新規上場！マリモ地方創生リート投資法人のIPOの初値予想

マリモ地方創生リート投資法人（3470）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年7月13日(水)～7月20日(水)です。上場予定日は7月29日(金)です。

新規上場する市場は東証REITです。想定価格は100,000円（1単元10万円）です。初値予想は公開価格近辺です。

仮条件は92,000円～100,000円と下振れました。公開価格は仮条件の下限である92,000円となりました。

予想分配金利回りは5.18％です。類似REITのサムティ・レジデンシャル投資法人と比較して低くなっています。

初値予想は「マイナスリターンの可能性がある」です。初値は88,500円で-3.8%でした。

マリモ地方創生リート投資法人は、地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向した総合REITです。

監査法人はPwCあらた監査法人です。2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。

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マリモ地方創生リート投資法人とは

マリモ地方創生リート投資法人は、地方を中心とした、レジデンス、商業施設、ホテル、オフィス及び駐車場に投資し、地域・用途分散を図った総合型ポートフォリオを構築するリートです。

地方を中心としたポートフォリオを構築することにより、東京圏中心のポートフォリオより相対的に高い投資利回りを確保し、かつ、安定的な収益の確保を目指します。

幅広い投資対象から、収益も相対的に安定していると考えられるレジデンスと、まちの活性化につながるとともに、マリモの市街地再開発事業による取得機会を期待することができる地域密着型の商業施設を中心としています。

そのほかにもホテル、オフィス及び駐車場など、用途分散を図った総合型ポートフォリオを構築することにより、安定したキャッシュフローの創出を目指す方針です。

マリモ地方創生リート投資法人のスポンサーは、株式会社マリモです。

マリモは、同社の代表的なマンションブランド「ポレスター」の開発及び分譲、収益不動産開発、市街地再開発事業に全国で参画しています。

マリモの全国での分譲マンション開発実績は347棟・22,090戸(平成28年4月末日現在)となっています。

全国各地から集まる年間1万件を超える多種多様な不動産情報について、総合的に判断し、投資不動産の価値を見極める「情報収集・分析ノウハウ」を有しているとPRされています。

マリモは、不動産流動化事業の一環として、資産価値の低下した不動産について、エリア特性、ニーズ等に合わせたリノベーションを行うことで不動産が本来持つ価値を向上させる事業に取り組んでいます。

長年分譲マンション事業にて培ってきた経験、多彩なノウハウを活用して、住宅に限定することなく、地域別・用途別のさまざまなニーズに合致した収益不動産の開発、運営、バリューアップを行っています。

その中核事業となる賃貸マンションシリーズ「アルティザ(ArtizA)」の一部を、マリモ地方創生リート投資法人は上場時に取得する予定です。

また、全国の地方での市街地再開発事業やマンション開発事業の実績を有するマリモ及びリノベーション事業を数多く手掛けているリビタもスポンサーとなっています。

優先的売買交渉権、ウェアハウジング機能、優先的物件情報の提供等の物件取得機会の提供を受けることができます。

ポートフォリオ構築方針

マリモ地方創生リート投資法人は、基本理念である「地方の創生」への貢献を実現するため、主として地方に所在するレジデンス及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス及び駐車場へ総合的に投資します。

ヤマダ電機、セブン-イレブンなども上場時ポートフォリオには含まれています。

地域別投資比率(取得価格ベース)は、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）30%以下、それ以外の「地方」70%以上となっています。

平成19年から平成27年までの期間は、地方が東京圏よりもCAPレートにして約0.5~1.0%高くなっています。

上場J-REITが継続保有するレジデンス・商業施設の平均CAPレート(期末鑑定評価における直接還元法の還元利回り)のデータです。

マリモ地方創生リート投資法人も、物件を適切に選別することにより、「高い収益性」を保つことができると考えています。

平成19年から平成27年までの期間を対象にして、上場J-REITが継続保有するレジデンス・商業施設の平均稼働率(期末時点の面積稼働率)を東京圏と地方で比較すると、平成21年以降、レジデンス・商業施設とも地方の方が高い稼働率で推移しています。

マリモ地方創生リート投資法人は、地方における稼働率の高さは、地方の政令指定都市における世帯数の増加や交通網の整備・拡充を理由とするものと考えており、「高い安定性及び収益性」の確保に繋がると考えています。

