新規上場！GA technologies(3491)のIPOの初値予想

GA technologies(3491)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年7月6日(金)～7月12日(木)、上場日は7月25日(水)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は2,130円(1単元21.3万円)です。仮条件は2,310～2,510円と窓を開けて上振れました。

公開価格は仮条件の上限である2,510円となりました。予想PERは23.9倍、予想PBRは4.46倍(BPS 562.44)です。

初値予想は大幅なプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 4,400〜5,100円（仮条件の上限比+75.3%～+103.2%）
• 4,000〜5,000円（仮条件の上限比+59.4%～+99.2%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 4,500円（公開価格比+79.3%）
• 4,500円（公開価格比+79.3%）

GA technologiesは「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を。」という経営理念を掲げ、中古不動産に特化した流通プラットフォーム「Renosy」の運営を通じた事業を展開しています。

監査法人は新日本有限責任監査法人で、本社所在地は東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 8Fです。

GA technologiesとは

あらゆるものがネットワークにつながり、それを通じて収集・蓄積されるデータがリアルタイムで解析され、結果としてこれまでに無かった新しいサービスやビジネスが出現する時代が本格到来しつつあります。

そうした情勢下、政府は平成28年に発表した「名目GDP600兆円に向けた成長戦略」において、IoT・AI・ビッグデータ等の活用を通じた第４次産業革命の実現で30兆円の付加価値創出を目指すことを示しています。

そのような大きな時代の転換点にあって、平成28年の我が国の住宅市場は、96.7万戸の新規住宅着工戸数(国土交通省「平成29年版 住宅着工統計」)に対して中古住宅の成約件数は17.9万戸(不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について」)と、新築に大きく偏った市場構造となっていることが知られています。

一方で、少子高齢化、人口飽和、核家族化、所得の伸び悩み、都市部への人口集中等、さまざまな社会構造的要因により、中古住宅の有効活用が果たす役割が今後より一層大きくなることが期待されています。

平成28年に閣議決定された「住生活基本計画」においては、既存住宅流通・リフォームの市場規模を11兆円(平成25年)から20兆円(平成37年)へと増大させることが目標として掲げられています。

また、住宅の購入層に目を向けますと、住宅取得適齢期とされる30～40代は、これまでITリテラシーが限定的な層が主な構成員でした。

しかし、今後はいわゆるデジタルネイティブ世代(インターネットやPCが日常に存在する環境で生まれ育った世代)が占める割合が、一気に上昇することが予見されています。

換言すれば、IT活用が最も遅れている市場のひとつと言われる不動産市場において、今後はIT活用が必須となる、あるいはIT活用が競争上の大きな優位性を持ち得る状況となることが予想されます。

GA technologiesは、こうした大きなパラダイムシフトがまさに起こりつつある巨大な中古不動産流通市場において事業展開しています。

従業員数は164名、平均年齢は29.3歳、平均勤続年数は1.7年、平均年間給与は536.6万円です。

中古不動産流通プラットフォーム「Renosy」事業の具体的な内容

GA technologiesの「Renosy」事業では、中古不動産を自社にて仕入れ、それらを一定期間内に販売することによる売買収入や不動産の売買に係る仲介収入、販売後の物件の集金代行等による手数料収入を得ています。

但しリノベーションに関しては自社にて中古不動産の仕入れは行わず、お客様の保有物件に対して企画・設計・施工管理を請負っています。

GA technologiesが運営するプラットフォームには、GA technologiesが自ら仕入れた物件を含む豊富なマンション情報を掲載しており、GA technologiesは、これら物件と物件購入を希望する買い手との間において速やかに取引を成立させる仕組み(マッチング機能)を提供しています。

さらにGA technologiesは、物件のマッチングに留まらず、顧客が満足度の高い取引を実際に成立させるまでを顧客の「成功」と定義し、顧客毎に異なる成功の実現に至る一連のプロセスにおいて自社のエージェント(販売担当者)を介在させたエンド・トゥー・エンドのサービス提供を行っています。

