新規上場！テンポイノベーションのIPOの初値予想

テンポイノベーション(3484)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2017年10月10日(火)～10月16日(月)です。上場日は2017年10月25日(水)です。

新規上場する市場は東証マザーズです。想定価格は3,000円(1単元30.0万円)です。仮条件は3,000～3,100円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である3,100円となりました。予想PERは23.8倍、予想配当利回りは0.79％(1株配当 24.6)です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 4,000〜4,500円（仮条件の上限比+29.0%～+45.2%）
• 4,000〜4,500円（仮条件の上限比+29.0%～+45.2%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 6,200円（公開価格比+100.0%）
• 5,500円（公開価格比+77.4%）

テンポイノベーションは「貢献創造（転貸借の商慣習を変え、店舗物件のスタンダードを創造する）」を企業理念に掲げ、東京を中心に飲食店向けの店舗物件に特化した店舗賃貸事業を展開しています。

監査法人は有限責任 あずさ監査法人です。本社所在地は東京都新宿区新宿4-1-6 JR新宿ミライナタワー10階です。

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テンポイノベーションとは

テンポイノベーションの店舗賃貸事業は、不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸する事業です。

店舗賃貸事業の展開により、店舗物件に係る不動産オーナー、不動産業者、店舗出店者、店舗撤退者という多くの方々にメリットを提供できるとテンポイノベーションは考えています。

テンポイノベーションが店舗物件を賃借することで、不動産オーナーは負担となることの多い賃料回収業務が不要となり、賃貸料収入が安定すると考えられます。

また、店舗出店者の管理について、店舗の専門家であるテンポイノベーションに任せることができ、飲食事業者との各種交渉に対応する煩わしさからも解放されると考えられます。

テンポイノベーションでは、店舗物件を自ら借り受け、貸し出す当事者として携わってきた経験から、漏水・臭気や物件の使用方法等店舗物件の賃借にかかわるトラブルの発生件数を減らし、深刻化を防ぐノウハウを所持しています。

これらを日々実践することで、不動産オーナーに対して安心・安全の実現を目指しています。

不動産業者はテンポイノベーションを店舗物件の専門家である借り手として、不動産オーナーに紹介することができます。

また、広く行われている不動産オーナーと出店希望者を仲介する取引と比べ、テンポイノベーションに店舗物件を紹介した場合、紹介した店舗物件に対してさらに出店希望者を仲介します。

これによって収益獲得機会を増やすことができ、仲介手数料を収益の源泉とする不動産会社にとってはメリットとなります。

テンポイノベーションが紹介する店舗物件は、転貸借契約を前提としています。

専門の部署による調査を経た賃借需要が見込まれる物件に限られている点、また、出店費用を抑えることができる居抜き物件（これまで利用していた造作・設備・什器等が付いたままの物件）を多く扱っている点が特徴です。

これらは特に専門の店舗開発部署を持たない小規模・中規模の事業者においてテンポイノベーションを選ぶメリットとなっているとテンポイノベーションは考えています。

店舗撤退者においては、テンポイノベーションがサポートすること、テンポイノベーションのWebサイトにおいて出店希望登録者をマッチングすることで、原状回復工事費等のコストを削減し、造作代金を受領する等により閉店コストを削減できるメリットがあります。

併せて、閉店に伴う煩雑な業務の負担を軽減することができると考えています。

従業員数は53名、平均年齢は37.6歳、平均勤続年数は3.4年、平均年間給与は611.0万円です。

収益の計上区分

テンポイノベーションの事業は店舗賃貸事業の単一セグメントであり、収益の計上区分により、収益が継続して計上されるランニングと一時的に計上されるイニシャルに区分されています。

ランニング

ランニングは、保有管理物件（テンポイノベーションが賃借した店舗物件のうち、店舗出店者と転貸借契約を締結している物件）において、店舗出店者より受領する賃料です。

継続的（通常は毎月）に計上されるストック型の収益です。

また、転貸借契約の更新時に受領する更新料についても、更新毎に継続的に計上されるものであり、ランニングとなります。

最近５年間における保有管理物件数の推移は、以下のとおりです。

• 平成25年3月期：342
• 平成26年3月期：470
• 平成27年3月期：614
• 平成28年3月期：815
• 平成29年3月期：1,029

イニシャル

イニシャルは、賃借物件を店舗出店者に転貸した際に受領する礼金等の手数料であり、ランニングと異なり、一時的に計上される収益です。

また、居抜き物件（これまで利用していた造作・設備・什器等が付いたままの物件）における造作等の店舗出店者への売却等についてもイニシャルとなります。

業務の流れ

店舗賃貸事業での一般的な案件における業務の流れは、以下のとおりです。

店舗物件賃借

駅別に専任した営業担当者による不動産業者への営業活動、提携先・既存出店先からの紹介等を通じて、店舗物件の情報を収集します。

また、店舗の買取に特化したWebサイト「店舗買取り.com」による店舗撤退を検討している先からの直接の申し出を受けて、店舗物件の情報を収集して取扱う物件の調査を進めていきます。

物件の目利きについては、店舗物件を取扱ってきた経験やその後の検証・分析により、ノウハウを蓄積しています。

また、各物件の調査においても、物件管理担当者の経験や専門知識により培われたノウハウに基づき行われており、物件の取扱いを支えています。

物件調査の後、取扱候補物件の貸主もしくは不動産業者との交渉を経て、賃貸借契約の内容を擦り合わせ、保証金等の契約金を支払い、不動産オーナーとテンポイノベーションとの間で賃貸借契約を締結します。

