新規上場！ロードスターキャピタルのIPOの初値予想

ロードスターキャピタル(3482)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2017年9月11日(月)～9月15日(金)、上場日は2017年9月28日(木)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は1,820円(1単元18.2万円)です。仮条件は1,640～1,820円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,820円となりました。予想PERは11.2倍、予想PBRは2.19倍(BPS 832.88)、予想配当利回りは1.15%(DPS 21)です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 2,200〜2,500円（仮条件の上限比+20.9%～+37.4%）
• 2,000〜2,500円（仮条件の上限比+9.9%～+37.4%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 2,000円（公開価格比+9.9%）
• 2,300円（公開価格比+26.4%）

初値は2,501円（公開価格比+37.4%）でした。

ロードスターキャピタルはオフィスビル等への不動産自己投資、不動産賃貸事業、不動産特化型のクラウドファンディング事業、不動産仲介・コンサルティング事業、不動産アセットマネジメント事業を展開しています。

監査法人は有限責任監査法人トーマツで、本社所在地は東京都中央区銀座2-6-16　ゼニア銀座ビル6Fです。

ロードスターキャピタルとは

ロードスターキャピタルは、2012年に創業して「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」という経営理念を掲げて事業を運営しています。

従業員数は24名、平均年齢は41.2歳、平均勤続年数は1.7年、平均年間給与は607.1万円です。

ロードスターキャピタルは自社の不動産投資事業と不動産賃貸事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」とカテゴライズしています。

https://www.youtube.com/watch?v=7q5TowxSXwA

コーポレートファンディング事業

①不動産投資事業

ロードスターキャピタルのコーポレートファンディング(不動産投資)事業は、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高め売却するサービスを行っています。

主な投資対象は、東京23区内の数億円から30億円程度の中規模オフィスビルのうち、テナント不在で稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件や借地権付建物や区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としています。

理由としては、当該物件はこれらの要因により本来の適正価格よりも割安となって市場に出回っているものが多くあるにもかかわらず、中規模オフィスビルは購入希望者が少ないため、商品価値は高いが買手がついていない案件があるためです。

購入希望者が少ない理由としては、不動産の取得から賃貸・売却に至る一連の手続きに係る管理コストは、必ずしも不動産の規模に比例するわけではないからです。

したがって、大手不動産投資会社等は収益性の高い大規模オフィスビルを投資対象とすることが比較的多くなっています。

また、中規模以上のオフィスビルを投資対象に出来る資金力を持つ個人投資家は限定的であることも要因です。

情報を入手した物件については、過去に数十から数百の物件の取得・管理・売却の経験を有する不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成されるロードスターキャピタルメンバーがデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象の物件状況、流動性を把握しています。

また、購入の可能性が高い案件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価を取得した上で、物件本来の価値より割安となっているものを峻別するとともに、迅速な意思決定により物件を取得しています。

物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致すること)を行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、付加価値を高めていく方針です。

付加価値を高めた物件については最適な時期に売却していくこととなりますが、その売却の時期は、当該物件の時々の状況やマーケットの状況に鑑みて柔軟に判断しています。

不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の判断やタイミングによって変化することがあります。

例えば不動産投資ファンド等の予算消化、事業会社の自社利用、相続に絡む買い替え需要等においては高めの価格での交渉が可能な傾向にあります。

過去に数十から数百の案件の取得・処分の経験により得られたロードスターキャピタルメンバーのネットワークを駆使することで、日々刻々と変化するマーケット情報を収集・把握しています。

ロードスターキャピタルは物件の取得時に計画した利益額を上回る等の場合は、迅速な意思決定により売却を行っています。

②不動産賃貸事業

ロードスターキャピタルがコーポレートファンディング(不動産投資)事業で取得したオフィスビル等については、売却が完了するまでの期間は賃貸により運用しています。

不動産のマーケット価格の下落時には売却を優先せず、長期賃貸運営用に切り替える等の方針の見直しにより経営の安定化を図っていく方針です。

賃貸運用中は、単なる保有者としてではなく、テナントのニーズをくみ取り、管理運用に必要な追加投資（適切な修繕等）を行うことでテナントとの信頼関係を構築し、高稼働率の維持と毎期の安定利益の確保に努めています。

クラウドファンディング事業

ロードスターキャピタルグループは「OwnersBook(オーナーズブック)」という不動産特化型のクラウドファンディングサービスを提供しています。

ロードスターキャピタルがインターネット上で運営するOwnersBookは、クラウドファンディングを利用して、一口1万円からの資金で投資をはじめることを可能にした新しい資産運用サービスです。

OwnersBookでは、ロードスターキャピタル連結子会社のロードスターファンディング株式会社が個人を主とする投資家会員との間で匿名組合契約を締結し、投資家会員からの匿名組合出資金を原資として不動産を所有する法人への貸付を行っています。

貸付先からは手数料を受領する他、返済や利息の支払を受け、投資家に対しては元本の返還と利息の配当をしています。

OwnersBookを通じて出資した投資家の特徴としては、投資案件が満期償還された後でも元本を払戻請求せずに、OwnersBookの別の投資案件への再投資資金として利用することが多いことです。

ロードスターキャピタルは今後も幅広いタイプの不動産への投資機会を提供することで、元本の再投資を促し、投資家と継続的な関係を構築し、取引規模の拡大に努めていく方針です。

投資家会員数と累積投資額の推移は以下のとおりです。

その他

その他、ロードスターキャピタルは以下の事業を営んでいます。

事業として土地建物等の現物不動産の売買を行う場合、及び、現物不動産の売買や貸借をするときの仲介を行う場合には、宅地建物取引業法により規制を受け、宅地建物取引業免許が必要となります。

