上場!東海道リート投資法人(2989)のIPOの初値予想

更新日: IPO

東海道リート投資法人

東海道リート投資法人(2989)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2021年6月7日(月)~6月11日(金)、上場日は2021年6月22日(火)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10.0万円)です。仮条件は98,000円~100,000円と下振れて、公募価格は仮条件の上限である10万円となりました。

巡航分配金利回りは6.4036~6.526%、NAV倍率は約0.9倍であり、セイムボード出資比率は約10%です。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性が高い」です。以下のレンジを想定しています。

94,000〜100,500円(仮条件の上限比-6.0%~+0.5%)

東海道リート投資法人は、ヨシコン株式会社がスポンサーの物流REITです。

監査法人は太陽有限責任監査法人です。信用格付けを取得する予定はなく、日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

東海道リート投資法人とは

東海道リート投資法人のメインスポンサーはヨシコン株式会社です。

地域の豊富な知見を活かしたスポンサーサポートを活用し、静岡を核とする産業地域(静岡県・愛知県・三重県)に重点投資するのが特徴です。

静岡を核とする産業地域60%以上、東海道周辺地域を含めると90%以上を目安としています。

東海道リート投資法人の特徴

東海道リート投資法人の用途別投資比率の目標は、生活インフラ不動産25%以上、物流・オアフィス等の産業インフラ不動産25%以上です。

取得予定資産のポートフォリオは以下のとおりです。

ハイライト

  • 取得予定価格の合計:303億円
  • 鑑定評価額:329億円
  • 平均鑑定NOI利回り:5.6%
  • 償却後NOI利回り:4.9%

上場後LTVは原則として60%を上限としますが、運営上は40~50%を目安に運用する予定します。

LTV

 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

東海道リート投資法人は、株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行を中心に分散の効いたレンダーフォーメーションを構築します。

東海道リート投資法人の借入予定の状況

市場トレンド

右肩上がりのグラフと喜ぶ女性のイラスト

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は足元では少し崩れかかっていますが、総じて右肩上がりの傾向となっています。

東海道リート投資法人のIPOにおいては、現在の下落は一時的なものとなり、上昇トレンドが続いたら追い風となります。

東証REIT ETFのチャート(過去3ヶ月)

上場規模

大きさ

東海道リート投資法人のIPOの規模は最大で164億円と東証リートとしては小型です。

公募口数は162,860口、売出口数が0口、オーバーアロットメントは8,140口です。

初値予想

東海道リート投資法人の予想分配金利回りは判明次第、追記します。

2018年の東証REITはなんと5戦5敗で完敗となりました。フルボッコという様相を呈しています。しかし、2019年後半~2020年はインフラファンドを含めて2戦2勝でした。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

また、「三菱地所」「三井不動産」「森トラスト」「積水ハウス」「ヒューリック」など大手不動産会社の名前が冠に入ったREITは堅調な傾向となっています。

直近のREIT・IPO実績

  • ジャパン・インフラファンド投資法人:+6.3%
  • SOSiLA物流リート投資法人:+9.2%
  • エネクス・インフラ投資法人:-4.0%
  • サンケイリアルエステート投資法人:-3.0%
  • エスコンジャパンリート投資法人:-3.8%
  • 東京インフラ・エネルギー投資法人:-4.5%
  • 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人:-3.6%
  • タカラレーベン不動産投資法人:-4.2%
  • ザイマックス・リート投資法人:-1.0%
  • CREロジスティクスファンド投資法人:-5.0%
  • カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人:-5.0%

名前がメジャーな銘柄の過去履歴

  • 三菱地所物流リート投資法人:+5.4%
  • 森トラスト・ホテルリート投資法人:+1.4%
  • 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人:+0.5%
  • 積水ハウス・リート投資法人:+22.7%
  • ヒューリックリート投資法人:+13.0%
  • イオンリート投資法人:+9.5%
  • 星野リゾート・リート投資法人:+11.8%
  • 野村不動産マスターファンド投資法人:-3.3%
  • 大和ハウスリート投資法人:+0.8%

主幹事がみずほ証券であり、個人の場合は初値売りすると干されるというリスクが有る点は初値の騰落率にプラス材料です。

大安である2021年6月22日(火)を上場日に選択した結果として、4社同時上場となり、過密日程のIPOである点はマイナスポイント。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性が高い」です。

主幹事はみずほ証券(引受比率の観測70%)です。その他では、大和証券(20%)、静銀ティーエム証券(5%)、SMBC日興証券(3%)、マネックス証券(1%)、東海東京証券(1%)で購入できます。

みずほ証券の委託幹事としてPayPay証券、野村證券ルートでLINE証券でも取り扱いを期待できます。

東海道リート投資法人のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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<投資スタンス>
弱気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

  1. 強気:対面証券・ネット証券で全力申込
  2. やや強気:ネット証券で申込、対面証券では原則申込(回数制限やS級狙いで回避することも)
  3. 中立:ネット証券、回数制限・S級銘柄の当落に影響がない対面証券(大量獲得を狙える場合は妙味あり)
  4. やや弱気:SBI証券以外は原則回避(マイナス覚悟で勝負することも)
  5. 弱気:SBI証券以外は回避(対面証券はバーター取引ならOK)

過去のIPO初値予想の履歴

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