新規上場！シーアールイーのIPOの初値予想

シーアールイー（6040）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は4月6日(月)～4月10日(金)、上場日は4月21日(火)です。

新規上場する市場は東証2部で、想定価格は3,620円（1単元36.2万円）です。初値予想はマイナス・リターンです。仮条件は3,450～3,620円と下振れました。大手初値予想会社の初値予想は、3,620円～3,800円となっています。

公開価格は仮条件の上限の3,620円となりました。初値予想はマイナスリターンです。

シーアールイーは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業を展開している不動産企業です。

監査法人はトーマツで、本社所在地は東京都港区虎ノ門2-10-1　虎ノ門ツインビルディング 東棟19階です。

シーアールイーのIPO

シーアールイーとは

シーアールイーは、シーアールイーは平成21年12月に物流システムの開発及び販売を目的に創業し、平成22年8月に株式会社コマーシャル・アールイーのマスターリース事業及び賃貸管理事業を譲受け、不動産管理事業を開始しました。

平成23年7月には物流不動産のマスターリース事業及び賃貸管理事業を営んでいた株式会社天幸総建を吸収合併しました。更に、平成26年8月には、アセットマネジメント事業への進出を目的とし、ストラテジック・パートナーズ株式会社を完全子会社化しました。

従業員数は141名、平均年齢は42.4歳、平均勤続年数は10.4年、平均給与は614.1万円です。

不動産管理事業

マスターリース業務

「マスターリース業務」では、物流施設を中心に一括借上げ運営・管理しています。シーアールイーは、不動産オーナー(物件所有者等の賃貸人)に賃料を保証し借上げたのちに、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上します。

シーアールイーの主要営業エリアは首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)であり、シーアールイーが運営・管理している物流施設のうち、物件数の約91%、管理面積の約90%は当該エリアに所在しています。当該エリアは、人口約3,580万人で日本の総人口の約28%、また、GDPの32.6%(注2)を占めており、多大な消費財、ひいては物流を中心とした多様な物流施設需要を有しています。

シーアールイーがマスターリースで建物等を運営・管理することにより、オーナーはテナント未入居への対応やトラブルの折衝等を行うことなく、賃料保証による安定した賃貸事業を継続的に営むことができます。

テナントは物件を保有することなく目的とするエリアで必要な面積を確保することにより事業展開が可能となります。

プロパティマネジメント業務

「プロパティマネジメント業務」では、物流施設や商業施設の賃貸管理を受託し、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務並びに建物や設備の点検代行、管理予算案の設定、建物長期修営繕計画の策定、工事管理業務等を行っています。

受託している主な物件は、投資法人等が保有する大型の物流施設やマスターリースによる運営・管理が終了した後にプロパティマネジメント契約に切替えたものです。

長年のマスターリースによる物流施設運営の実績と知識を基に物流施設や商業施設の事業系不動産について資産価値を最大化する運営と管理を提供しています。

建設工事

建設業務では、土地所有者へ物流施設を建設しマスターリースによる賃貸事業を提案し工事受注してきたもののほか、すでにシーアールイーで運営・管理しているマスターリース物件及び管理業務を受託している物件の所有者及びテナントから修営繕、改造及び原状回復等の工事を請負っています。

マスターリースにて運営・管理するためには建物の資産価値と機能を長期間維持することが必要であることから、シーアールイーは所有者に計画的な修営繕を提案し工事を受注しています。また、シーアールイーがマスターリースや賃貸管理を行っていない物件の建設工事の請負も行っています。

物流投資事業

シーアールイーは物流に特化した施設開発に関して、マーケットリサーチ、用地情報入手、プランニング、用地取得、建設工事発注、テナント誘致から売却まで一貫して行っています。

開発する施設はオーダーメイド型と先行開発型の中大規模な先進的物流施設です。

シーアールイーは不動産管理事業で物流施設を主とした事業系物流施設の運営・管理を長年にわたって実践しており、これによって培った経験を基に使用者目線に立って高機能な先進的物流施設を開発しています。

計画する収支プランに沿った価格で土地を取得することが可能な場合は、先行開発型施設の開発を行う方針です。先行開発型の場合、確実なテナント誘致を要しますが、シーアールイーは不動産管理事業で培ったリーシング力を最大に活用し対応しています。

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 業績推移

業績面では、売上高・経常利益・純利益のいずれも減収・減益の年度もあるものの、大局的には右肩上がりです。

営業キャッシュフローは純利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

平成26年7月期の自己資本利益率(ROE)は76.6%であり、自己資本比率は14.0％です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証2指数は文句のつけようがない美しい右肩上がりです。一時的な調整はあるものの、高値ブレイクを繰り返して上昇トレンドを描いています。

（※マネックス証券より）

上場規模

シーアールイーのIPOの規模は最大で約60.6億円であり、東証2部としては大型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公開比率は最大で約26％と標準的です。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は0％です。

貸株人である京橋興産株式会社、並びに株主である公共建物株式会社、ケネディクス株式会社、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社三菱UFJ銀行及びEEIクリーンテック投資事業有限責任組合には、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

また、上場前の第三者割当等による割当を受けた者は、継続所有等の確約を行っています(制度ロックアップ)。

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まとめ

業種面では不動産建設関連ということで、IPOにおける人気度は高いとは言えません。アベノミクス初期は不動産関連のIPOがイケイケでしたが、ここに来て沈静化しつつあります。

約60.6億円という上場規模は東証2部としては大型です。過去5年間ではチムニーの102億円に次ぐ規模です。チムニーは-5.5%とあえなく初値では沈没しました。

以上を総合考慮して、初値予想は公開価格近辺でマイナス・リターンの可能性も高いと考えます。

主幹事はSMBC日興証券です。その他は、野村證券、三菱UFJモルスタ、みずほ証券、極東証券、SMBCフレンド、SBI証券、マネックス証券証券で申し込めます。

マネックス証券は完全抽選で小口個人投資家でもIPOが当たるチャンスがある証券会社です。

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参考まだ安全資産は定期預金と国債だけなの？IPOチャレンジポイントで確実にS級IPOをゲットできる

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＜投資スタンス＞

弱気
（※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階）

※過去1年間のIPO初値予想の履歴