新規上場！リーガル不動産(3497)のIPOの初値予想

リーガル不動産(3497)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年10月5日(金)～10月12日(金)、上場日は10月23日(火)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は1,360円(1単元13.6万円)です。仮条件は1,360円～1,380円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,380円となりました。予想PERは5.4倍、予想PBRは1.11倍(BPS 1,238.48)です。

初値予想はプラスリターンです。1,800円～2,300円程度を想定しています。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

リーガル不動産は不動産ソリューション事業、不動産賃貸事業などを展開しています。

監査法人は太陽有限責任監査法人です。本社所在地は大阪府大阪市北区堂山町3番3号 日本生命梅田ビル 10階 です。

リーガル不動産とは

リーガル不動産の沿革は下表のとおりです。

年月	概要
平成12年９月	大阪市城東区で不動産業を目的として株式会社メイプルホーム設立（資本金1,000万円）
	金融機関・弁護士向け不動産仲介コンサルティングを展開
平成13年４月	社名を株式会社リーガル不動産に変更
平成14年９月	大阪市北区（山崎町）に賃貸マンションを取得し、賃貸マンション経営事業を開始
平成16年５月	大阪市北区（西天満）に本社ビルを取得。本社を移転。賃貸ビル経営事業を開始
平成16年９月	大阪市中央区（南久宝寺町）にオフィスビルを取得し、賃貸ビル経営の拡大を図る
	収益不動産の積極取得を開始
平成17年４月	大阪府和泉市（太町）で戸建用地を取得し、戸建分譲事業を開始
	関西圏にて戸建事業用地の取得を加速化
平成24年１月	兵庫県西宮市（甲子園七番町）でマンション１棟を取得し、リノベーション事業を開始
平成24年３月	東京都港区（西新橋）に東京支店開設
	東京都中野区に戸建用地を取得し、本格的に東京での事業を開始
平成24年８月	東京都新宿区（若葉）にて再開発事業（木造密集地建替促進事業）に着手
平成24年９月	東京都世田谷区（南烏山）にてLEGALANDの開発に着手、賃貸マンション開発事業を開始
平成25年７月	東京支店を東京都港区（虎ノ門）に移転
平成25年10月	東京都町田市にてマンション１棟のリノベーション事業を行う
平成25年12月	兵庫県西宮市（甲東園）にて関西でのLEGALANDの開発を開始
平成26年３月	東京都港区（新橋）にて店舗用ビルの開発用地を取得
	LEGALISの開発に着手
平成26年５月	大阪市北区（同心）にて分譲マンションの企画事業に着手
平成26年11月	関東圏にて収益ビル10棟を取得し、関東圏での収益不動産の積極取得を開始
平成27年５月	兵庫県西宮市（甲子園口）にて大手デベロッパーとの分譲マンション共同事業を開始
平成27年９月	完全子会社である株式会社アップウェル、株式会社マードレ及び株式会社イーコーポレーションを吸収合併
平成27年10月	ファシリティマネジメント事業を開始
平成27年11月	介護施設「サンライフ栗東」の運営開始（運営子会社 株式会社リーガルヘルスケア）
平成28年５月	神戸市中央区に神戸支店開設
平成28年７月	京都市下京区（大宮通）にてホテル開発事業に着手
平成28年８月	本社を大阪市北区（堂山町）へ移転
平成28年11月	大阪本店を大阪本社、東京支店を東京支社に名称変更
平成29年４月	完全子会社である株式会社リーガルヘルスケアを吸収合併
平成29年４月	滋賀県大津市にて介護施設「リーガテラス瀬田」の運営開始
平成29年６月	プロパティマネジメント事業を開始
平成29年10月	滋賀県草津市にて「リーガテラス南草津」の運営開始
平成30年２月	東京支社を東京都港区 虎ノ門琴平タワーへ移転
平成30年３月	京都市西京区にて介護施設「リーガテラス京都洛西」の運営開始
平成30年８月	滋賀県大津市にて介護施設「リーガテラス瀬田アネックス」の運営開始

従業員数は129名、平均年齢は38.8歳、平均勤続年数は2.0年、平均年間給与は799.7万円です。

不動産ソリューション事業

様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めた上で、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、各々の顧客ニーズに則した物件を販売しています。

販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っています。

主な内容としては、戸建分譲、土地有効活用、住宅（マンション）開発、商業開発、コンバージョン・リノベーション等の不動産事業があります。

• 最適なバリューアップを施し、顧客ニーズを汲み取った物件開発
• 小規模・大規模マンション、中古バリューアップ、オフィスビル、ホテルと様々な開発実績
• 狭小な敷地面積や地域特有の制限下でも開発可能な短信・少人数世帯向け賃貸マンション
• 外観・ディテールにこだわり、徹底的なコストダウンを図る設計構造により、投資経験の深い浅いに関わらず富裕層を対象とする
• 地下フロアの設置、エレベーターや梁、柱をなくす・保守コストを低減させ、最大限の部屋数と床面積を確保することで賃料収入を最大化