信託とは、財産権を移転する法形式をとって、財産の管理・運用・処分を他人に任せることをいいます。

土地建物の所有権が信託財産とされる場合には、以下の流れでを行って土地建物から生ずる収益が、受託者から受益者に分配されます。

信託財産から生み出される収益を受け取ることのできる権利を信託受益権といいます。

不動産の信託受益権は金融商品取引法により有価証券とみなされるため、不動産信託受益権の売買の仲介には金融商品取引法の規制により、第二種金融商品取引業の事前登録が必要となります。

ロードスターキャピタルのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、以下に充当する予定です。

• コーポレートファンディング事業において、収益基盤をさらに強化するため、安定的な収益を見込むことができる販売用不動産に対する物件取得資金
• クラウドファンディング事業において、ロードスターキャピタルグループ及びロードスターキャピタルグループのサービスの知名度向上のための広告宣伝費ならびに「OwnersBook」の新規登録会員獲得のための広告宣伝費
• エクイティ投資型クラウドファンディングサービスのためのシステム開発、及び既存システムの強化費用
• 業容拡大に伴う人材獲得のための採用費及び人件

ロードスターキャピタルの業績推移

業績面では売上高、経常利益、純利益のいずれも美しい右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは純利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

連結での主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

提出会社の経営指標等の推移は下表のとおりです。前期の自己資本利益率(ROE)は24.65%であり、自己資本比率は15.62%です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年は長らくTOPIX・日経平均と比較すると軟調な展開でしたが、日銀の金融政策決定会合で、日経平均ETFの買い入れ額を減らしてTOPIXを増やしたのを契機に、東証マザーズも動意づきました。

トランプ氏が米国大統領選で勝利したことで大暴落となったものの、翌日以降は急速に反発して、それ以降は堅調な推移となっています。

特に2017年に入ってからモメンタムに加速がつき、3月中旬以降は急調整したものの、急激に切り替えしました。

足元では反落して軟調な展開となっています。一時的な調整で反発したら、IPOにおいて追い風です。逆に調整が継続したら向かい風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

ロードスターキャピタルのIPOの規模は最大で約23.0億円であり、東証マザーズとしてはやや大型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は740,000株、売出株式数は360,000株、オーバーアロットメント(OA)は165,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約25％と標準的です。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約33％です。

売出人かつ貸株人である岩野達志、売出人であるRenren Lianhe Holdings、森田泰弘及び中川由紀子には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

上記のほか、ロードスターキャピタルは、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

初値予想

ロードスターキャピタルの事業は、オフィスビル等への不動産自己投資、不動産賃貸事業、不動産特化型のクラウドファンディング事業、不動産仲介・コンサルティング事業、不動産アセットマネジメント事業ということで、IPOにおける人気度は市況に大きく左右されます。

アベノミクス初期、2005年～2006年頃のようなインフレ期待情勢期ですと無双になります。

クラウドファンディング事業には新規性があります。ただし、クラウドファンディング業者が相次いで行政処分を受けており、個人版のクラウドファンディング的な色彩があるVALUの炎上騒動も記憶に新しいところです。

理念は良いけれども、言っていることとやっていることが違っていて、オブラートで包まれた中の実態は必ずしも、大々的に提唱されているきれいな言葉とは異なっているという事例が頻発しており、社会的イメージの低下が懸念されます。

ただし、価格変動リスクが目に見えない高利回り金融商品のニーズが著しく高いのは確実です。クラウドファンディングにつきまとっている「胡散臭さ」を払拭できる信頼性を構築できた場合は、大きな伸び代はあります。

予想PERは11.2倍、予想PBRは2.19倍、予想配当利回りは1.15%であり、類似企業と比較すると割安感はありません。ただし、成長性は高めです。

成長性が高い点、売出しの比率が低く東証マザーズ上場でさらなる成長意欲を見せている点はプラス材料です。

約23.0億円という上場規模は東証マザーズとしてはやや大型であり、上場規模が小さくない点はマイナスポイントです。

上位株主にはVCはありません。東証マザーズの15億～25億円の中型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• シェアリングテクノロジー：+86.9%
• GameWith：+133.9%
• オロ：+129.5%
• ジャパンエレベーターサービスHD：+61.8%
• イントラスト：+35.6%
• スタジオアタオ：+25.7%
• ユーザーベース：+15.9%
• シンクロ・フード：+41.4%
• 串カツ田中：+13.5%
• デファクトスタンダード：+41.1%
• ベガコーポレーション：+25.0%
• エボラブルアジア：+48.3%
• LITALICO：+88.0%
• フィット：-7.9%
• ソネット・メディア・ネットワークス：+139.1%
• マイネット：+19.3%
• ダブルスタンダード：+128.8%
• インベスターズクラウド：+93.3%
• AppBank：+45.8%
• デザインワン・ジャパン：+50.9%
• リンクバル：+27.9%
• モバイルファクトリー：+99.4%
• イード：+46.4%
• KeePer技研：+49.1%
• インターワークス：+16.7%
• クラウドワークス：+73.2%
• GMOTECH：+135.2%
• 弁護士ドットコム：+215.4%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

マイナスになることはないと思うので、みずほ証券の当選枠を使うか否かという判断になりそうです。ネット証券では申し込みでOKと判断します。

主幹事はみずほ証券です。その他は、SMBC日興証券、SBI証券、マネックス証券、松井証券、岡三証券、岩井コスモ証券、エース証券、丸三証券で申し込めます。

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※過去のIPO初値予想の履歴

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