新規上場！いちごホテルリート投資法人のIPOの初値予想

いちごホテルリート投資法人（3463）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2015年11月12日(木)～11月18日(水)、上場日は11月30日(月)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円（1単元10万円）です。仮条件は1,000円～1,060円と上振れました。

初値予想は公募価格近辺です。

いちごホテルリート投資法人は、いちごHDグループの不動産再生を軸としたビジネスモデルを活用してホテル用不動産等に投資を行う、ホテル特化型リートです。監査法人は太陽有限責任監査法人です。

2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。

いちごホテルリート投資法人のIPO

いちごホテルリート投資法人とは

いちごホテルリート投資法人のスポンサーは、いちごグループホールディングス（2337）です。

いちごホテルリート投資法人は、日本政府による観光政策の推進、訪日外国人旅行者の増加等を背景に、日本における宿泊施設の需要が増加する一方、ホテル用不動産等の供給は限定的であり、ホテル用不動産等の重要性は今後ますます高まると考えています。

日本国内のホテル・旅館等の宿泊施設のうち、J-REITが保有するホテル・旅館等の宿泊施設は一部に限られており、今後もJ-REITの取得対象資産として、ホテル用不動産等には大きな成長ポテンシャルが存在するものといちごホテルリート投資法人は考えています。

また、日本に所在するホテルは築20年以上経過した物件が多く、今後も築古物件は増加していくことが想定されます。

このような状況下において、いちごホテルリート投資法人は、いちごグループが有する不動産再生のノウハウを活用することで、日本のホテルのボリュームゾーンである築古物件の資産価値を向上させ、安全で質の高い宿泊施設として中長期的に運用を行っていくことが可能であると考えています。

いちごホテルリート投資法人は、ホテル用不動産等は、各種不動産の中でもハード・ソフトの両面を改善することで収益増加が相対的に高く期待できるアセットタイプであると考えています。

そこで、いちごホテルリート投資法人はこれまでいちごグループが培ってきた不動産再生のノウハウやソーシング力を活用し、社会生活に必要不可欠なインフラで、高い付加価値を持つホテル用不動産等への重点投資、安定性及び成長性の両面を追求した中長期的な運用により、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。

いちごホテルリート投資法人は、昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行う方針です。

上場当初は、成長性を追求しながらも、需要の安定性、景気下降局面における収益への影響力等を考慮します。

景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であるといちごホテルリート投資法人が考えている宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行います。

上場時ポートフォリオ

いちごホテルリート投資法人は、いちごグループの運用物件から、ウェアハウジング機能を利用して、計9物件、取得予定価格合計204.1億円の取得予定資産を取得する予定です。上場時取得予定資産の概要は以下のとおりです。

平均鑑定NOI利回りは5.9％、平均償却後NOI利回りは5.0％です。平均償却後NOI利回りは、「(鑑定NOI合計－減価償却費合計)÷取得予定価格の合計」で計算されています。

取得予定資産における賃貸借契約は、物件数ベースで、固定賃料の賃貸借契約が締結されている物件が11.1%、変動賃料の賃貸借契約が締結されている物件が88.9%となっています。

アップサイドもダウンサイドもあり得ますね。主要な変動賃料導入物件における主要指数（ADR、RevPAR及び客室稼働率）の推移は、過去3年間は右肩上がりの傾向です。

ポートフォリオの賃料に占める変動賃料部分は賃料ベースで40%程度を目途にする方針です。

財務運営の基本方針

いちごホテルリート投資法人は、LTVは原則として60％を上限とします。

三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利＋0.5～0.7％で借入を行う予定です。サムティリート投資法人と概ね同様の水準です。

いちごホテルリート投資法人は、信用格付業者から提供される予定の格付けはありません。

アクションプランにおいては、将来的な「格付け取得等の財務基盤の更なる安定化による資金調達コスト低下」が掲げられています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は9月半ばまで下落が続いていましたが、10％強の反発となっています。今年1月から続く下降トレンドを脱却できるのかに注目が集まっています。

（※SBI証券より）

上場規模

いちごホテルリート投資法人のIPOの規模は最大で約132億円と東証リートとしてはかなりの小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

ヘルスケア＆メディカル投資法人とほぼ同じであり、ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人よりは約18％小さい規模です。

大和ハウスリート投資法人、ケネディクス商業リート、インベスコ･オフィス･ジェイリート、日本リートの3分の1弱であり、SIA不動産投資法人よりも小型です。

星野リゾート・リートの約1.6倍程度の規模です。

まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっています。

いちごホテルリート投資法人はホテル特化型のREITということで、少し前であれば最強レベルのテーマ性がありましたが、円安一巡、中国ショックなどでインバウンドの勢いには陰りが見えつつもある状況です。

一時的な押し目なのか、終わりの始まりなのかは諸説ありますけれども、一時期のような破竹の勢いは衰えたのは事実です。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って9連勝中でしたが、今年に入ってからREIT全体が軟調になったのに伴い、ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人と2連敗となりました。

東証REITの500億円未満の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• ジャパン・シニアリビング投資法人：－10.5%
• サムティ・レジデンシャル投資法人：－2.9%
• ヘルスケア＆メディカル投資法人：+54.5％
• トーセイ・リート投資法人：+11.7％
• 日本ヘルスケア投資法人：+48.1％
• インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人：+5.7％
• 日本リート投資法人：+4.0％
• ＳＩＡ不動産投資法人：－4.7％
• 星野リゾート・リート投資法人：+11.8％
• コンフォリア・レジデンシャル投資法人：+10.4％
• ケネディクス・レジデンシャル投資法人：－4.1％

以上を総合考慮して、初値予想は公募価格近辺です。

主幹事はSMBC日興証券です。その他では、みずほ証券で購入できます。

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＜投資スタンス＞
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