不動産賃貸事業

当事業においては、リーガル不動産保有の収益不動産及び販売に至るまでの収益不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としています。

また、不動産管理会社と入居者をより良い形で繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っています。

ファシリティマネジメント事業においては、不動産賃貸事業における賃料の増収や稼働率の向上をテーマとして、リーガル不動産保有物件の退去者の立会い業務や原状回復工事、リノベーション工事、補修工事なども行っています。

リーガル不動産における最近の保有案件別のポートフォリオは以下の通りとなっています。

区分	平成29年７月末	平成30年７月末
事務所ビル	26棟	29棟
マンション	15棟	18棟
ホテル	３棟	１棟
倉庫	１棟	－棟
計	45棟	48棟

その他事業

その他事業として、不動産コンサルティング事業を行っています。

創業以来、社名にリーガルと名が付いているとおり、法的側面から生じる弁護士からの民事訴訟案件や金融機関等からのローン延長案件に対して、任意売却の仲介及びコンサルティング等、課題解決法を提案してきました。

不動産の専門家として債務者への買主仲介から関係各所との交渉、別除権者との接触、配分案作成、不動産の調査や価格査定、権利譲渡、リーシング、入札、場合によってはリーガル不動産での買い取りなど、顧客のニーズに合わせたサービスを展開しています。

現在では、法的案件整理以外でもリーガル不動産が培った不動産コンサルティングのノウハウを活かし、様々な場面で課題解決法を提案しています。

また、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護保険事業を営む介護事業を行っています。

リーガル不動産のIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、平成31年７月期における営業用不動産の購入資金の一部に充当する予定です。

リーガル不動産の業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりです。経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは純利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は48.7%であり、自己資本比率は3.8％です。主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第13期	第14期	第15期	第16期	第17期
決算年月		平成25年 ７月	平成26年 ７月	平成27年 ７月	平成28年 ７月	平成29年 ７月
売上高	(千円)	3,025,514	5,985,228	8,008,593	11,085,329	14,846,027
経常利益	(千円)	5,667	244,642	229,961	536,846	704,211
当期純利益	(千円)	2,335	138,105	122,783	399,858	475,520
資本金	(千円)	10,000	10,000	10,000	90,000	90,000
発行済株式総数	(株)	200	200	200	20,000	20,000
純資産額	(千円)	111,147	249,252	372,036	728,032	1,221,884
総資産額	(千円)	4,735,802	8,230,145	15,485,969	20,788,098	31,877,481
BPS	(円)	555,737	1,246,263	1,860,183	364.02	610.94
１株配当	(円)	－	－	－	－	－
EPS	(円)	11,678	690,527	613,920	199.93	237.76
自己資本比率	(％)	2.3	3	2.4	3.5	3.8
自己資本利益率	(％)	2.1	76.6	39.5	72.6	48.7
配当性向	(％)	－	－	－	－	－
営業CF	(千円)	－	－	－	486,579	-5,192,594
投資CF	(千円)	－	－	－	-4,224,076	-4,565,799
財務CF	(千円)	－	－	－	3,793,699	10,082,834
現金等	(千円)	－	－	－	396,249	734,053
従業員数	(名)	8	11	16	41	79

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年2月以降は長らく上昇トレンドが続き、2006年の高値を目指して爆進中となっていましたが、ここ数ヶ月は下降トレンドが続いていました。

しかし、足元では反発しています。下降トレンドが継続したら向かい風となり、底打ちして堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

リーガル不動産のIPOの規模は最大で約15.8億円であり、東証マザーズとしてはやや小型～中型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は740,000株、売出株式数は270,000株、オーバーアロットメント(OA)は151,500株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約42％と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は27％です。

売出人かつ貸株人である平野哲司、リーガル不動産役員である山名孝宏及び藤原寛、リーガル不動産株主である株式会社リーガルアセットには原則180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、リーガル不動産は、取引所の定める「有価証券上場規程施行規則」の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当に関し、割当を受けた者との間で継続所有等の確約を行っています。

株主名	株数	保有割合	ロックアップ
(株)リーガルアセット	1,120,000	52.15%	○
平野哲司	700,000	32.60%	○
山名孝宏	90,000	4.19%	○
藤原寛	90,000	4.19%	○
(株)リーガル不動産	28,500	1.33%
水向隆	10,000	0.47%	制度
池田維彦	7,000	0.33%	制度
完山吉秀	6,000	0.28%	制度
山村真一	6,000	0.28%	制度
岡田千	6,000	0.28%	制度
棚原徹	6,000	0.28%	制度
川島良太	6,000	0.28%	制度

