新規上場!CREロジスティクスファンド投資法人(3487)のIPOの初値予想

更新日: IPO

CREロジスティクスファンド投資法人

CREロジスティクスファンド投資法人(3487)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2018年1月24日(水)~1月29日(月)です。上場予定日は2018年2月7日(水)です。

仮条件は2018年1月23日(火)、公募価格は2018年1月30日(火)に決まります。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は108,000円(1単元10.8万円)です。仮条件は108,000円~110,000円と上振れました。公開価格は仮条件の上限である11万円となりました。

初値予想会社の初値予想は103,000~110,000円(公開価格比-6.4%~+1.9%)です。

巡航分配金利回りは5.482%、推定NAV倍率は0.97倍、セイムボート出資率(スポンサー・グループによる出資比率)は約10%です。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

ただし、新年第一号のIPOとなり、世紀が上場中止となったこと、REIT市場の活況などから微プラスの可能性も十分にあると考えます。マイナスの可能性ありの銘柄の中では強気です。

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

106,100円(公開価格比-3.5%)

CREロジスティクスファンド投資法人の初値は104,500円(-5.0%)でした。結果はマイナスとなりました。

CREロジスティクスファンド投資法人は、物流不動産分野において50年以上の事業経験を有するCREグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資する物流REITです。

監査法人はPwCあらた有限責任監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

CREロジスティクスファンド投資法人とは

CREロジスティクスファンド投資法人は、首都圏を中心とするテナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資を重点的に行います。

昨今、市場構造の変化に伴い物流不動産の利用者のニーズは多様化しています。

その個別のニーズに合致した必要十分な機能を有することでテナントニーズに応える良質な物流関連施設を取得し、保有・運用することが、運用戦略の独自性につながるものと、CREロジスティクスファンド投資法人は考えています。

スポンサーはシーアールイーです。CREロジスティクスファンド投資法人は、「保有・運用」の機能に特化し、主にCREが開発したテナントニーズに応える物流関連施設の取得を行います。

CREは50年以上にわたる事業展開の結果、2017年の物流施設中心型PM会社の管理受託面積では国内2位で、数万坪の大型施設から数百坪の小型施設まで、幅広い規模の物流不動産を管理・運営しています。

50年以上にわたる事業展開の結果、物流事業会社のみならず、製造業・小売業といったいわゆる荷主も含めた、広範な業種のテナントとの取引関係を有しています。

物流不動産の管理・運営ノウハウ及びテナントリーシング能力に裏打ちされた、良質な施設の開発を手掛け、実績を積んでいます。

マスターリースを受託している物流不動産及び開発物件については、賃貸人としてテナントを自ら誘致しており、2017年7月期においても多数の実績を有します。

CREロジスティクスファンド投資法人の特徴は、ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオです。

ロジスクエアとは、CREによって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設を指す名称です。

テナントニーズを満たすために必要な基本仕様、拡張性及び快適性を備えた施設へ重点投資することで、長期安定的な運用を実現するポートフォリオの構築を目指します。

CREロジスティクスファンド投資法人は、原則として運用資産については長期賃貸借契約を締結することにより安定的なキャッシュ・フローを創出します。

更にCREの管理・運営能力により管理コストの圧縮、平準化を進め、CREのテナントリーシング能力により、テナント退去後の空室リスクを低減することで長期安定的な運用を目指します。

ポートフォリオ構築方針

CREロジスティクスファンド投資法人のポートフォリオの立地

CREロジスティクスファンド投資法人は、以下の投資基準のもと、クオリティの高い長期安定的なポートフォリオを構築し、投資主に良質な投資機会を提供することを目指します。

  • 投資資産の用途別投資比率:原則100%物流関連施設
  • 投資エリア:首都圏70%以上、その他30%以下(取得価格ベース)
  • 投資対象物件の投資基準:物件規模は延床面積5,000㎡以上、築年数は30年以内、耐震性能はPML値原則15%以下