平成12年を基準値として、全国のレジデンス・商業施設・ホテル・オフィスの賃料水準の推移を見ると、総じて賃料は下落基調にあります。

しかし、その中でも、レジデンス・商業施設の変動幅は相対的に小さい状況となっています。マリモ地方創生リート投資法人は、賃料水準の推移の変動幅が小さいことは、「収益の安定性」を示していると考えています。

財務運営の基本方針

マリモ地方創生リート投資法人は、中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図る方針です。

LTVは原則として60％以下とし、運営上は45~55%を目安に運用します。

LTV

 （借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金） / （総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金）

デット戦略としては、返済期日の分散化、借入期間の長期化、借入金利の低下と固定化を目指します。

借入れに際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。都市銀行及び各地の地域金融機関とのリレーションによる安定的かつ健全な財務運営に努めます。

三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利＋0.2%(返済期限1年後)～1.0％(返済期限7年後)で借入を行う予定です。

返済期限5年後の融資の利回りはスターアジア不動産投資法人よりも0.2%高めとなっています。

マリモ地方創生リート投資法人は、格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買い入れの対象外となります。

マリモ地方創生リート投資法人は、物流施設の特性(減価償却費計上額に比して資本的支出必要額が少額に留まる傾向)を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分する方針です。

なお、減価償却費の30%相当額を目途として、原則毎期継続的に利益を超えた金銭の分配を実施する方針です。

これに加えて、一時的に1口当たり分配金が一定程度減少することが見込まれる場合で1口当たり分配金の平準化を目的とする場合に限り、一時的な利益を超えた金銭の分配を実施できます。

一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計は減価償却費の40%相当額を上限の目途とします。

マリモ地方創生リート投資法人は、総資産連動型の報酬体系に加え、1口当たり利益に連動した資産運用報酬体系を導入しています。

上場時ポートフォリオ

マリモ地方創生リート投資法人の取得予定資産(17物件)の合計は161.70 億円、鑑定評価額の合計は183.26 億円(含み益率13.3 %)です。

地域別投資比率(取得予定価格ベース)は九州29.7%、東京圏22.1%、中国19.8%、東北16.9%、東海7.1%、近畿3.1%、甲信越1.4%です。

用途別投資比率(取得予定価格ベース)はレジデンス51.1%、商業施設32.0%、オフィス12.5%、ホテル4.6%です。

築年数別比率(取得予定価格ベース)は、5年以上10年未満47.1%、10年以上15年未満22.0%、20年以上19.6%、5年未満6.3%、15年以上20年未満4.9%です。

平均鑑定NOI利回りは6.93％、平均稼働率98.1％、テナント数575です。

NOI利回り

Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は4月下旬をピークとして、ダラダラとした緩やかな下落が続き、英国のEU離脱ショックによって大幅下落となってしまいました。

このまま軟調な展開が続くとIPOにマイナス材料です。逆に急速に反転してムードが好転したら追い風となります。

（※SBI証券より）

上場規模

マリモ地方創生リート投資法人のIPOの規模は最大で約97.3億円と東証リートとしてはかなりの小型です。

スターアジア不動産投資法人の約40%、いちごホテルリート投資法人の約68%、サムティ・レジデンシャル投資法人の約59%の水準です。

まとめ・初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めなのは魅力です。「地方創生」と全面的に絡めてきており、やや色褪せてきたものの、国策とマッチングさせて最大限にテーマ性をPRしています。

日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。

2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。2016年はラサールロジポートREIT+5.0%、スターアジア不動産投資法人-0.9%と1勝1敗となっています。

インフラREITのタカラレーベン・インフラ投資法人まで含めれば2勝1敗です。

東証REITの500億円未満のIPOの初値結果は以下のとおりです。

• いちごホテルリート投資法人：-1.8%
• ジャパン・シニアリビング投資法人：-10.5%
• サムティ・レジデンシャル投資法人：-2.9%
• ヘルスケア＆メディカル投資法人：+54.5%
• トーセイ・リート投資法人：+11.7%
• 日本ヘルスケア投資法人：+48.1%
• インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人：+5.7%
• 日本リート投資法人：+4.0%

以上を総合考慮して、初値予想は「マイナスリターンの可能性がある」です。

主幹事はSMBC日興証券です。その他では、野村證券、みずほ証券で購入できます。

マリモ地方創生リート投資法人のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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＜投資スタンス＞
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※過去のIPO初値予想の履歴