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新規上場!いちごホテルリート投資法人のIPOの初値予想

更新日: IPO

いちごホテルリート投資法人

いちごホテルリート投資法人(3463)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2015年11月12日(木)~11月18日(水)です。上場日は11月30日(月)です。

新規上場する市場は東証REITです。想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は1,000円~1,060円と上振れました。

初値予想は公募価格近辺です。

いちごホテルリート投資法人は、いちごHDグループの不動産再生を軸としたビジネスモデルを活用してホテル用不動産等に投資を行う、ホテル特化型リートです。監査法人は太陽有限責任監査法人です。

2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。


いちごホテルリート投資法人のIPO

いちごホテルリート投資法人とは

いちごホテルリート投資法人のスポンサーは、いちごグループホールディングス(2337)です。

いちごホテルリート投資法人は、日本政府による観光政策の推進、訪日外国人旅行者の増加等を背景に、日本における宿泊施設の需要が増加する一方、ホテル用不動産等の供給は限定的であり、ホテル用不動産等の重要性は今後ますます高まると考えています。

日本国内のホテル・旅館等の宿泊施設のうち、J-REITが保有するホテル・旅館等の宿泊施設は一部に限られており、今後もJ-REITの取得対象資産として、ホテル用不動産等には大きな成長ポテンシャルが存在するものといちごホテルリート投資法人は考えています。

また、日本に所在するホテルは築20年以上経過した物件が多く、今後も築古物件は増加していくことが想定されます。

このような状況下において、いちごホテルリート投資法人は、いちごグループが有する不動産再生のノウハウを活用することで、日本のホテルのボリュームゾーンである築古物件の資産価値を向上させ、安全で質の高い宿泊施設として中長期的に運用を行っていくことが可能であると考えています。

いちごホテルリート投資法人は、ホテル用不動産等は、各種不動産の中でもハード・ソフトの両面を改善することで収益増加が相対的に高く期待できるアセットタイプであると考えています。

そこで、いちごホテルリート投資法人はこれまでいちごグループが培ってきた不動産再生のノウハウやソーシング力を活用し、社会生活に必要不可欠なインフラで、高い付加価値を持つホテル用不動産等への重点投資、安定性及び成長性の両面を追求した中長期的な運用により、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。

いちごホテルリート投資法人は、昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行う方針です。

上場当初は、成長性を追求しながらも、需要の安定性、景気下降局面における収益への影響力等を考慮します。

景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であるといちごホテルリート投資法人が考えている宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行います。

スマイルホテル京都四条とホテルビスタプレミオ京都

上場時ポートフォリオ

いちごホテルリート投資法人は、いちごグループの運用物件から、ウェアハウジング機能を利用して、計9物件、取得予定価格合計204.1億円の取得予定資産を取得する予定です。上場時取得予定資産の概要は以下のとおりです。

取得予定資産賃料契約形態業態総客室数取得予定価格鑑定評価額所在地築年数
スマイルホテル京都四条固定+変動宿泊主体・特化型ホテル1384,4804,500京都府京都市25
ホテルビスタプレミオ京都固定+変動宿泊主体・特化型ホテル843,6003,620京都府京都市8
ホテルウィングインターナショナル名古屋固定+変動宿泊主体・特化型ホテル2202,6702,710愛知県名古屋市31
ネストホテル札幌駅前固定+変動宿泊主体・特化型ホテル1622,1602,180北海道札幌市32
チサンイン大阪ほんまち固定+変動宿泊主体・特化型ホテル1301,6301,650大阪府大阪市33
コンフォートホテル浜松固定賃料宿泊主体・特化型ホテル1961,5501,610静岡県浜松市6
ホテルサーブ神戸アスタ固定+変動宿泊主体・特化型ホテル1331,4901,500兵庫県神戸市8
ネストホテル札幌大通固定+変動宿泊主体・特化型ホテル1171,4501,460北海道札幌市23
ヴァリエホテル天神固定+宿泊主体・特化型ホテル771,3801,450福岡県福岡市22
合計/平均1,25720,41020,680-21

平均鑑定NOI利回りは5.9%、平均償却後NOI利回りは5.0%です。平均償却後NOI利回りは、「(鑑定NOI合計-減価償却費合計)÷取得予定価格の合計」で計算されています。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

取得予定資産における賃貸借契約は、物件数ベースで、固定賃料の賃貸借契約が締結されている物件が11.1%、変動賃料の賃貸借契約が締結されている物件が88.9%となっています。

アップサイドもダウンサイドもあり得ますね。主要な変動賃料導入物件における主要指数(ADR、RevPAR及び客室稼働率)の推移は、過去3年間は右肩上がりの傾向です。

ポートフォリオの賃料に占める変動賃料部分は賃料ベースで40%程度を目途にする方針です。

ホテルウイングインターナショナル名古屋とホテルサーブ神戸アスタ

財務運営の基本方針

いちごホテルリート投資法人は、LTVは原則として60%を上限とします。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利+0.5~0.7%で借入を行う予定です。サムティリート投資法人と概ね同様の水準です。

いちごホテルリート投資法人は、信用格付業者から提供される予定の格付けはありません。

アクションプランにおいては、将来的な「格付け取得等の財務基盤の更なる安定化による資金調達コスト低下」が掲げられています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は9月半ばまで下落が続いていましたが、10%強の反発となっています。今年1月から続く下降トレンドを脱却できるのかに注目が集まっています。

東証REIT指数のチャート(2015年8月~10月)
(※SBI証券より)

上場規模

いちごホテルリート投資法人のIPOの規模は最大で約132億円と東証リートとしてはかなりの小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

ヘルスケア&メディカル投資法人とほぼ同じであり、ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人よりは約18%小さい規模です。

大和ハウスリート投資法人、ケネディクス商業リート、インベスコ・オフィス・ジェイリート、日本リートの3分の1弱であり、SIA不動産投資法人よりも小型です。

星野リゾート・リートの約1.6倍程度の規模です。


まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっています。

いちごホテルリート投資法人はホテル特化型のREITということで、少し前であれば最強レベルのテーマ性がありましたが、円安一巡、中国ショックなどでインバウンドの勢いには陰りが見えつつもある状況です。

一時的な押し目なのか、終わりの始まりなのかは諸説ありますけれども、一時期のような破竹の勢いは衰えたのは事実です。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って9連勝中でしたが、今年に入ってからREIT全体が軟調になったのに伴い、ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人と2連敗となりました。

東証REITの500億円未満の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

  • ジャパン・シニアリビング投資法人:-10.5%
  • サムティ・レジデンシャル投資法人:-2.9%
  • ヘルスケア&メディカル投資法人:+54.5%
  • トーセイ・リート投資法人:+11.7%
  • 日本ヘルスケア投資法人:+48.1%
  • インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人:+5.7%
  • 日本リート投資法人:+4.0%
  • SIA不動産投資法人:-4.7%
  • 星野リゾート・リート投資法人:+11.8%
  • コンフォリア・レジデンシャル投資法人:+10.4%
  • ケネディクス・レジデンシャル投資法人:-4.1%

以上を総合考慮して、初値予想は公募価格近辺です。

主幹事はSMBC日興証券です。その他では、みずほ証券で購入できます。

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<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階)

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
いちごホテルリート投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気 130.0%
日本郵政中立中立 
ゆうちょ銀行中立中立 
かんぽ生命保険中立中立 
ロゼッタ強気  
あんしん保証強気  
ベルシステム24HD弱気  
ネオジャパン強気  

銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%

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