原則として100%物流関連施設に投資しますが、将来の物流関連施設の開発を目的として、物流関連施設以外の施設が所在する底地に投資することがあります。

CREロジスティクスファンド投資法人は、首都圏を重点的な投資対象地域とし、労働力確保の点も踏まえて立地を厳選した物件を取得します。

首都圏は、世界有数の人口と経済規模を有しているとともに、国際コンテナ戦略港湾である京浜港や成田国際空港、東京国際空港(羽田空港)等といった物流ハブ機能を擁しています。

それらの物流ハブ機能と日本最大の消費地でもある首都圏が道路網等で繋がれている物流の結節点といえ、物流不動産への大きな需要が見込まれる地域であると、CREロジスティクスファンド投資法人は考えています。

また、物流不動産においては、多頻度小口配送に対応するための商品の仕分け作業等の大量の庫内作業を行う必要があり、雇用確保の観点はとりわけ近年における物流不動産選定の際の重要な基準の一つとなっています。

したがって、公共交通機関によるアクセスが容易なエリアを多く擁する首都圏は、今後も堅調な物流不動産需要が見込まれるものとCREロジスティクスファンド投資法人は考えています。

首都圏の物件に70%以上、その他のエリアの物件に30%以下の投資を行い、ポートフォリオを構築する方針です。

その他のエリアは首都圏以外であっても、消費地との近接性が認められる等、物流拠点としての立地的な優位性が確保できる地域に投資します。

原則として、新耐震基準(1981年に施行された建築基準法)又はそれと同水準以上の耐震性能を有する物件に投資します。

地震予想損失率PML値(再現期間475年で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率)が15%以下の投資資産に投資します。

ただし、以下の条件充足見込まれる場合には、耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討の上、例外的に投資を検討することがあります。

  • 当該投資資産の地震予想損失率PML値が30%を超過しない
  • 投資資産に対する投資後のポートフォリオ全体の地震予想損失率PML値が15%以下となる

上場時ポートフォリオの概要

ロジスクエア羽生

取得予定資産の鑑定NOI利回りは5.0%、平均築年数は1年、平均賃貸借残存期間は8.1年、平均稼働率は100%、首都圏比率は94%です。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフロー

取得予定資産の概要

下表の上2つが取得済み資産、その他は取得予定資産です。

物件名称所在地取得予定価格鑑定NOI
利回り
延床面積
ロジスクエア久喜埼玉県久喜市9,759百万円4.8%40,907㎡
ロジスクエア羽生埼玉県羽生市6,830百万円4.9%33,999㎡
ロジスクエア久喜Ⅱ埼玉県久喜市2,079百万円5.2%11,511㎡
ロジスクエア浦和美園埼玉県さいたま市13,060百万円4.8%8,738㎡
ロジスクエア新座埼玉県新座市6,960百万円4.9%25,355㎡
ロジスクエア守谷茨城県守谷市6,157百万円5.2%32,904㎡
ロジスクエア鳥栖佐賀県鳥栖市2,880百万円5.4%17,807㎡

財務運営の基本方針

計算機を手にしてOKポーズをとる女性

CREロジスティクスファンド投資法人は、LTVは原則として50%を上限とします。ただし、新たな投資資産の取得に伴い、一時的に50%を超えることがあり得ます。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

3メガバンクを中心とした安定的なバンクフォーメーションを形成しています。

上場後も強固な取引関係を基盤に、借入期間の長期化や返済期限の分散にも配慮した安定的な財務運営を目指します。既存借入れは下表のとおりです。

借入先借入額適用利率元本返済
期日
返済方法概要
三井住友銀行・三菱UFJ銀行・みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団101億円0.347%2年期限一括有担保・無保証
0.377%3年
0.42%4年

新規借入れは下表のとおりです。返済方法は全て期限一括弁済、無担保・無保証です。

借入先借入額適用利率元本返済
期日
三井住友銀行・三菱UFJ銀行・
みずほ銀行・日本政策投資銀行・
りそな銀行・西日本シティ銀行
110億円基準金利+0.40%4年
基準金利+0.45%5年
基準金利+0.50%6年
三井住友銀行13億円基準金利+0.35%1年
9億円基準金利+0.40%1.5年
三井住友銀行・三菱UFJ銀行・
みずほ銀行・日本政策投資銀行・
りそな銀行・西日本シティ銀行
28億円基準金利+0.40%1.3年

