新規上場！東京インフラ・エネルギー投資法人(9285)のIPOの初値予想

東京インフラ・エネルギー投資法人(9285)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2018年9月10日(月)～9月13日(木)です。上場予定日は2018年9月27日(木)です。

新規上場する市場は東証REIT(インフラファンド)で、想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は97,000円～100,000円と下振れました。

公開価格は仮条件の下限である97,000円となりました。

初値予想は「マイナスリターンの可能性が高い」です。-10%～-0.1%程度を想定します。直前初値予想は以下の通りです。

初値の結果は92,600円（公開価格比-4.54%）でした。

分配金利回りは2019年6月期が7.92～8.14％、2019年12月期が5.64～5.8％となっています。セイムボード出資比率は4.8％です。

東京インフラ・エネルギー投資法人は、(株)アドバンテックがメインスポンサーのインフラファンドです。太陽光発電を中心とした再生可能エネルギー発電設備関連資産に投資します。

監査法人は太陽有限責任監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

東京インフラ・エネルギー投資法人とは

東京インフラ・エネルギー投資法人は、再生可能エネルギー発電設備関連資産への投資を通じて、良質な投資機会を創出し、投資主価値を最大化するとともに、政府が掲げる再生可能エネルギー発電普及の目標達成及び地域社会活性化に貢献することを基本理念としています。

政府は地球温暖化ガスの排出を抑制し、我が国のエネルギー自給率の向上に資するために、再生可能エネルギー発電事業を開発し永続的に運営していくことができる社会的仕組（ストラクチャー）の構築を目指している状況にあります。

東京インフラ・エネルギー投資法人は、再生可能エネルギー発電設備関連資産を裏付けとした投資口を資本市場において発行し、それにより調達した資金を再生可能エネルギー発電設備関連資産に対して投資します。

また、地域の資源の利用及び活用や有効利用されていない土地や施設をベースにした再生可能エネルギー発電事業への投資を通じて、再生可能エネルギー事業の立地する地域の活性化を促すことも目指します。

例えば、地域にある未利用・未活用・不良資産を太陽光発電事業や小水力発電事業、バイオマス発電事業等の再生可能エネルギー発電事業の場所として活用する案件についても、将来的に投資対象の一部として組み入れる可能性があります。

その場合には、当該再生可能エネルギー発電事業における工事や管理・修繕業務を地元業者へ発注することにより地域の雇用や経済環境の好転に寄与する効果も見込まれます。

スポンサーの出資比率は以下のとおりです。

• アドバンテック：50.7％
• 東京インフラホールディングス：42.8％
• あいおいニッセイ同和損害保険：5.0％（再生可能エネルギー発電設備に係るリスク管理支援）
• NECネッツエスアイ：1.5％（再生可能エネルギー発電設備に係る技術面での助言）

ポートフォリオ構築方針

東京インフラ・エネルギー投資法人は、固定価格買取制度が適用され、かつ、既に稼働している再生可能エネルギー発電設備関連資産に重点投資します。

我が国においては、政府の掲げるエネルギー構成比の達成のために再生可能エネルギー発電事業に対する多額の投資資金の調達が必要であり、巨額の潜在的投資機会が存在するものと考えられます。

東京インフラ・エネルギー投資法人は、東京インフラ・エネルギー投資法人のメインスポンサーであるアドバンテックに蓄積されたノウハウを活用し、再生可能エネルギー発電設備関連資産に投資を実施します。

これによって、かかる潜在的投資機会を選別的に獲得し投資主への収益還元を目指すとともに、再生可能エネルギー発電事業における資本循環の実現に貢献します。

東京インフラ・エネルギー投資法人が投資対象とする再生可能エネルギー発電設備関連資産に係る再生可能エネルギー発電設備等の種別としては、太陽光発電のみならず、風力発電、バイオマス発電、水力発電、地熱発電、バイナリー発電も含みます。

太陽光発電設備等に係る再生可能エネルギー発電設備関連資産への投資割合が80％以上、その他再生可能エネルギー発電設備関連資産への投資割合は20％以下の方針を採用します。

