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マンション・不動産・家を売る場合の不動産会社の選び方まとめ!

更新日: 住宅ローン 家計

一軒家

マンション・不動産・家を売却したい場合、少しでも高く売りたいですよね。不動産の市場は、株式市場と比較すると圧倒的に不透明で閉鎖的であり、売却価格には大きなブレが生じます。

とりわけ「両手」(両手仲介)による不動産・物件の囲い込みの問題点などが指摘されています。

売り方や売却を依頼する業者を間違えると、数百万円、場合によっては1千数百万円の違いが出ることもあります。

一戸建て・マンションなどの不動産売却時に、できる限り高く売る不動産業者の選び方についてまとめます。


不動産会社の信頼性をチェック

不動産・マイホームを早く高く売るには、どの不動産業者に売却を依頼するかという選択が極めて重要です。良質で信頼できる不動産業者と媒介契約を結ぶのがキモとなります。

買い換えによる売却で、既に購入候補が決定している場合で、競争が激しくて抽選だったり、瞬間蒸発しかねない物件でない場合は、購入先の不動産会社を選ぶという選択もあります。

マイホームが売却できたら不動産を買ってもらえるので、真剣に売却に向けて動いてくれる可能性があります。

また、売却代金を受け取ってから、新しい物件の購入代金を支払う一連の流れを、スムーズに調整してくれるというメリットもあります。

不動産会社の信頼性のチェックでは、まず免許番号を確認して、無免許でなく登録されている業者なのかを確認しましょう。免許番号が大きいほどに営業歴が長い業者となります。

また、国土交通省地方整備局や都道府県の担当窓口などに行けば、不動産会社の名簿を無料で見ることが可能です。

過去の行政処分歴などを把握することができるので、業者の信頼性をチェックしておきたい場合は名簿閲覧を検討し得ます。

なお、国土交通省地方整備局、ほとんどの都道府県庁では、免許業者の行政処分情報をインターネットでも確認することができます。

不動産会社によって、国土交通大臣が免許を付与している会社もあれば、都道府県知事が免許を付与している業者もあります。一例として東京都の処分情報はこちらです。

このチェックによって業者の基本的な信頼性はチェックできます。しかし、これだけでは不十分です。閉鎖的な側面がある不動産業界では、素人が食い物にされる場合があります。

煙草を吸う男性

両手仲介の問題点・不透明な不動産売買

週刊ダイヤモンドは、中堅不動産業者の首脳が「日本の不動産業界は、公平性で米国から100年は遅れている」と断言したと報道しました。

米国の総合不動産サービス大手のJLLグループが2014年度に実施した世界の不動産市場の透明度では、日本は26位となっており先進国の中では悪い状況です。

不動産を売る際に特に問題視されているのは「両手仲介」です。両手仲介とは、不動産会社が売却依頼を受けた物件を、自社の顧客の買主に売却することです。

これに対して、売主・買主のそれぞれが別の不動産会社を通して売買することは「片手」(片手仲介)と呼ばれています。

不動産会社は両手の場合、購入者・売却者のそれぞれから仲介手数料が得られるので、出来る限り両手に持ち込もうとします。

他方、片手の場合は、2つの不動産会社が、購入者・売却者のどちらか片方から、それぞれ仲介手数料を受け取ることになります。

仲介手数料の上限は法律で規定されています。

  • 売買価格(税込)が200万円以下:5%
  • 売買価格(税込)が200万円を超える部分〜400万円まで:4%(+2万円)
  • 売買価格(税込)が400万円を超える部分〜:3%(+6万円)

速算式での仲介手数料(税抜)の計算は以下の通りとなります。

  • 売買価格(税込)が200万円以下の売買:5%
  • 売買価格(税込)が200万円超〜400万円以下の売買:4%+2万円
  • 売買価格(税込)が400万円超の売買:3%+6万円

