新規上場！ジャパン・シニアリビング投資法人のIPOの初値予想

ジャパン・シニアリビング投資法人（3460）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2015年7月13日(月)～7月16日(木)です。上場予定日は7月17日(金)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は200,000円（1単元20万円）です。仮条件は18万～20万円と下振れました。公開価格は仮条件の中央値である19万円となりました。

初値予想は若干のプラスリターンです。

ジャパン・シニアリビング投資法人は、資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手として、幅広くヘルスケア業界の成長を支援し、ステークホルダーである利用者、オペレーター、投資主の満足度の最大化を追求することにより、社会に貢献することを基本理念とするヘルスケアREITです。

ジャパン・シニアリビング投資法人のIPO

ジャパン・シニアリビング投資法人とは

ジャパン・シニアリビング投資法人のスポンサーは、ケネディクス、SBI新生銀行、長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行、LIXIL、SOMPO HD(損保ジャパン日本興亜等)です。特徴は以下5点です。

• 多種多様なヘルスケア関連施設への分散投資による成長
• 賃料固定型の長期賃貸借契約と高度な運用能力により裏付けられる安定したキャッシュ・フロー
• オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略
• 実績豊富な6社のスポンサー会社による多様なサポート
• スポンサー会社と投資主の利益の一致を目的とする施策

要介護者向けに限らず、自立者向けを含む多種多様なシニアリビング施設へ重点投資し、安定性や成長性の高いオペレーターに対する幅広い分散投資します

投資対象は以下のシニアリビング施設が70％以上です。

• 介護付有料老人ホーム
• 住宅型有料老人ホーム
• 健康型有料老人ホーム
• サービス付き高齢者向け住宅
• その他

また、以下のメディカル施設が30％以上です。

• 病院
• 診療所
• 医療モール
• 介護老人保健施設
• その他

ポートフォリオ構築方針

用途と提供サービス種類、入居費用・利用料価格帯、社会保障制度への依存度の分散確保を勘案して、多種多様なヘルスケア関連施設に分散投資する方針です。

取得予定価格ベースでの施設タイプ別比率は以下のとおりです。

• 介護付有料老人ホーム：78.1％
• 住宅型有料老人ホーム：17.0％
• サービス付き高齢者向け住宅：4.9％

三大都市圏及び中核都市圏に80％以上投資を行う方針とし、それ以外の地域についても一定程度投資します。

• 三大都市圏比率：75％(東京圏36.4％・大阪圏38.5％)
• 中核都市圏：14.5％
• その他：10.6％

投資・運営管理面での経済性、不動産マーケットにおける流動性を勘案し、幅広い規模のヘルスケア関連施設に分散投資する方針です。

• 50億円以上：1物件 6,940百万円 24.8％
• 30億円以上50億円未満：1物件 3,675百万円 13.1％
• 10億円以上 20億円未満：7物件 10,055百万円 36.0％
• 5億円以上 10億円未満：3物件 2,510百万円 9.0％

ジャパン・シニアリビング投資法人がオペレーターから受け取る賃料の源泉は、入居者の支払う利用料（プライ ベートペイ）と介護施設においては介護保険報酬や健康保険報酬（パブリックペイ）に依存しています。

一般に、パブリックペイに ついては国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあるため、入居者が支払う費用の価格帯や、オペレーターの収入に占める介護保険報酬等の水準（パブリック ペイとプライベートペイの比率）を勘案し た上で投資判断を行います。

賃料固定型の長期賃貸借契約による安定したキャッシュ・フロー

ジャパン・シニアリビング投資法人は、ヘルスケア関連施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレーターに存在することから、ヘルスケア関連施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響を受けにくい性質があると考えています。

