新規上場!スターアジア不動産投資法人のIPOの初値予想

更新日: IPO

スターアジア不動産投資法人

スターアジア不動産投資法人(3468)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年4月4日(月)~4月7日(木)です。上場予定日は4月20日(水)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は9万円~10万円と下振れました。

初値予想は公開価格近辺です。日銀のマイナス金利導入はREITに絶大なプラス材料です。分配金利回りが5%を超えており、イールドには魅力があります。

スターアジア不動産投資法人は、 物流リートです。「投資家利益第一主義」を理念として、独立系の不動産投資グループであるスターアジアに属するスターアジア投資顧問株式会社にその資産運用を委託している総合型REITです。

東京圏を中心としたアセットタイプ(用途)分散型のポートフォリオを構築します。監査法人は 新日本有限責任監査法人です。

スターアジア不動産投資法人の最新チャート

2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。

スターアジア不動産投資法人のIPO

スターアジア不動産投資法人とは

スターアジア不動産投資法人のスポンサーは、スターアジア投資顧問です。スターアジアの物件取得事例としては、東京ベイ舞浜ホテルクラブリゾート、JSプログレビルなどがあります。

スターアジアは、海外の大学基金、財団や年金基金等、長期運用を志向する投資家の資金を、日本をはじめとするアジアの不動産等関連資産によって運用する独立系の不動産投資グループです。

不動産のみならず、債権及び株式への投資を含めた多面的なアプローチを通じて機動的に投資を行い、これまでに日本国内において累計で総額約2,670億円(平成27年12月末日現在)にのぼる不動産等関連資産への投資を行っています。

日本においてエリアを問わず様々なアセットタイプ(用途)への投資実績を持つスターアジアの不動産投資戦略を背景とし、その強みを最大限に活用すべく総合型のポートフォリオを構築します。

都市の夜景

東京圏へ優先、集中的に投資し、東京圏への投資割合を当面の間ポートフォリオの70%以上(取得価格ベース)とすることで収益の「安定性」及び「成長性」を享受する方針です。

アセットタイプ(用途)の分散による収益の「安定性」と「成長性」の取り込みを企図しています。

オフィス、商業施設、住宅、物流施設及びホテルへ分散投資し、用途分散を図り、ポートフォリオにおける収益の「安定性」と「成長性」の双方を追求しています。

一つのアセットタイプ(用途)への投資比率は、原則として50%以下とします。但し、実際の投資比率は一時的に50%を上回る場合があります。

ラージサイズアセットよりも相対的に流動性の高い、良質なミドルサイズアセットを中心に投資することにより、各物件におけるテナント退去や賃料の減少に伴うポートフォリオ収益への影響の最小化を目指しています。

「ミドルサイズアセット」とは取得価格が100億円未満である不動産等をいい、「ラージサイズアセット」とは取得価格が100億円以上である不動産等をいいます。

もっとも、資産規模の拡大を加速させる観点から、都心5区に限定し、ラージサイズアセットを厳選して取得する方針です。


上場時ポートフォリオ

投資対象となるアセットタイプ(用途)の分散及びミドルサイズアセットの集積を意識し、各アセットタイプ(用途)のマーケット状況も勘案しつつ、収益の「安定性」と「成長性」を兼ね備えた最適なポートフォリオを構築しています。

投資対象エリア別構成比率(取得(予定)価格ベース)は、東京圏比率が78.4%、その他21.6%です。

アセットタイプ(用途)別構成比率(取得(予定)価格ベース)は下表のとおりです。

用途構成比率特徴
住宅21.6%東京圏比率88.8%、都心5区比率69.7%
オフィス42.4%東京圏比率69.5%、都心5区比率45.2%
ホテル6.2%変動賃料比率 37.4%、最寄駅からの平均徒歩所要時間 約4分
物流施設29.9%東京圏比率100%、最寄ICからの平均距離 約3.3km

アセットタイプ(用途)別の上場時ポートフォリオに組み入れられる物件一覧は下表のとおりです。

区分用途物件名称所在地投資比率鑑定NOI
利回り
稼働率





オフィス南麻布渋谷ビル東京都港区4.84.989.9
オーク南麻布東京都港区5.35.072.7
本町橋タワー大阪府大阪市9.95.299.4
住宅アーバンパーク麻布十番東京都港区3.34.5100
アーバンパーク代官山東京都渋谷区10.34.894.9
アーバンパーク代々木公園東京都渋谷区1.45.461.8
物流施設岩槻ロジスティクス埼玉県さいたま市11.34.8100
横浜ロジスティクス神奈川県横浜市5.85.7100
船橋ロジスティクス千葉県船橋市12.85.491.6
ホテルR&Bホテル梅田東大阪府大阪市3.45.5100
スマイルホテルなんば大阪府大阪市2.86.4100





