新規上場！ザイマックス・リート投資法人(3488)のIPOの初値予想

ザイマックス・リート投資法人(3488)のIPOが決定しています。

ブック・ビルディング期間は2018年1月30日(火)～2月5日(月)です。上場予定日は2018年2月15日(木)です。公募価格は2018年2月6日(火)に決まります。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は100,000円～105,000円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である105,000円となりました。

巡航分配金利回りは5.56％、NAV倍率は0.76倍、セイムボート出資率(スポンサー・グループによる出資比率)は約6.1％です。

初値予想は「公開価格近辺で若干のプラスリターン」です。

初値予想会社の初値予想は105,000～110,000円（仮条件の上限比±0%～+4.8％）です。

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

ザイマックス・リート投資法人は、不動産マネジメント企業であるザイマックスグループが手掛ける総合REITです。オフィス、商業施設、ホテルを主用途とする物件に重点投資します。

監査法人は新日本有限責任監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

ザイマックス・リート投資法人とは

ザイマックス・リート投資法人のスポンサーはザイマックス・グループです。

ザイマックスグループは不動産投資マーケットにおいて、リクルートグループからの独立以前の1996年におけるビル運営開始を経て、2000年のMBO以来ビルオーナーの立場に立ったビルの運営・管理業務の実施を通じて、成長してきました。

日本におけるプロパティマネジメント（PM）事業者として、ザイマックスグループは、2010年より６年連続で、国内No.１のPM受託実を有しています。

国内有数の不動産マネジメント受託実績を誇っており、これまで、J-REITをはじめとした不動産投資マーケットを、本業である不動産マネジメントの面から支えてきました。

不動産マネジメント受託実績(2017年3月末日現在)は以下の通りです。

ザイマックス・リート投資法人は、スポンサーの不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス・商業施設・ホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れます。

保有物件の不動産マネジメントをザイマックスグループに委託することや、スポンサー・サポート契約に基づきザイマックスグループが有するノウハウを活用します。

2017年３月末日現在、ザイマックスグループが有する主な顧客基盤の概要は、以下のとおりです。

ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指します。

ポートフォリオ構築方針

ザイマックス・リート投資法人は、オフィス、商業施設及びホテルをメインアセットとして位置付けています。

ザイマックスグループが長年蓄積してきた不動産マネジメントの知見・ノウハウを活用し、各物件のキャッシュフローの安定性及び不動産価値を見極め、投資対象とします。

中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指します。

メインアセットであるオフィス、商業施設及びホテルの投資比率は80％以上（取得価格ベース）とし、ザイマックスグループの知見・ノウハウが活用可能かつ安定運用可能と判断できる物件に重点投資します。

その他アセット（住宅、物流施設、データセンター及び工場・研究開発施設等をいいます。）の投資比率は20％以下（取得価格ベース）とします。

メインアセット以外でも、ザイマックスグループの過去の売買仲介や投資実績に基づく物件売却情報及び不動産マネジメント実績に基づくリーシング情報や管理運営に関する知見・ノウハウを活用します。

なお、上記投資比率については、資産取得等の過程において一時的にこの比率を超え又は下回ることがあります。

オフィス投資の考え方

最寄駅から概ね徒歩５分圏内を基本としつつ、ポートフォリオの安定収益を獲得するため、オフィスとしての立地優位性がより高い主要都市の中心エリアでの物件取得を目指します。

また、ザイマックス・リート投資法人は、投資エリアの一極集中による様々なリスク（賃貸市場の変動リスク、天災リスク等）を軽減し、安定した収益を確保するため、都心８区、名古屋中心部、大阪中心部（御堂筋エリア）及び福岡中心部をオフィス投資の重点エリアとします。

さらに、その他東京経済圏、関西経済圏（京都中心部、神戸中心部）、札幌中心部及び仙台中心部をオフィス投資の準重点エリアとします。

商業施設投資の考え方

ザイマックス・リート投資法人は、近接駅乗降客数や商圏人口等、商業動線分析を踏まえた売上予測に基づく物件選定を行うことを通じて、安定的に事業継続可能と想定される商業施設を重点選定します。

物件毎の商圏の範囲や、物件が有する商圏の動向を踏まえて選別した候補物件について、候補物件の売上動向、地域の競合状況、周辺商業施設の動向等を個別に勘案します。

その上で売上等の予測を行い、当該立地における物件の競争力や賃料の安定性を高い水準で有している物件を見極め、厳選投資を行います。

ザイマックスグループは、2017年12月までに、商業施設開発実績及び商業施設開発プロジェクトマネジメント実績で24件、リノベーション・リニューアル実績で19件と豊富な実績と経験を有しています。

