新規上場！フォーライフのIPOの初値予想

フォーライフ(3477)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年12月6日(火)～12月12日(月)、上場日は12月22日(木)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は2,280円(1単元22.8万円)です。公募価格は12月13日(火)に決まります。

仮条件は2,180円～2,280円と下振れました。予想PERは6.1倍～6.4倍、予想PBRは1.05倍～1.10倍(BPS2,074.87)、予想配当利回りは2.98％～3.12％です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 2,500〜2,800円（仮条件の上限比+9.6%～+22.8%）→※12/9に2,700円～3,000円に上方修正（仮条件の上限比+18.4%～+31.6%）
• 3,000〜3,500円（仮条件の上限比+31.6%～+53.5%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 3,000円（公開価格比+31.6%）
• 3,000円（公開価格比+31.6%）

BB終了後の12/15に上の社が2,900円～3,200円に上方修正しました（仮条件の上限比+27.2%～+40.4%）。

フォーライフは、分譲住宅の建築・販売を行う「分譲住宅事業」を中心に、注文住宅の建築を請負う「注文住宅事業」、既存住宅のリフォーム等の事業を展開しています。

監査法人は有限責任監査法人トーマツで、本社所在地は横浜市港北区大倉山1-14-11 FORLIFE大倉山拾番館です。

フォーライフとは

フォーライフが手掛ける分譲住宅と注文住宅は、いずれも自社設計・自社施工管理の建築形態です。

したがって、住宅品質を維持したまま建築資材等に係る中間コストの削減が可能であり、更に建物の規格化・標準化を通じて全体コストの最小化を図っています。

主たる営業エリアは、横浜・川崎エリアと東京都心を結ぶ東急東横線を主軸として、東急大井町線・目黒線・田園都市線及びＪＲ沿線のエリアです。

主要な顧客層は、神奈川県横浜市及び川崎市並びに東京都内城南地区（東京神奈川圏）を中心に、30歳代及び40歳代前半の年代層と、その家族をはじめとする一次取得者として事業を展開しています。

東京都内城南地区とは、世田谷区、渋谷区、大田区、目黒区、品川区及び港区の総称としています。

従業員数は44名、平均年齢は39.7歳、平均勤続年数は2.4年、平均年間給与は644.0万円です。

分譲住宅事業

「分譲住宅事業」は、当社における主要な事業であり、事業開始以来、「住み心地の良い家」の提供をミッションに東京神奈川圏において「都市型・狭小・低価格」の新築３階建戸建住宅を主体に展開しています。

地価の高い都市部では「良質でリーズナブルな戸建住宅」に対する潜在的需要は大きいと考えており、低価格のなかにどれだけ機能や品質をいかにバランス良く取入れるか深く意を配っています。

当社は、事業用地の仕入れから企画、設計、施工・管理、アフターメンテナンスの一連の工程を自社でマネジメントし、各工程に専任担当者を配してプロジェクトチームを編成しています。

１棟１棟ごとに間取りや内装は、そこに住まわれる方の家族構成やライフスタイル、生活への動線を考慮した間取りに十分配慮しています。

また、地域ごとのニーズ特性を反映した付加価値企画型の開発に取組んでいます。

販売価格帯は、都市部に適した「都市型３階建戸建住宅」を周辺家賃と比較して購入メリットを感受することができる価格を基本として設定しています。

この「都市型・狭小・低価格」とすることにより一次取得層に訴求力を発揮しています。とりわけ、当社で企画開発した物件の多くは、竣工する前に販売の成約を獲得しています。