我が国の目指すエネルギーミックス及び固定価格買取制度の随時の見直し等を考慮してポートフォリオを構築します。

これによって、長期安定的なキャッシュフロー及び収益の実現と、東京インフラ・エネルギー投資法人の継続的な成長と投資主価値の最大化を目指します。

上場時ポートフォリオの概要

東京インフラ・エネルギー投資法人の取得予定資産は、茨城2物件、栃木1物件、福島1物件、北海道1物件となっています。

• 物件数：5物件
• 取得予定価格合計：85億円
• 鑑定評価額合計：76～106億円
• 合計パネル出力：20MW
• 適用出力制御ルール(5物件)：30日ルール

残存調達期間状況（取得予定価格ベース）は、16年以上18年未満が84.6％、18年以上が8.8％、16年未満が6.6％です。

買取電気事業者別分散状況（取得予定価格ベース）は、東北電力68.2％、東京電力エナジーパートナー23.0％、北海道電力8.8％です。

上場時ポートフォリオ一覧

物件名称	TI龍ヶ崎太陽光発電所	TI牛久太陽光発電所	TI鹿沼太陽光発電所	TI矢吹太陽光発電所	TI釧路太陽光発電所
権利形態	所有権	所有権、賃借権	賃借権	所有権、地上権、 賃借権、地役権	地上権
所在地	茨城県龍ヶ崎市	茨城県牛久市	栃木県鹿沼市	福島県西白河郡矢吹町	北海道釧路郡釧路町
面積（㎡）	20,771	37,230	27,748	319,010	77,339
パネルの種類	多結晶シリコン	多結晶シリコン	多結晶シリコン	多結晶シリコン	多結晶シリコン
パネル出力(kW)	1,456.00	2,284.80	1,370.88	12,994.80	1,965.60
パネル設置数	5,600	8,960	5,376	49,980	7,560
発電出力(kW)	1,250	1,990	1,200	11,000	1,500
認定日	2013年10月17日	2013年12月16日	2013年11月26日	2013年2月1日	2013年5月13日
供給開始日	2014年4月28日	2014年10月30日	2015年2月26日	2015年3月25日	2016年12月2日
調達期間	2034年4月27日	2034年10月29日	2035年2月25日	2035年3月24日	2036年12月1日
残存調達	15年7か月	16年1か月	16年5か月	16年6か月	18年2か月
調達価格	36円/kWh	36円/kWh	36円/kWh	40円/kWh	36円/kWh

財務運営の基本方針

東京インフラ・エネルギー投資法人は、デット戦略として、LTV（有利子負債比率）を用います。

再生可能エネルギーの固定価格買取制度に基づく安定的キャッシュフローに裏付けられる再生可能エネルギー発電設備等にこれを援用することを考慮し、LTVは原則として60%以下で運用します。

LTVとは、Loan To Valueの頭文字からLTVといわれ、総資産額に占める有利子負債の割合を指します。ただし、新たな再生可能エネルギー発電設備関連資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。

有利子負債の金利の長期固定化や返済期限及びバンクフォーメーションの分散化を通じて財務基盤の安定化を図ります。

取得予定資産の取得に先立ち、SBI新生銀行と三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団より、以下の借入れを行う予定です。

区分	短期	長期
変動/固定	変動金利	変動金利
借入予定額	最大619百万円	最大5280百万円
利率	基準金利+0.30%	基準金利+0.575%
最終返済期限	借入実行日の1年後の応当日又は消費税還付以降最初に到来する利払日	借入実行日の10年後の応当日
返済方法	一括返済	分割返済
資金使途	取得予定資産の取得代金の支払、その他関連する費用等	取得予定資産の取得代金の支払、その他関連する費用等
摘要	無担保・無保証	無担保・無保証

東京インフラ・エネルギー投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭の分配（出資の払戻し）を行う方針です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2017年11月中旬～2018年1月は上昇トレンドでしたが、2月に急落して、その後は反発して6月下旬までは堅調な展開でした。しかし、ここ2ヶ月ほどは下落トレンドとなっています。

