新規上場!グッドコムアセットのIPOの初値予想

更新日: IPO

グッドコムアセット

グッドコムアセット(3475)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年11月21日(月)~11月28日(月)、上場日は12月8日(木)です。

新規上場する市場は東証JASDAQスタンダードで、想定価格は1,850円(1単元18.5万円)です。仮条件は1,850円~1,950円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,950円となりました。予想PERは3.7倍、予想PBRは1.13倍、予想配当利回りは1.03%です。

初値予想は公開価格近辺です。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

  • 2,000〜2,300円(想定価格比+8.1%~+24.3%)
  • 3,500~4,000円(想定価格比+79.5%~+105.1%)

BB終了後の12/1に1社が2,100円~2,400円に上方修正しました(仮条件の上限比+7.7%~+23.1%)。

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

  • 2,300円(公開価格比+24.3%)
  • 3,000円(公開価格比+53.8%)

グッドコムアセットは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念のもと、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA」(ジェノヴィア)シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理を展開しています。

監査法人は新日本有限責任監査法人です。本社所在地は東京都新宿区西新宿7丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル17Fです。

グッドコムアセットとは

グッドコムアセットが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件(開発物件)と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件(専有物件)があります。

自社ブランドの「GENOVIA」とは、「GENE(遺伝子)」と「VIA(Very Important Apartment)」の2語を掛け合わせた造語です。

「GENE」は、グッドコムアセットが受け継いでいきたい想いを表しています。

ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされています。グッドコムアセットが目指すのは、このように「長い間愛され続けるマンション」です。

従業員数は203名、平均年齢は37.19歳、平均勤続年数は4.98年、平均年間給与は564.1万円です。

「GENOVIA」シリーズの主な特徴

設立以来、建築地域は東京23区内です。「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしています。

原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した1階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil(グリーンヴェール)」を採用しています。

なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden(スカイガーデン)」を採用しています。

間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの1K(ワンルーム)が中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやディンクス向けの1LDK、2LDK等が併設されています。

ディンクスとは、英語の「Double Income No Kids」の頭文字「DINKs」のことです。共働きで意識的に子供を持たない夫婦やその生活感を意味します。当該箇所では、共働きで意識的に子供を持たない夫婦のことを意味しています。

主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台までを取り揃えており、顧客(個人投資家)の所得や趣向に応じて販売しています。

マンション

投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしています。

入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠を設置する等、防犯面にも配慮しています。

ディンプル錠とは、シリンダー錠の一つであり、鍵は従来のような鍵山がなく、表面に多数の小さなくぼみ(ディンプル)があり、配列組み合わせが多く複製が困難な防犯能力の高い錠です。

外観やエントランス等、各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせています。

物件及び開発用地の提供側(仕入先)にも当社グループの物件を購入する投資家(販売先)側にも建設前の段階から建設後のイメージを持ってもらえます。

第6期から第10期までの物件建築実績は、以下のとおりとなります。

建築地域物件数(棟)戸数
(戸)
開発物件専有物件合計
江東区235173
新宿区123146
板橋区123107
港区213106
練馬区12393
台東区2289
大田区2282
足立区2278
中央区1180
中野区1149
墨田区1143
北区1129
渋谷区1128
豊島区1127
合計821291,130

国内自社販売

当社において、日本国内の個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売しています。

販売にあたっては、関東圏の個人投資家を中心に年金や税金対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っています。

国内業者販売

マンション

当社において、日本国内の他の不動産会社向けに主に自社ブランドの新築マンションを販売しています。

販売にあたっては、国内自社販売や海外販売を主体としていますが、建設事業主等への支払期日等を鑑み、条件のよい業者へ販売しています。

なお、当社と業者との間で販売代理契約を締結し、業者が代理販売を行うケースもあります。

海外販売

連結子会社である臺灣家得可睦股份有限公司が台湾にてセミナー等で集客を行い、当社にて台湾の個人投資家等に自社ブランドの新築マンションを販売しています。

また、海外の不動産販売会社と業務委託契約を結び、当該会社が集客した海外の個人投資家等に販売しています。

不動産管理

連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っています。

また、個人投資家又は業者への引渡しまでの賃料収入を得るために、一部の物件について不動産会社と賃貸借契約を締結しています。

なお、当社顧客である個人投資家に対する賃料収入の減少リスクを低減するため、個人投資家と当社との間で空室保証契約又はサブリース契約を締結するようにしています。


グッドコムアセットのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、不動産開発販売事業における新築マンションの購入・開発にかかる運転資金に充当する予定です。

具体的には、物件購入にかかる手付金・中間金・仲介手数料、自社ブランド「GENOVIA」シリーズ仕様に変更する際に生じる外注費としての追加工事費に充当する予定です。

グッドコムアセットの業績推移

業績面では売上高・経常利益・純利益のいずれも美しい右肩上がりとなっています。ビジネスのお手本のようなグラフです。

グッドコムアセットの業績推移

営業キャッシュフローは純利益を下回っています。中小不動産業者にはよくある話です。

連結経営指標では、前期の自己資本利益率(ROE)は56.7%であり、自己資本比率は20.4%です。主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次第9期第10期
決算年月平成26年10月平成27年10月
売上高(千円)5,611,3127,823,976
経常利益(千円)308,366916,080
当期純利益(千円)184,674563,186
包括利益(千円)186,131560,454
純資産額(千円)712,4551,272,910
総資産額(千円)4,485,8756,246,140
1株当たり純資産額(円)679.821,214.61
1株当たり当期純利益金額(円)176.22537.39
自己資本比率(%)15.920.4
自己資本利益率(%)29.856.7
株価収益率(倍)
営業活動によるキャッシュ・フロー(千円)△747,302△821,564
投資活動によるキャッシュ・フロー(千円)△10,570△34,005
財務活動によるキャッシュ・フロー(千円)1,522,7101,295,861
現金及び現金同等物の期末残高(千円)1,140,3101,580,602
従業員数(名)5367

