新規上場！グローバル・リンク・マネジメント（9266）のIPOの初値予想

グローバル・リンク・マネジメント(3486)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2017年11月28日(火)～12月4日(月)、上場日は12月13日(水)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は2,320円(1単元23.2万円)です。仮条件は2,320円～2,620円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である2,620円となりました。予想PERは6.6倍、予想配当利回りは1.72％(1株配当 45)です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 3,000〜3,500円（仮条件の上限比+14.5%～+33.6%）
• 4,000〜5,000円（仮条件の上限比+52.7%～+90.8%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 4,000円（公開価格比+52.7%）
• 5,000円（公開価格比+90.8%）

グローバル・リンク・マネジメントは不動産の土地仕入・企画、設計、賃貸管理、建物管理までのワンストップサービスの提供を不動産ソリューション事業とプロパティマネジメント事業を展開しています。

監査法人は新日本有限責任監査法人で、本社所在地は千葉県市川市八幡2-5-6 糸信ビル3Fです。

グローバル・リンク・マネジメントとは

グローバル・リンク・マネジメントは「不動産を通じて顧客の真の豊かさに貢献する」との企業理念のもと「不動産ソリューション」×「IT」により、新しいサービスを創造し世界都市東京からGlobal Companyを目指すという企業ビジョンを掲げています。

従業員数は63名、平均年齢は30.0歳、平均勤続年数は4.8年、平均年間給与は904.1万円です。

不動産ソリューション事業

グローバル・リンク・マネジメントは東京23区内を中心に、不動産の土地仕入・企画、設計、販売、建物管理を主たる業務とする不動産ソリューション事業を行っています。

資産運用を目的とした国内外の個人投資家等を主要顧客とし、投資用不動産であるコンパクトタイプのマンションを自社ブランド「アルテシモ」として提供しています。

「アルテシモ」は、「駅からチカ(近)い」「都心からチカ(近)い」「高いチカ(地価)」という「３チカ」を満たす物件を基準としています。

主に東京23区内の主要沿線に立地し、近隣駅から徒歩10分圏内、ターミナル駅まで30分前後の物件を個人投資家等に提供することを開発条件の第一としています。

長期的に収益性の高いエリアに特化した物件開発、入居者の安心・安全のために防犯アドバイザーによる高いセキュリティ設備を完備しています。

平成28年12月以降の開発物件に対しては、利便性、快適性を高めるためにスマートフォンで自宅や外出先から家電をコントロールできる設備の導入を進めています。

また、「アルテシモ」には、土地を仕入れて開発する物件(開発物件)と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、「アルテシモ」仕様に変更する物件(専有仕入物件)があります。

グローバル・リンク・マネジメントの不動産の土地仕入、設計・建築、企画、販売顧客先並びに営業活動は以下のとおりです。

土地仲介会社を通じての土地情報、開発事業者、土地等価交換セミナー等を通じた土地所有者などのチャネルから土地を仕入れています。

マンション設計および建築は、コンパクトマンションを手掛けている設計事務所や建設会社に外注していますが、グローバル・リンク・マネジメントでは、「アルテシモ」仕様の基準を設け、マンションの企画を行っています。

販売顧客先並びに営業活動は以下のとおりです。

また、グローバル・リンク・マネジメントの販売した物件の各マンション管理組合より、マンション管理組合運営業務と建物管理サービスを受託しています。

マンション管理組合運営業務としてマンション管理組合に代わってマンション管理組合の運営を行う事務管理業務を行うとともに、建物管理サービスとして、日常清掃及び共用部の定期清掃等を行う清掃業務・共用部に設置される各種設備についての点検および保守を行っています。

プロパティマネジメント事業

グローバル・リンク・マネジメントの完全子会社であるグローバル・リンク・パートナーズは、不動産経営に関する様々な業務をオーナーに代わって管理するプロパティマネジメント事業を主たる業務としています。

第一に、自社販売物件のオーナーに対して一定期間(２年又は35年)賃貸物件を借り上げ、契約で定めた賃料を支払い、入居希望者に転貸する「サブリース業務」を行っています。

標準のサブリース契約では、契約期間最大35年間、原則７年毎のサブリース賃料改定とし、賃料が下がる場合は下げ幅を最大5％に制限しています。

オーナーにとって長期契約による安定した家賃収入の確保を提供しています。なお、６ヶ月の予告期間をもって双方からの解約は可能となっています。

また、外部環境の変化や法制度・税制度の変更その他契約締結後の事情の変更が認められる場合、協議の上、サブリース賃料を改定できることとしています。

第二に、オーナーに代わり家賃の集金や入居・退去に関わる各種契約管理業務を行う「管理代行業務」を行っています。

https://www.youtube.com/watch?v=7Dn_EnjRI5A

事業の特徴

グローバル・リンク・マネジメントグループは、事業の特徴として、土地仕入・企画、設計、販売、賃貸管理、建物管理までのワンストップサービスが特徴です。

土地仕入・企画、設計

土地を仕入れ「アルテシモ」の開発を主要な商品としています。

「３チカ」物件を基準とした厳選した土地仕入れを行っており、その結果、完全子会社株式会社グローバル・リンク・パートナーズでは、３年連続入居率99％以上を達成し、安定した賃貸需要を確保しています。

土地仕入先の開拓を行うため、税理士や弁護士等の士業と提携し、不動産セミナー「土地等価交換セミナー」を開催し、土地所有者へ直接アプローチし、土地所有者に対するマンション経営ノウハウを提供しています。

