新規上場!フォーライフのIPOの初値予想

更新日: IPO

フォーライフ

フォーライフ(3477)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年12月6日(火)~12月12日(月)、上場日は12月22日(木)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は2,280円(1単元22.8万円)です。公募価格は12月13日(火)に決まります。

仮条件は2,180円~2,280円と下振れました。予想PERは6.1倍~6.4倍、予想PBRは1.05倍~1.10倍(BPS2,074.87)、予想配当利回りは2.98%~3.12%です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

  • 2,500〜2,800円(仮条件の上限比+9.6%~+22.8%)→※12/9に2,700円~3,000円に上方修正(仮条件の上限比+18.4%~+31.6%)
  • 3,000〜3,500円(仮条件の上限比+31.6%~+53.5%)

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

  • 3,000円(公開価格比+31.6%)
  • 3,000円(公開価格比+31.6%)

BB終了後の12/15に上の社が2,900円~3,200円に上方修正しました(仮条件の上限比+27.2%~+40.4%)。

フォーライフは、分譲住宅の建築・販売を行う「分譲住宅事業」を中心に、注文住宅の建築を請負う「注文住宅事業」、既存住宅のリフォーム等の事業を展開しています。

監査法人は有限責任監査法人トーマツです。本社所在地は横浜市港北区大倉山1-14-11 FORLIFE大倉山拾番館です。

フォーライフとは

フォーライフが手掛ける分譲住宅と注文住宅は、いずれも自社設計・自社施工管理の建築形態です。

したがって、住宅品質を維持したまま建築資材等に係る中間コストの削減が可能であり、更に建物の規格化・標準化を通じて全体コストの最小化を図っています。

主たる営業エリアは、横浜・川崎エリアと東京都心を結ぶ東急東横線を主軸として、東急大井町線・目黒線・田園都市線及びJR沿線のエリアです。

主要な顧客層は、神奈川県横浜市及び川崎市並びに東京都内城南地区(東京神奈川圏)を中心に、30歳代及び40歳代前半の年代層と、その家族をはじめとする一次取得者として事業を展開しています。

東京都内城南地区とは、世田谷区、渋谷区、大田区、目黒区、品川区及び港区の総称としています。

従業員数は44名、平均年齢は39.7歳、平均勤続年数は2.4年、平均年間給与は644.0万円です。

一戸建て住宅

分譲住宅事業

「分譲住宅事業」は、当社における主要な事業であり、事業開始以来、「住み心地の良い家」の提供をミッションに東京神奈川圏において「都市型・狭小・低価格」の新築3階建戸建住宅を主体に展開しています。

地価の高い都市部では「良質でリーズナブルな戸建住宅」に対する潜在的需要は大きいと考えており、低価格のなかにどれだけ機能や品質をいかにバランス良く取入れるか深く意を配っています。

当社は、事業用地の仕入れから企画、設計、施工・管理、アフターメンテナンスの一連の工程を自社でマネジメントし、各工程に専任担当者を配してプロジェクトチームを編成しています。

1棟1棟ごとに間取りや内装は、そこに住まわれる方の家族構成やライフスタイル、生活への動線を考慮した間取りに十分配慮しています。

また、地域ごとのニーズ特性を反映した付加価値企画型の開発に取組んでいます。

販売価格帯は、都市部に適した「都市型3階建戸建住宅」を周辺家賃と比較して購入メリットを感受することができる価格を基本として設定しています。

この「都市型・狭小・低価格」とすることにより一次取得層に訴求力を発揮しています。とりわけ、当社で企画開発した物件の多くは、竣工する前に販売の成約を獲得しています。