土地取得から竣工引渡し（販売）までの期間短縮を図り、たな卸資産の回転率を高めることにより、資金力や土地仕入れ力の向上を図っています。

フォーライフは、建築条件付宅地分譲及び宅地のみの更地分譲も取扱っています。

注文住宅事業

「注文住宅事業」は、「お客様の夢を叶えるための家を創造するお手伝い」をテーマに、豊かな感性と想像力で理想をカタチにする家造りを追求しています。

顧客に「時間と企画と技術」を総合した高いサービスを共有してもらい、「オーダーメイドの住まい」を提供しています。

請負価格については、「こだわりの注文住宅を子育て世代の方でも無理なく購入できる価格で」をモットーに、顧客の要望に沿ったプランを提案しています。

建物面積を基準として分りやすくシミュレーションしてもらえる仕組みを採用しながら価格を決定しています。

フォーライフのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、分譲住宅事業における平成29年３月期に決済を迎える事業用地の仕入に充当する予定です。

フォーライフの業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりとなっています。経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは純利益を下回っています。中小不動産企業にはよくある話です。

主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。前期の自己資本利益率(ROE)は17.2%であり、自己資本比率は51.5％です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は英国離脱ショックによる暴落後、一時的には切り返しましたが、任天堂関連相場、日銀追加緩和で切り返している東証一部を尻目に東証マザーズは軟調な展開が続いていました。

8月下旬を底に切り返すような動きになりましたが、7月中旬依頼のボックス相場の高値近辺で跳ね返されて、再び下落してしまいました。

日銀の金融政策決定会合で、日経平均ETFの買い入れ額を減らしてTOPIXを増やしたのを契機に、東証マザーズも動意づきました。

しかし、10月中旬以降に崩れて大きく下落してしまい、トランプ氏が米国大統領選で勝利したことで大暴落となりました。

しかし、翌日以降は切り替えしてきています。このままトランプノミクス相場へと移行したら、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

フォーライフのIPOの規模は最大で約6.2億円であり、東証マザーズとしても小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は65,000株、売出株式数は173,000株、オーバーアロットメント(OA)は35,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約28％とやや高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は73％です。

売出人かつ貸株人である奥本健二、当社株主である中村仁、高橋効志、井上広明、柳町英之、堀かほる、森金晋一及び佐々木康人には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

初値予想

フォーライフの事業は、分譲住宅の建築・販売を行う「分譲住宅事業」を中心に、注文住宅の建築を請負う「注文住宅事業」、既存住宅のリフォーム等の事業ということで、IPOにおける業種の人気度は市況・経済環境に大きく左右されます。

アベノミクス初期のような状況ですと大変人気化する業種です。東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

予想PERは6.1倍～6.4倍、予想PBRは1.05倍～1.10倍、予想配当利回りは2.98％～3.12％であり、類似企業と比較すると標準的な水準です。

約6.2億円という上場規模は東証マザーズとしても小型であり、問題なく吸収できる規模です。

上位株主にはVCはいません。また、ロックアップが万遍なくかかっており、ロックアップがかかっている割合(カバー率)は高めです。

需給面では好材料が揃っています。ただし、7営業日連続上場の7営業日目となっており、過密日程である点に留意が必要です。

東証マザーズの5億～10億円の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• G-FACTORY：+54.3%
• ストライク：+125.9%
• ハイアス・アンド・カンパニー：+189.5%
• はてな：+278.1%
• ソーシャルワイヤー：+56.9%
• アークン：+262.1%
• 鎌倉新書：+180.6%
• ネオジャパン：+401.7%
• パートナーエージェント：+217.5%
• ピクスタ：+34.8%
• べステラ：+25.0%
• 富士山マガジンサービス：+126.4%
• ファンデリー：+102.1%
• マーケットエンタープライズ：+167.0%
• ジグソー：+236.4%
• レントラックス：+53.1%
• 海帆：+76.5%
• 日本動物高度医療センター：+44.2%
• ハウスドゥ：+47.2%
• ショーケース・ティービー：+193.9%
• ヒューマンウェブ：+11.7%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

主幹事はみずほ証券です。その他は、SMBC日興証券、三菱UFJモルガン・スタンレー証券で申し込めます。

三菱UFJグループのauカブコム証券、マネックス証券でも取り扱いがあります。カブドットコム、マネックス証券のIPOは、公平性と機密性を確保したシステムによる抽選で当選者が決まります。

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フォーライフのIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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