エンド・トゥー・エンドとは物件やそれに付随する情報の収集から契約締結、購入後のアフターフォローまで、すなわち「端から端まで」の意味です。

これにより、ウェブ・ポータル運営に特化した企業では獲得し得ない顧客情報(ラスト・ワンマイル情報)を蓄積し、当該データを顧客属性に応じた物件情報の取得・推薦、マーケティング、サービス設計といったさまざまな局面に活用しています。

GA technologiesは、このようにテクノロジーとエージェントによるサービス提供とを有機的に融合させることを通じて、顧客目線に立脚した事業モデルを構築している点に独自性を見出しています。

自社開発のスマートフォン向けアプリ「Renosy Insight」は、顧客接点として重要な役割を担っています。

例えば所有物件情報確認、契約書類の一元管理、入退去把握、キャッシュ・フロー確認や収支シミュレーションなどを可能とする各種機能を備えており、不動産所有に係るさまざまな手間の簡素化と不動産所有者の利便性の向上に寄与しています。

事業の特徴

GA technologiesが手掛ける「Renosy」事業の特徴として、AI／RPA活用による高効率かつ科学的な業務運営が挙げられます。

RPAとはRobotic Process Automation(ロボティック プロセス オートメーション)の略で、人の手を介して行われている業務をルールエンジンや機械学習等の技術を活用したソフトウエアやシステムを通じて自動化する仕組みや取り組みです。

GA technologiesは、アプリやウェブ・ポータル、インターネット広告、接客面談等のさまざまな顧客接点を通じて得られるデータを自社開発システム「Tech Series」に集約し活用することで、不動産売買に係る一連の業務を自動化・効率化しています。

例えば、自社開発CRMである「Tech Consul」においては、過去の取引実績から各銀行のローン審査基準を設定し、登録された顧客属性から最適な金融機関と与信枠を自動的にシミュレーションすることが可能です。

また、手間を要する提案書類・契約書類を登録済みデータから自動出力したりすることで１契約あたりの業務時間を大幅に短縮し、結果としてARPAを着実に上昇させています。

CRMとはCustomer Relationship Management(カスタマー リレーションシップ マネジメント)の略で、情報システムを用いて顧客の属性や接触履歴を記録・管理し、それぞれの顧客に応じた対応を行うことで顧客満足度を向上させるために用いられる情報システムです。

ARPAとはAverage Revenue Per Agent(アベレージ レベニュー パー エージェント)の略で、エージェント一人当たりの売上高を指します。

自社開発した仕入物件管理システム「Tech Supplier」においては、当該システムが仕入から売却に至る期間の短い過去の取扱物件情報等を教師データとして学習します。

そして、日々大量に発生する物件情報の中から、優良物件を推薦することで効率よく仕入れを行ったり、深層学習を用いたマイソクの自動識別や画像認識技術による文字情報の自動読み取りにおいてRPA活用を行ったりしています。

深層学習とは脳神経回路を模して開発された機械学習アルゴリズムであるニューラルネットワークの中でも、特に回路を構成するニューロンの数が大規模なものを指します。

マイソクとは物件概要、物件写真、間取り図、地図などをまとめた資料です。

GA technologiesはこうした取り組みを通じて、人の手を介して行われていた物件情報の取得を自動化することで大幅に業務効率を改善したことに加え、優良物件の取りこぼしの低減による業績拡大や各種エラーを未然に防ぐことにも成功しています。

GA technologiesのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、新規事業(クラウドファンディング事業)の開始、人件費、広告宣伝費の拡大に充当する予定する予定です。

GA technologiesは、小規模不動産特定共同事業者として、一般の投資家等から小口出資を受け、それを基にマンション等の不動産を取得し、賃料収入等を投資家に分配する事業(クラウドファンディング事業)を平成30年８月から開始する予定です。

クラウドファンディング事業を手掛ける場合、ファンド運営期間中は対象資産がGA technologiesのバランスシートに計上されることから、一定程度の運転資金が必要となることが想定されます。

現時点では、18,000千円程度の物件を年間複数回取得することを計画していることから、クラウドファンディング事業の開始に伴う運転資金の増加に対して、45,000千円(平成30年10月期5,000千円、平成31年10月期20,000千円、平成32年10月期20,000千円)を充当する予定です。

