新規上場！ティーケーピーのIPOの初値予想

ティーケーピー(3479)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2017年3月8日(水)～3月14日(火)です。上場日は2017年3月27日(月)です。

新規上場する市場は東証マザーズです。想定価格は5,890円(1単元58.9万円)です。仮条件は5,890円～6,060円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である6,060円となりました。予想PERは16.2倍です。

初値予想は「公開価格近辺で若干のプラスリターン」です。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 6,060〜6,700円（仮条件の上限比±0%～+11.6%）
• 7,500〜8,500円（仮条件の上限比+23.8%～+40.3%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 8,500円（公開価格比+40.3%）
• 9,100円（公開価格比+50.2%）

ティーケーピーは、法人向け貸会議室ビジネスを起点に、遊休不動産を有効活用して空間を再生し、そこに付加価値を加えた快適な「場」「空間」「時間」を創出する空間再生流通事業を展開しています。

監査法人は有限責任監査法人トーマツです。本社所在地は東京都新宿区市谷八幡町8番地 TKP市ヶ谷ビル2Fです。

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ティーケーピーとは

ティーケーピーは、空間再生流通事業として現在は貸会議室サービスを中心に展開しており、その特徴は以下2点となっています。

第一に、ポータルサイトの集客力、豊富な貸会議室の管理運営実績を活かし、単に貸会議室を提供するサービスだけでなく、そこから派生する顧客の様々なニーズに応じたオプションサービス、料飲サービス、宿泊サービス等を提供し、様々な収益機会の獲得に取り組んでいます。

第二に、貸会議室の管理運営対象を、遊休資産(不採算資産、不稼働時間が多い不動産)を有する不動産オーナーに絞り込むことにより不動産の調達単価を引き下げ、顧客へリーズナブルな価格でサービス提供に努めています。

具体的な会議室の用途としては、会議、セミナー・講演会、研修、採用関連、試験、懇親会、説明会、展示会等、多岐に渡っています。

企業向け研修サービス市場規模やMICE開催件数や参加者数は堅調に推移していることから、今後も一定程度の需要が見込まれると認識しています。

MICEとは、企業等の会議(Meeting)、企業等の行う報奨・研修旅行・インセンティブ旅行(Incentive Travel)、国際機関・団体、学会等が行う国際会議(Convention)、展示会・見本市、イベント(Exhibition/Event)の頭文字であり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称です。

更に、利用顧客は様々な業種の法人、かつリピーターがその多くを占めており、売上が分散しているという特徴も有しています。

ティーケーピー及び連結子会社16社が提供する空間再生流通事業は、貸会議室サービス、オプションサービス、料飲サービス、宿泊サービス、その他サービスから構成されており、グループ各社の位置付けは以下のとおりです。

従業員数は751名、平均年齢は34.6歳、平均勤続年数は2.1年、平均年間給与は344.7万円です。

貸会議室サービス

ティーケーピーは、不動産オーナーから遊休不動産もしくは稼働率の低い不動産を借り受け、貸会議室としてリニューアルし、ティーケーピーの営業力に加え、主にポータルサイト「TKP貸会議室ネット」を集客ツールとして、貸会議室管理運営を行っています。

ティーケーピーの管理運営する貸会議室は、国内では東京23区内を含め、札幌・仙台・千葉・横浜・名古屋・京都・大阪・福岡等の大都市圏を中心に全国展開し、また、海外においても、ニューヨーク、ニュージャージー、香港、シンガポール等にて展開しており、最近３年間の会議室数の推移は以下のとおりです。

• 平成26年２月期末時点：1,288室
• 平成27年２月期末時点：1,410室
• 平成28年２月期末時点：1,536室

ティーケーピーは、貸会議室の仕入を行うにあたり、賃料水準等の状況に応じたリスクを盛り込んだ上で、貸会議室オーナーのメリットも確保可能な賃借条件を提案しています。

具体的な貸会議室オーナーとの契約形態は、通常の固定賃料による賃貸借契約・定期賃貸借契約の他、運営受託契約として変動賃料による契約体系などです。

契約形態別の収益性については、運営受託契約による会議室は、貸会議室における売上高の一定割合を貸会議室オーナーに支払うこととなります。

そのため、稼働率にかかわらず利益率はほぼ一定となり、売上高が低迷した場合でも損失を抑制することが可能です。

一方で通常の固定賃料による会議室は、貸会議室の稼働率にかかわらず、定額の賃借料が継続的に発生するリスクがある反面、売上高が損益分岐点を大きく超えた場合には収益性が高くなるという特徴があります。

現在、東京都心のオフィスビルの過半数は築20年以上であり、かつ新築オフィスビルの着工も堅調であることから、仕入対象となる不動産は築古・新築物件共に一定程度見込めるとティーケーピーは考えています。

このような中、多様化する顧客のニーズに応えるべく、ティーケーピーの貸会議室は主に以下の５つの形態に分けて展開しています。

加えて、個人のスペース利用ニーズを捉えるべく、クラウドスペースというシェアリングエコノミーサービスを行っています。

これは、比較的小規模の会議室スペース等を持っているオーナーと、同規模の会議室スペース等を使用したい個人利用者をウェブ上でマッチングさせ、簡単に予約、決済を行えるサービスです。

本サービスにより、これまでアプローチできていなかった個人顧客への認知度を高めると同時に、より多くの不動産オーナーとのつながりを作ることで、貸会議室の仕入れを強化しています。