例えば5000万円の中古不動産の売買では、仲介手数料は「5000万円×3%+6万円」で、約156万円(税抜)となります。

片手の場合、不動産会社が得られる仲介手数料は156万円ですが、両手の場合は買い手・売り手の両方から手数料がもらえるので2倍の312万円となります。

マンション

両手は良い面もあります。不動産会社のネットワークを通じて買い手を見つけてくることが可能になる側面もあります。

しかし、弊害もあります。他の不動産会社から、この物件が買いたい人がいるという問い合わせがあった場合でも、「買い手が見つかって商談中」などと嘘をついて自社内で買い手を見つけようとする場合があります。

また、PRや宣伝、露出を全くせずに自社内で購入希望者が見つかるまでひたすら待つということもありえます。

このような不動産会社の行動は「囲い込み」と呼ばれています。売却の好機が両手を狙う不動産会社によって阻まれるケースや、売却まで時間がかかってしまうケースがあります。

不動産業者の営業の人事評価では、数が極めて重要な指標となっていると言われています。

両手による契約件数を稼ぐために、自社内の買い手にいち早く売ろうとするがために、自社内で例えば5000万円売却希望の物件に4500万円での購入希望者が現れた場合、売主に売るように猛烈に説得する業者がいます。

「これ以上の価格で売るのは難しい」「この機会を逃すと次はいつになるかわからない」などを根拠に口巧みに説得してきます。

赤いチューリップを持った女性

不動産会社によっては、買取業者に安く売れると、買取業者の希望価格と売却価格の差額の一部について、キャッシュバックを受け取ってる会社もあると言われています。

両手仲介はアメリカではおよそ半数程度の州において、法律で禁じられている問題がある制度です。しかし、日本では両手仲介の方がポピュラーとなっています。

両手仲介のデメリット、囲い込みを回避するには、一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼して、指定流通機構に登録してもらうという選択肢があります。

一般媒介契約・専任媒介契約の特徴と注意点

不動産を売却する場合に、不動産会社と締結する媒介契約の種類は以下の通りです。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他の不動産会社と同時契約 ×
契約有効期間 なし 3か月以内
報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 なし 7日以内に登録 5日以内に登録
自分で買い手を発見した場合 買い手に売却可能 売却不可

一般媒介の場合は、他の不動産会社から買いたい客がいると連絡があった場合、商談中などの嘘をつくメリットは大きくありません。他の不動産会社経由で売れてしまう可能性があるからです。

ただし、一般媒介契約は不動産会社の広告・宣伝活動の熱意が低下するリスクも伴います。売り手に対する売却活動の報告義務がありません。

少なくても両手が可能な物件の営業を優先するインセンティブが働くのは間違いありません。

また、一般媒介の場合、依頼した不動産会社から、複数の内覧の予約が入った場合、自分でスケジュールを調整する必要も生じます。

したがって、売主側にも知識・スキルが必要で、不動産に詳しくないとハードルが高いです。

日本では両手を完全に排除しようとすると選択肢が狭まります。また、両手にも不動産会社の顧客基盤を利用できるメリットがあります。

以上のメリット・デメリットを総合考慮して、ほとんどの方は1社の不動産会社として締結できない「専任媒介契約」で、不動産を売ることになります。

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専任媒介契約の場合、不動産会社は売却者に対して、2週間に1度、売却活動の報告を行う義務があります。

専任媒介契約の場合は、不動産会社が両手を狙って不当な囲い込みを行っていないのかをチェックするのが重要です。また、そもそも論として悪質な業者、担当者でないかの見極めが重要です。

専任媒介契約には「専任」と「専属専任」があります。ややこしいですね^^;

専任媒介契約のほうは自分で買い手を見つけてきた場合は売ることが可能です。この場合は、不動産会社への手数料の支払いは不要です。

他方、専属専任媒介契約はその場合も売却は不可能という契約です。その代わりに、報告義務の間隔、レインズへの登録日数が短くなっています。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期限は3か月であり、この期間を経過したら別の不動産会社に改めて依頼することが可能になります。

ジャンプする男性

ただし、3ヶ月経過までは一切乗り換えが不可能なわけではありません。

不動産会社への依頼者は、原則としていつでも契約を解除できます。違約金もありません。携帯電話の2年以内のMNPとは異なります。

しかし、契約解除までに業者が広告宣伝活動に拠出した費用については、支払う必要があります。その金額が不当なものであると考える場合は交渉となります。

媒介契約を締結する際に業者から渡せる契約書には、契約の解除に関する事項も記載されるのが通例です。

事前に解除できる場合、解除後の手続きについて事前に確認しておくのが無難です。

なお、専任媒介契約を結んでいるのに他の業者の媒介で契約したり、専属専任媒介契約なのに自分で見つけた相手方に売却すると、契約に定められた報酬額相当の違約金を支払う必要があります。

