住宅ローン選びに置いて重要なファクターなのは金利タイプです。
変動金利と固定金利のどちらにするのかは、生涯の支払額だと大きな差が生じる場合があるため、ホットイシューとなっています。
住宅ローンは変動金利と固定金利のどっちがいいか、注意点を完全網羅してわかりやすく徹底的に解説します。
変動金利型の住宅ローン
市場の金利動向に応じて金利が変動するタイプの住宅ローンです。短期プライムレートに連動します。
短期プライムレートは政策金利に連動するので、変動金利は日銀の金融政策の動向に大きく影響します。現在のような金融緩和の時期は低金利になります。
銀行側からみると変動金利の住宅ローンは、金利がどう動いても一定の利ざやを確保できて金利変動リスクが小さいので、低金利に設定できます。
返済額は5年に1度変わり、返済額増額次の増加幅は＋25％までです。「125％ルール」と呼ばれています。
金利が大幅に上昇し、本来的には25％を超える場合は、25％以上の部分は、毎月返済額の元金と利息の割合を調整します。
つまり、返済額のうち元金が小さくなり、利息が上昇し、元本の減りが遅くなります。
最悪の場合は、未払利息が発生して、いくら返しても元本が減らないという事態もあり得ます。
一言で言うと、金利が低下すれば返済額も減少し、上昇したら返済額が増えます。
金利が大幅に増えた場合、元本が減らずに未払利息が発生するリスクがあります。まれに「125％ルール」の適用がなく、金利上昇局面では半年ごとに返済額が増えてしまう銀行もあります。
変動金利型の最大のメリットは、金利が低いことです。デメリットは金利変動リスクを背負うことです。
変動金利は短期プライムレート＋αが基本であり、キャンペーン等による金利引き下げによって、再優遇金利は0.44～0.6％等になっています。
まれに変動金利のベースが短期プライムレートではなく、当該銀行の資金調達コストに基いて決定される銀行や、ローン残高が500万円未満になった以降は金利優遇がなくなったりする銀行があります。こうした点にも注意が必要です。
以上のような注意点がなく、シンプルな低金利を実現していておすすめなのは、住信SBIネット銀行の住宅ローンです。主なメリットは以下のとおりです。
- 業界最低水準の低金利
- 全疾病保障(8疾病+それ以外の病気・ケガ)の金利上乗せなし
- 保証料・団信保険料が不要
- 一部繰り上げ返済手数料が不要
- 繰り上げ返済がネットで1円から可能
- 金利優遇条件はなし
- 銀行窓口で休日や夕方も相談可
特に全疾病保障の金利上乗せなしなのが絶大なメリットです。他の銀行は年0.3％ほど上乗せされます。住宅ローンの金利の比較を再掲します。
全疾病保障は8大疾病保障と、8疾病以外の病気・ケガの2つで構成されています。8疾病とは以下の3つの特定疾病、5つの重度慢性疾患を指します。
- がん（悪性新生物）
- 急性心筋梗塞
- 脳卒中
- 高血圧症
- 糖尿病
- 慢性腎不全
- 肝硬変
- 慢性膵炎
8疾病以外が原因の場合は、入院によって就業不能状態となった場合に保障対象となります。精神疾患は対象外です。
厚生労働省「患者調査(2014年)」によると、1年以上長期入院するのは、8疾病(厚生労働省の調査結果の傷病大分類)は約7,200名で、精神疾患を除く全疾病は約34,100名です。
65歳未満の入院患者が1年超入院する確率は、8疾病は7.8％、全疾病は13.2％です。8疾病保障から全疾病保障に補償範囲が拡大したことで、格段にパワーアップしました。
保証料・団信保険料・一部繰り上げ返済手数料はありません。金利優遇の条件もありません。
一部繰上返済は1円から可能とパワフルです。他の銀行は1万円からなど単位が大き目です。
事務取扱手数料は2.2％(税込)となりますが、低金利の他の銀行も概ね同様です。
8大疾病保障込みの住宅ローンを探している方は、住信SBIネット銀行の住宅ローンWEB申込コースは最有力候補となります。
客観的な厳しい目線でチェックしたとしても、住信SBIネット銀行の住宅ローンの競争力はかなり高いと言わざるを得ません。突き抜けた魅力があります。
