新規上場!ジャパン・シニアリビング投資法人のIPOの初値予想

更新日: IPO

ジャパン・シニアリビング投資法人

ジャパン・シニアリビング投資法人(3460)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2015年7月13日(月)~7月16日(木)です。上場予定日は7月17日(金)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は200,000円(1単元20万円)です。仮条件は18万~20万円と下振れました。公開価格は仮条件の中央値である19万円となりました。

初値予想は若干のプラスリターンです。

ジャパン・シニアリビング投資法人は、資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手として、幅広くヘルスケア業界の成長を支援し、ステークホルダーである利用者、オペレーター、投資主の満足度の最大化を追求することにより、社会に貢献することを基本理念とするヘルスケアREITです。

ジャパン・シニアリビング投資法人のIPO

ジャパン・シニアリビング投資法人とは

ジャパン・シニアリビング投資法人のスポンサーは、ケネディクス、新生銀行、長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行、LIXIL、SOMPO HD(損保ジャパン日本興亜等)です。特徴は以下5点です。

  • 多種多様なヘルスケア関連施設への分散投資による成長
  • 賃料固定型の長期賃貸借契約と高度な運用能力により裏付けられる安定したキャッシュ・フロー
  • オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略
  • 実績豊富な6社のスポンサー会社による多様なサポート
  • スポンサー会社と投資主の利益の一致を目的とする施策

要介護者向けに限らず、自立者向けを含む多種多様なシニアリビング施設へ重点投資し、安定性や成長性の高いオペレーターに対する幅広い分散投資します

投資対象は以下のシニアリビング施設が70%以上です。

  • 介護付有料老人ホーム
  • 住宅型有料老人ホーム
  • 健康型有料老人ホーム
  • サービス付き高齢者向け住宅
  • その他

また、以下のメディカル施設が30%以上です。

  • 病院
  • 診療所
  • 医療モール
  • 介護老人保健施設
  • その他

ポートフォリオ構築方針

用途と提供サービス種類、入居費用・利用料価格帯、社会保障制度への依存度の分散確保を勘案して、多種多様なヘルスケア関連施設に分散投資する方針です。

取得予定価格ベースでの施設タイプ別比率は以下のとおりです。

  • 介護付有料老人ホーム:78.1%
  • 住宅型有料老人ホーム:17.0%
  • サービス付き高齢者向け住宅:4.9%

三大都市圏及び中核都市圏に80%以上投資を行う方針とし、それ以外の地域についても一定程度投資します。

  • 三大都市圏比率:75%(東京圏36.4%・大阪圏38.5%)
  • 中核都市圏:14.5%
  • その他:10.6%

投資・運営管理面での経済性、不動産マーケットにおける流動性を勘案し、幅広い規模のヘルスケア関連施設に分散投資する方針です。

  • 50億円以上:1物件 6,940百万円 24.8%
  • 30億円以上50億円未満:1物件 3,675百万円 13.1%
  • 10億円以上 20億円未満:7物件 10,055百万円 36.0%
  • 5億円以上 10億円未満:3物件 2,510百万円 9.0%

ジャパン・シニアリビング投資法人がオペレーターから受け取る賃料の源泉は、入居者の支払う利用料(プライ ベートペイ)と介護施設においては介護保険報酬や健康保険報酬(パブリックペイ)に依存しています。

一般に、パブリックペイに ついては国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあるため、入居者が支払う費用の価格帯や、オペレーターの収入に占める介護保険報酬等の水準(パブリック ペイとプライベートペイの比率)を勘案し た上で投資判断を行います。


賃料固定型の長期賃貸借契約による安定したキャッシュ・フロー

ジャパン・シニアリビング投資法人は、ヘルスケア関連施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレーターに存在することから、ヘルスケア関連施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響を受けにくい性質があると考えています。

ジャパン・シニアリビング投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの実現を図ります。

固定賃料比率は100%です。残存賃貸借契約期間別比率(取得予定価格ベース)は以下のとおりです。

  • 20年以上:6件 29.1%
  • 15年以上20年未満:3件 19.3%
  • 10年以上15年未満:4件 42.7%
  • 5年以上10年未満:1件 8.9%

契約を締結するオペレーターの一覧は下表の通りです。

オペレーター名設立年月日売上高(百万)運営施設数定員数又は
居室数 
上場/非上場
ユニマットそよ風昭和50年6月2日40,615152居室数(4,253)
定員数(4,523)
JASDAQ上場
ニチイケアパレス昭和39年6月22日18,30060居室数(3,823)
定員数(3,909)
東証一部上場のニチイ学館の子会社
エヌエムライフ平成7年10月5日9081定員数(260)
居室数(229)
非上場会社
長谷川介護サービス平成18年11月1日9,75751定員数(3,000)
居室数(2,986)
非上場会社
社会福祉法人ノテ福祉会昭和58年6月13日4,68034定員数(1,167)
居室数(652)
非上場法人
ワタミの介護平成4年11月11日37,877107定員数(8,222)東証一部上場のワタミの子会社
ベネッセスタイルケア平成7年9月7日79,297275定員数(15,172) 居室数(14,659)東証一部上場のベネッセHDの子会社
コミュニティネット 平平成10年6月24日9948定員数(841)
居室数(429)
非上場会社
さわやか倶楽部平成16年12月1日10,65957定員数(3,562)
居室数(3,540)
東証一部上場のウチヤマHDの子会社
エクセレントケアシステム平成16年8月2日1,90016定員数(542)
居室数(547)
非上場会社
シルバータウン平成14年2月25日1643定員数(187)
居室数(177)
非上場会社

ジャパン・シニアリビング投資法人は、オペレーターの資金調達ニーズやバランスシートのスリム化のニーズに対して、資産保有機能により施設のセール・アンド・リースバックの機会を提供します。

