新規上場！さくら総合リート投資法人のIPOの初値予想

さくら総合リート投資法人（3473）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年8月25日(木)～8月30日(火)です。上場予定日は9月8日(木)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円（1単元10万円）です。公募価格は8月31日に決定予定です。

仮条件は91,000～92,000円と窓を開けて下振れました。見事なGD（ギャップ・ダウン）です。

公開価格は仮条件の下限である91,000円となりました。初値予想は「マイナスリターンの可能性が高い」です。

巡航利回りは6.048％です。1口あたり分配金は、2017年2月期は285～286円、2017年8月期は2,768～2,770円が見込まれています。

さくら総合リート投資法人の初値は79,000円となり、-13.2%という結果に終わりました。

さくら総合リート投資法人は、総合型REITとしての特性を活かして、不動産をめぐる投資環境に応じて最適と考えるポートフォリオを構築し、キャッシュフローの成長性及び安定性を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確保し、投資主価値の最大化を図ることを基本理念としています。

監査法人は PwCあらた有限責任監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。 

さくら総合リート投資法人とは

さくら総合リート投資法人の主なスポンサーは、オーストラリアのガリレオ・グループ、東証1部上場企業の日本管財グループです。

ガリレオグループは、豪州、日本及び米国において、様々な不動産の投資・開発実績を持つ豪州の独立系不動産・ファンド運用グループです。

投資物件の取得、バリューアップ及びエクイティや借入れによる資金調達等の多面的な不動産投資及び開発に関する実績及びノウハウを有しています。

ガリレオグループは、2件の豪州上場REITの上場実績を有しており、その経営陣は前職での実績を含めると、これまでに当該豪州上場REIT2件を含む8件の豪州上場REITの上場手続・運営に関与しています。

日本においては平成18年から日本に所在する不動産への投資活動及び運用を開始しています。

平成28年6月3日現在、ガリレオグループは、日本において総額590億円の投資用不動産の運用を受託しています。

その他に、豪州で総額555億円の住宅開発及び総額91億円の住宅用地開発を手がけるとともに、97億円の商業施設の開発を完了し自ら運営しています。これらの合計は1,332億円です。

ガリレオグループが設立された平成15年から平成28年6月3日までの累積では、投資用物件について、3,395億円（取得価格ベース）の不動産を取得し、開発物件について、累計1,612億円の開発を行っています。これらの総計は5,006億円です。

日本管財グループは、昭和40年に設立され、建物管理運営業界の代表的企業の一つである日本管財を中核とする企業グループであり、不動産管理に関してフルラインのサービスを提供しています。

また、日本全国の主要都市でオフィスビル、マンション及び商業施設にわたる様々な建物に関する管理運営業務を受託しており、当該業務を通じて、様々な規模、用途、立地の建物の管理運営に関する幅広いノウハウを有しています。

不動産管理に関するフルラインのサービスの提供中核となるビルメンテナンス事業においては、設備管理、清掃、警備の単独業務に加え、統括管理を他社に先駆けて開始しています。

不動産の価値を高めるプロパティ・マネジメント業務などの業務分野もグループ全体でカバーしています。

さくら総合リート投資法人の資産運用会社であるさくら不動産投資顧問は、ガリレオ及び日本管財グループの中核企業等と締結したスポンサーサポート契約を締結します。

それに基づき、さくら総合リート投資法人の外部成長及び内部成長に関する幅広いサポートを受けます。さくら総合リート投資法人の特徴・強みは下表のとおりです。

ポートフォリオ構築方針

さくら総合リート投資法人が考える総合型ポートフォリオの強みは以下のとおりです。

• 用途やエリアについて柔軟な投資を行い、キャッシュフローの最大化に資する物件を取得
• 用途別のポートフォリオ分散を図るとともに、ポートフォリオの地域分散も図り、ポートフォリオの集中によるリスクを低減
• 取得機会の最大化による資産規模の拡大可能性を確保
• 投資不動産へのニーズの変化を適切に捉え、柔軟に対応することで新たな収益機会を開拓し、持続的な成長を目指す

用途別投資比率(取得価格ベース)は下表のとおりです。

エリア別投資比率は、首都圏50％程度、地方主要都市40％程度、その他10％程度です。用途ごとに投資基準を設け、主として下記の点に着目し、物件の選別を行います。

用途変更（コンバージョン）、物理的な形状の変更も積極的に行います。一例は以下のとおりです。

• ラパーク岸和田では、使用されていなかった倉庫の一部を改修して事務所として賃貸、更に駐車場を賃貸（年1,043万円の収入増）
• 付置義務以上の屋上駐車場を廃止し、フットサルコートを誘致（年564万円の収入増）
• スーパーマーケットの駐輪場を店舗に用途変更し、第三者に賃貸（年162万円の収入増）
• リーシングの障害となっていた公開空地部分に車両進入路を設置することにより、介護施設を誘致（年180万円の収入増）