実際に数多くの賞を受賞しており、オリコン顧客満足度ランキング（2018年度）では、住宅ローン 付帯サービス部門で1位となっています。高く評価されています。
魅力の高さは実際に数多くの住宅ローン利用者から大きな支持を受けています。住宅ローン取扱額はビジネスの教科書に出てくるような華麗な右肩上がりです。
変動金利（通期引下げプラン）はなんと全疾病保障込みで年0.32％になります。これはイオン銀行の8大疾病なしよりも低い水準です！
借り換えの場合は更に低下して年0.299％と空前の低金利となっています。
団信・全疾病保障が無料で付いたうえでの最低水準の金利となります。業界最低水準の金利と全疾病保障を両立させているのが、住信SBIネット銀行の秀逸なエッジ・優位性です。
借換えの場合、変動金利(通期引下げプラン)、固定金利10年(当初引下げプラン)に特別金利が適用になります。
なお、住信SBIネット銀行の住宅ローンには、「ミスター住宅ローンREAL」という制度があります。
ネット銀行ならではの低金利であるにもかかわらず、各地のSBIマネープラザで対面で相談・申し込みができます。専属担当者と対面でやり取りしたい方に適している住宅ローンです。
また、ソニー銀行の住宅ローンもおすすめです。メイン口座がソニー銀行の場合、会員プログラム「Club S」の優遇を利用できるのがメリットです。
ソニー銀行の住宅ローンはネット銀行らしい低金利が魅力です。新規購入で自己資金10%以上の場合、ただでさえ低い金利から更に0.05%引き下げられるのが特徴です。
変動セレクト住宅ローン金利プランは、変動金利がなんと0.447%(新規購入で自己資金10%以上の場合は0.397%)という空前の低金利です。
これはSBI新生銀行、イオン銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行など、低金利で定評がある他の銀行の中でも最も低金利の水準です。
繰り上げ返済は1万円から可能で、無料で回数制限もなく、契約書類などの再提出も不要です。
ソニー銀行は保証会社を利用していないため、保証料がかかりません。団体信用生命保険料もソニー銀行の負担で無料です。
金利タイプの変更がインターネット上でいつでも可能です。ソニー銀行は、毎月中旬に翌月の金利を発表するので、金利タイプを変更する時は、今月と翌月を比較してからタイミングを選べます。
当面は低金利が続くので変動金利にしておき、金利が上がり始めたら固定金利に切り替えるという戦略の場合、ソニー銀行はいち早く金利変動を察知できます。
ソニー銀行には「Club S」という会員プログラムがあります。
ステージに応じて外貨預金の際の為替手数料が優遇されます。振込手数料・ATM手数料の無料回数なども優遇され、最大で月11回も振り込み手数料が無料になります。
| 項目 | ステージなし | シルバー | ゴールド | プラチナ |
|---|---|---|---|---|
| 振込手数料無料回数 (※) | 月2回 | 月4回 | 月6回 | 月11回 |
| 月1回 | 月3回 | 月5回 | 月10回 | |
| ATM出金手数料無料回数 | 月4回 | 月7回 | 月15回 | 何度でも無料 |
| 仕向け外貨送金手数料無料回数 | 0回(5,000円) | 月1回 | 月3回 | |
| Sony Bank WALLET キャッシュバック率 | 0.50% | 1.00% | 1.50% | 2.00% |
| Sony Bank WALLET 海外ATM利用料無料回数 | 0回(税抜200円/回) | 月1回 | 月3回 | 月5回 |
| 為替コスト (例：米ドル) | 15銭 優遇なし | 10銭 | 7銭 | 4銭 |
※Sony Bank WALLET保有の場合、未保有なら各ステージとも1回少ない回数
ソニー銀行の住宅ローンを契約していると、それだけで最長5年間は1ランクアップするので、デビットカードのSony Bank WALLETを持っているだけで、他行宛振込手数料が月4回も無料になるのが大きなメリットです。
