新規上場！ジェイリースのIPOの初値予想

ジェイリース(7187)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は6月6日(月)～6月10日(金)です。上場日は6月22日(水)です。

新規上場する市場は東証マザーズです。想定価格は3,100円(1単元31万円)です。仮条件は3,000～3,100円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である3,100円となりました。予想PERは14.0倍です。

初値予想はプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下のとおりとなっています。

• 3,500～3,800円
• 5,500～7,000円

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 4,000円
• 5,500円

ジェイリースは、「私たちは、社会の安定と発展に貢献する責任を自覚し、公正かつ誠実な企業活動を基盤とした創造的なサービスの提供を通して、全社員と私たちに関わる全ての人の幸せを追求します」という企業理念のもと、賃貸住宅等における家賃債務保証事業を中核とした不動産賃貸にかかわる各種支援サービス事業を展開しています。

監査法人は新日本有限責任監査法人です。大分本社所在地は大分県大分市都町1丁目3番19号 大分中央ビル7F、東京本社所在地は東京都新宿区西新宿6丁目22番1号 新宿スクエアタワー8Fです。

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ジェイリースとは

ジェイリースは「家賃債務保証事業」において、賃借人からの保証委託に基づく保証契約によって信用補完を提供しています。

不動産賃貸借契約において活用されてきた連帯保証人制度による信用補完が少子化、高齢化、晩婚化の進行といった社会環境の変化に伴い機能や効果が低下してきたことから、それを補うものとして社会的ニーズがあります。

賃借人に対しては契約締結時の信用補完及び契約期間中における家賃債務保証(家賃の代位弁済)による信用維持、不動産オーナーまたは不動産事業者に対しては、入居審査における与信機能の強化と賃料収入の安定化を提供しています。

ジェイリースの家賃債務保証事業は、まず、不動産事業者と業務協定を締結し、当該不動産事業者を通じて入居希望者から家賃債務保証の申し込みを受け、入居希望者の属性情報及び入居希望物件の情報などを基に保証受託の審査判断を行います。

次に賃借人との間で保証委託契約を、不動産オーナーまたは不動産事業者との間で保証契約を締結し、賃借人から保証料を受領します。

保証が開始された後、賃借人に賃料債務の不履行が生じたときは、業務協定を締結した不動産事業者を通じて代位弁済の請求を受け、不動産オーナーまたは不動産事業者に対して代位弁済を行います。

代位弁済後は、賃借人に対して代位弁済の求償を行います。

ジェイリースが提供する家賃債務保証には、対象物件を住居用、事業所用、その他(駐車場・レンタルボックス他)の３種類があります。

それぞれについてさらに保証料の支払方法を一括支払型、毎年支払型、毎月支払型の３種類とすることで、賃借人の多様なニーズに対応しています。

不動産事業者の資金管理や賃料回収における利便性向上のため、賃料の収納代行立替サービスも提供しています。

また、あすみらい株式会社(連結子会社)において、不動産仲介事業を行っています。

主として日本国内で住居を探す外国籍の方々に対する賃貸仲介業務ならびに不動産オーナーからの賃貸管理を受託する賃貸管理業務を行っており、海外投資家による日本国内への不動産投資の仲介も行っています。

従業員数は289名、平均年齢は35.8歳、平均勤続年数は3.0年、平均年間給与は409.6万円です。2016年3月末現在では北は仙台、南は鹿児島まで全国に18店舗を展開しています。

ジェイリースのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、家賃債務保証事業における基幹業務システムの増強、横浜及び埼玉への出店、その他システム設備等に充当する予定です。

ジェイリースの業績推移

業績面では売上高・経常利益・純利益は減収・減益の年度もあるものの、大局的には右肩上がりの傾向です。

営業キャッシュフローは純利益を上回っています。一般論としては安心感があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は3.7%であり、自己資本比率は8.2％です。配当は提出会社で一時的に行われたことがあります。

提出会社の経営指標等は下表のとおりです。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年の年明けから大きく崩れましたが、2016年1月21日を底に陽線を連発して底打ちしました。

日銀の追加緩和によるマイナス金利の導入によってモメンタムが出かけましたが、再度大きく下落して2013年のバーナンキショック後の安値に接近していました。

しかしながら、その後は反発して美しい右肩上がりが続いています。停滞する日経平均・TOPIXを尻目に絶好調です。

ここに来てダブルトップを形成したような気配が漂っているのが不穏です。切り返して堅調に推移するとIPOにおいても追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

ジェイリースのIPOの規模は最大で約10.1億円であり、東証マザーズとしてもやや小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は150,000株、売出株式数は135,000株、オーバーアロットメント(OA)は42,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約33％と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は47％です。

貸株人かつ売出人である中島拓、売出人である中島土、中島木、中島天、中島成並びにジェイリース株主である林昌也、吉村尊義、野中俊秀には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

この他、ジェイリースは、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

まとめ

ジェイリースの事業は、賃貸住宅等における家賃債務保証事業を中核とした不動産賃貸にかかわる各種支援サービス事業ということで、IPOにおける業種の人気度はそこそことなります。

高齢化、非婚化などによって家賃債務保証のニーズは高まる一方となっており、高齢化社会対応ということで一定のテーマ性もあります。私も老後はお世話になる可能性があるかもしれませんヽ(´ー｀)ノ

予想PERは14.0倍であり、類似企業との比較ではやや割安感があります。

約10.1億円という上場規模は東証マザーズとしてもやや小型です。

需給面では不安はありません。東証マザーズの10億～15億円のやや小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• PR TIMES：+59.0%
• バルニバービ：+130.0%
• ブランジスタ：+43.8%
• アイビーシー：+251.0%
• JESCOホールディングス：+5.4%
• STUDIOUS：+20.0%
• PCIホールディングス：+169.6%
• Hamee：+67.2%
• sMedio：+58.7%
• ファーストコーポレーション：+25.0%
• ファーストロジック：+52.5%
• データセクション：+73.1%
• サイジニア：+125.8%
• フルッタフルッタ：+51.5%
• メディカル・データ・ビジョン：+135.9%
• セレス：+55.4%
• オプティム：+260.0%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

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＜投資スタンス＞
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