ジャパン・シニアリビング投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの実現を図ります。

固定賃料比率は100％です。残存賃貸借契約期間別比率（取得予定価格ベース）は以下のとおりです。

• 20年以上：6件 29.1％
• 15年以上20年未満：3件 19.3％
• 10年以上15年未満：4件 42.7％
• 5年以上10年未満：1件 8.9％

契約を締結するオペレーターの一覧は下表の通りです。

オペレーター名	設立年月日	売上高(百万)	運営施設数	定員数又は 居室数	上場／非上場
ユニマットそよ風	昭和50年6月2日	40,615	152	居室数（4,253） 定員数（4,523）	JASDAQ上場
ニチイケアパレス	昭和39年6月22日	18,300	60	居室数（3,823） 定員数（3,909）	東証一部上場のニチイ学館の子会社
エヌエムライフ	平成7年10月5日	908	1	定員数（260） 居室数（229）	非上場会社
長谷川介護サービス	平成18年11月1日	9,757	51	定員数（3,000） 居室数（2,986）	非上場会社
社会福祉法人ノテ福祉会	昭和58年6月13日	4,680	34	定員数（1,167） 居室数（652）	非上場法人
ワタミの介護	平成4年11月11日	37,877	107	定員数（8,222）	東証一部上場のワタミの子会社
ベネッセスタイルケア	平成7年9月7日	79,297	275	定員数（15,172） 居室数（14,659）	東証一部上場のベネッセHDの子会社
コミュニティネット 平	平成10年6月24日	994	8	定員数（841） 居室数（429）	非上場会社
さわやか倶楽部	平成16年12月1日	10,659	57	定員数（3,562） 居室数（3,540）	東証一部上場のウチヤマHDの子会社
エクセレントケアシステム	平成16年8月2日	1,900	16	定員数（542） 居室数（547）	非上場会社
シルバータウン	平成14年2月25日	164	3	定員数（187） 居室数（177）	非上場会社

ジャパン・シニアリビング投資法人は、オペレーターの資金調達ニーズやバランスシートのスリム化のニーズに対して、資産保有機能により施設のセール・アンド・リースバックの機会を提供します。

また、新規施設の開発ニーズに対しては、本資産運用会社が有する知見・ノウハウやスポンサー会社の開発機能等を活用した開発ソリューションを提供するなど、オペレーターに対する様々なソリューション・サポートの提供を目指しています。

適切なモニタリングの実施による収益の安定化

保有する施設の運営状況に関する適切な情報収集を行い、対処すべき課題に取り組むことで、オペレーターとの中長期的な信頼関係の構築を企図します。

モニタリング結果を踏まえ、施設の運営に問題が生じた場合、必要に応じてオペレーターに対して建物・設備に関する修繕や改修の提案、運営方法・営業方法の提案・協議を行います（シニアリビング施設）。

一部のスポンサー会社とのスポンサー・サポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みに加えて、取得予定資産のオペレーターの一部と運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しています。

これらにより、個別のオペレーターに経営状態の悪化等が生じた場合であっても、他のオペレーターによる運営の引継ぎが可能となる体制を採用することで入居者の安定した生活の継続性が保たれるものとジャパン・シニアリビング投資法人は考えています。

6社のスポンサー会社による多様なサポート

ジャパン・シニアリビング投資法人は、スポンサー会社との間でスポンサー・サポート契約を締結しており、これによって継続的かつ安定的な外部 成長を強力に推進するパイプラインを供給する体制を構築できていると考えています。

スポンサー・サポート契約の概要は下表の通りです。

スポンサー名	優先交渉権	開発	情報提供	ウェアハウジング	リノベーション・メインテナンス	人的サポート又はノウハウの提供	バックアップオペレーター	財務
ケネディクス	◯	◯	◯	◯		◯
SBI新生銀行			◯			◯		◯
長谷工コーポレーション	◯	◯	◯		◯	◯	◯
三菱UFJ信託銀行			◯			◯		◯
LIXILグループ	◯		◯		◯		◯
損保ジャパン日本興亜	◯		◯			◯	◯	◯