また、新規施設の開発ニーズに対しては、本資産運用会社が有する知見・ノウハウやスポンサー会社の開発機能等を活用した開発ソリューションを提供するなど、オペレーターに対する様々なソリューション・サポートの提供を目指しています。

適切なモニタリングの実施による収益の安定化

保有する施設の運営状況に関する適切な情報収集を行い、対処すべき課題に取り組むことで、オペレーターとの中長期的な信頼関係の構築を企図します。

モニタリング結果を踏まえ、施設の運営に問題が生じた場合、必要に応じてオペレーターに対して建物・設備に関する修繕や改修の提案、運営方法・営業方法の提案・協議を行います(シニアリビング施設)。

一部のスポンサー会社とのスポンサー・サポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みに加えて、取得予定資産のオペレーターの一部と運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しています。

これらにより、個別のオペレーターに経営状態の悪化等が生じた場合であっても、他のオペレーターによる運営の引継ぎが可能となる体制を採用することで入居者の安定した生活の継続性が保たれるものとジャパン・シニアリビング投資法人は考えています。


6社のスポンサー会社による多様なサポート

ジャパン・シニアリビング投資法人は、スポンサー会社との間でスポンサー・サポート契約を締結しており、これによって継続的かつ安定的な外部 成長を強力に推進するパイプラインを供給する体制を構築できていると考えています。

スポンサー・サポート契約の概要は下表の通りです。

スポンサー名優先交渉権開発情報提供ウェアハウジングリノベーション・メインテナンス人的サポート又はノウハウの提供バックアップオペレーター財務
ケネディクス   
新生銀行     
長谷工コーポレーション  
三菱UFJ信託銀行     
LIXILグループ    
損保ジャパン日本興亜   

上場時ポートフォリオ

上場時ポートフォリオにおける主要指標は、鑑定NOI利回り6.0%、取得予定価格合計は27,965百万円、鑑定評価額合計は29,306百万円です。

NOI利回りはヘルスケア&メディカル投資法人の上場時(5.8%)より若干高い水準です。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

取得予定資産の一覧は以下の通りです。

物件名称所在地取得予定価格(百万円)鑑定NOI利回り居室数オペレーター
ジョイステージ八王子東京都八王子市3,6755.7%229エヌエムライフ
ニチイホームたまプラーザ神奈川県川崎市2,5006.0%160ニチイケアパレス
ニチイホーム中野南台東京都中野区1,7405.2%83ニチイケアパレス
ゆいま~る聖ヶ丘東京都多摩市1,1755.1%71コミュニティネット
イリーゼ蒲田・悠生苑東京都大田区1,1005.1%48長谷川介護サービス
アクティバ琵琶滋賀県大津市6,9406.3%384ユニマットそよ風
レストヴィラ神戸垂水兵庫県神戸市1,9005.5%100ワタミの介護
グランダ門戸厄神兵庫県西宮市1,1805.2%62ベネッセスタイルケア
エクセレント西宮兵庫県西宮市7506.6%67エクセレントケアシステム
北海道札幌市2,2857.3%85社会福祉法人ノテ福祉会
イリーゼ西岡北海道札幌市8005.8%83長谷川介護サービス
さわやか桜弐番館秋田県秋田市9606.1%92さわやか倶楽部
アルファ恵庭駅西口再開発ビル北海道恵庭市1,6005.9%73長谷川介護サービス
グランヒルズおがわらこ青森県上北郡1,3607.6%103有限会社シルバータウン

財務運営の基本方針

ジャパン・シニアリビング投資法人は、LTVは原則として65%を上限とします。資金余力の確保に留意した機動的、かつ、きめ細やかなレバレッジコントロールを目指しています。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

ジャパン・シニアリビング投資法人は、スポンサー会社である新生銀行及び三菱UFJ信託銀行、並びに主要金融機関を中心としたバンクフォーメーションの構築により財務の安定化を図ります。

基準金利+0.3~0.75%で借入を行う予定です。この利回りヘルスケア&メディカル投資法人の上場時(基準金利+0.20~0.30%)より高い水準です。

ジャパン・シニアリビング投資法人は、信用格付業者から提供される予定の格付けはありません。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数はボックス推移となっており、ここ最近は軟調な展開が続いています。

東証REIT指数のチャート(2015年3月25日~6月25日)
(※SBI証券より)

上場規模

ジャパン・シニアリビング投資法人のIPOの規模は最大で約174億円と東証リートとしては小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

大和ハウスリート投資法人、ケネディクス商業リート、インベスコ・オフィス・ジェイリート、日本リートの3分の1弱であり、SIA不動産投資法人よりも小型です。

トーセイリートの約1.8倍、星野リゾート・リートの約1.7倍程度の規模です。


まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっています。

ジャパン・シニアリビング投資法人はヘルスケアREITであり、高齢化社会への対応が重要な課題で、介護ニーズが高い高齢者の地方移住などのニュースも出ており、高いテーマ性があります。

ヘルスケア関連REITは、ヒューリックリート、日本ヘルスケア、ヘルスケア&メディアルのいずれも堅調な初値を記録しました。

足下ではREITがやや軟調なのが気がかりですが、REITのIPOは資産インフレの波に乗って9連勝中であり絶好調が続いています。

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

主幹事は野村證券です。その他では、SMBC日興証券、みずほ証券、UBS証券で購入できます。

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<投資スタンス>
やや強気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去1年間のIPO初値予想の履歴

銘柄名発表時BB直前結果
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGE GROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMO TECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RS Technologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立 
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 
富士山マガジンサービス強気  
クレステックやや強気  
平山やや強気  
アイリッジ強気  
デクセリアルズ弱気  
  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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