新規上場！ラサールロジポート投資法人のIPOの初値予想

ラサールロジポート投資法人（3466）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年1月28日(木)～2月2日(火)です。上場予定日は2月17日(水)です。

新規上場する市場は東証REITです。想定価格は100,000円（1単元10万円）です。

仮条件は92,000〜100,000円と下振れました。公開価格は仮条件の上限である10万円となりました。

初値予想は若干のプラスリターンです。日銀のマイナス金利導入は追い風です。

ラサールロジポート投資法人は、 物流リートです。物流施設を投資対象とし、その中でも東京エリア・大阪エリアに所在する「プライム・ロジスティクス」への重点投資を通じて、質の高いポートフォリオを構築することを企図しています。

監査法人はPwCあらた監査法人です。2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。

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ラサールロジポート投資法人のIPO

ラサールロジポート投資法人とは

ラサールロジポート投資法人のスポンサーは、ラサール不動産投資顧問です。米国、欧州及びアジア太平洋地域において不動産投資運用サービスを提供している世界的大手企業です。

日本国内においても10年以上の賃貸用物流施設への開発・投資の経験と実績がありノウハウが培われています。スポンサーのクオリティは随一のリートです。

親会社のジョーンズ ラング ラサール インクは、不動産ソリューションとサービスを包括的に提供する総合不動産サービス会社であり、約230年の歴史を持ちます。

ニューヨーク証券取引所に上場しています。ティッカーコードはJLLであり、時価総額は64億6,433万米ドル(平成27年9月末日時点)です。

世界80カ国のグローバルネットワークのもとで事業展開しており、売上高は約54億2960万米ドルです。

ラサールロジポート投資法人が重点的に投資する「プライム・ロジスティクス」の特徴は、物流適地に所在していること、大規模、高機能です。

具体的には、消費地(人口集積地)への優れたアクセス、幹線道路及び幹線道路の結節点に近接、24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在、雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易という立地に所在しています。

また、概ね16,500平米以上の大規模な延床面積を有しており、概ね以下の性能がある施設と定義づけられています。

• 有効天井高概ね5.5m以上、床荷重概ね1.5t/m2以上、柱間隔概ね10m×10m
• 上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイ又は充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能
• 柔軟な区画割が可能な設計
• 充分なオフィススペース
• 免震性能又は高い耐震性能による高い安全性

以上の性質を有する「プライム・ロジスティクス」に重点投資することで、消費物流の需要の安定性及び成長性を取り込むことができ、中長期にわたり安定した収益を期待できるとラサールロジポート投資法人は考えています。

「消費物流」は、最終的な需要を担う消費者の急激な増減が起こりにくいため、相対的にニーズは安定的に推移すると考えられます。

人口の将来推計を踏まえると、一都三県及び京阪神における人口が日本の総人口に占める割合は上昇が見込まれています。

したがって、ラサールロジポート投資法人は、重点的な投資対象地域である東京エリア・大阪エリアにおける「消費物流」のニーズは相対的に安定して推移するものと捉えています。

ラサールロジポート投資法人の最新株価

上場時ポートフォリオ

ラサールロジポート投資法人の取得予定資産は、すべて東京エリアに所在する「プライム・ロジスティクス」です。

一都三県比率は100％、平均延床面積は117,002平米です。J-RET平均（物流施設）は一都三県比率 61.6%・京阪神比率 21.0%・その他比率 17.4%、平均延床面積34,055m平米です。

平均鑑定NOI利回りは4.9％、稼働率92.9％、PML値3.2％です。

NOI利回り

Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

ポートフォリオ構築方針

ラサールロジポート投資法人は、東京エリア・大阪エリアを重点的な投資対象地域とし、「物流適地」に所在する「大規模・高機能」な物流施設である「プライム・ロジスティクス」への重点投資を通じて、質の高いポートフォリオを構築することを企図しています。

