上場!SOSiLA物流リート投資法人(2979)のIPOの初値予想

更新日: IPO

SOSiLA物流リート投資法人

SOSiLA物流リート投資法人(2979)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2019年11月25日(月)~11月29日(金)、上場日は2019年12月10日(火)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10.0万円)です。仮条件は2019年11月22日(金)、公募価格は2019年12月2日(月)に決定。

予想分配金利回りは、2020年5月期が4.42%、2020年11月期が4.7%となっています。

SOSiLA物流リート投資法人は、住友商事がスポンサーの物流REITです。

監査法人はEY新日本有限責任監査法人です。JCRからA+(安定的)の長期発行体格付を取得しており、投資口そのものには格付の取得予定がないため、日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

SOSiLA物流リート投資法人とは

SOSiLA物流リート投資法人のメインスポンサーは住友商事です。

住友商事は、1919年に大阪港湾エリアの土地開発事業を祖業としてスタートしました。

その後商社活動に進出し、総合商社として発展していく過程においても、不動産事業は住友商事の中核事業としてあり続けています。

ただし、今回のREITには住友の名前は入っていないのがマイナス要素です。

SOSiLA物流リート投資法人とスポンサー・運用会社との関係

SOSiLA物流リート投資法人は、住友商事が開発したSOSiLA(ソシラ)シリーズに重点的に投資します。SOSiLAの事業コンセプトは以下3点です。

  • 社会とのつながり(=Sociability)
  • 環境への配慮や持続的成長(=Sustainability)
  • 人と労働環境への配慮(=Individuality)

SOSiLA物流リート投資法人と住友商事との間で締結されたロジスティクスマネジメント契約に基づくサポートによって成長を目指します。

上場時ポートフォリオの概要・投資方針

SOSiLA物流リート投資法人の用途別投資比率の目標は、物流不動産80%以上、インダストリアル不動産20%以下です。

インダストリアル不動産とは

研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルといった一連の産業活動の拠点となる不動産

地域別投資比率の目標は、関東・関西70%以上、その他30%以下です。

取得予定資産

取得予定資産のポートフォリオは以下のとおりです。

ハイライト

  • 取得予定資産:7物件
  • 取得予定価格の合計: 765億円
  • 平均鑑定NOI利回り:4.9%
  • 物流不動産(取得価格ベース):90.8%
  • 平均賃貸借契約残存期間(物流不動産):1.9年
  • 平均築年数(物流不動産):8.4年
  • 平均稼働率(取得予定資産):100.0%
  • 住友商事グループが誘致したテナントの割合(取得予定資産):71.8%
  • 平均賃貸借契約期間(取得予定資産):9.9年

上場時ポートフォリオ一覧

SOSiLA物流リート投資法人の上場時ポートフォリオ

財務運営の基本方針

計算機を手にしてOKポーズをとる女性

SOSiLA物流リート投資法人は、住友商事の高い信用力及び住友商事グループが有する金融機関とのリレーション等を活かした効率的な財務運営とキャッシュマネジメントを目指します。

上場後LTVは37.5%の予定となっており、減価償却費の30%を目安とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを目指します。

LTV

 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

SOSiLA物流リート投資法人は、スポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図しています。

国内メガバンクを中心としたバンクフォーメーションを形成し、三井住友銀行をアレンジャーから期限一括返済の借り入れを行います。

SOSiLA物流リート投資法人の借入れの状況(予定)

また、SOSiLA物流リート投資法人は、負債の調達コストの長期固定化や返済期限の分散化、グリーンローン等による調達手段の多様化を通じて財務基盤の安定化を図ります。

市場トレンド

右肩上がりのグラフと喜ぶ女性のイラスト

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2019年は諸々の要因で需給関係が良好であることを背景に、右肩上がりの傾向となっています。

SOSiLA物流リート投資法人のIPOにおいては、このまま上昇トレンドが続いたら追い風となります。

東証REIT ETFのチャート(過去3ヶ月)

上場規模

大きさ

SOSiLA物流リート投資法人のIPOの規模は最大で511.3億円と東証リートとしては中型です。

公募口数は487,000口、売出口数が24,350口、オーバーアロットメントは511,350口です。

初値予想

SOSiLA物流リート投資法人の予想分配金利回りは、2020年5月期が4.42%、2020年11月期が4.7%となっています。

現在の情勢下では他の物流REITと比較して高めと水準となっています。

コード REIT名 分配金利回り(%)
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人    4.57
3487 CREロジスティクスファンド投資法人    4.28
3466 ラサールロジポート投資法人    3.84
3281 GLP投資法人    3.72
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人    3.45
3481 三菱地所物流リート投資法人    3.31
3283 日本プロロジスリート投資法人    2.96
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人    2.84

2018年の東証REITはなんと5戦5敗で完敗となりました。フルボッコという様相を呈しています。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

また、「三菱地所」「三井不動産」「森トラスト」など大手不動産会社が冠に入ったREITは堅調な傾向となっています。

  • サンケイリアルエステート投資法人:-3.0%
  • エスコンジャパンリート投資法人:-3.8%
  • 東京インフラ・エネルギー投資法人:-4.5%
  • 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人:-3.6%
  • タカラレーベン不動産投資法人:-4.2%
  • ザイマックス・リート投資法人:-1.0%
  • CREロジスティクスファンド投資法人:-5.0%
  • カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人:-5.0%
  • 三菱地所物流リート投資法人:+5.4%
  • 森トラスト・ホテルリート投資法人:+1.4%

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺で若干のプラスリターン」です。投資スタンスはREITでもブックしたい案件で、大量に獲得したら妙味があると考えます。


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<投資スタンス>
中立(+2%~8%程度を想定)
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

  1. 強気:対面証券・ネット証券で全力申込
  2. やや強気:ネット証券で申込、対面証券では原則申込(回数制限やS級狙いで回避することも)
  3. 中立:ネット証券、S級銘柄の当落に影響がない対面証券では申込(大量獲得を狙える場合は妙味あり)
  4. やや弱気:SBI証券以外は原則回避、対面証券はバーター取引ならOK
  5. 弱気:SBI証券以外は回避

過去のIPO初値予想の履歴

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