東京インフラ・エネルギー投資法人のIPOにおいては、このまま上場が続いたら追い風、反落して再度下降トレンドが続いたら向かい風となります。

(※楽天証券より)

上場規模

東京インフラ・エネルギー投資法人のIPOの規模は最大で45.5億円と東証リートとしては小型、東証インフラファンドとしては標準的です。

銘柄名	規模
カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人	186.6億
日本再生可能エネルギーインフラ投資法人	38.3億
いちごグリーンインフラ投資法人	50.1億
タカラレーベン・インフラ投資法人	47.4億

公募口数は43,400口、売出口数が0口、オーバーアロットメントは2,170口です。

初値予想

現在の情勢下では利回りが高めである点は魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は3連敗となって2勝3敗と負け越しました。2016年は3勝6敗でした。

• ラサールロジポートREIT：+5.0%
• スターアジア不動産：-0.9%
• タカラレーベン・インフラ：+9.9%
• マリモ地方創生リート：-3.8%
• 三井不動産ロジREIT：+0.5%
• 大江戸温泉リート：-4.1%
• さくら総合リート：-13.2%
• いちごグリーンインフラ：-3.9%
• 投資法人みらい：-3.8%

2017年は森トラスト・ホテルリート投資法人が+1.4%となり、被弾覚悟で貢献目的で日興から引き受けた分が嬉しい利益となりました。

日本再生可能エネルギーインフラ投資法人は-4.1%であり、こちらは何とかセカンダリーでカバーしました。

三菱地所物流リート投資法人は+5.38％で大きなリターンとなり、完全回避のカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人は-5.0%でした。

ザイマックス・リート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人は勝負したものの敗北しました。ただし、初値では売らずリターンを得ることはできました。タカラレーベン不動産投資法人は完全回避。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

また、「三菱地所」「三井不動産」「森トラスト」など大手不動産会社が冠に入ったREITは堅調な傾向となっています。

インフラファンドは初物のタカラレーベン・インフラ投資法人はプラスだったものの、それ以降は公募割れが三連発となっています。

銘柄名	規模	結果
カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人	186.6億	-5.00%
日本再生可能エネルギーインフラ投資法人	38.3億	-4.10%
いちごグリーンインフラ投資法人	50.1億	-3.90%
タカラレーベン・インフラ投資法人	47.4億	9.90%