持ち家を高く売りたい場合は、不動産会社に任せきりではなく、売却希望の不動産をどのように営業・露出しているのか、両手を狙って不当に安い売却価格をごり押ししてこないか等を確認していく作業が大事になってきます。

しかし、そうはいっても素人の一般人がそれを見抜くハードルは高いですよね。このような場合に重要なのは業者の比較検討です。

一括見積もりサイトで不動産業者を比較検討

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不動産に精通していない限りは、どの不動産会社が自分の立場にたって優良な営業活動をしてくれるのかは不透明な側面があります。

したがって、複数の業者を比較検討することが重要です。モノを買うときやサービスを利用する時、旅行先を決める時は複数の選択肢を比較検討しますよね。

多くの方にとって不動産の売却は一生に数度あるか否かと機会が少ないですし、大きな売り物で売却価格が及ぼす人生への影響は極めて大きい取引です。

このディールを成功させるためにどの業者に依頼するのかを決める際には、不動産の無料一括見積もりサイトが便利です。売買物件の媒介業務に精通している不動産会社への依頼が望ましいです。

その中でも不動産会社によって、土地や一戸建てを中心に扱っていて戸建てが得意な会社、マンションが得意な会社、特定の地域で強い会社など特性があります。

大手の不動産会社は資金力があって広告などの営業活動をより多く行えますし、抱えている顧客層のボリュームも多いです。

売却希望の不動産の情報をより多くの購入希望者に見てもらうことが出来ます。

他方、中小の業者は地域に密着しているので、大手不動産が知らない地場・地元の情報・買い手を押さえていることもあります。

また、会社の良し悪しとは別に担当者の力量によっても結果は変わることがあります。

打ち合わせするビジネスパーソン

仲介産業者によっては、専任媒介契約の場合は「買い取り保証」などの特典がある場合もあります。

買い取り保証とは契約に定めた一定期間内に売却できない場合は、契約時に定めた価格で不動産業者が買い取ってくれる制度です。

複数の不動産会社を一括査定でまず比較検討するのが、持ち家を高く売るコツの一つです。

もし、契約した不動産業者に問題があったら、見積もりサイトの運営会社に相談できますし、クレームも入れられます。

異常に高い査定は専属媒介契約の締結を狙って実現性が低い高値を提示している可能性ああるので要注意です。

逆に低すぎる査定は、不動産会社が市場の動向・相場を追いきれてない場合があります。

一括査定の結果を比較検討し、査定額の根拠、営業手法、契約実績などを不動産会社に質問し、更に絞っていくのが効果的です。

税金、法律などの質問に面倒な態度をせずに答えてくれるかなどもチェックポイントですね。

不動産の無料一括見積もりサイトの一つとして、約800社の不動産会社の中から査定額を見積もり比較できる「スマイスター」があります。

2015年12月末現在で利用者数は350万人を突破したサービスです。入力は簡単で手間はかかりません。

査定の際には、近所に知られたくない、賃借人に知られたくない、税金について相談したい、賃貸にした場合の家賃も知りたいなどの希望も送れます。

持ち家の売り出し価格を設定する前に、所有する不動産がどの程度で売れるのかの市場価格の目安も抑えることができます。

各不動産会社からは、査定結果とともに、売却方法についての提案もしてもらえます。そうした結果や提案を比較検討して、どの不動産会社に依頼するのかをじっくりと考えられます。

いかに高く売れる戦略を考えてくれているか、販売戦略が妥当かという点が、複数の不動産会社を比較することで見えてきます。

査定価格について、現在の相場、需給状況を参考にしているのかなども聞くことが可能です。

複数の不動産会社について、面倒なこれらの作業を一気に済ませられるのが一括見積もりサイトのメリットです。

スマイスター公式サイト

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