新規上場！CREロジスティクスファンド投資法人(3487)のIPOの初値予想

CREロジスティクスファンド投資法人(3487)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2018年1月24日(水)～1月29日(月)です。上場予定日は2018年2月7日(水)です。

仮条件は2018年1月23日(火)、公募価格は2018年1月30日(火)に決まります。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は108,000円(1単元10.8万円)です。仮条件は108,000円～110,000円と上振れました。公開価格は仮条件の上限である11万円となりました。

初値予想会社の初値予想は103,000～110,000円（公開価格比-6.4%～+1.9％）です。

巡航分配金利回りは5.482％、推定NAV倍率は0.97倍、セイムボート出資率(スポンサー・グループによる出資比率)は約10％です。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

ただし、新年第一号のIPOとなり、世紀が上場中止となったこと、REIT市場の活況などから微プラスの可能性も十分にあると考えます。マイナスの可能性ありの銘柄の中では強気です。

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

CREロジスティクスファンド投資法人の初値は104,500円(-5.0%)でした。結果はマイナスとなりました。

CREロジスティクスファンド投資法人は、物流不動産分野において50年以上の事業経験を有するCREグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資する物流REITです。

監査法人はPwCあらた有限責任監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

CREロジスティクスファンド投資法人とは

CREロジスティクスファンド投資法人は、首都圏を中心とするテナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資を重点的に行います。

昨今、市場構造の変化に伴い物流不動産の利用者のニーズは多様化しています。

その個別のニーズに合致した必要十分な機能を有することでテナントニーズに応える良質な物流関連施設を取得し、保有・運用することが、運用戦略の独自性につながるものと、CREロジスティクスファンド投資法人は考えています。

スポンサーはシーアールイーです。CREロジスティクスファンド投資法人は、「保有・運用」の機能に特化し、主にCREが開発したテナントニーズに応える物流関連施設の取得を行います。

CREは50年以上にわたる事業展開の結果、2017年の物流施設中心型PM会社の管理受託面積では国内2位で、数万坪の大型施設から数百坪の小型施設まで、幅広い規模の物流不動産を管理・運営しています。

50年以上にわたる事業展開の結果、物流事業会社のみならず、製造業・小売業といったいわゆる荷主も含めた、広範な業種のテナントとの取引関係を有しています。

物流不動産の管理・運営ノウハウ及びテナントリーシング能力に裏打ちされた、良質な施設の開発を手掛け、実績を積んでいます。

マスターリースを受託している物流不動産及び開発物件については、賃貸人としてテナントを自ら誘致しており、2017年7月期においても多数の実績を有します。

CREロジスティクスファンド投資法人の特徴は、ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオです。

ロジスクエアとは、CREによって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設を指す名称です。

テナントニーズを満たすために必要な基本仕様、拡張性及び快適性を備えた施設へ重点投資することで、長期安定的な運用を実現するポートフォリオの構築を目指します。

CREロジスティクスファンド投資法人は、原則として運用資産については長期賃貸借契約を締結することにより安定的なキャッシュ・フローを創出します。

更にCREの管理・運営能力により管理コストの圧縮、平準化を進め、CREのテナントリーシング能力により、テナント退去後の空室リスクを低減することで長期安定的な運用を目指します。

ポートフォリオ構築方針

CREロジスティクスファンド投資法人は、以下の投資基準のもと、クオリティの高い長期安定的なポートフォリオを構築し、投資主に良質な投資機会を提供することを目指します。

• 投資資産の用途別投資比率：原則100%物流関連施設
• 投資エリア：首都圏70%以上、その他30%以下（取得価格ベース）
• 投資対象物件の投資基準：物件規模は延床面積5,000㎡以上、築年数は30年以内、耐震性能はPML値原則15%以下

原則として100%物流関連施設に投資しますが、将来の物流関連施設の開発を目的として、物流関連施設以外の施設が所在する底地に投資することがあります。

CREロジスティクスファンド投資法人は、首都圏を重点的な投資対象地域とし、労働力確保の点も踏まえて立地を厳選した物件を取得します。

首都圏は、世界有数の人口と経済規模を有しているとともに、国際コンテナ戦略港湾である京浜港や成田国際空港、東京国際空港（羽田空港）等といった物流ハブ機能を擁しています。

それらの物流ハブ機能と日本最大の消費地でもある首都圏が道路網等で繋がれている物流の結節点といえ、物流不動産への大きな需要が見込まれる地域であると、CREロジスティクスファンド投資法人は考えています。