提出会社の主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次第6期第7期第8期第9期第10期
決算年月平成23年
10月
平成24年
10月
平成25年
10月
平成26年
10月
平成27年
10月
売上高(千円)3,426,2594,395,4544,747,7345,519,4067,677,159
経常利益(千円)43,89595,250163,086300,363905,295
当期純利益(千円)26,96550,71798,576178,734557,285
資本金(千円)91,50091,50091,50091,50091,500
発行済株式総数(株)1,0481,0481,0481,048,0001,048,000
純資産額(千円)363,416414,613513,974694,1661,250,545
総資産額(千円)1,000,3451,958,0021,928,1594,393,4176,115,822
BPS(円)346,771395,623490,433662.371,193.27
1株当たり配当(円)20
EPS(円)26,91748,39494,061170.55531.76
自己資本比率(%)36.321.226.715.820.4
自己資本利益率(%)7.81321.229.657.3
株価収益率(倍)
配当性向(%)3.8
従業員数(名)4042474658

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

日経JASDAQは6月13日から暗転して大きく崩れて、英国離脱ショックによる暴落後はしぶとく切り返しました。急反発後はボックスでの推移を経て9月に入ってからは右肩上がりに回帰しました。

しかし、11月に入って米国大統領選挙で不透明感が生じて急反落となっています。不透明感が落ち着けたら、IPOにおいては追い風となります。

日経JASDAQのチャート(2016年8月5日~11月4日)
(※マネックス証券より)

上場規模

グッドコムアセットのIPOの規模は最大で約11.7億円であり、JASDAQスタンダードとしてはやや小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は377,000株、売出株式数は175,000株、オーバーアロットメント(OA)は82,800株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約45%と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約32%です。

貸株人である長嶋義和、売出人である川満隆詞、染谷恭子、株式会社リアルワン、松山昌司、杉山央及び株式会社アカウンティング・アシスト並びに株主である長嶋弘子、向江弘徳、株式会社long-island、東真生樹、川村尊亮、森本周大郎、河合能洋、長嶋佑哉、長嶋真央、長嶋紗也乃、藤澤恒志朗及び大熊昭広には、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、当社は、取引所の定める「有価証券上場規程施行規則」の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、当社新株予約権の割当てを受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

株主名比率ロックアップ
長嶋義和50.92%
長嶋弘子18.42%
北出和佳4.34% 
川満隆詞4.34%
GCA従業員持株会4.27% 
染谷恭子3.04%
(株)リアルワン2.26%
城島佳央里2.17% 
染谷祐佳里2.17% 
平瀬健士1.22%

初値予想

グッドコムアセットの事業は、自社ブランド「GENOVIA」(ジェノヴィア)シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理ということで、IPOにおける業種の人気度は市況・経済環境に大きく左右されます。

予想PERは3.7倍、予想PBRは1.13倍、予想配当利回りは1.03%であり、類似企業と比較すると割高感はありません。

コード銘柄名PERPBR配当利回り
3245ディア・ライフ10.642.083.30%
3464プロパティエージェント7.141.020.85%
3469デュアルタップ6.611.162.36%
8935エフ・ジェー・ネクスト6.060.682.34%

約11.7億円という上場規模はJASDAQスタンダードとしてもやや小型です。上位株主にはVCはなく、ロックアップがかかっている株主が多いです。

需給面では大きな不安はありません。JASDAQスタンダードの10億~20億円のやや小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

  • ウイルプラスホールディングス:-8.0%
  • ヒロセ通商:±0%
  • フェニックスバイオ:-2.1%
  • 平山:+29.5%
  • ヨシックス:+29.4%
  • 鳥貴族:+120.7%
  • ホットマン:+67.5%
  • イーグランド:+27.3%
  • 日本コンセプト:-8.0%
  • マックスバリュ九州:+4.0%

以上を総合考慮して、初値予想は公開価格近辺です。

主幹事は野村證券です。その他は、SMBC日興証券、大和証券、SBI証券、エース証券、丸三証券で申し込めます。

証券会社名割当株式数割当比率
みずほ証券180,70086.05%
SBI証券9,4004.48%
SMBC日興証券9,4004.48%
いちよし証券2,1001.00%
岡三証券2,1001.00%
マネックス証券2,1001.00%
エース証券2,1001.00%
岩井コスモ証券2,1001.00%

グッドコムアセットのIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階)

過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気130.0%
日本郵政中立中立16.5%
ゆうちょ銀行中立中立15.9%
かんぽ生命保険中立中立33.1%
ロゼッタ強気強気433.1%
あんしん保証強気強気292.5%
ベルシステム24HD弱気弱気-5.0%
ネオジャパン強気強気401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人中立中立-1.8%
インベスターズクラウドやや強気やや強気93.3%
鎌倉新書やや強気強気 180.6%
ラクス強気強気228.7%
ランドコンピュータやや強気やや強気103.4%
ダブルスタンダード強気強気128.8%
オープンドアやや強気やや強気23.3%
ミズホメディーやや強気やや強気156.5%
ツバキ・ナカシマ弱気弱気4.5%
アートグリーン中立中立46.2%
フリューやや強気弱気0.6%
ビジョン中立中立 10.7%
アークン強気強気262.1%
マイネット強気やや強気19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス強気強気139.1%
ソーシャルワイヤー強気強気56.9%
ケイアイスター不動産弱気弱気6.8%
プロパティエージェントやや強気やや強気115.0%
一蔵中立弱気2.1%
銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%
  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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