エリア別投資比率の目途は東京(JR東京駅から60km圏内)・大阪エリア(JR大阪駅から45km圏内)合計で80％以上、その他20%以下です。

日本における大規模な物流施設の延床面積上位10物件のうち4物件はラサールグループが開発した物件であり、2物件はラサールグループが過去に取得し、運用した物件です。

延床面積が大きい物流施設は、テナントに対し物流機能の集約・統合による効率的な物流事業運営の機会を提供することが可能です。

商品サイクルの短期化や取扱品目数の増加、多頻度小口配送への需要等の増加傾向を踏まえ、物流事業者や小売事業者等はさらなるサプライチェーンの効率化を求められており、物流施設を統合し効率化を図るニーズが高まっているとラサールロジポート投資法人は考えています。

大規模な物流施設では、1フロア当たりの面積を広く確保することで、庫内作業の効率化 、庫内レイアウトの柔軟性の確保 、必要人員数の抑制 、荷物の垂直移動時間の短縮化を図ることができます。

さらに、1フロア当たりの面積が広いことで柔軟な区画割が可能となり、テナントの賃貸面積の増減やテナント数の増減に対応しやすくなるメリットがあります。

ラサールファンドは平成28年1月7日現在、11物件（合計延床面積524,424平米）の物流施設を開発中です。

これらの物件を将来ラサールファンドが売却する場合、スポンサーサポート契約に基づく物件の売却情報の提供の対象となることがあります。

財務運営の基本方針

ラサールロジポート投資法人は、金融環境の変化に適応しうる、中長期的視野に立った強固な財務体質の構築と最適なキャッシュ・マネジメントを図る方針です。

LTVは原則として60％以下とし、50％前後を平常時の運用における上限の目途とします。

LTV

 （借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金） / （総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金）

三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利＋0.2%(返済期限1年後)～0.55％(返済期限10年後)で借入を行う予定です。

さすがのラサールREITであり、いちごホテルリート、サムティリートよりはかなり低い水準です。

ラサールロジポート投資法人は、JCRからAA-の長期発行体格付を取得しています。日銀のREIT買い入れの対象です。格付の見通しは「安定的」です。

ラサールロジポート投資法人は、物流施設の特性(減価償却費計上額に比して資本的支出必要額が少額に留まる傾向)を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分する方針です。

なお、減価償却費の30%相当額を目途として、原則毎期継続的に利益を超えた金銭の分配を実施する方針です。

これに加えて、一時的に1口当たり分配金が一定程度減少することが見込まれる場合で1口当たり分配金の平準化を目的とする場合に限り、一時的な利益を超えた金銭の分配を実施できます。

一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計は減価償却費の40%相当額を上限の目途とします。

ラサールロジポート投資法人は、本資産運用会社に支払う資産運用報酬の一部がラサールロジポート投資法人の1口当たり利益に連動する報酬体系を採用しています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は9月半ばまで下落が続いていましたが、9月11日からは急速に反発し、ここ最近はボックスレンジを推移しています。

2016年1月は世界的に株式市場が軟調ですけれども、上昇トレンドに向かうことができればIPOにプラス材料です。

（※SBI証券より）

上場規模

ラサールロジポート投資法人のIPOの規模は最大で約1098.5億円と東証リートとしてもかなりの大型です。

ヘルスケア＆メディカル投資法人とほぼ同じであり、ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人よりは約18％小さい規模です。

ケネディクス商業リート、積水ハウスリート、ヒューリックリートの約1.5倍の規模です。

2013年のイオンリート、日本プロロジスリートとほぼ同じであり、野村不動産マスターファンドの約3/5です。

まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力ですが、現在の不動産市況による物件の取得状況によって利回りは幾分低めとなっています。

ただし、日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。

東証REITの500億円以上の大型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• ケネディクス商業リート投資法人：+13.3%
• ヒューリックリート投資法人：+13.0%
• イオンリート投資法人：+9.5%
• 野村不動産マスターファンド投資法人：－3.3%
• 日本プロロジスリート投資法人：+27.3%
• ＧＬＰ投資法人：+3.3%
• 大和ハウスリート投資法人：+0.8%
• アクティビア・プロパティーズ投資法人：－3.3%

以上を総合考慮して、初値予想は公募価格近辺で若干のプラスリターンです。

全力勝負までは行けないREITです。ただ、上場規模から大量取得が比較的容易と思われます。

2016年1月29日の日銀のマイナス金利導入は、ラサールロジポート投資法人にも追い風です。でブックビルディング前の最終投資スタンスは「中立」としましたが、追加緩和で「やや強気」で参加します。

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