ソニー銀行の新しい優遇プログラムの詳細については、以下で徹底解説しています。
その他、ソニー銀行の詳細については、以下で徹底的に解説しています。
大手格付け会社のJCRからは「AA-」、S&Pからは「A」の格付を得ており、メガバンクとほぼ同等の高い評価となっています。
ネット銀行でも心配は無用です。住宅ローンの内容や契約手続きで疑問点などが出た場合は、担当のローンアドバイザーが電話・メールでしっかりと最後までサポートしてくれます。
固定期間選択型
2年・3年・5年・7年・10年・20年など一定の期間（特約期間）の間は、適用金利が変わらないタイプの住宅ローンです。
その期間終了後は、その時点の金利で再び固定期間選択型を選ぶか、変動金利型にするかを選択することになります。
固定の期間が短くなるほど金利が低く、長いほど金利が上がります。
銀行側からみるとこのタイプは特約期間中に市場金利が上昇すると逆ざやになる危険があります。
したがって、金利スワップ等のヘッジ手段を講じる必要があり、変動金利に比べると経費がかかるため、金利や手数料は高めになります。
特約期間は2～20年など様々なタイプがあり、希望に応じて選択できます。変動金利型に比べると、事務手数料・繰り上げ返済手数料が高い傾向にあります。
最初に固定期間を設けることで、その期間の金利上昇リスクをヘッジできます。
ただし、本当にヘッジしなければならない長い先の金利は、その時になってみないとわからないため、将来的な金利リスクを負っています。
固定期間選択型は、一定期間の金利上昇リスクはヘッジしたくて、かつ繰り上げ返済等で長い先の金利上昇は元本減少によって耐えることが可能という場合にピッタリの住宅ローンです。
全期間固定金利型
当初の金利が完済するまで変わらず、金利変動リスクがないのがメリットですが、金利が高めなのがデメリットです。代表的な住宅ローンの商品はフラット35です。
一般の銀行は長期間のリスクをとることになる35年固定の住宅ローンには積極的ではなく、また金利急変時の例外条項が設けられていることがほとんどです。
フラット35は独立行政法人の住宅金融支援機構がリスクを取って、一般国民に長期間に安定した金利の提供を実現しています。
仮に今後、金利が急上昇したとしても、既にフラット35を借り入れている場合は、途中で金利が上がることはありません。
フラット35とは、融資の枠組みは住宅金融支援機構が定めており、金利・融資手数料は各金融機関が自由に設定している住宅ローンです。
現在はほとんどの銀行・信用金庫で取り扱いがあり、ノンバンクの参入も増えています。
フラット35は最長35年の長期固定金利であり、期間50年のフラット50もあります。
フラット35の条件に加えて一定の条件を満たし、省エネ性能に優れているとされる住宅の場合は「フラット35S」になり、金利が低くなります。
それ程厳しい条件ではなく、フラット35の申込者のうち8～9割程度はフラット35Sになっています。
機構が定める技術水準を満たしていることが条件であり、建築基準法で定める最低限必要な基準以上のものです。
フラット35は独立行政法人の住宅金融支援機構が携わっていることから、審査の間口が広いのが特徴です。
| 項目 | フラット35の通過事例 |
|---|---|
| 年収 | 最低年収なし！105万円の方で突破事例あり！ |
| 職業 | 自営業・派遣社員・パート・アルバイト・年金収入の方もOK！ |
| 勤続年数 | 転職後すぐでもOK！ |
| 対象住宅 | 適合証明書が発行できれば古い物件でもOK！ |
| 土地 | 借地・仮換地・保留地でもOK！ |
| 勤務地 | 海外勤務中でもOK！ |
| 休業 | 産休中・育休中の方でもOK！(原則として復帰が条件) |
マイホームという夢の実現のために、できる限り審査落ちは避けるという審査基準が採用されているのが一目瞭然ですね。
転職直後でも、転職1ヶ月以上であればフラット35の審査に通過することが可能です。銀行だと通常は3年継続の勤務実績が必要であるのと比較するとエッジが効いています。
