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某機関投資家で働く会社員のブログです。経済、資産運用、IPO、株主優待、保険、クレジットカードなどについて発信

ビーロットのIPOの初値予想

更新日: IPO

ビーロット

ビーロット(3452)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は11月25日(火)~12月1日(月)です。

新規上場する市場は東証マザーズです。想定価格は1,750円(1単元17.5万円)です。仮条件は1,810~2,010円と大きく上振れました。

ビーロットは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業、不動産マネジメント事業を営んでいます。投資家様向けに最適な不動産投資商品を提供することを目的としています。

本社の所在地は東京都港区新橋2-19-10です。汐留シティ、コンラッド東京、俺のイタリアンGINZAなどの近くです。


ビーロットのIPO

ビーロットとは

ビーロットは、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏と九州圏にて事業展開しています。その他では、大阪をはじめとした政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。

従業員数は23名、平均年齢は35.9歳、平均勤続年数は2.2年、平均給与は885.8万円です。

不動産投資開発事業

収益性や遵法性等に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過小に評価された不動産を取得し、ビーロットの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図る事業です。

収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用のための用途の変更もしくはテナントの誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは、長期修繕計画の策定・見直し等を行い、収益性の改善を図ります。

また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には事前の綿密な市場調査、適正な建築企画及び施工管理を行っています。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは、公的機関との調整等を行っています。

また、その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の守秘性の厳守を求められる等の問題に対応しています。

不動産コンサルティング事業

売却不動産情報の的確かつ円滑な入手、不動産の迅速な評価・査定によって、深くまで把握した不動産売却・購入希望者のニーズに応えるコンサルティング型の売買仲介業務を展開する事業です。

不動産売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、不動産ファンド等です。

昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の事例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産を購入するケース、及び不良債権の処理に伴って、ビーロットと親密な関係にある専門家と連携し、不動産を売却するケースがあります。

客・取引先との豊富なビーロットのネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する東京・大阪近郊の客に対し、不動産の紹介を行っています。

また、第二種金融商品取引業の登録[関東財務局長(金商)第2235号]を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っています。

ビーロットが当事業によって蓄積した売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで各事業の相乗効果を高めています。

不動産マネジメント事業

ビーロットや客が所有する不動産の管理運営、あるいは投資顧問業務を行っています。客の所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、ビーロットの所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図ると共に、テナントにとって付加価値があるサービスを提供しています。

また、客が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合、投資家の資産運用ニーズを捉え、そのニーズに従った投資戦略の立案をし、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、投資運用をサポートしています。

業績推移

業績面では、売上高・経常利益・純利益のいずれも2009~2011年度は横ばいでしたが、2012年度・2013年度は急回復しています。

2013年12月期の自己資本利益率(ROE)は32.3%、自己資本比率は16.4%です。中小不動産企業らしく、営業キャッシュフローはマイナスが続いています。

ビーロットの業績推移

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズは8月下旬をピークに下降トレンドとなり、10月は大きく下落しましたが、鋭角な切り返しを見せて再上昇中です。

東証マザーズのチャート(2014年8月7日~11月7日)
(※マネックス証券より)

上場規模

ビーロットのIPOの規模は最大で約2.0億円と超小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公開比率は最大で約11%とかなり低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。

長谷川進一、望月雅博、株式会社エムアンドエム、宮内誠、望月文恵、Bang-Joo Lee、Kwan-Young Kim、越川淳平、江崎憲太郎、勝又清志、岡島伸治、大崎宣哉、出口康之、外川太郎、有限会社マーチャント・サービス・ジャパン、バウ設計株式会社、有限会社ティーアンドユートレーディング、株式会社アイネット、岡本康裕、田代宏樹、波光史成には原則として90日間のロックアップがかかっています。

筆頭株主の状況は以下の通りです。優待族にはお馴染みのサムティが上位株主に名を連ねています。

氏名又は名称株式保有割合(%)
長谷川 進一22.75
望月 雅博20.01
株式会社エムアンドエム12.47
宮内 誠10.55
望月 文恵3.02
Bang-Joo Lee2.74
Kwan-Young Kim2.74
株式会社ザイマックス2.74
外川 太郎1.64
越川 淳平1.51
江崎 憲太郎1.51
サムティ株式会社1.37
内外汽船株式会社1.10
勝又 清志1.10
岡島 伸治1.10
大崎 宣哉1.10
出口 康之1.10
遠藤 佳美1.10

まとめ

リフレ政策発動と異次元緩和が展開された過去2年間は不動産企業の業績は回復傾向にあります。

IPOにおいては不動産の業種人気は特に高くはありませんが、ここ2年間は堅調なリターンのIPO銘柄が多かったです。リフレと不動産は非常に相性がよく、政策が追い風となりました。

ここ1年では日本アクア+24.9%、アズマハウス+10.0%、イーグランド+27.3%、東武住販+12.0%と堅調な二桁リターンとなっています。特色があったオウチーノは+130.0%、エスクロー・エージェント・ジャパンは+290.8%と跳ねました。

4社同時上場、2日間で5社が上場というスケジュールがマイナスポイントですけれども、超小型の上場規模であることもあり、初値予想は大きなプラスリターンです。

主幹事はSBI証券です。その他は、SMBC日興証券、みずほ証券、岡三証券、東海東京証券、東洋証券、エイチ・エス証券、極東証券で申し込めます。

<投資スタンス>
強気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去1年間のIPO初値予想の履歴

銘柄名発表時BB直前結果
ANAP強気強気410.0%
メディアドゥ強気強気256.7%
M&Aキャピタルパートナーズ強気強気233.3%
イオンリート投資法人やや強気やや強気9.5%
じげんやや強気強気191.7%
アライドアーキテクツ強気強気229.4%
ライドオン・エクスプレスやや強気強気55.3%
ホットリンク強気強気165.6%
ブイキューブ強気強気117.3%
オンコリスバイオファーマやや強気やや強気34.6%
オウチーノ強気強気130.0%
エンカレッジ・テクノロジ強気強気118.2%
日本アクアやや強気やや強気24.9%
アズマハウスやや強気やや強気10.0%
シンプロメンテ強気強気135.3%
イーグランドやや強気やや強気27.3%
足利ホールディングス中立中立7.4%
アーキテクツ・スタジオ・ジャパン強気強気124.4%
アビストやや強気やや強気0.0%
ダイキアクシスやや強気やや強気3.9%
シグマクシスやや強気やや強気0.3%
ウィルグループ中立中立-4.2%
ヒューマン・メタボローム・テクノロジーズ強気強気221.4%
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGE GROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気
CRI・ミドルウェア強気強気
日本PCサービス中立やや強気
トーセイリート投資法人やや弱気
弁護士ドットコム強気
クラウドワークス強気
スノーピークやや強気

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