃決済」×「リフォーム」をコンセプトに、IT技術を活用して賃貸物件を管理できる不動産管理支援サービスシステムです。

現在は、不動産オーナーが抱える課題である「入居者募集」「家賃管理」「リフォーム」を解決するためのサービスの提供をしています。

不動産管理会社向け入居促進支援サービス

不動産管理会社や仲介会社の空室募集に関する業務に対し、Casaの家賃債務保証サービスの利用を条件として入居促進支援を行う「Casaリーシングセンター」を平成29年7月から開始しています。

人員不足等でお客様の対応ができなく機会損失に悩む不動産管理会社や仲介会社向けに、お客様からの空室確認、内見案内等の業務の代行や休日の問合せ対応、問合せ状況に関するレポート報告等を提供しています。

仲介事業

Casaは「MAPA」(マーパ)という賃貸物件の物件検索サイトを運営しています。

「MAPA」は、家賃や部屋の間取り図等の基本情報に加え、Casa独自のレポーターによる現地調査を踏まえた賃貸物件のレポート、近隣のショッピング、病院、エンターテイメント施設等の情報を提供しています。

CasaのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、新基幹システムの開発、マーケティング関連費用に充当する予定です。具体的には以下のとおりです。

Casaの業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりとなっています。経常利益、純利益は減益の年度があります。

営業キャッシュフローは純利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。前期の自己資本利益率(ROE)は13.1%であり、自己資本比率は47.0%です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証2部指数はトランプ氏が米国大統領選で勝利したことで一時的に大暴落となりました。しかし、翌日以降は切り替えして、右肩上がりでの上昇が続いています。

このまま堅調な相場が続けば、IPOにおいて追い風となります。逆に2017年9圧をピークとして下降トレンドに転じたら向かい風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

CasaのIPOの規模は最大で約84.4億円であり、東証2部としてはかなりの大型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は220,000株、売出株式数は3,015,000株、オーバーアロットメント(OA)は485,200株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約69％とかなり高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約93％です。

貸株人かつ売出人であるアント・カタライザー４号投資事業有限責任組合及びCatalyzer Partners IV, L.P.には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

役員である宮地正剛、堀内宣治及び川西直人、従業員である岩本耕一及び横沼勇並びに株主であるリコーリース株式会社、株式会社三井住友銀行、三井住友信託銀行株式会社及びＮＣＳ＆Ａ株式会社には、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

初値予想

Casaの事業は賃借人の家賃滞納リスクを保証する家賃債務保証事業ということで、IPOにおける人気度はわるくありません。

少子化、高齢化、核家族化、晩婚化等の社会情勢の変化により、連帯保証人を見つけるのが煩わしい方は増加の一途を辿っており、社会的ニーズを的確に充足する事業活動を展開しています。

予想PERは14.8倍、予想PBRは1.93倍、予想配当利回りは1.96％であり、類似企業と比較すると割安感があります。

約84.4億円であり、東証2部としてはかなりの大型です。上位株主にはVCがあり、ロックアップがかかっています。

VCによるexit臭が漂っている大型IPOで東証2部上場という点は絶大なマイナスポイントです。

東証2部の30億円以上の大型IPOの初値結果は勝率が低いです。2006年以降では10勝17敗です(±0は負けにカウント)。

• ウェーブロックホールディングス：-3.9%
• グリーンズ：+8.6%
• 船場：-7.5%
• ジャパンミート：+3.0%
• シーアールイー：-7.3%
• 大冷：-6.7%
• ＯＡＴアグリオ：-6.3%
• 丸和運輸機関：-8.8%
• 日本ＢＳ放送：+6.6%
• ファルテック：+5.3%
• 三菱総合研究所：+45.5%
• 常和ホールディングス：+2.3%
• モリモト：-5.6%
• プレサンスコーポレーション：-12.5%
• ユニバース：-7.0%
• アサックス：+23.9%
• 朝日ネット：-3.8%
• セントラル総合開発：±0%
• ニフティ：-1.9%
• ミヤノ：-12.9%
• 東京建物不動産販売：-1.6%
• 平河ヒューテック：+62.0%
• アイ・ティーシーネットワーク：±0%
• ジェネシス・テクノロジー：±0%
• 東海運：±0%
• ペガサスミシン製造：+4.2%
• フェリシモ：+33.3%

今年はCasaと類似しているexitの大型IPOのグリーンズが意外なプラスリターンとなりました。

しかし当時は野村證券の初値売り抑制令の全盛期で、しかもIPOバブル的に初値が好調だった時期に当たります。

初値売りをする顧客へのIPOの配分を慎むようにというお達しが出てからは、初値が高騰してそこから急落するという場面が幾度となく繰り返されました。

結局のところそのような共産主義・全体主義的な措置は市場の歪みにつながり、初値で買いたい人は高値掴みとなり、初値で売りたい人は売れずにストレスとなって、「誰得」状況に陥りました。

さすがにそれに気がついたのか、最近は一部の証券を除いてIPOに関しては初値売り抑制令が沈静化しつつある印象です。この流れが続くことを願います。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

主幹事はSMBC日興証券、大和証券です。その他は、野村證券、SBI証券、いちよし証券、マネックス証券、SMBCフレンド証券、岡三証券、エース証券で申し込めます。

岡三グループの岡三オンライン証券でも取扱いがあります。口座数が少なくてライバルは少なめです。

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※過去のIPO初値予想の履歴

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