上場時ポートフォリオ

上場時ポートフォリオにおける主要指標は、鑑定NOI利回り6.0％、取得予定価格合計は27,965百万円、鑑定評価額合計は29,306百万円です。

NOI利回りはヘルスケア＆メディカル投資法人の上場時（5.8％）より若干高い水準です。

取得予定資産の一覧は以下の通りです。

物件名称	所在地	取得予定価格（百万円）	鑑定NOI利回り	居室数	オペレーター
ジョイステージ八王子	東京都八王子市	3,675	5.7％	229	エヌエムライフ
ニチイホームたまプラーザ	神奈川県川崎市	2,500	6.0％	160	ニチイケアパレス
ニチイホーム中野南台	東京都中野区	1,740	5.2％	83	ニチイケアパレス
ゆいま～る聖ヶ丘	東京都多摩市	1,175	5.1％	71	コミュニティネット
イリーゼ蒲田・悠生苑	東京都大田区	1,100	5.1％	48	長谷川介護サービス
アクティバ琵琶	滋賀県大津市	6,940	6.3％	384	ユニマットそよ風
レストヴィラ神戸垂水	兵庫県神戸市	1,900	5.5％	100	ワタミの介護
グランダ門戸厄神	兵庫県西宮市	1,180	5.2％	62	ベネッセスタイルケア
エクセレント西宮	兵庫県西宮市	750	6.6％	67	エクセレントケアシステム
天	北海道札幌市	2,285	7.3％	85	社会福祉法人ノテ福祉会
イリーゼ西岡	北海道札幌市	800	5.8％	83	長谷川介護サービス
さわやか桜弐番館	秋田県秋田市	960	6.1％	92	さわやか倶楽部
アルファ恵庭駅西口再開発ビル	北海道恵庭市	1,600	5.9％	73	長谷川介護サービス
グランヒルズおがわらこ	青森県上北郡	1,360	7.6％	103	有限会社シルバータウン

財務運営の基本方針

ジャパン・シニアリビング投資法人は、LTVは原則として65％を上限とします。資金余力の確保に留意した機動的、かつ、きめ細やかなレバレッジコントロールを目指しています。

ジャパン・シニアリビング投資法人は、スポンサー会社であるSBI新生銀行及び三菱UFJ信託銀行、並びに主要金融機関を中心としたバンクフォーメーションの構築により財務の安定化を図ります。

基準金利＋0.3～0.75％で借入を行う予定です。この利回りヘルスケア＆メディカル投資法人の上場時（基準金利＋0.20～0.30％）より高い水準です。

ジャパン・シニアリビング投資法人は、信用格付業者から提供される予定の格付けはありません。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数はボックス推移となっており、ここ最近は軟調な展開が続いています。

（※SBI証券より）

上場規模

ジャパン・シニアリビング投資法人のIPOの規模は最大で約174億円と東証リートとしては小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

大和ハウスリート投資法人、ケネディクス商業リート、インベスコ･オフィス･ジェイリート、日本リートの3分の1弱であり、SIA不動産投資法人よりも小型です。

トーセイリートの約1.8倍、星野リゾート・リートの約1.7倍程度の規模です。

まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっています。

ジャパン・シニアリビング投資法人はヘルスケアREITであり、高齢化社会への対応が重要な課題で、介護ニーズが高い高齢者の地方移住などのニュースも出ており、高いテーマ性があります。

