新規上場！グッドコムアセットのIPOの初値予想

グッドコムアセット(3475)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年11月21日(月)～11月28日(月)、上場日は12月8日(木)です。

新規上場する市場は東証JASDAQスタンダードで、想定価格は1,850円(1単元18.5万円)です。仮条件は1,850円～1,950円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,950円となりました。予想PERは3.7倍、予想PBRは1.13倍、予想配当利回りは1.03%です。

初値予想は公開価格近辺です。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 2,000〜2,300円（想定価格比+8.1%～+24.3%）
• 3,500～4,000円（想定価格比+79.5%～+105.1%）

BB終了後の12/1に1社が2,100円～2,400円に上方修正しました（仮条件の上限比+7.7%～+23.1%）。

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 2,300円（公開価格比+24.3%）
• 3,000円（公開価格比+53.8%）

グッドコムアセットは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念のもと、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA」(ジェノヴィア)シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理を展開しています。

監査法人は新日本有限責任監査法人で、本社所在地は東京都新宿区西新宿7丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル17Fです。

グッドコムアセットとは

グッドコムアセットが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件（開発物件）と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件（専有物件）があります。

自社ブランドの「GENOVIA」とは、「GENE（遺伝子）」と「VIA（Very Important Apartment）」の２語を掛け合わせた造語です。

「GENE」は、グッドコムアセットが受け継いでいきたい想いを表しています。

ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされています。グッドコムアセットが目指すのは、このように「長い間愛され続けるマンション」です。

従業員数は203名、平均年齢は37.19歳、平均勤続年数は4.98年、平均年間給与は564.1万円です。

「GENOVIA」シリーズの主な特徴

設立以来、建築地域は東京23区内です。「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしています。

原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した１階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil（グリーンヴェール）」を採用しています。

なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden（スカイガーデン）」を採用しています。

間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの1K（ワンルーム）が中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやディンクス向けの1LDK、2LDK等が併設されています。

ディンクスとは、英語の「Double Income No Kids」の頭文字「DINKs」のことです。共働きで意識的に子供を持たない夫婦やその生活感を意味します。当該箇所では、共働きで意識的に子供を持たない夫婦のことを意味しています。

主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台までを取り揃えており、顧客（個人投資家）の所得や趣向に応じて販売しています。

投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしています。

入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠を設置する等、防犯面にも配慮しています。

ディンプル錠とは、シリンダー錠の一つであり、鍵は従来のような鍵山がなく、表面に多数の小さなくぼみ（ディンプル）があり、配列組み合わせが多く複製が困難な防犯能力の高い錠です。

外観やエントランス等、各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせています。

物件及び開発用地の提供側（仕入先）にも当社グループの物件を購入する投資家（販売先）側にも建設前の段階から建設後のイメージを持ってもらえます。

第６期から第10期までの物件建築実績は、以下のとおりとなります。

国内自社販売

当社において、日本国内の個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売しています。

販売にあたっては、関東圏の個人投資家を中心に年金や税金対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っています。

国内業者販売

当社において、日本国内の他の不動産会社向けに主に自社ブランドの新築マンションを販売しています。

販売にあたっては、国内自社販売や海外販売を主体としていますが、建設事業主等への支払期日等を鑑み、条件のよい業者へ販売しています。

なお、当社と業者との間で販売代理契約を締結し、業者が代理販売を行うケースもあります。

海外販売

連結子会社である臺灣家得可睦股份有限公司が台湾にてセミナー等で集客を行い、当社にて台湾の個人投資家等に自社ブランドの新築マンションを販売しています。

また、海外の不動産販売会社と業務委託契約を結び、当該会社が集客した海外の個人投資家等に販売しています。

不動産管理

連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っています。

また、個人投資家又は業者への引渡しまでの賃料収入を得るために、一部の物件について不動産会社と賃貸借契約を締結しています。

なお、当社顧客である個人投資家に対する賃料収入の減少リスクを低減するため、個人投資家と当社との間で空室保証契約又はサブリース契約を締結するようにしています。

グッドコムアセットのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、不動産開発販売事業における新築マンションの購入・開発にかかる運転資金に充当する予定です。

具体的には、物件購入にかかる手付金・中間金・仲介手数料、自社ブランド「GENOVIA」シリーズ仕様に変更する際に生じる外注費としての追加工事費に充当する予定です。

グッドコムアセットの業績推移

業績面では売上高・経常利益・純利益のいずれも美しい右肩上がりとなっています。ビジネスのお手本のようなグラフです。

営業キャッシュフローは純利益を下回っています。中小不動産業者にはよくある話です。

連結経営指標では、前期の自己資本利益率(ROE)は56.7%であり、自己資本比率は20.4％です。主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

提出会社の主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

日経JASDAQは6月13日から暗転して大きく崩れて、英国離脱ショックによる暴落後はしぶとく切り返しました。急反発後はボックスでの推移を経て9月に入ってからは右肩上がりに回帰しました。

しかし、11月に入って米国大統領選挙で不透明感が生じて急反落となっています。不透明感が落ち着けたら、IPOにおいては追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

グッドコムアセットのIPOの規模は最大で約11.7億円であり、JASDAQスタンダードとしてはやや小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は377,000株、売出株式数は175,000株、オーバーアロットメント(OA)は82,800株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約45％と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約32％です。

貸株人である長嶋義和、売出人である川満隆詞、染谷恭子、株式会社リアルワン、松山昌司、杉山央及び株式会社アカウンティング・アシスト並びに株主である長嶋弘子、向江弘徳、株式会社long-island、東真生樹、川村尊亮、森本周大郎、河合能洋、長嶋佑哉、長嶋真央、長嶋紗也乃、藤澤恒志朗及び大熊昭広には、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、当社は、取引所の定める「有価証券上場規程施行規則」の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、当社新株予約権の割当てを受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

初値予想

グッドコムアセットの事業は、自社ブランド「GENOVIA」(ジェノヴィア)シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理ということで、IPOにおける業種の人気度は市況・経済環境に大きく左右されます。

予想PERは3.7倍、予想PBRは1.13倍、予想配当利回りは1.03%であり、類似企業と比較すると割高感はありません。

約11.7億円という上場規模はJASDAQスタンダードとしてもやや小型です。上位株主にはVCはなく、ロックアップがかかっている株主が多いです。

需給面では大きな不安はありません。JASDAQスタンダードの10億～20億円のやや小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• ウイルプラスホールディングス：-8.0%
• ヒロセ通商：±0%
• フェニックスバイオ：-2.1%
• 平山：+29.5%
• ヨシックス：+29.4%
• 鳥貴族：+120.7%
• ホットマン：+67.5%
• イーグランド：+27.3%
• 日本コンセプト：-8.0%
• マックスバリュ九州：+4.0%

以上を総合考慮して、初値予想は公開価格近辺です。

主幹事は野村證券です。その他は、SMBC日興証券、大和証券、SBI証券、エース証券、丸三証券で申し込めます。

グッドコムアセットのIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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今回は幹事に入っていませんが、マネックス証券は完全抽選で小口個人投資家でも当選する可能性がある証券会社です。

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