財務運営の基本方針

さくら総合リート投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。

LTVの水準は60％を上限とし、資金余力の確保に留意した機動的かつきめ細やかなレバレッジコントロールを行います。

LTV

 （借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金） / （総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金）

さくら総合リート投資法人は、安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、主要金融機関を中心とした強固なバンクフォーメーションを構築します。

それと同時に、借入先の分散、投資法人債の発行等による資金調達先の多様化にも積極的に取り組みます。借入れの状況は下表のとおりです。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人よりはかなり高めであり、大江戸温泉リート投資法人よりは低めです。マリモ地方創生リート投資法人と同程度となっています。

さくら総合リート投資法人は、資金効率の向上に向けた適切なキャッシュ・マネジメントを実施する方針です。

具体的には、減価償却費相当額の手元預金やテナントから預かった敷金及び保証金等の内部留保を主なキャッ
シュ原資として、以下の用途への配分を検討します。

• 新規の物件取得
• 修繕費・資本的支出
• 有利子負債返済
• 利益超過分配の実施

上場時ポートフォリオ

さくら総合リート投資法人の取得予定資産(18物件)の合計は573.60億円であり、鑑定評価額の合計は582.58億円です。

地域別投資比率(取得予定価格ベース)は首都圏51.0%、地方主要都市41.8％、その他7.2％です。

用途別投資比率(取得予定価格ベース)は、オフィスビル43.0％、商業施設39.2％、住宅11.2％、その他の施設6.7％です。

平均鑑定NOI利回りは5.5％、償却後平均鑑定NOI利回りは4.6％、平均稼働率は98.2％です。

NOI利回り

Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

取得予定資産は以下のとおりです。

• 成信ビル：「新宿三丁目」駅より徒歩約2分
• NKビル：「岩本町」駅より徒歩約1分
• 司町ビル：「淡路町」駅より徒歩約3分
• 高田馬場アクセス：「高田馬場」駅より徒歩約6分
• 麻布アメレックスビル：「麻布十番」駅、「神谷町」駅、「六本木一丁目」駅より徒歩約8分
• 飛栄九段ビル：「市ヶ谷」駅より徒歩約5分
• 新横浜ナラビル：「新横浜」駅より徒歩約7分
• ラパーク岸和田：「春木」駅より徒歩約3分
• シュロアモール筑紫野：福岡県筑紫野市
• 西友水口店：滋賀県甲賀市
• シュロアモール長嶺：熊本県熊本市
• 松屋レジデンス関目：「関目高殿」駅より徒歩約6分
• ロイヤルヒル神戸三宮 Ⅱ：「三ノ宮」駅より徒歩約6分
• 白井ロジュマン：「鎌ヶ谷大仏」駅より徒歩約19分
• アーバンプラザ今里： 「今里」駅より徒歩約5分
• 船橋ハイテクパーク・ヒダン工場
• 船橋ハイテクパーク工場
• コンフォモール札幌

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は4月下旬をピークとして、ダラダラとした緩やかな下落が続き、英国のEU離脱ショックによって大幅下落となってしまいました。

しかし、その後は急速に切り返しました。反発後は緩やかな右肩上がりの傾向となっていましたが、ここに来て再び軟調になりつつあります。

右肩上がりに回帰したら、さくら総合リート投資法人のIPOにおいて力強い追い風となります。

（※SBI証券より）

上場規模

さくら総合リート投資法人のIPOの規模は最大で約342.4億円と東証リートとしては中型です。

日本リート投資法人、ＳＩＡ不動産投資法人と同程度であり、コンフォリア・レジデンシャル投資法人とインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の中間です。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の60％弱です。

まとめ・初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めで三井不動産の物流REITである点は魅力です。

日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。

2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。2016年はラサールロジポートREIT+5.0%、スターアジア不動産投資法人-0.9%、マリモ地方創生リート投資法人-3.8%、三井不動産ロジREIT+0.5%と2勝2敗です。

インフラREITのタカラレーベン・インフラ投資法人まで含めれば3勝2敗です。

東証REITの500億円未満のIPOの初値結果は以下のとおりです。

• マリモ地方創生リート投資法人：-3.8%
• いちごホテルリート投資法人：-1.8%
• ジャパン・シニアリビング投資法人：-10.5%
• サムティ・レジデンシャル投資法人：-2.9%
• ヘルスケア＆メディカル投資法人：+54.5%
• トーセイ・リート投資法人：+11.7%
• 日本ヘルスケア投資法人：+48.1%
• インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人：+5.7%
• 日本リート投資法人：+4.0%

以上を総合考慮して、初値予想は公開価格近辺です。

主幹事はSMBC日興証券です。その他では、みずほ証券、大和証券で購入できます。

さくら総合リート投資法人のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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＜投資スタンス＞
弱気
（※強気・やや強気・中立・弱気の4段階、REITは株式より騰落は控え目）

※過去のIPO初値予想の履歴