1ヶ月分の給与×12＝年収と仮定することになります。ただし、1ヶ月分の給与振込実績すらない場合は残念ながらNGとなります。その場合は少し待ちましょう。
例えば、30代後半で勤続7ヶ月・パート・年収120万円・本人＋子供1人のシングル家庭といった、都市銀行の住宅ローンでは審査落ち濃厚なケースでも、年金受給者の親との親子リレー返済で審査に通過した事例があります！
また、ヤマト運輸・佐川急便・日本郵政などの運送業の派遣社員の方で、勤続2ヶ月、想定年収420万円、家族は夫婦＋子供4名で通過事例があります。
フラット35はマイホームという夢を実現したい国民の味方ですね！
フラット35で人気No.1はARUHIです。なんと9年連続1位となっています。
以前アルヒに取材に行き、マーケティング本部 プロダクトマーケティング部 マネージャーの高橋健史さんにインタビューしました。
競争力が高い低金利、充実の顧客サポート、お得な優待・割引特典、リアル店舗で相談できる魅力について把握しました。
フラット35の実行件数シェアは、2位の金融機関の約2倍の圧倒的No.1となっています。
屈指の低金利、ネット・電話・実店舗での充実のサポート、お得な優待・割引、火災保険の団体割引など、質実剛健なクオリティが人気を博しています。
やはり住宅ローンというのは人生における影響が大きい契約ですから、一度対面で相談したい場合もあります。そのような際には店舗で疑問点をフェイス・トゥ・フェイスで解消できます。
住宅ローンの内容や契約手続きで疑問点などが出た場合は、担当のローンアドバイザーが電話・メール・対面でしっかりと最後までサポートしてくれます。
ARUHIの住宅ローンは、夢のマイホーム購入、賃貸住宅にはない豊かな暮らし、楽しい人生を強力にサポートしてくれます。
現在は長期金利が著しく低下して長短金利差が低下しているので、長期固定金利のフラット35の魅力が上昇しています。
なんといっても総返済額が確定して、金利上昇リスクがないのが絶大なメリットです。不確定要素が多い住宅ローンで最重要の返済額が決まって計画的な生活を送ることが可能です。
15年以上での長期固定金利の契約を検討しているならば、ARUHIのフラット35、スーパーフラットが有力な選択肢となります。
金利選択型住宅ローン
変動金利と固定金利を何度でも変更できる「金利選択型」の住宅ローンがソニー銀行、楽天銀行にあります。
ユニークな商品特性を有しており、変動と固定どちらにするかを決めかねない場合は、金利選択型住宅ローンも候補となります。
ソニー銀行では「部分固定金利特約」によってミックスローンが可能になります。
一つの住宅ローンで変動金利と固定金利を同時に利用でき、最大3つまで複数の固定金利期間を設定できるのが特徴です。
固定金利適用期間中でも変動金利に変更は可能です。ただし所定の手数料がかかります。
ソニー銀行の「部分固定金利特約」は自由度が高く、金利変動リスクのポジションを自在に操り、将来の変化にもフレキシブルに対応することが可能となります。
みんなは固定・変動のどっちを選んでるの？
国土交通省の「平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、以下の通りとなっています。
- 変動金利の住宅ローン：50.2％
- 固定金利(全期間・一部)の住宅ローン：49.8％
ほとんど同じ数字で拮抗しており、ほぼ互角という様相を呈しています。
多数の金融機関がしのぎを削って競争しており、どちらの金利タイプも魅力的な住宅ローンが満載となっています。
第三の道として「金利ミックスローン」という選択肢もあります。半分を変動金利、半分をフラット35等の全期間固定金利型にする方式です。
金融緩和による超低金利のメリットを享受しつつ、一定程度の金利変動リスクをヘッジするローン計画です。
毎月の住宅ローン支払額は、全額変動金利と全額固定金利の中間になります。
