新規上場!ラサールロジポート投資法人のIPOの初値予想

更新日: IPO

ラサールロジポート投資法人

ラサールロジポート投資法人(3466)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年1月28日(木)~2月2日(火)です。上場予定日は2月17日(水)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10万円)です。

仮条件は92,000〜100,000円と下振れました。公開価格は仮条件の上限である10万円となりました。

初値予想は若干のプラスリターンです。日銀のマイナス金利導入は追い風です。

ラサールロジポート投資法人は、 物流リートです。物流施設を投資対象とし、その中でも東京エリア・大阪エリアに所在する「プライム・ロジスティクス」への重点投資を通じて、質の高いポートフォリオを構築することを企図しています。

監査法人はPwCあらた監査法人です。2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。

ラサールロジポート投資法人のIPO

ラサールロジポート投資法人とは

ラサールロジポート投資法人のスポンサーは、ラサール不動産投資顧問です。米国、欧州及びアジア太平洋地域において不動産投資運用サービスを提供している世界的大手企業です。

日本国内においても10年以上の賃貸用物流施設への開発・投資の経験と実績がありノウハウが培われています。スポンサーのクオリティは随一のリートです。

親会社のジョーンズ ラング ラサール インクは、不動産ソリューションとサービスを包括的に提供する総合不動産サービス会社であり、約230年の歴史を持ちます。

ニューヨーク証券取引所に上場しています。ティッカーコードはJLLであり、時価総額は64億6,433万米ドル(平成27年9月末日時点)です。

世界80カ国のグローバルネットワークのもとで事業展開しており、売上高は約54億2960万米ドルです。

外国人会社員

ラサールロジポート投資法人が重点的に投資する「プライム・ロジスティクス」の特徴は、物流適地に所在していること、大規模、高機能です。

具体的には、消費地(人口集積地)への優れたアクセス、幹線道路及び幹線道路の結節点に近接、24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在、雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易という立地に所在しています。

また、概ね16,500平米以上の大規模な延床面積を有しており、概ね以下の性能がある施設と定義づけられています。

  • 有効天井高概ね5.5m以上、床荷重概ね1.5t/m2以上、柱間隔概ね10m×10m
  • 上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイ又は充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能
  • 柔軟な区画割が可能な設計
  • 充分なオフィススペース
  • 免震性能又は高い耐震性能による高い安全性

以上の性質を有する「プライム・ロジスティクス」に重点投資することで、消費物流の需要の安定性及び成長性を取り込むことができ、中長期にわたり安定した収益を期待できるとラサールロジポート投資法人は考えています。

「消費物流」は、最終的な需要を担う消費者の急激な増減が起こりにくいため、相対的にニーズは安定的に推移すると考えられます。

人口の将来推計を踏まえると、一都三県及び京阪神における人口が日本の総人口に占める割合は上昇が見込まれています。

したがって、ラサールロジポート投資法人は、重点的な投資対象地域である東京エリア・大阪エリアにおける「消費物流」のニーズは相対的に安定して推移するものと捉えています。

ラサールロジポート投資法人の最新株価


上場時ポートフォリオ

ロジポート橋本

ラサールロジポート投資法人の取得予定資産は、すべて東京エリアに所在する「プライム・ロジスティクス」です。

取得予定資産

延床面積

取得予定価格(億)投資
比率
築年
NOI
利回り
稼働率PML値
ロジポート橋本145,80121213.1%14.6%72.2%1.3%
ロジポート相模原200,04523014.3%24.7%97.8%0.5%
ロジポート北柏104,30225315.7%34.6%99.9%0.9%
ロジポート流山A棟17,673352.2%75.3%100%1.6%
ロジポート流山B棟133,41426616.5%74.8%99.7%2.3%
ロジポート東扇島A棟100,23519011.8%285.2%96.9%6.5%
ロジポート東扇島B棟117,54619111.8%245.6%95.7%6.2%
ロジポート東扇島C棟116,99723714.7%145.1%82.5%6.3%
合計/平均936,0171,614100.0%114.9%92.9%3.2%

一都三県比率は100%、平均延床面積は117,002平米です。J-RET平均(物流施設)は一都三県比率 61.6%・京阪神比率 21.0%・その他比率 17.4%、平均延床面積34,055m平米です。

平均鑑定NOI利回りは4.9%、稼働率92.9%、PML値3.2%です。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

ポートフォリオ構築方針

ロジポート相模原

ラサールロジポート投資法人は、東京エリア・大阪エリアを重点的な投資対象地域とし、「物流適地」に所在する「大規模・高機能」な物流施設である「プライム・ロジスティクス」への重点投資を通じて、質の高いポートフォリオを構築することを企図しています。

エリア別投資比率の目途は東京(JR東京駅から60km圏内)・大阪エリア(JR大阪駅から45km圏内)合計で80%以上、その他20%以下です。

日本における大規模な物流施設の延床面積上位10物件のうち4物件はラサールグループが開発した物件であり、2物件はラサールグループが過去に取得し、運用した物件です。

延床面積が大きい物流施設は、テナントに対し物流機能の集約・統合による効率的な物流事業運営の機会を提供することが可能です。

商品サイクルの短期化や取扱品目数の増加、多頻度小口配送への需要等の増加傾向を踏まえ、物流事業者や小売事業者等はさらなるサプライチェーンの効率化を求められており、物流施設を統合し効率化を図るニーズが高まっているとラサールロジポート投資法人は考えています。