リノベーション・リニューアル実績には、大手総合スーパーや百貨店等の退店跡地のリニューアル実績が含まれています。

• ミューザ川崎（神奈川県川崎市）
• 「おやまゆうえんハーヴェストウォーク（栃木県小山市）」の開発実績
• 「いこらも～る泉佐野（大阪府泉佐野市）」におけるメインテナント撤退後のマルチテナント化
• 「八尾光町駅前ビル（大阪府八尾市）」のリニューアル事業

主要ゲートウェイに着目した物件取得

ザイマックス・リート投資法人は、増加する訪日外国人及びビジネス客の宿泊ニーズに着目しています。

日本国内の主要都市間には、空港、新幹線等の高度な交通インフラによってネットワークが構築されています。

したがって、主要空港及び主要新幹線駅（主要ゲートウェイ）への良好なアクセス性を有するエリアの観光・ビジネス拠点としての投資魅力は高いと考えて、これらのエリアの宿泊特化型ホテルを中心に物件を厳選します。

また、全国の主要な空港の中でも、空港の発着回数の水準や発着可能枠の拡大から以下のエリアに着目しています。

上場時ポートフォリオの概要

ザイマックス・リート投資法人の取得予定資産取得後の上場時ポートフォリオは、オフィス７物件、商業施設３物件、ホテル１物件及び住宅１物件の合計12物件です。

メインアセット割合が91.8％（取得予定価格ベース）、取得予定価格は合計330.4億円となる予定です。

ザイマックス・リート投資法人の上場時ポートフォリオの概要は以下のとおりです。

• 物件数：12物件
• 取得予定価格合計：330.4億円
• 鑑定評価額合計：412.5億円
• 平均鑑定NOI利回り：6.0％
• 物件関与期間：平均11.9年
• 含み益率：24.9％
• 上場時LTV：38.6％

上場時ポートフォリオ一覧

財務運営の基本方針

ザイマックス・リート投資法人は、LTVは原則として60%を上限とします。

ただし、新たな投資資産の取得に伴い、一時的に60%を超えることがあり得ます。上場時LTVは、38.6％となる見込みです。

有利子負債の金利の長期固定化や返済期限及びバンクフォーメーションの分散化を通じて財務基盤の安定化を図ります。

取得予定資産の取得に先立ち、株式会社みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団より、以下の借入れを行う予定です。

ただし、各借入先による貸出審査手続における最終的な決裁の完了、借入れに係る契約の締結及び当該契約に定められる貸出実行の前提条件の充足を条件とします。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2017年1月以降は下降トレンドが続き、株価指数と比較してREIT指数は著しく軟調な状況が続いてきました。

しかし、2017年11月中旬をボトムとして反発して、堅調な展開となっています。

ザイマックス・リート投資法人のIPOにおいては、このまま上場が続いたら追い風、反落して再度下降トレンドが続いたら向かい風となります。

(※楽天証券より)

上場規模

ザイマックス・リート投資法人のIPOの規模は最大で212.9億円と東証リートとしては小型です。

三菱地所物流リート投資法人、森トラスト・ホテルリート投資法人の半分弱です。

スターアジア不動産投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人と同水準です。

公募口数は209,905口、売出口数が0口、オーバーアロットメントは10,495口です。

初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めである点は魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

ネット通販は伸長の一途を辿っており、物流機能の社会的重要性は一段と向上しています。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は3連敗となって2勝3敗と負け越しました。2016年は3勝6敗でした。

• ラサールロジポートREI：+5.0%
• スターアジア不動産：-0.9%
• タカラレーベン・インフラ：+9.9%
• マリモ地方創生リート：-3.8%
• 三井不動産ロジREIT：+0.5%
• 大江戸温泉リート：-4.1%
• さくら総合リート：-13.2%
• いちごグリーンインフラ：-3.9%
• 投資法人みらい：-3.8%

2017年は森トラスト・ホテルリート投資法人が+1.4%となり、被弾覚悟で貢献目的で日興から引き受けた分が嬉しい利益となりました。

日本再生可能エネルギーインフラ投資法人は-4.1%であり、こちらは何とかセカンダリーでカバーしました。

三菱地所物流リート投資法人は+5.38％で大きなリターンとなり、完全回避のカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人は-5.0%でした。

REITのIPOは日銀の投資対象となる格付けがあるREITは堅調、それ以外は軟調な傾向となっています。

ただし、売出口数が0口である点、絶好調の市況はプラス材料です。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性がある」です。東証REITということで諸々の大口投資家の直前の需給動向に着目します。

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