新規上場！ヘルスケア＆メディカル投資法人のIPOの初値予想

ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は3月5日（木）～3月10日（火）です。上場予定日は3月19日（木）です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円（1単元10万円）です。

ヘルスケア＆メディカル投資法人は、日本ヘルスケア投資法人に続くヘルスケアREITです。社会インフラとしてのヘルスケア施設の供給を促進して高齢社会へ貢献し、需要の拡大が見込まれるヘルスケア施設に特化したポートフォリオを構築し、中長期的な投資主価値の最大化を目指しています。

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ヘルスケア＆メディカル投資法人のIPO

ヘルスケア＆メディカル投資法人とは

ヘルスケア＆メディカル投資法人は、ヘルスケアREITです。主要スポンサーは、シップヘルスケアホールディングス、NECキャピタルソリューション、三井住友銀行です。

シップヘルスケアホールディングスは、｢医療｣ ｢保健｣ ｢福祉｣ ｢介護｣ の4分野に特化した企業であり、医療機関とのパートナーシップを核に、病院等の建替えや整備等に関するコンサルティングをはじめ、有料老人ホーム等の運営で豊富な実績を有しています。

「ヘルスケア事業」については、医療法人との連携による大型施設の自社開発とM＆Aを通じて事業を拡大し、平成26年9月末時点で日本全国で66施設（定員4,254人）を運営する等、病院づくりのノウハウを活かして介護サービスを提供しています。

NECキャピタルソリューションは、リース事業やICT関連のサービス事業の他、ファンド等を通じた投融資や各種アドバイザリー業務を手がけています。不動産鑑定・評価業務はもとより、不動産の流動化に関するアドバイザリー及びアレンジメントや企業のCRE戦略の立案・実行支援まで幅広く展開しています。

サポート内容は、ファンド事業の運営に関わるノウハウの提供、ウェアハウジング機能の提供、人材の提供です。

三井住友銀行は、不動産ファイナンスの分野においても国内トップクラスの実績を有し、平成26年9月末時点のJ-REIT向け与信残高は約7,892億円です。

サポート内容は、ファイナンスに関するアドバイ、ヘルスケア施設の流動化ニーズ等を有する顧客の紹介、人材の提供です。

優良なオペレーターと長期賃貸借契約を締結する方針です。賃貸借契約平均残存年数は13.6年、固定賃料比率は100％です。

取得予定資産のオペレーターは、メッセージ、ベネッセスタイル、ワタミの介護、グリーンライフ（シップヘルスケアHD）、さわやか倶楽部（ウチヤマホールディングス）、アズパートナーズ（タカラレーベンの持分法適用関連会社）、Japanライフデザインです。

投資対象は以下の通りです。

ポートフォリオ構築方針

ヘルスケア施設は、立地や建物の仕様だけでなくオペレーターの事業運営能力及び経営の安定性が、その不動産としての価値に影響を及ぼすという物件特性を持っています。

ヘルスケア＆メディカル投資法人は、ヘルスケア施設の取得時にはオペレーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また取得後も継続的なモニタリングを実施することで、安定的なヘルスケア施設の運営及び管理を実現することを目指します。

組み入れ比率は、三大都市圏・中核都市圏が80％以上、その他20％以下の方針です。三大都市圏とは、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）、近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県）、中部圏（愛知県）です。中核都市圏とは、三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地、地方中核市です。

ヘルスケア施設80％以上、その他（通所介護サービス等を提供する事業所、フィットネスクラブ等の健康増進施設等）29％以下の方針です。

上場時ポートフォリオ

上場時ポートフォリオにおける主要指標は、平均鑑定NOI利回り5.8％、平均築年数13.6年です。

NOI利回り

Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフロー

有料老人ホーム86.8％、サービス付き高齢者向け住宅13.2％、首都圏59.3％、近畿圏21.4％、中部圏5.4％、その他中核都市圏12.2％、その他1.6％です。

賃貸借契約残存期間比率は、10年以上～15年以内72.7％、15年超～20年以内19.1％、20年超8.2％です。100％固定賃料です。

鑑定評価額の投資比率上位10物件は以下の通りです。

1. レストヴィラ町田小野路（ワタミの介護）
2. レストヴィラあざみ野（ワタミの介護）
3. アクアマリーン西宮浜（グリーンライフ）
4. Cアミーユ淡路駅前（メッセージ）
5. グッドタイムホーム不動前（JAPANライフデザイン）
6. さわやか立花館（ウチヤマHD）
7. アズハイム文京白山（アズパートナーズ）
8. アズハイム光が丘（アズパートナーズ）
9. さわやか和布刈館（ウチヤマHD）
10. メディカルホームボンセジュール小牧（ベネッセスタイルケア）

財務運営の基本方針

エクイティ・ファイナンスにおいては、投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期及びスポンサーのウェアハウジング機能の活用可能性、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行う方針です。

デット・ファイナスにおいては、資金の借入れ及び投資法人債の発行は、資金調達の機動性及び財務の安定性のバランスに配慮し、長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人債）、コミットメントラインの設定等を検討する方針です。

ヘルスケア＆メディカル投資法人は、LTVは原則として65％を上限とします。ただし、新規投資や資産評価の変動により、一時的に65％を超えることがあります。

LTV

 （借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金） / （総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金）

三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利＋0.20～0.30％で最大15,000百万円の借入を行う予定です。無担保無保証、期限一括返済です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は美しい右肩上がりとなっていましたが、1月中旬をピークに急速に調整しました。ここに来て下げ止まりつつあります。

（※SBI証券より）

上場規模

ヘルスケア＆メディカル投資法人のIPOの規模は最大で約118億円であり、東証リートとしてはかなりの小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

日本ヘルスケア投資法人の約1.9倍、ヒューリックリートの約1/6です。

投資対象は全く異なりますが、2015年初のREIT・IPOであるケネディクス商業リート投資法人と比較すると、1/5程度です。

まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっています。

政府を挙げた高齢化対策の推進が国策となっており、「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」においては、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備を実施することとされました。

また、ヘルスケア施設向けの資金供給を強化するための環境整備を行う施策として、「ヘルスケアリートの上場推進等を通じたヘルスケア施設向けの資金供給の促進」が提示されています。

単独高齢者世帯は今後も増加するものと想定され、これらの世帯を支える外部の介護・医療サービスの需要も増加していくことが見込まれます。高齢化社会到来の中でヘルスケアREITにはテーマ性があります。日本ヘルスケア投資法人も+48.1％と好発進でした。

初値予想はプラスリターンです。

三井住友銀行がスポンサーであることもあり、主幹事はSMBC日興証券であり、SMBCフレンド証券も幹事証券となっています。その他は、野村證券で申し込めます。

＜投資スタンス＞
やや強気
（※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階）

※過去1年間のIPO初値予想の履歴