店舗物件転貸

テンポイノベーションが賃貸借契約を締結した店舗物件については、不動産業者による仲介やテンポイノベーションWebサイト「居抜き店舗.com」の会員への紹介等により出店希望者を募ります。

「居抜き店舗.com」は、居抜き店舗物件を中心に店舗物件の情報を会員向けに提供し、出店希望者が物件を探索することができる仕組みです。

当該サイトでは、日々入手する物件情報をスピーディに掲載・更新することにより情報の価値を高めています。

平成29年3月末における当該サイトの会員数は42,569名となっており、出店希望者とのマッチングを実現するテンポイノベーションの強みの一つとなっています。

加えて、テンポイノベーションからの営業活動も行うことで、幅広い層の店舗出店希望者に対するアプローチを実現しています。

店舗出店希望者より物件に対する申込みを受領した後、テンポイノベーションの与信審査を経て転貸借契約の内容を擦り合わせ、保証金等の契約金を受領しテンポイノベーションと店舗出店希望者との間で転貸借契約を締結します。

物件管理

物件管理業務では、不動産オーナーや物件管理会社を悩ませる賃料回収やトラブル対応といった問題に対し、テンポイノベーションではこれまで培ってきたノウハウを活かして、オペレーションの構築を図っています。

さらにトラブルを未然に防ぐ、または早期に発見・対処するために、物件のチェックや情報の収集、店舗出店者等との関係性の構築に努めています。

なお、テンポイノベーションでは、管理物件数が増加していく中で、管理の質を落とさずに対応し続ける組織を構築・強化することが重要であると認識しています。

日々の活きた経験を基に店舗物件のプロフェッショナルの育成に注力しており、テンポイノベーションの強みとなっています。

また、毎月、各期日までに賃料等の回収が確実に行われるよう、管理指標を設け取り組んでいます。

テンポイノベーションのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、設備資金、運転資金に充当する予定です。

設備資金については、平成30年３月期に賃貸用物件の建設費として10,000千円、事業拡大に伴う本社事務所の増床に係る保証金として50,000千円、平成31年３月期に賃貸用物件の取得資金として132,836千円を充当する予定です。

運転資金については、事業拡大に伴う優秀な人材確保のための人材採用費及び人件費として平成30年３月期に15,000千円、平成31年３月期に80,000千円を充当する予定です。

テンポイノベーションの業績推移

業績面では売上高、経常利益、純利益のいずれも美しい右肩上がりとなっています。

営業キャッシュフローは純利益を上回っています。一般論としては安心感があります。

主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。前期の自己資本利益率(ROE)は20.9%であり、自己資本比率は19.2%です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年11月半ばをボトムとして長らく堅調な展開が続いていましたが、ここ3ヶ月は反落して軟調な展開となっています。

一時的な調整で反発したら、IPOにおいて追い風です。逆に調整が継続したら向かい風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

テンポイノベーションのIPOの規模は最大で約12.9億円であり、東証マザーズとしてはやや小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は50,000株、売出株式数は324,400株、オーバーアロットメント(OA)は56,100株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約21％とやや低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約87％です。

売出人かつ貸株人である株式会社クロップス並びにテンポイノベーション株主である原康雄、志村洋平及び北澤学には、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

初値予想

テンポイノベーションの事業は、東京を中心とした飲食店向けの店舗物件に特化した店舗賃貸事業ということで、IPOにおける人気度は不動産の市況に大きく左右されます。

アベノミクス初期のような状況ですと、大変人気化して無双化する業種です。

店舗イノベーションとはやや外れますが、東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

この点、足元ではやや不動産株やREITにピークアウト感が出ているのは気がかります。シルバーライフとの2社同時上場という点もマイナスポイントです。

予想PERは23.8倍、予想配当利回りは0.79％であり、類似企業と比較すると割安感はありません。

成長性は高く資金需要も旺盛と思われるものの、売出しの比率が非常に高いIPOである点はマイナスポイントです。

約12.9億円という上場規模は東証マザーズとしても小型です。上位株主にはVCはなく、第3位の株主までロックアップがかかっており、合計92.82％のカバー率となっています。

東証マザーズの10億～15億円のやや小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• UUUM：+226.8%
• トランザス：+170.0%
• ツナグ・ソリューションズ：+112.0%
• ユーザーローカル：+325.2%
• ピーバンドットコム：+113.9%
• レノバ：+50.0%
• エイトレッド：+133.9%
• シンシア：-7.1%
• JMC：+89.2%
• インソース：+55.8%
• セラク：+160.0%
• キャリア：+98.5%
• ジェイリース：+34.5%
• アトラエ：+135.6%
• PR TIMES：+59.0%
• ベネフィットジャパン：+67.2%
• フェニックスバイオ：-2.1%
• ブラス：+6.4%
• バルニバービ：+130.0%
• GMOメディア：+101.1%
• ブランジスタ：+43.8%
• アイビーシー：+251.0%
• STUDIOUS：+20.0%
• PCIホールディングス：+169.6%
• Hamee：+67.2%
• sMedio：+58.7%
• ファーストコーポレーション：+25.0%
• ファーストロジック：+52.5%
• データセクション：+73.1%
• サイジニア：+125.8%
• フルッタフルッタ：+51.5%
• メディカル・データ・ビジョン：+135.9%
• セレス：+55.4%
• オプティム：+260.0%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

主幹事は東海東京証券です。その他は、大和証券、SBI証券、岩井コスモ証券、エース証券、エイチ・エス証券、水戸証券、マネックス証券、松井証券、丸三証券、岡三証券で申し込めます。

岡三グループの岡三オンライン証券でも取扱いがあります。口座数が少なくてライバルは少なめです。

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＜投資スタンス＞
やや強気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去のIPO初値予想の履歴