ヘルスケアREIT初上場！日本ヘルスケア投資法人のIPOの初値予想

日本ヘルスケア投資法人（3308）のIPOが決定しています。ヘルスケアREITの初上場です。ブック・ビルディング期間は10月20日（月）～10月24日（金）です。

新規上場する市場は東証REITです。想定価格は150,000円（1単元15万円）です。仮条件は148,000円～150,000円と下振れました。想定価格が仮条件の上限となりました。公募価格はMAXの150,000円となりました。

日本ヘルスケア投資法人は日本初のヘルスケア施設特化型リートです。各ヘルスケア施設の運営事業者と残存賃貸借契約実質10年以上の長期賃貸借契約を締結し、キャッシュフローを安定化させる方針です。

ヘルスケア施設の特徴を活かした投資主優待（株主優待）を実施する予定です。

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日本ヘルスケア投資法人のIPO

日本ヘルスケア投資法人とは

日本ヘルスケア投資法人のスポンサーは大和証券グループであり、ヘルスケアに精通しているエイ・アイ・ピー・ジャパンをアドバイザーとしています。

資産運用会社は大和リアル・エステート・アセット・マネジメントであり、特定のオペレーターグループの参画がなく、高い独立性を有するため、幅広いオペレーターとの協力関係の構築が可能です。

また、大和証券グループの一員として、リートの資産運用・私募ファンドにおける投資一任業務・投資助言業務の受託実績を有しており、不動産運用ノウハウを蓄積しています。上場REITでは、大和証券オフィス投資法人（8976）の資産運用を受託しています。

わが国の高齢者人口は美しい右肩上がりで増加の一途を辿ることが予想されており、高齢者の一人暮らし人口も増加する見込みとなっています。そうしたなかで、高齢者の居住を目的に介護サービス等の付された高齢者向け住宅の需要拡大に備えて、多くの新規供給が急務となっています。

日本ヘルスケア投資法人は、当面の間はヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象とします。また、高齢者施設・住宅の中でも株式会社が運営可能であることから、今後も民間資金による施設の増加が見込まれる有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅を投資の中心とします。

サービス付き高齢者向け住宅とは、住宅（免責・設備・構造）、入居者へのサービス、入居者との契約に関する基準を満たし登録された賃貸住宅です。

ヘルスケアリートとは

ヘルスケアリートは、入居者に対しては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等を提供する一方で、ヘルスケア施設の運営事業者（オペレーター）に対して事業用資産の賃貸を行い、賃料はオペレーターから受領する仕組みとなっています。

オペレーターに対しては、入居者からの入居一時金と月額利用料等に加えて、市町村等から介護報酬が支払われます。米国ではREITの時価総額のうち、ヘルスケアが10%強を占めています。日本では三井住友銀行や新生銀行なども上場の意向があり、ヘルスケアリートの拡大が見込まれています。

日本ヘルスケア投資法人のオペレーターは、ニチイ学館、ワタミの介護、さわやか倶楽部、スーパーコート、シダー、チャーム・ケア、日本介護医療センターです。さわやか倶楽部はウチヤマホールディングスの子会社です。

賃貸借契約・財務方針

日本ヘルスケア投資法人は原則としてオペレーターと固定賃料による長期賃貸借契約を結ぶため、入居者や市町村等からの収入の増減にかかわらず、安定的な賃料を受領することが期待できます。

残存賃貸借契約の期間は、10年超20年以内が63.5％、10年超が36.5％です。固定賃料比率は100％です。オペレーターは東証一部上場企業グループが3社、東証JASDAQ上場企業が2社あり、ヘルスケア施設の運営実績・信用力は高く、カウンター・パーティー・リスクは小さいです。

LTV（有利子負債比率）は、資金余力の確保に留意した設定として、原則として60％を上限とします。メインバンク体制を確立しつつ、資金調達先の多様化にも積極的に取り組みます。

借入れ予定は、みずほ銀行、武蔵野銀行、信金中央金庫、三井住友信託、第一生命、りそな銀行、みずほ信託銀行などから、基準金利＋0.2～0.3％で借り入れる予定です。

ポートフォリオ構築方針

地域ポートフォリオの組み入れ比率の目安は、三大都市圏50％以上、中核都市部50％以下、その他10％以下の方針です。

ヘルスケア施設タイプ区分の組み入れ比率の目安は、老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅等の高齢者施設・住宅60％以上、医療施設40％以下、その他10％以下です。

取得済み資産・取得予定資産は、三大都市圏71.6％、中核都市部28.5％です。施設区分は有料老人ホーム100％です。物件の取得予定価格1位はチャーム・ケア・コーポレーションのチャームスイート緑地公園（大阪府豊中市）です。

オペレーターは取得予定価格ベースで、ワタミの介護29.9％、さわやか倶楽部(ウチヤマHD)24.8％、チャーム・ケア14.7％、スーパーコート11.8％、シダー9.6％、日本介護医療センター7.2％、ニチイ学館2.0％です。

 市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は銀行などのマネー流入に伴い、美しい右肩上がりとなっています。

（※楽天証券より）

上場規模

日本ヘルスケア投資法人のIPOの規模は最大で約61.5億円と東証リートとしてはかなり小さめです。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

ヒューリックリートの10分の1以下、インベスコ･オフィス･ジェイリート、日本リートの6分の1以下です。

投資主優待（株主優待）

日本ヘルスケア投資法人は投資主優待（株主優待）を実施する予定です。現時点絵予定している投資主優待制度の概要は以下の通りです。

投資主優待制度は、年2回（4月末・10月末）の予定です。ニチイ学館の家事代行サービス割引券は、若年層にとっても実用的ですね。

まとめ

高齢化社会における社会インフラであるヘルスケア施設に投資するヘルスケアリートということで、旬のテーマ性があります。高齢化の進展によって、ヘルスケア施設への社会的需要は中長期的に拡大することが見込まれています。

NOI利回りなどから予想される分配金利回りは高くナイと思われますが、金利の動向や不動産市況・クレジットが緩和しきった状況からは止むを得ないでしょう。オペレーターはニチイ学館、ウチヤマホールディングス、チャーム・ケア・コーポレーション、ワタミといった上場企業であり、一定の安定感があります。

公開規模が小さい点もプラス要素であり、初値予想はプラスリターンです。

主幹事は大和証券であり、その他は、みずほ証券で申し込めます。

＜投資スタンス＞
やや強気
（※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階）

※過去1年間のIPO初値予想の履歴