土地取得から竣工引渡し(販売)までの期間短縮を図り、たな卸資産の回転率を高めることにより、資金力や土地仕入れ力の向上を図っています。

フォーライフは、建築条件付宅地分譲及び宅地のみの更地分譲も取扱っています。

注文住宅事業

住宅のリビング

「注文住宅事業」は、「お客様の夢を叶えるための家を創造するお手伝い」をテーマに、豊かな感性と想像力で理想をカタチにする家造りを追求しています。

顧客に「時間と企画と技術」を総合した高いサービスを共有してもらい、「オーダーメイドの住まい」を提供しています。

請負価格については、「こだわりの注文住宅を子育て世代の方でも無理なく購入できる価格で」をモットーに、顧客の要望に沿ったプランを提案しています。

建物面積を基準として分りやすくシミュレーションしてもらえる仕組みを採用しながら価格を決定しています。


フォーライフのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、分譲住宅事業における平成29年3月期に決済を迎える事業用地の仕入に充当する予定です。

フォーライフの業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりとなっています。経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

フォーライフの業績推移

営業キャッシュフローは純利益を下回っています。中小不動産企業にはよくある話です。

主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。前期の自己資本利益率(ROE)は17.2%であり、自己資本比率は51.5%です。

回次第13期第14期第15期第16期第17期
決算年月平成24年
3月
平成25年
3月
平成26年
3月
平成27年
3月
平成28年
3月
売上高(千円)2,294,2812,996,9804,079,6004,234,5075,127,407
経常利益(千円)67,243170,920410,785178,512345,901
当期純利益(千円)52,016103,660255,161116,975245,095
資本金(千円)50,00050,00050,00050,00050,000
発行済株式総数(株)1,0001,0001,0001,0001,000
純資産額(千円)827,006930,6671,185,8291,302,8041,547,900
総資産額(千円)1,591,9672,193,6552,481,5832,765,0113,006,250
BPS(円)827,006930,6671,185,8291,447.561,719.89
1株配当(円)
EPS(円)52,016103,661255,162129.97272.33
自己資本比率(%)5242.447.847.151.5
ROE(%)6.511.824.19.417.2
株価収益率(倍)
配当性向(%)
営業CF(千円)-463,829-114,435
投資CF(千円)-57,570145,803
財務CF(千円)230,391-196,305
現金等(千円)652,691480,262
従業員数(人)1214202934

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は英国離脱ショックによる暴落後、一時的には切り返しましたが、任天堂関連相場、日銀追加緩和で切り返している東証一部を尻目に東証マザーズは軟調な展開が続いていました。

8月下旬を底に切り返すような動きになりましたが、7月中旬依頼のボックス相場の高値近辺で跳ね返されて、再び下落してしまいました。

日銀の金融政策決定会合で、日経平均ETFの買い入れ額を減らしてTOPIXを増やしたのを契機に、東証マザーズも動意づきました。

しかし、10月中旬以降に崩れて大きく下落してしまい、トランプ氏が米国大統領選で勝利したことで大暴落となりました。

しかし、翌日以降は切り替えしてきています。このままトランプノミクス相場へと移行したら、IPOにおいて追い風となります。

東証マザーズのチャート(2016年8月18日~11月17日)
(※マネックス証券より)

上場規模

フォーライフのIPOの規模は最大で約6.2億円であり、東証マザーズとしても小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は65,000株、売出株式数は173,000株、オーバーアロットメント(OA)は35,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約28%とやや高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は73%です。

売出人かつ貸株人である奥本健二、当社株主である中村仁、高橋効志、井上広明、柳町英之、堀かほる、森金晋一及び佐々木康人には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

株主名保有割合ロックアップ
奥本健二97.00%
フォーライフ従業員持株会1.50% 
中村仁0.50%
高橋効志0.50%
井上広明0.10%
柳町英之0.10%
堀かほる0.10%
森金晋一0.10%
佐々木康人0.10%

初値予想

フォーライフの事業は、分譲住宅の建築・販売を行う「分譲住宅事業」を中心に、注文住宅の建築を請負う「注文住宅事業」、既存住宅のリフォーム等の事業ということで、IPOにおける業種の人気度は市況・経済環境に大きく左右されます。

アベノミクス初期のような状況ですと大変人気化する業種です。東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