オフィス西新宿松屋ビル東京都渋谷区2.96.288.2
アルファベットセブン東京都渋谷区2.85.988.9
渋谷MKビル東京都渋谷区3.34.7100
博多駅東113ビル福岡県福岡市3.45.9100
アサヒング神奈川県横浜市10.34.993.3
住宅アーバンパーク新横浜神奈川県横浜市4.44.998.4
アーバンパーク難波大阪府大阪市2.45.493.4

平均鑑定NOI利回りは5.2%、平均稼働率94.8%、取得予定物件数は18物件、取得予定価格合計は約615億円です。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

ポートフォリオ構築方針

品川のオフィス街の夜景

スターアジア不動産投資法人は、中長期的な収益の維持・拡大及び運用資産規模の成長を実現することを目指して安定的かつ 健全な財務基盤を構築することを目指します。

資金の借入れ及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス及び分配金の水準に配慮します。

具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入れ・投資法人債)、借入先の分散、コミットメントラインの設定等を検討します。

主として物件の新規取得のための資金余力に配慮したLTVコントロールを行います。運用ガイドラインにより、LTVは原則として60%を上限とします。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

みずほ銀行、三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利+0.2%(返済期限1年後)~0.6%(返済期限5年後)で借入を行う予定です。

スターアジア不動産投資法人は、平成25年に改正された投資信託及び投資法人に関する法律において解禁された投資法人による自己投資口の取得を資本 政策における有力な手段として捉えています。

今後のスターアジア不動産投資法人の運営に際しては、投資口価格の推移を見据えながら、その水準が本投資法人が考える適正な水準と乖離している場合には、投資主還元及び資本コストを適切にコントロールする観点から、自己投資口の取得を検討する場合があります。

スターアジア不動産投資法人は、資産運用報酬の一部について1口当たり当期純利益の金額に連動させた報酬体系を導入す ることにより、投資主と本資産運用会社における利益の方向性の一致を図る方針です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は1月中旬、2月中旬にかけて下落する局面がありましたが、急速に反発して堅調な推移となっています。

このまま上昇トレンドに向かうことができれば、スターアジア不動産投資法人のIPOにプラス材料です。

東証REITのチャート(2015年9月~2016年3月)
(※SBI証券より)

上場規模

スターアジア不動産投資法人のIPOの規模は最大で約247.7億円と東証リートとしては標準的です。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人とほぼ同じであり、ラサールロジポート投資法人、イオンリート投資法人、日本プロロジスリート投資法人の1/4程度の規模です。

ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人の約1.5倍、いちごホテルリート投資法人の約1.7倍の規模です。


まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力ですが、現在の不動産市況による物件の取得状況によって利回りは幾分低めとなっています。

ただし、日銀の異次元緩和・マイナス金利でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。

2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。2016年に入ってラサールロジポート投資法人が+5%と連敗ストッパーとなり、ムードは好転しました。ただし、ラサールロジポートが軟調で今ひとつの展開となっています。

東証REITの500億円未満のIPOの初値結果は以下のとおりです。

  • いちごホテルリート投資法人:-1.8%
  • ジャパン・シニアリビング投資法人:-10.5%
  • サムティ・レジデンシャル投資法人:-2.9%
  • ヘルスケア&メディカル投資法人:+54.5%
  • トーセイ・リート投資法人:+11.7%
  • 日本ヘルスケア投資法人:+48.1%
  • インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人:+5.7%
  • 日本リート投資法人:+4.0%

以上を総合考慮して、初値予想は公募価格近辺です。2016年1月29日の日銀のマイナス金利導入は、スターアジア不動産投資法人にも追い風です。

日銀が2016年1月29日にマイナス金利の導入を決定しました。ECBやスイス・デンマーク・スウェーデンの中銀に続いてBOJも歴史的な金融政...

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<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階)

過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気130.0%
日本郵政中立中立16.5%
ゆうちょ銀行中立中立15.9%
かんぽ生命保険中立中立33.1%
ロゼッタ強気強気433.1%
あんしん保証強気強気292.5%
ベルシステム24HD弱気弱気-5.0%
ネオジャパン強気強気401.7%
スターアジア不動産投資法人中立中立-1.8%
インベスターズクラウドやや強気やや強気93.3%
鎌倉新書やや強気強気 180.6%
ラクス強気強気228.7%
ランドコンピュータやや強気やや強気103.4%
ダブルスタンダード強気強気128.8%
オープンドアやや強気やや強気23.3%
ミズホメディーやや強気やや強気156.5%
ツバキ・ナカシマ弱気弱気4.5%
アートグリーン中立中立46.2%
フリューやや強気弱気0.6%
ビジョン中立中立 10.7%
アークン強気強気262.1%
マイネット強気やや強気19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス強気強気139.1%
ソーシャルワイヤー強気強気56.9%
ケイアイスター不動産弱気弱気6.8%
プロパティエージェントやや強気やや強気115.0%
一蔵中立弱気2.1%
銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%
  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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