地銀などの稟議において、東京インフラ・エネルギー投資法人はパンチ力不足と考えます。

以上を総合考慮して、初値予想は「マイナスリターンの可能性が高い」です。

REITということで機関投資家などの大口投資家の参戦がどの程度あるのかに要注目です。ブックビルディング開始時の需給動向に着目して最終判断します。

主幹事は野村證券(80%)です。その他ではSMBC日興証券(20%)で購入できます。

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＜投資スタンス＞
弱気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)	発表時	BB直前	結果
Keeper技研	やや強気	やや強気	49.1%
ケネディクス商業リート投資法人	中立	やや強気	13.3%
ファーストロジック	強気	強気	52.5%
ファーストブラザーズ	やや弱気	やや弱気	2.5%
ホクリヨウ	中立	中立	8.9%
ALBERT	強気	強気	115.7%
シリコンスタジオ	やや強気	やや強気	102.0%
コラボス	強気	強気	137.6%
エムケイシステム	強気	強気	332.0%
ショーケース・ティービー	強気	強気	193.9%
ヘルスケア＆メディカル投資法人	やや強気	やや強気	54.5%
エスエルディー	強気	強気	15.3%
ヒューマンウェブ	やや強気	やや強気	11.7%
イード	強気	強気	46.4%
ファーストコーポレーション	やや強気	やや強気	25.0%
RSTechnologies	中立	中立	-23.6%
シンデン・ハイテックス	やや強気	やや強気	12.2%
ハウスドゥ	やや強気	やや強気	47.2%
Aiming	中立	中立	12.2%
モバイルファクトリー	強気	強気	99.4%
日本動物高度医療センター	やや強気	やや強気	44.2%
プラッツ	やや強気	やや強気	70.2%
sMedio	やや強気	やや強気	58.7%
サンバイオ	弱気	弱気	-14.5%
海帆	やや強気	やや強気	76.5%
Hamee	やや強気	やや強気	67.2%
日本スキー場開発	中立	中立	9.9%
シーアールイー	弱気	弱気	-7.3%
三機サービス	中立	中立	37.1%
レントラックス	強気	強気	53.1%
リンクバル	やや強気	やや強気	27.9%
ジグソー	強気	強気	236.4%
Gunosy	中立	中立	0.0%
デザインワン・ジャパン	やや強気	やや強気	50.9%
テラスカイ	強気	強気	350.0%
ヘリオス	中立	弱気	22.5%
スマートバリュー	強気	強気	344.9%
マーケットエンタープライズ	強気	強気	167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー	強気	強気	246.2%
エコノス	弱気	中立	120.0%
中村超硬	弱気	弱気	11.8%
メニコン	やや強気	やや強気	73.5%
冨士ダイス	弱気	弱気	50.9%
ファンデリー	強気	強気	102.1%
ナガオカ	中立	中立	40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人	中立	中立	-2.9%
富士山マガジンサービス	強気	強気	126.4%
クレステック	やや強気	やや強気	82.4%
平山	やや強気	やや強気	29.5%
アイリッジ	強気	強気	429.2%
デクセリアルズ	弱気	弱気	-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人	やや強気	やや強気	-10.5%
イトクロ	中立	中立	4.1%
PCIホールディングス	やや強気	やや強気	169.6%
エスケーホーム	中立	やや強気	13.8%
パルマ	強気	強気	70.5%
メタップス	中立	中立	-7.9%
ラクト・ジャパン	中立	中立	0.0%
土木管理総合試験所	中立	中立	-2.4%
アクアライン	強気	強気	21.7%
ベステラ	やや強気	やや強気	25.0%
STUDIOUS	やや強気	やや強気	20.0%
JESCOホールディングス	中立	中立	5.4%
ピクスタ	強気	強気	34.8%
アイビーシー	強気	強気	251.0%
ブランジスタ	やや強気	強気	43.8%
AppBank	やや強気	強気	45.8%
グリーンペプタイド	弱気	弱気	-8.0%
GMOメディア	やや強気	やや強気	101.1%
パートナーエージェント	やや強気	強気	217.5%
バルニバービ	やや強気	やや強気	130.0%
日本郵政	中立	中立	16.5%
ゆうちょ銀行	中立	中立	15.9%
かんぽ生命保険	中立	中立	33.1%
ロゼッタ	強気	強気	433.1%
あんしん保証	強気	強気	292.5%
ベルシステム24HD	弱気	弱気	-5.0%
ネオジャパン	強気	強気	401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人	中立	中立	-1.8%
インベスターズクラウド	やや強気	やや強気	93.3%
鎌倉新書	やや強気	強気	180.6%
ラクス	強気	強気	228.7%
ランドコンピュータ	やや強気	やや強気	103.4%
ダブルスタンダード	強気	強気	128.8%
オープンドア	やや強気	やや強気	23.3%
ミズホメディー	やや強気	やや強気	156.5%
ツバキ・ナカシマ	弱気	弱気	4.5%
アートグリーン	中立	中立	46.2%
フリュー	やや強気	弱気	0.6%
ビジョン	中立	中立	10.7%
アークン	強気	強気	262.1%
マイネット	強気	やや強気	19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス	強気	強気	139.1%
ソーシャルワイヤー	強気	強気	56.9%
ケイアイスター不動産	弱気	弱気	6.8%
プロパティエージェント	やや強気	やや強気	115.0%
一蔵	中立	弱気	2.1%