予想PERは6.1倍~6.4倍、予想PBRは1.05倍~1.10倍、予想配当利回りは2.98%~3.12%であり、類似企業と比較すると標準的な水準です。

コード銘柄名PERPBR配当利回り
3228三栄建築設計6.721.362.51%
3288オープンハウス6.972.352.25%
3291飯田GHD8.481.002.44%
3465ケイアイスター不動産8.422.223.57%
3467アグレ都市デザイン6.901.373.84%
8893新日本建物5.361.340.00%
8999グランディハウス5.960.633.67%

約6.2億円という上場規模は東証マザーズとしても小型であり、問題なく吸収できる規模です。

上位株主にはVCはいません。また、ロックアップが万遍なくかかっており、ロックアップがかかっている割合(カバー率)は高めです。

需給面では好材料が揃っています。ただし、7営業日連続上場の7営業日目となっており、過密日程である点に留意が必要です。

東証マザーズの5億~10億円の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

  • G-FACTORY:+54.3%
  • ストライク:+125.9%
  • ハイアス・アンド・カンパニー:+189.5%
  • はてな:+278.1%
  • ソーシャルワイヤー:+56.9%
  • アークン:+262.1%
  • 鎌倉新書:+180.6%
  • ネオジャパン:+401.7%
  • パートナーエージェント:+217.5%
  • ピクスタ:+34.8%
  • べステラ:+25.0%
  • 富士山マガジンサービス:+126.4%
  • ファンデリー:+102.1%
  • マーケットエンタープライズ:+167.0%
  • ジグソー:+236.4%
  • レントラックス:+53.1%
  • 海帆:+76.5%
  • 日本動物高度医療センター:+44.2%
  • ハウスドゥ:+47.2%
  • ショーケース・ティービー:+193.9%
  • ヒューマンウェブ:+11.7%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

主幹事はみずほ証券です。その他は、SMBC日興証券、三菱UFJモルガン・スタンレー証券で申し込めます。

証券会社名割当株式数割当比率
みずほ証券197,60083.03%
SMBC日興証券23,80010.00%
三菱UFJモルガン・スタンレー証券16,6006.97%

三菱UFJグループのカブドットコム証券、マネックス証券でも取り扱いがあります。カブドットコム、マネックス証券のIPOは、公平性と機密性を確保したシステムによる抽選で当選者が決まります。

カブドットコム証券

フォーライフのIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

株には「IPO」という制度があります。新規上場株式を購入することができます。人気銘柄は抽選となり、なかなか当選しづらいのがデメリ...

今回は幹事に入っていませんが、SBI証券は着実にSBIチャレンジポイントを貯められるので、IPO投資においてはマストのネット証券です。

参考まだ安全資産は定期預金と国債だけなの?IPOチャレンジポイントで確実にS級IPOをゲットできる

SBI証券でIPOの引受け部門で活動していたプロにインタビューして、貴重なお話を聞きました。以下にまとめています。

日本の幾多のネット証券の中で、ここ最近では、SBI証券は唯一、IPOで主幹事証券を担ってきた証券会社です。また、幹事証券としての引...

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<投資スタンス>
やや強気
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階)

過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気130.0%
日本郵政中立中立16.5%
ゆうちょ銀行中立中立15.9%
かんぽ生命保険中立中立33.1%
ロゼッタ強気強気433.1%
あんしん保証強気強気292.5%
ベルシステム24HD弱気弱気-5.0%
ネオジャパン強気強気401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人中立中立-1.8%
インベスターズクラウドやや強気やや強気93.3%
鎌倉新書やや強気強気 180.6%
ラクス強気強気228.7%
ランドコンピュータやや強気やや強気103.4%
ダブルスタンダード強気強気128.8%
オープンドアやや強気やや強気23.3%
ミズホメディーやや強気やや強気156.5%
ツバキ・ナカシマ弱気弱気4.5%
アートグリーン中立中立46.2%
フリューやや強気弱気0.6%
ビジョン中立中立 10.7%
アークン強気強気262.1%
マイネット強気やや強気19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス強気強気139.1%
ソーシャルワイヤー強気強気56.9%
ケイアイスター不動産弱気弱気6.8%
プロパティエージェントやや強気やや強気115.0%
一蔵中立弱気2.1%
銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%
  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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