物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。

そこで、CREロジスティクスファンド投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です。

この継続的な利益超過分配の水準は、当面の間は営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、総合的に判断して決定します。

市場トレンド

右肩上がりのグラフと喜ぶ女性のイラスト

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2016年4月下旬をピークとして、ダラダラとした下落トレンドが続いていました。

しかし、2016年11月中旬をボトムとして急速に反発していましたが、2017年1月がピークとなり、それ以降は下降トレンドが続いていました。

株価指数と比較してREIT指数は著しく軟調な状況が続いてきました。

しかし、2017年11月中旬をボトムとして反発して、堅調な展開となっています。

CREロジスティクスファンド投資法人のIPOにおいては、このまま上場が続いたら追い風、反落して再度下降トレンドが続いたら向かい風となります。

東証REITのチャート(2017年9月~2017年12月)
(※楽天証券より)

上場規模

大きさ

CREロジスティクスファンド投資法人のIPOの規模は最大で230.3億円と東証リートとしては小型です。

三菱地所物流リート投資法人の半分弱であり、森トラスト・ホテルリート投資法人の半分強です。

スターアジア不動産投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人と同水準です。

公募口数は161,150口、売出口数が41,900株、オーバーアロットメントは10,153口です。

初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めである点は魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

ネット通販は伸長の一途を辿っており、物流機能の社会的重要性は一段と向上しています。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は3連敗となって2勝3敗と負け越しました。2016年は3勝6敗でした。

  • ラサールロジポートREI:+5.0%
  • スターアジア不動産:-0.9%
  • タカラレーベン・インフラ:+9.9%
  • マリモ地方創生リート:-3.8%
  • 三井不動産ロジREIT:+0.5%
  • 大江戸温泉リート:-4.1%
  • さくら総合リート:-13.2%
  • いちごグリーンインフラ:-3.9%
  • 投資法人みらい:-3.8%

2017年は森トラスト・ホテルリート投資法人が+1.4%となり、被弾覚悟で貢献目的で日興から引き受けた分が嬉しい利益となりました。

日本再生可能エネルギーインフラ投資法人は-4.1%であり、こちらは何とかセカンダリーでカバーしました。

三菱地所物流リート投資法人は+5.38%で大きなリターンとなり、完全回避のカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人は-5.0%でした。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。


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参考まだ安全資産は定期預金と国債だけなの?IPOチャレンジポイントで確実にS級IPOをゲットできる

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<投資スタンス>
やや弱気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

  1. 強気:対面証券・ネット証券で全力申込
  2. やや強気:ネット証券で申込、対面証券では原則申込(回数制限やS級狙いで回避することも)
  3. 中立:ネット証券、S級銘柄の当落に影響がない対面証券では申込(大量獲得を狙える場合は妙味あり)
  4. やや弱気:SBI証券以外は原則回避、対面証券はバーター取引ならOK(マイナス覚悟で申し込むことも)
  5. 弱気:SBI証券以外は完全に回避

過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気130.0%
日本郵政中立中立16.5%
ゆうちょ銀行中立中立15.9%
かんぽ生命保険中立中立33.1%
ロゼッタ強気強気433.1%
あんしん保証強気強気292.5%
ベルシステム24HD弱気弱気-5.0%
ネオジャパン強気強気401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人中立中立-1.8%
インベスターズクラウドやや強気やや強気93.3%
鎌倉新書やや強気強気 180.6%
ラクス強気強気228.7%
ランドコンピュータやや強気やや強気103.4%
ダブルスタンダード強気強気128.8%
オープンドアやや強気やや強気23.3%
ミズホメディーやや強気やや強気156.5%
ツバキ・ナカシマ弱気弱気4.5%
アートグリーン中立中立46.2%
フリューやや強気弱気0.6%
ビジョン中立中立 10.7%
アークン強気強気262.1%
マイネット強気やや強気19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス強気強気139.1%
ソーシャルワイヤー強気強気56.9%
ケイアイスター不動産弱気弱気6.8%
プロパティエージェントやや強気やや強気115.0%
一蔵中立弱気2.1%
銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%
  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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