銘柄名(2014年)	発表時	BB直前	結果
ヒューリックリート投資法人	中立	中立	13.0%
アキュセラインク	やや強気	中立	27.8%
サイバーリンクス	強気	強気	172.9%
日本ＢＳ放送	中立	中立	6.6%
エンバイオ・ホールディングス	強気	強気	126.0%
ダイキョーニシカワ	中立	中立	12.4%
日立マクセル	やや弱気	やや弱気	-4.8%
ジャパンディスプレイ	中立	中立	-14.6%
ホットマン	やや強気	やや強気	67.5%
みんなのウェディング	強気	強気	27.1%
ディー・エル・イー	やや強気	やや強気	101.0%
サイバーダイン	強気	強気	130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパン	やや強気	やや強気	290.8%
トレックス・セミコンダクター	やや弱気	やや弱気	-10.4%
丸和運輸機関	中立	中立	-8.8%
ジョイフル本田	中立	中立	-1.9%
フィックスターズ	強気	強気	162.0%
白鳩	強気	強気	46.2%
日本リート投資法人	中立	中立	4.0%
西武ホールディングス	やや弱気	やや弱気	0.0%
東武住販	やや強気	やや強気	12.0%
インベスコ･オフィス･ジェイリート投資法人	中立	中立	5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング	中立	中立	-7.7%
ムゲンエステート	中立	中立	10.0%
フリークアウト	強気	強気	250.0%
ポバール興業	中立	中立	6.6%
OATアグリオ	中立	中立	-6.3%
メドピア	強気	強気	131.3%
レアジョブ	強気	強気	169.7%
VOYAGEGROUP	強気	強気	40.0%
鳥貴族	やや強気	やや強気	120.7%
イグニス	強気	強気	342.1%
日本ビューホテル	やや弱気	やや弱気	-1.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー	やや強気	やや強気	126.3%
ロックオン	強気	強気	284.6%
リアルワールド	強気	強気	79.8%
AMBITION	やや強気	強気	62.0%
ジェネレーションパス	強気	強気	119.2%
リボミック	中立	やや強気	-20.4%
FFRI	強気	強気	176.5%
ホットランド	中立	中立	-1.7%
ヤマシンフィルタ	中立	中立	19.6%
すかいらーく	中立	中立	0.0%
リクルートホールディングス	中立	中立	1.3%
GMOリサーチ	強気	強気	133.3%
セレス	強気	強気	55.4%
オプティム	強気	強気	260.0%
アルファポリス	強気	強気	93.2%
エラン	やや強気	やや強気	70.3%
日本ヘルスケア投資法人	やや強気	やや強気	48.1%
SHIFT	強気	強気	361.5%
ＣＲＩ・ミドルウェア	強気	強気	462.5%
日本PCサービス	中立	やや強気	67.7%
トーセイリート投資法人	やや弱気	中立	11.6%
積水ハウス・リート投資法人	やや強気	やや強気	22.7%
弁護士ドットコム	強気	強気	215.4%
クラウドワークス	強気	強気	73.2%
スノーピーク	やや強気	やや強気	134.3%
ビーロット	強気	強気	422.4%
GMOTECH	強気	強気	135.2%
テクノプロ・ホールディングス	中立	中立	-5.0%
アトラ	やや強気	やや強気	77.4%
マークラインズ	強気	強気	77.3%
メディカル・データ・ビジョン	強気	強気	135.9%
U-NEXT	やや強気	中立	31.7%
SFPダイニング	やや弱気	やや弱気	-16.5%
今村証券	中立	中立	27.4%
フルッタフルッタ	強気	やや強気	51.5%
竹本容器	中立	中立	2.0%
gumi	中立	中立	0.0%
大冷	やや弱気	やや弱気	-6.7%
アドベンチャー	強気	強気	127.2%
メタウォーター	やや弱気	やや弱気	-6.0%
サイジニア	強気	強気	125.8%
インターワークス	やや強気	やや強気	16.7%
イーレックス	中立	中立	11.2%
データセクション	強気	強気	73.1%
綿半ホールディングス	やや弱気	やや弱気	6.3%
ヨシックス	中立	中立	29.4%
東京ボード工業	やや弱気	やや弱気	-8.0%
カヤック	強気	強気	222.0%
エクストリーム	強気	強気	296.4%
MRT	強気	強気	309.4%