ヘルスケア関連REITは、ヒューリックリート、日本ヘルスケア、ヘルスケア&メディアルのいずれも堅調な初値を記録しました。

足下ではREITがやや軟調なのが気がかりですが、REITのIPOは資産インフレの波に乗って9連勝中であり絶好調が続いています。

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。

主幹事は野村證券です。その他では、SMBC日興証券、みずほ証券、UBS証券で購入できます。

SBIネオトレード証券でもIPOの取扱いを開始しています。委託幹事に名を連ねる可能性があります。

まだSBIネオトレード証券に口座をお持ちでない方は、この機会にぜひ口座開設してはいかがでしょうか。
↓
SBIネオトレード証券 公式キャンペーン

＜投資スタンス＞
やや強気
（※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階）

※過去1年間のIPO初値予想の履歴

銘柄名	発表時	BB直前	結果
インベスコ･オフィス･ジェイリート投資法人	中立	中立	5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング	中立	中立	-7.7%
ムゲンエステート	中立	中立	10.0%
フリークアウト	強気	強気	250.0%
ポバール興業	中立	中立	6.6%
OATアグリオ	中立	中立	-6.3%
メドピア	強気	強気	131.3%
レアジョブ	強気	強気	169.7%
VOYAGE GROUP	強気	強気	40.0%
鳥貴族	やや強気	やや強気	120.7%
イグニス	強気	強気	342.1%
日本ビューホテル	やや弱気	やや弱気	-1.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー	やや強気	やや強気	126.3%
ロックオン	強気	強気	284.6%
リアルワールド	強気	強気	79.8%
AMBITION	やや強気	強気	62.0%
ジェネレーションパス	強気	強気	119.2%
リボミック	中立	やや強気	-20.4%
FFRI	強気	強気	176.5%
ホットランド	中立	中立	-1.7%
ヤマシンフィルタ	中立	中立	19.6%
すかいらーく	中立	中立	0.0%
リクルートホールディングス	中立	中立	1.3%
GMOリサーチ	強気	強気	133.3%
セレス	強気	強気	55.4%
オプティム	強気	強気	260.0%
アルファポリス	強気	強気	93.2%
エラン	やや強気	やや強気	70.3%
日本ヘルスケア投資法人	やや強気	やや強気	48.1%
SHIFT	強気	強気	361.5%
ＣＲＩ・ミドルウェア	強気	強気	462.5%
日本PCサービス	中立	やや強気	67.7%
トーセイリート投資法人	やや弱気	中立	11.6%
積水ハウス・リート投資法人	やや強気	やや強気	22.7%
弁護士ドットコム	強気	強気	215.4%
クラウドワークス	強気	強気	73.2%
スノーピーク	やや強気	やや強気	134.3%
ビーロット	強気	強気	422.4%
GMO TECH	強気	強気	135.2%
テクノプロ・ホールディングス	中立	中立	-5.0%
アトラ	やや強気	やや強気	77.4%
マークラインズ	強気	強気	77.3%
メディカル・データ・ビジョン	強気	強気	135.9%
U-NEXT	やや強気	中立	31.7%
SFPダイニング	やや弱気	やや弱気	-16.5%
今村証券	中立	中立	27.4%
フルッタフルッタ	強気	やや強気	51.5%
竹本容器	中立	中立	2.0%
gumi	中立	中立	0.0%
大冷	やや弱気	やや弱気	-6.7%
アドベンチャー	強気	強気	127.2%
メタウォーター	やや弱気	やや弱気	-6.0%
サイジニア	強気	強気	125.8%
インターワークス	やや強気	やや強気	16.7%
イーレックス	中立	中立	11.2%
データセクション	強気	強気	73.1%
綿半ホールディングス	やや弱気	やや弱気	6.3%
ヨシックス	中立	中立	29.4%
東京ボード工業	やや弱気	やや弱気	-8.0%
カヤック	強気	強気	222.0%
エクストリーム	強気	強気	296.4%
MRT	強気	強気	309.4%
Keeper技研	やや強気	やや強気	49.1%
ケネディクス商業リート投資法人	中立	やや強気	13.3%
ファーストロジック	強気	強気	52.5%
ファーストブラザーズ	やや弱気	やや弱気	2.5%
ホクリヨウ	中立	中立	8.9%
ALBERT	強気	強気	115.7%
シリコンスタジオ	やや強気	やや強気	102.0%
コラボス	強気	強気	137.6%
エムケイシステム	強気	強気	332.0%
ショーケース・ティービー	強気	強気	193.9%
ヘルスケア＆メディカル投資法人	やや強気	やや強気	54.5%
エスエルディー	強気	強気	15.3%
ヒューマンウェブ	やや強気	やや強気	11.7%
イード	強気	強気	46.4%
ファーストコーポレーション	やや強気	やや強気	25.0%
RS Technologies	中立	中立	-23.6%
シンデン・ハイテックス	やや強気	やや強気	12.2%
ハウスドゥ	やや強気	やや強気	47.2%
Aiming	中立	中立	12.2%
モバイルファクトリー	強気	強気	99.4%
日本動物高度医療センター	やや強気	やや強気	44.2%
プラッツ	やや強気	やや強気	70.2%
sMedio	やや強気	やや強気	58.7％
サンバイオ	弱気	弱気	-14.5%
海帆	やや強気	やや強気	76.5%
Hamee	やや強気	やや強気	67.2%
日本スキー場開発	中立	中立	9.9%
シーアールイー	弱気	弱気	-7.3%
三機サービス	中立	中立	37.1%
レントラックス	強気	強気	53.1%
リンクバル	やや強気	やや強気	27.9%
ジグソー	強気	強気	236.4%
Gunosy	中立	中立	0.0%
デザインワン・ジャパン	やや強気	やや強気	50.9%
テラスカイ	強気	強気	350.0%
ヘリオス	中立	弱気	22.5％
スマートバリュー	強気	強気	344.9%
マーケットエンタープライズ	強気	強気	167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー	強気	強気	246.2%
エコノス	弱気	中立	120.0%
中村超硬	弱気	弱気	11.8%
メニコン	やや強気	やや強気	73.5%
冨士ダイス	弱気	弱気	50.9%
ファンデリー	強気	強気	102.1%
ナガオカ	中立	中立
サムティ・レジデンシャル投資法人	中立	中立
富士山マガジンサービス	強気
クレステック	やや強気
平山	やや強気
アイリッジ	強気
デクセリアルズ	弱気