また、物流不動産においては、多頻度小口配送に対応するための商品の仕分け作業等の大量の庫内作業を行う必要があり、雇用確保の観点はとりわけ近年における物流不動産選定の際の重要な基準の一つとなっています。

したがって、公共交通機関によるアクセスが容易なエリアを多く擁する首都圏は、今後も堅調な物流不動産需要が見込まれるものとCREロジスティクスファンド投資法人は考えています。

首都圏の物件に70%以上、その他のエリアの物件に30%以下の投資を行い、ポートフォリオを構築する方針です。

その他のエリアは首都圏以外であっても、消費地との近接性が認められる等、物流拠点としての立地的な優位性が確保できる地域に投資します。

原則として、新耐震基準（1981年に施行された建築基準法）又はそれと同水準以上の耐震性能を有する物件に投資します。

地震予想損失率PML値（再現期間475年で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率）が15%以下の投資資産に投資します。

ただし、以下の条件充足見込まれる場合には、耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討の上、例外的に投資を検討することがあります。

• 当該投資資産の地震予想損失率PML値が30%を超過しない
• 投資資産に対する投資後のポートフォリオ全体の地震予想損失率PML値が15%以下となる

上場時ポートフォリオの概要

取得予定資産の鑑定NOI利回りは5.0％、平均築年数は1年、平均賃貸借残存期間は8.1年、平均稼働率は100％、首都圏比率は94％です。

NOI利回り

Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフロー

取得予定資産の概要

下表の上2つが取得済み資産、その他は取得予定資産です。

財務運営の基本方針

CREロジスティクスファンド投資法人は、LTVは原則として50%を上限とします。ただし、新たな投資資産の取得に伴い、一時的に50%を超えることがあり得ます。

LTV

 (借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

3メガバンクを中心とした安定的なバンクフォーメーションを形成しています。

上場後も強固な取引関係を基盤に、借入期間の長期化や返済期限の分散にも配慮した安定的な財務運営を目指します。既存借入れは下表のとおりです。

新規借入れは下表のとおりです。返済方法は全て期限一括弁済、無担保・無保証です。

物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。

そこで、CREロジスティクスファンド投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です。

この継続的な利益超過分配の水準は、当面の間は営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、総合的に判断して決定します。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2016年4月下旬をピークとして、ダラダラとした下落トレンドが続いていました。

しかし、2016年11月中旬をボトムとして急速に反発していましたが、2017年1月がピークとなり、それ以降は下降トレンドが続いていました。

株価指数と比較してREIT指数は著しく軟調な状況が続いてきました。

しかし、2017年11月中旬をボトムとして反発して、堅調な展開となっています。

CREロジスティクスファンド投資法人のIPOにおいては、このまま上場が続いたら追い風、反落して再度下降トレンドが続いたら向かい風となります。

(※楽天証券より)

上場規模

CREロジスティクスファンド投資法人のIPOの規模は最大で230.3億円と東証リートとしては小型です。

三菱地所物流リート投資法人の半分弱であり、森トラスト・ホテルリート投資法人の半分強です。

スターアジア不動産投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人と同水準です。

公募口数は161,150口、売出口数が41,900株、オーバーアロットメントは10,153口です。

初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めである点は魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

ネット通販は伸長の一途を辿っており、物流機能の社会的重要性は一段と向上しています。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は3連敗となって2勝3敗と負け越しました。2016年は3勝6敗でした。

• ラサールロジポートREI：+5.0%
• スターアジア不動産：-0.9%
• タカラレーベン・インフラ：+9.9%
• マリモ地方創生リート：-3.8%
• 三井不動産ロジREIT：+0.5%
• 大江戸温泉リート：-4.1%
• さくら総合リート：-13.2%
• いちごグリーンインフラ：-3.9%
• 投資法人みらい：-3.8%

2017年は森トラスト・ホテルリート投資法人が+1.4%となり、被弾覚悟で貢献目的で日興から引き受けた分が嬉しい利益となりました。

日本再生可能エネルギーインフラ投資法人は-4.1%であり、こちらは何とかセカンダリーでカバーしました。

三菱地所物流リート投資法人は+5.38％で大きなリターンとなり、完全回避のカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人は-5.0%でした。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。

主幹事はSMBC日興証券(引受比率の観測75％)です。その他では、野村證券(10%)、大和証券(10%)、みずほ証券(2.5%)、三菱UFJモルガン・スタンレー証券(2.5%)で購入できます。

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