今後、既存事業であるRenosy事業を拡大すべく、ユーザーが利用するアプリ、Webサイトの機能を向上するために、開発人員を増加する予定です。

そのため、採用費、人件費の増加に対して、115,000千円(平成30年10月期15,000千円、平成31年10月期50,000千円、平成32年10月期50,000千円)を充当する予定です。

GA technologiesのRenosy事業の拡大には、Renosyブランド及びGA technologies自身の認知度向上が必要不可欠と考えています。

そのために、今後もインターネットを含む各種媒体を通じた積極的な広告宣伝を行っていく方針です。

具体的には、広告宣伝費として1,005,760千円(平成30年10月期140,000千円、平成31年10月期400,000千円、平成32年10月期465,760千円)を充当する予定です。

GA technologiesの業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりです。経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは純利益を常に上回っています。一般論としては安心感があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は46.6%であり、自己資本比率は21.3％です。主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年2月以降は長らく上昇トレンドが続き、2006年の高値を目指して爆進中となっていましたが、足元では急速な調整局面となっています。

このまま下降トレンドに転じたら向かい風となります。一時的なスピード調整にとどまり、再度堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

GA technologiesのIPOの規模は最大で約12.8億円であり、東証マザーズとしてもやや小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は600,000株、売出株式数は0株、オーバーアロットメント(OA)は0株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約14％と非常に低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は0％です。

GA technologies取締役である樋口龍及び清水雅史、並びに株主である合同会社ＧＧＡ及び株式会社ＴＡＴＥＲＵには、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

株主であるみずほ成長支援第２号投資事業有限責任組合には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

上記のほか、GA technologiesは、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

初値予想

GA technologiesの事業は、中古不動産に特化した流通プラットフォーム「Renosy」の運営を通じた事業ということで、IPOにおける業種の人気度は高めです。

訴求力の高い東証マザーズネット企業の範疇に属しています。また、クラウド、機械学習といったキラーワードを事業に内包しています。

予想PERは23.9倍、予想PBRは4.46倍(BPS 562.44)であり、類似企業と比較すると割安感があります。

上位株主にはVCが名を連ねているものの、満遍なくロックアップがかかっています。

約12.8億円という上場規模は東証マザーズとしてもやや小型です。

東証マザーズの10億～15億円のやや小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• ヒューマン・アソシエイツ・ホールディングス：+207.7%
• ファイバーゲート：+127.4%
• SERIOホールディングス：+130.3%
• グローバル・リンク・マネジメント：+134.0%
• クックビズ：+134.7%
• テンポイノベーション：+93.5%
• テックポイント・インク：+64.9%
• UUUM：+226.8%
• トランザス：+170.0%
• ツナグ・ソリューションズ：+112.0%
• ユーザーローカル：+325.2%
• ピーバンドットコム：+113.9%
• レノバ：+50.0%
• エイトレッド：+133.9%
• シンシア：-7.1%
• JMC：+89.2%
• インソース：+55.8%
• セラク：+160.0%
• キャリア：+98.5%
• ジェイリース：+34.5%
• アトラエ：+135.6%
• PR TIMES：+59.0%
• ベネフィットジャパン：+67.2%
• フェニックスバイオ：-2.1%
• ブラス：+6.4%
• バルニバービ：+130.0%
• GMOメディア：+101.1%
• ブランジスタ：+43.8%
• アイビーシー：+251.0%
• STUDIOUS：+20.0%
• PCIホールディングス：+169.6%
• Hamee：+67.2%
• sMedio：+58.7%
• ファーストコーポレーション：+25.0%
• ファーストロジック：+52.5%
• データセクション：+73.1%
• サイジニア：+125.8%
• フルッタフルッタ：+51.5%
• メディカル・データ・ビジョン：+135.9%
• セレス：+55.4%
• オプティム：+260.0%

以上を総合考慮して、初値予想は大幅なプラスリターンです。

主幹事はSBI証券です。その他は、大和証券、SMBC日興証券、東海東京証券、岩井コスモ証券、岡三オンラインで申し込めます。

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