オプションサービス

貸会議室サービスにおける顧客からのニーズに応えるサービスとして、具体的には、プロジェクター・ＰＣ・スクリーン、テレビ会議システム等の備品レンタルを行っています。

また、貸会議室利用の顧客以外に対して機材・備品等を貸し出すサービスも行っています。

料飲サービス

ティーケーピーの料飲施設を活用し、会議室用の弁当・ケータリングサービス、当該サービスをもとにした懇親会・パーティー等のプランニング等を行っています。

また、貸会議室利用の顧客以外に対しても、レストラン・お弁当等の提供を行っています。

宿泊サービス

貸会議室サービスにおける顧客からのニーズに応えるサービスとして、会議・イベント会場を備えた多様な形態の宿泊施設を提供しています。

具体的には、会議室設備も併設した新スタイルのビジネスホテルとしてのTKPアパホテル、ビジネスご利用向けの貸切りリゾートとしてのレクトーレ、会議室完備の温泉旅館としての石のやの運営を行っています。

物件については宿泊施設の規模、経済合理性を勘案し、賃借、ティーケーピー所有、ティーケーピー連結子会社である特別目的事業体(SPV：Special Purpose Vehicle)による所有を行っています。

その他サービス

ビル管理、清掃、警備を行うビル管理サービス、コールセンター運営を行うテレマーケティングサービスを展開しています。

また、平成28年７月に医療系の学会運営に関するコンサルティングや運営サポートを目的とした株式会社TKPメディカリンクを設立しています。

これら派生サービスにより、下記の効果を狙っています。

• オプションサービス、料飲サービスにより、会議室利用時の付随ニーズを商品化し、単価をアップ
• 宿泊サービスにより、宿泊を伴う大口案件を囲い込み、送客・長時間利用を促進
• その他サービスにより、会議室利用における発注者(法人)の外注ニーズを受託し、発注者を囲い込み、外注ニーズを収益化

ティーケーピーのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、設備資金に充当する予定です。具体的には以下のとおりです。

• 貸会議室新規出店関連投資(内装費、備品の購入、敷金等)
• ベイサイドホテル アジュール竹芝(東京都港区)の改修工事
• 西葛西宿泊施設(名称未定、東京都江戸川区)の建築工事
• 梅田宿泊施設(名称未定、大阪府大阪市福島区)の建築工事

ティーケーピーの業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりです。経常利益・純利益、EPSは減収の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは包括利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

主要な連結経営指標等の推移は下表のとおりです。前期の自己資本利益率(ROE)は35.5%であり、自己資本比率は18.6％です。

提出会社の経営指標等は下表のとおりです。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年は長らくTOPIX・日経平均と比較すると軟調な展開でしたが、日銀の金融政策決定会合で、日経平均ETFの買い入れ額を減らしてTOPIXを増やしたのを契機に、東証マザーズも動意づきました。

トランプ氏が米国大統領選で勝利したことで大暴落となったものの、翌日以降は急速に反発して、それ以降は堅調な推移となっています。このまま堅調な相場が持続したら、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

ティーケーピーのIPOの規模は最大で約34.5億円であり、東証マザーズとしては大型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は310,000株、売出株式数は199,200株、オーバーアロットメント(OA)は76,300株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約12％と非常に低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約39％です。

売出人及び貸株人である河野貴輝並びに当社株主である株式会社リバーフィールド、株式会社井門コーポレーション、中村幸司、河野道有、富田友美、曽我部義矩、重隆憲及び府川太郎には、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

また、株主であるジャフコＶ２共有投資事業有限責任組合、テクノロジーベンチャーズ２号投資事業有限責任組合、ジャフコ・グレートエンジェルファンド１号投資事業有限責任組合、ジャフコＶ２－Ｗ投資事業有限責任組合及びジャフコＶ２－Ｒ投資事業有限責任組合には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

上記のほか、ティーケーピーは、取引所の定める有価証券上場規程施行規則の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当等に関し、新株予約権の割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。

初値予想

ティーケーピーの事業は、法人向け貸会議室を主力とした貸会議室サービス、備品レンタル・料飲・宿泊サービス、ビル管理、コールセンター運営ということで、IPOにおける業種の人気度は標準的となっています。

予想PERは16.2倍であり、類似企業と比較すると標準的です。

約34.5億円という上場規模は東証マザーズとしては大型です。上位株主にはVCも名を連ねていますが、VCにはいずれもロックアップがかかっています。

成長性が高く、株式公開に際して資金調達というIPOのあるべき趣旨が見える点、オファリングレシオが約12％と非常に低い点はプラス材料です。

需給面では不安材料があります。東証マザーズの25億円以上35億円未満のやや大型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• キャリアインデックス：+1.5%
• WASHハウス：+40.9%
• アイドママーケティングコミュニケーション：-14.6%
• 日本スキー場開発：+9.9%
• RSTechnologies：-23.6%
• シリコンスタジオ：+102.0%
• アルファポリス：+93.2%
• イグニス：+342.1%
• 日本アクア：+24.9%
• エナリス：+156.1%
• メドレックス：+120.0%
• ポールトゥウィン・ピットクルーHD：+21.3%
• クックパッド：+101.1%
• スタートトゥデイ：+60.0%

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺で若干のプラスリターン」です。

主幹事は野村證券です。その他は、大和証券、みずほ証券、三菱UFJモルスタ証券、SMBC日興証券、東海東京証券、岡三証券、藍澤證券、SMBCフレンド証券、SBI証券で申し込めます。

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＜投資スタンス＞
中立
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※過去のIPO初値予想の履歴