注意点は、借りる金融機関は原則として一つになる点です。抵当権が1位でないと住宅ローンは組めない場合が多いため、固定金利はA銀行、変動金利はB銀行という借り方はできないケースが多いです。
コスト面では、デメリットは、それぞれ別々のローン契約となり、印紙税が2本分かかる点くらいです。
また、抵当権を設定する際の司法書士への報酬も多少高くなりますが、融資の際の事務手数料は通常と同じところが多いようです。
なお、住宅ローンの金利は、申込み時ではなく、融資実行日の金利が適用されます。
未完成のマンションで、完成後が1年後の場合は、1年後の金利が適用されます。土地・建物が分かれて融資が必要な場合は、建物が完成しなければ、融資は実行されないのが基本です。
ただし、金融機関によっては、土地代金、着工金などで分割融資を利用できるケースがあります。この場合は、各時点で融資される分は金利が確定します。
夫婦共働きなら、夫もしくは妻の単独ではなく2人でローンを組むと、ローン控除による節税が大きくなるケースがあります。片方のみの名義だと、片方しかローン控除が適用されないためです。
ただし、万が一の離婚の場合は、住宅ローンと不動産をどうするかで喧々諤々となってしまう側面があります。
親から贈与を受ける時は、相続時精算課税制度の活用など、税制優遇を検討しましょう。
まとめ
10年以上の固定金利型ローンの金利は、長期金利（10年国債の利回り）の影響を受け、金利上昇局面では、長期金利の方が、変動金利が連動する短期金利よりも早く上がります。
したがって、「最初は変動金利を利用して、金利が上がり始めたら固定金利に切り替える」という戦略を採用する場合、金利が動き始めたら借り換えるか否か迅速に意思決定する必要が生じます。
一般論として変動金利型の住宅ローンは、一定程度金利が上昇しても返済しきれる金額に留めるのが無難と言われています。
年収・金融資産に比べて借入額が少なく、繰り上げ返済などで35年などの長期間ではなく、短期間で返済が可能である場合などに適しています。
ただし、当面はインフレの懸念はほぼなく、かつ派手に利上げすることは政府の債務発散につながりかねない状況です。
したがって、余程のインフレ高進で社会が不安定化しない限り、変動金利が連動する短期金利は低金利が続くと思われます。
なんといっても変動金利の魅力は圧倒的な低金利です。リスクテイクして超低金利の果実を享受するという選択肢もあります。
変動金利の住宅ローンで最もおすすめなのは、住信SBIネット銀行の住宅ローンです。空前の低金利に加えて、至れり尽くせりのベネフィットを享受できます。
- 業界最低水準の低金利
- 全疾病保障(8疾病+それ以外の病気・ケガ)の金利上乗せなし
- 保証料・団信保険料が不要
- 一部繰り上げ返済手数料が不要
- 繰り上げ返済がネットで1円から可能
- 金利優遇条件はなし
- 銀行窓口で休日や夕方も相談可
来店は不要ですが、担当のローンアドバイザーのサポートを受けることも可能なので安心です。
空前の低金利、便利でオトクな付帯特典、高い信頼性が魅力的な住宅ローンです。
その他、以下の銀行が候補となります。
- アルヒ(ARUHI)の住宅ローン：固定金利ならおすすめ。フラット35では9年連続1位で大人気
- イオン銀行の住宅ローン：イオンでよく買い物する方におすすめ
- ソニー銀行の住宅ローン：メイン口座がソニー銀行でClub Sの優遇を使いたい方におすすめ
- auじぶん銀行の住宅ローン：ネットで申し込みを完結したい方におすすめ
- au住宅ローン：auユーザーの方におすすめ
- 東京スター銀行の住宅ローン：住宅ローン控除を活用したい方で手元にキャッシュが余っている方におすすめ
なお、住信SBIネット銀行の住宅ローンには、「ミスター住宅ローンREAL」という制度があります。
ネット銀行ならではの低金利であるにもかかわらず、各地のSBIマネープラザで対面で相談・申し込みができます。専属担当者と対面でやり取りしたい方に適している住宅ローンです。
複数の銀行を比較検討したい場合は、住宅ローン一括審査申し込みが便利です。詳細については以下をご参照ください。