物件の販売、賃貸・建物管理

不動産デベロッパーや建設業者、不動産販売業者等の多様な販売チャンネルを持っています。

販売の８割がリピーターや顧客の紹介となる堅固な販売チャンネルを持っています。

自社ブランド「アルテシモ」の入居者満足度を高めるサービスを継続的に行っています。

ＩＴ化

相続情報サイト「０からはじめる安心相続」により仕入チャンネルを強化させています。

不動産情報サイト「from REI」「０からはじめる不動産投資」により販売チャンネルを強化させています。

また、東京23区における晩婚化や高齢化等による人口構造の変化に伴い、単身者や少人数世帯のコンパクトタイプの賃貸マンション需要は底堅い需要が継続しています。

グローバル・リンク・マネジメントグループでは、こうした社会の変化を積極的に捉え、「アルテシモ」の供給強化に取り組んでいます。

グローバル・リンク・マネジメントのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については不動産ソリューション事業における運転資金として、販売用不動産の仕入資金の一部に充当する予定です。

グローバル・リンク・マネジメントの業績推移

業績面では売上高は減収、経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは包括利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

提出会社の経営指標の推移は下表のとおりです。前期の自己資本利益率(ROE)は33.4％であり、自己資本比率は15.5％です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年11月半ばをボトムとして長らく堅調な展開が続いていましたが、7月下旬～9月上旬は反落して軟調な展開でした。

しかし、9月6日をボトムとしてここ2ヶ月は上昇トレンドとなっています。このまま堅調に推移したら、IPOにおいて追い風です。逆に再度調整に突入したら向かい風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

グローバル・リンク・マネジメントのIPOの規模は最大で約9.8億円であり、東証マザーズとしても小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は184,000株、売出株式数は184,000株、オーバーアロットメント(OA)は55,200株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約24％と僅かに低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約50％です。

貸株人かつ売出人である金大仲、株主かつ役員である富永康将、鈴木東洋、富田直樹及び中山満則、株主である株式会社Ｇ２Ａ、株式会社ベクトル、株式会社ＦＰＧ、株式会社インベスターズクラウド及び菅下清廣には、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、グローバル・リンク・マネジメントは、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

初値予想

グローバル・リンク・マネジメントの事業は不動産の土地仕入・企画、設計、賃貸管理、建物管理までのワンストップサービスの提供を不動産ソリューション事業とプロパティマネジメント事業ということで、IPOにおける業種の人気度は不動産の市況に大きく左右されます。

アベノミクス初期のような状況ですと、人気化して無双化する業種です。

足元では2013年～2016年は皆無だった不動産投資関連の営業電話が活発化しており、市況の変調を皮膚感覚としては感じています。

ただし、まだ問題ない印象があります。2020年後を見据えて、株式市場としてはその前年あたりから特に不動産・ゼネコン関連銘柄については、一定の警戒感が必要だと考えています。

予想PERは6.6倍、予想配当利回りは1.72％であり、類似企業と比較するとPERは割安感があります。

約9.8億円という上場規模は東証マザーズとしても小型で軽量感があります。上位株主にはVCはなく、万遍なくロックアップがかかっています。

佐川急便のSGホールディングス等との4社同時上場である過密日程がマイナスポイントです。

IPOセカンダリー・チームならびに初値突撃隊の関心は、SG HDに集中すると思われます。

しかし、絶好調で活況の株式市場はプラス材料で、IPOの初値も堅調な展開となっています。

東証マザーズの5億～10億円未満の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• エスユーエス：+116.1%
• ユニフォームネクスト：+137.1%
• Fringe81：+133.1%
• ビーブレイクシステムズ：+361.1%
• アセンテック：+197.5%
• 旅工房：+173.7%
• テモナ：+215.7%
• 力の源ホールディングス：+271.7%
• ファイズ：+220.8%
• フォーライフ：+31.6%
• グレイステクノロジー：+130.0%
• イノベーション：+214.1%
• リネットジャパングループ：+92.9%
• G-FACTORY：+54.3%
• シルバーエッグ・テクノロジー：+191.3%
• チェンジ：+149.9%
• バリューデザイン：+111.5%
• カナミックネットワーク：+186.7%
• デジタルアイデンティティ：+88.3%
• ストライク：+125.9%
• ハイアス・アンド・カンパニー：+189.5%
• はてな：+278.1%
• ソーシャルワイヤー：+56.9%
• アークン：+262.1%
• 鎌倉新書：+180.6%
• ネオジャパン：+401.7%
• パートナーエージェント：+217.5%
• ピクスタ：+34.8%
• べステラ：+25.0%
• パルマ：+70.5%
• 富士山マガジンサービス：+126.4%
• ファンデリー：+102.1%
• マーケットエンタープライズ：+167.0%
• ジグソー：+236.4%
• レントラックス：+53.1%
• 海帆：+76.5%
• プラッツ：+70.2%
• 日本動物高度医療センター：+44.2%
• ハウスドゥ：+47.2%
• ショーケース・ティービー：+193.9%
• ヒューマンウェブ：+11.7%
• コラボス：+137.6%
• ALBERT：+115.7%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。直前の需給動向に注目します。日興の対面口座で配分されるそうなので申込みます。

主幹事はSMBC日興証券です。その他は、SBI証券、みずほ証券、エース証券、岩井コスモ証券、極東証券、マネックス証券、香川証券で申し込めます。

グローバル・リンク・マネジメントのIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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※過去のIPO初値予想の履歴

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