積水ハウス・リート投資法人のIPOの初値予想

積水ハウス・リート投資法人（3309）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は11月17日（月）～11月20日（木）です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円（1単元10万円）です。仮条件は105,000～110,000円と上振れました。

積水ハウス・リート投資法人は、テナント企業が持続可能な活動拠点として不動産に求める要素を重視しています。

テナント企業の経営者、 従業員及び顧客に対して、生産性の向上に資する利便で安全で快適な不動産への投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保を目指します。

積水ハウス・リート投資法人のIPO

積水ハウス・リート投資法人とは

積水ハウス・リート投資法人は、オフィスビル、商業施設、ホテル等に投資する総合REITです。スポンサーは、東証一部上場の不動産企業である積水ハウスです。取得予定価格合計は1143億円のリートです。

積水ハウスは、ブランドビジョン「SLOW&SMART」を掲げ、「請負型ビジネス」、「ストック型ビジネス」、「開発型ビジネス」の3つのビジネスモデルで推進しています。

積水ハウスの都市再開発事業の実績には、六甲アイランドCITY、梅田スカイビル、御殿山プロジェクト、本町南ガーデンシティ、赤坂ガーデンシティ、グランフロント大阪、リッツカールトン京都等があります。

経年美化の思想に基づいて整備された商業用不動産は、外部からも高く評価されています。

上場時ポートフォリオ

上場時ポートフォリオにおける主要指標は、平均鑑定NOI利回り4.2％、平均築年数3.8年、稼働率100％、ポートフォリオ全体のPML値1.6％です。

エリアは東京圏79.8％、大阪圏20.2%です。用途別投資比率は、オフィスビル100％です。平均賃貸借契約期間は11.8年です。

当初ポートフォリオの立地は、東京の品川御殿山エリア、大阪の御堂筋本町エリアのツートップです。御堂筋の日本一長い商店街や道頓堀は活気に満ちています。

物件名称は、ガーデンシティ品川御殿山、御殿山SHビル、本町南ガーデンシティです。

東京及び大阪の中心で(経済圏)、幹線交通機関の利用が容易かつ空港へのアクセスが良く(利便性)、高台にあり災害の危険性が低く(BCP)、文化と歴史ある土地である御殿山と大阪の商業の中心である御堂筋(ブランド)に位置しています。

ポートフォリオ構築方針

ポートフォリオ構築方針は、3大都市圏80%以上、その他都市は20％未満です。

積水ハウスリート投資法人は、東京圏、大阪圏及び名古屋圏の三大都市圏を主な投資対象地域として位置付けています。

多くの企業や労働力が集中し経済活動の中心拠点となる大都市は、ビジネスや消費の拠点として中心的な役割を果たしています。

かかる観点から事業の「持続可能な活動拠点」としてテナント企業のニーズに即した立地、機能性を備えたプライム・プロパティが数多く存在すると積水ハウスリート投資法人は考えています。

オフィスビル80％以上、商業施設とホテル等20％未満の方針です。

また、国内80%以上、海外20%未満の方針です。海外の投資対象は、積水ハウスの開発実績があり知見があるシンガポール、オーストラリア、アメリカとします。

財務運営の基本方針

積水ハウス・リート投資法人は、LTVは原則として60％を上限とします。資金余力の確保に留意して、保守的な水準で運営する予定です。

固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を 検討し、更に返済期限の分散化等を図ることにより、リファイナンスリスクを低減し、安定的かつ健全な財務基盤の強化を目指します。

三菱UFJ銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利＋0.25～0.85％で借入を行う予定です。

積水ハウスリート投資法人は、日本格付研究所(JCR)よりAA‒(格付の見通し:安定的)の長期発行体格付を付与されています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は一時的に差し込む局面はあるものの、銀行などのマネー流入に伴い、大局的には右肩上がりとなっています。

（※楽天証券より）

上場規模

積水ハウス・リート投資法人のIPOの規模は最大で約630億円と東証リートとしては標準的です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

ヒューリックリートと同程度の規模であり、インベスコ･オフィス･ジェイリート、日本リート、SIA不動産投資法人の1.5倍程度です。

まとめ

当初組入れ物件はたったの3物件であり、分散投資の観点からはやや個別物件リスクが高いREITです。

また、NOI利回りは約4%と低い水準です。

しかしながら、金利情勢、組み入れ物件のクオリティや、スポンサーの信頼性や安定感からは止むを得ないと思われます。

日銀の追加緩和発動もあり、REITの買入増も発動されます。インフレ率が2%を超えない限りは黒田プットが盤石の底支えとなっている状況です。

初値予想は公募価格からの若干のプラスリターンです。REITは大量当選が比較的容易であり、スタンスとしては積極的に臨みます。

主幹事は野村証券であり、その他は、大和証券、SMBC日興証券、みずほ証券、三菱UFJモルガンスタンレー証券、ゴールドマンサックス証券で申し込めます。

わが国のビッグ・ファイブが揃い踏みとなりました。

積水ハウス・リート投資法人の最新チャート

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＜投資スタンス＞
やや強気
（※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階）

※過去1年間のIPO初値予想の履歴