ビーロットのIPOの初値予想

ビーロット（3452）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は11月25日（火）～12月1日（月）です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は1,750円（1単元17.5万円）です。仮条件は1,810～2,010円と大きく上振れました。

ビーロットは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業、不動産マネジメント事業を営んでいます。投資家様向けに最適な不動産投資商品を提供することを目的としています。

本社の所在地は東京都港区新橋2-19-10です。汐留シティ、コンラッド東京、俺のイタリアンGINZAなどの近くです。

ビーロットのIPO

ビーロットとは

ビーロットは、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏と九州圏にて事業展開しています。その他では、大阪をはじめとした政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。

従業員数は23名、平均年齢は35.9歳、平均勤続年数は2.2年、平均給与は885.8万円です。

不動産投資開発事業

収益性や遵法性等に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過小に評価された不動産を取得し、ビーロットの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図る事業です。

収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用のための用途の変更もしくはテナントの誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは、長期修繕計画の策定・見直し等を行い、収益性の改善を図ります。

また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には事前の綿密な市場調査、適正な建築企画及び施工管理を行っています。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは、公的機関との調整等を行っています。

また、その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の守秘性の厳守を求められる等の問題に対応しています。

不動産コンサルティング事業

売却不動産情報の的確かつ円滑な入手、不動産の迅速な評価・査定によって、深くまで把握した不動産売却・購入希望者のニーズに応えるコンサルティング型の売買仲介業務を展開する事業です。

不動産売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、不動産ファンド等です。

昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の事例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産を購入するケース、及び不良債権の処理に伴って、ビーロットと親密な関係にある専門家と連携し、不動産を売却するケースがあります。

客・取引先との豊富なビーロットのネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する東京・大阪近郊の客に対し、不動産の紹介を行っています。

また、第二種金融商品取引業の登録[関東財務局長(金商)第2235号]を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っています。

ビーロットが当事業によって蓄積した売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで各事業の相乗効果を高めています。

不動産マネジメント事業

ビーロットや客が所有する不動産の管理運営、あるいは投資顧問業務を行っています。客の所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、ビーロットの所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図ると共に、テナントにとって付加価値があるサービスを提供しています。

また、客が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合、投資家の資産運用ニーズを捉え、そのニーズに従った投資戦略の立案をし、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、投資運用をサポートしています。

業績推移

業績面では、売上高・経常利益・純利益のいずれも2009～2011年度は横ばいでしたが、2012年度・2013年度は急回復しています。

2013年12月期の自己資本利益率(ROE)は32.3%、自己資本比率は16.4％です。中小不動産企業らしく、営業キャッシュフローはマイナスが続いています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズは8月下旬をピークに下降トレンドとなり、10月は大きく下落しましたが、鋭角な切り返しを見せて再上昇中です。

（※マネックス証券より）

上場規模

ビーロットのIPOの規模は最大で約2.0億円と超小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公開比率は最大で約11％とかなり低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。

長谷川進一、望月雅博、株式会社エムアンドエム、宮内誠、望月文恵、Bang-Joo Lee、Kwan-Young Kim、越川淳平、江崎憲太郎、勝又清志、岡島伸治、大崎宣哉、出口康之、外川太郎、有限会社マーチャント・サービス・ジャパン、バウ設計株式会社、有限会社ティーアンドユートレーディング、株式会社アイネット、岡本康裕、田代宏樹、波光史成には原則として90日間のロックアップがかかっています。

筆頭株主の状況は以下の通りです。優待族にはお馴染みのサムティが上位株主に名を連ねています。

まとめ

リフレ政策発動と異次元緩和が展開された過去2年間は不動産企業の業績は回復傾向にあります。

IPOにおいては不動産の業種人気は特に高くはありませんが、ここ2年間は堅調なリターンのIPO銘柄が多かったです。リフレと不動産は非常に相性がよく、政策が追い風となりました。

ここ1年では日本アクア+24.9%、アズマハウス+10.0%、イーグランド+27.3%、東武住販+12.0%と堅調な二桁リターンとなっています。特色があったオウチーノは+130.0%、エスクロー・エージェント・ジャパンは+290.8%と跳ねました。

4社同時上場、2日間で5社が上場というスケジュールがマイナスポイントですけれども、超小型の上場規模であることもあり、初値予想は大きなプラスリターンです。

主幹事はSBI証券です。その他は、SMBC日興証券、みずほ証券、岡三証券、東海東京証券、東洋証券、エイチ・エス証券、極東証券で申し込めます。

＜投資スタンス＞
強気
（※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階）

※過去1年間のIPO初値予想の履歴