大規模な物流施設では、1フロア当たりの面積を広く確保することで、庫内作業の効率化 、庫内レイアウトの柔軟性の確保 、必要人員数の抑制 、荷物の垂直移動時間の短縮化を図ることができます。

さらに、1フロア当たりの面積が広いことで柔軟な区画割が可能となり、テナントの賃貸面積の増減やテナント数の増減に対応しやすくなるメリットがあります。

ラサールファンドは平成28年1月7日現在、11物件(合計延床面積524,424平米)の物流施設を開発中です。

これらの物件を将来ラサールファンドが売却する場合、スポンサーサポート契約に基づく物件の売却情報の提供の対象となることがあります。


財務運営の基本方針

ラサールロジポート投資法人は、金融環境の変化に適応しうる、中長期的視野に立った強固な財務体質の構築と最適なキャッシュ・マネジメントを図る方針です。

LTVは原則として60%以下とし、50%前後を平常時の運用における上限の目途とします。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利+0.2%(返済期限1年後)~0.55%(返済期限10年後)で借入を行う予定です。

さすがのラサールREITであり、いちごホテルリート、サムティリートよりはかなり低い水準です。

ラサールロジポート投資法人は、JCRからAA-の長期発行体格付を取得しています。日銀のREIT買い入れの対象です。格付の見通しは「安定的」です。

ラサールロジポート投資法人は、物流施設の特性(減価償却費計上額に比して資本的支出必要額が少額に留まる傾向)を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分する方針です。

なお、減価償却費の30%相当額を目途として、原則毎期継続的に利益を超えた金銭の分配を実施する方針です。

これに加えて、一時的に1口当たり分配金が一定程度減少することが見込まれる場合で1口当たり分配金の平準化を目的とする場合に限り、一時的な利益を超えた金銭の分配を実施できます。

一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計は減価償却費の40%相当額を上限の目途とします。

ラサールロジポート投資法人は、本資産運用会社に支払う資産運用報酬の一部がラサールロジポート投資法人の1口当たり利益に連動する報酬体系を採用しています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は9月半ばまで下落が続いていましたが、9月11日からは急速に反発し、ここ最近はボックスレンジを推移しています。

2016年1月は世界的に株式市場が軟調ですけれども、上昇トレンドに向かうことができればIPOにプラス材料です。

東証REITのチャート(2015年11月~2016年1月)
(※SBI証券より)

上場規模

ラサールロジポート投資法人のIPOの規模は最大で約1098.5億円と東証リートとしてもかなりの大型です。

ヘルスケア&メディカル投資法人とほぼ同じであり、ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人よりは約18%小さい規模です。

ケネディクス商業リート、積水ハウスリート、ヒューリックリートの約1.5倍の規模です。

2013年のイオンリート、日本プロロジスリートとほぼ同じであり、野村不動産マスターファンドの約3/5です。


まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力ですが、現在の不動産市況による物件の取得状況によって利回りは幾分低めとなっています。

ただし、日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。

東証REITの500億円以上の大型IPOの初値結果は以下のとおりです。

  • ケネディクス商業リート投資法人:+13.3%
  • ヒューリックリート投資法人:+13.0%
  • イオンリート投資法人:+9.5%
  • 野村不動産マスターファンド投資法人:-3.3%
  • 日本プロロジスリート投資法人:+27.3%
  • GLP投資法人:+3.3%
  • 大和ハウスリート投資法人:+0.8%
  • アクティビア・プロパティーズ投資法人:-3.3%

以上を総合考慮して、初値予想は公募価格近辺で若干のプラスリターンです。

全力勝負までは行けないREITです。ただ、上場規模から大量取得が比較的容易と思われます。

2016年1月29日の日銀のマイナス金利導入は、ラサールロジポート投資法人にも追い風です。でブックビルディング前の最終投資スタンスは「中立」としましたが、追加緩和で「やや強気」で参加します。

日銀が2016年1月29日にマイナス金利の導入を決定しました。ECBやスイス・デンマーク・スウェーデンの中銀に続いてBOJも歴史的な金融政...

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<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階)

過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気130.0%
日本郵政中立中立16.5%
ゆうちょ銀行中立中立15.9%
かんぽ生命保険中立中立33.1%
ロゼッタ強気強気433.1%
あんしん保証強気強気292.5%
ベルシステム24HD弱気弱気-5.0%
ネオジャパン強気強気401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人中立中立-1.8%
インベスターズクラウドやや強気やや強気93.3%
鎌倉新書やや強気強気 180.6%
ラクス強気強気228.7%
ランドコンピュータやや強気やや強気103.4%
ダブルスタンダード強気強気128.8%
オープンドアやや強気やや強気23.3%
ミズホメディーやや強気やや強気156.5%
ツバキ・ナカシマ弱気弱気4.5%
アートグリーン中立中立46.2%
フリューやや強気弱気0.6%
ビジョン中立中立 10.7%
アークン強気強気262.1%
マイネット強気やや強気19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス強気強気139.1%
ソーシャルワイヤー強気強気56.9%
ケイアイスター不動産弱気弱気6.8%
プロパティエージェントやや強気やや強気115.0%
一蔵中立弱気2.1%
銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%
  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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