初値予想

リーガル不動産の事業は不動産ソリューション事業、不動産賃貸事業ということで、IPOにおける業種の人気度は市況に大きく左右されます。

株式市場・不動産市場の低迷期は人気が離散する反面、インフレ期待情勢期、不動産市況の好調期は大人気となります。

東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

足元では不動産関連で問題企業が続出しており、人気の離散が懸念されます。

予想PERは5.4倍、予想PBRは1.11倍(BPS 1,238.48)であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード	銘柄名	PER	PBR	配当利回り
2134	燦キャピタルマネージメント	64.44	1.29	0.00%
3236	プロパスト	8.62	1.79	1.10%
3237	イントランス	67.72	1.86	0.00%
3244	サムティ	5.36	1.09	3.78%
3250	エー・ディー・ワークス	18.09	1.19	0.92%
3452	ビーロット	7.89	2.62	1.38%
3482	ロードスターキャピタル	17.88	4.99	0.68%
8890	レーサム	5.94	1.46	2.91%
8923	トーセイ	8.31	1.12	2.61%
8929	青山財産ネットワークス	22.14	4.87	2.00%
8934	サンフロンティア不動産	7.29	1.28	2.68%

約15.8億円という上場規模は東証マザーズとしてはやや小型～中型です。上位株主にVCはなく、満遍なくロックアップがかかっています。

東証マザーズの15億～25億円の中型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• and factory：+56.0%
• GA technologies：+130.3%
• キャンディル：+52.5%
• ライトアップ：+32.1%
• アイペット損害保険：+57.9%
• RPAホールディングス：+207.7%
• フェイスネットワーク：+128.6%
• ジーニー：+98.1%
• SKIYAKI：+147.1%
• シルバーライフ：+85.2%
• ロードスターキャピタル：+37.4%
• シェアリングテクノロジー：+86.9%
• GameWith：+133.9%
• オロ：+129.5%
• ジャパンエレベーターサービスHD：+61.8%
• イントラスト：+35.6%
• スタジオアタオ：+25.7%
• ユーザーベース：+15.9%
• シンクロ・フード：+41.4%
• 串カツ田中：+13.5%
• デファクトスタンダード：+41.1%
• ベガコーポレーション：+25.0%
• エボラブルアジア：+48.3%
• LITALICO：+88.0%
• フィット：-7.9%
• ソネット・メディア・ネットワークス：+139.1%
• マイネット：+19.3%
• ダブルスタンダード：+128.8%
• インベスターズクラウド：+93.3%
• AppBank：+45.8%
• デザインワン・ジャパン：+50.9%
• リンクバル：+27.9%
• モバイルファクトリー：+99.4%
• イード：+46.4%
• KeePer技研：+49.1%
• インターワークス：+16.7%
• クラウドワークス：+73.2%
• GMOTECH：+135.2%
• 弁護士ドットコム：+215.4%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。ブックビルディング開始まで不動産株が落ち着くかに注目します。

主幹事はSMBC日興証券です。その他は、SBI証券、エース証券、東海東京証券、岩井コスモ証券、岡三証券で申し込めます。

証券会社名	割当株式数	割当比率
ＳＭＢＣ日興証券	919,100	91.00%
ＳＢＩ証券	50,500	5.00%
エース証券	10,100	1.00%
東海東京証券	10,100	1.00%
岩井コスモ証券	10,100	1.00%
岡三証券	10,100	1.00%

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＜投資スタンス＞
やや強気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)	発表時	BB直前	結果
Keeper技研	やや強気	やや強気	49.1%
ケネディクス商業リート投資法人	中立	やや強気	13.3%
ファーストロジック	強気	強気	52.5%
ファーストブラザーズ	やや弱気	やや弱気	2.5%
ホクリヨウ	中立	中立	8.9%
ALBERT	強気	強気	115.7%
シリコンスタジオ	やや強気	やや強気	102.0%
コラボス	強気	強気	137.6%
エムケイシステム	強気	強気	332.0%
ショーケース・ティービー	強気	強気	193.9%
ヘルスケア＆メディカル投資法人	やや強気	やや強気	54.5%
エスエルディー	強気	強気	15.3%
ヒューマンウェブ	やや強気	やや強気	11.7%
イード	強気	強気	46.4%
ファーストコーポレーション	やや強気	やや強気	25.0%
RSTechnologies	中立	中立	-23.6%
シンデン・ハイテックス	やや強気	やや強気	12.2%
ハウスドゥ	やや強気	やや強気	47.2%
Aiming	中立	中立	12.2%
モバイルファクトリー	強気	強気	99.4%
日本動物高度医療センター	やや強気	やや強気	44.2%
プラッツ	やや強気	やや強気	70.2%
sMedio	やや強気	やや強気	58.7%
サンバイオ	弱気	弱気	-14.5%
海帆	やや強気	やや強気	76.5%
Hamee	やや強気	やや強気	67.2%
日本スキー場開発	中立	中立	9.9%
シーアールイー	弱気	弱気	-7.3%
三機サービス	中立	中立	37.1%
レントラックス	強気	強気	53.1%
リンクバル	やや強気	やや強気	27.9%
ジグソー	強気	強気	236.4%
Gunosy	中立	中立	0.0%
デザインワン・ジャパン	やや強気	やや強気	50.9%
テラスカイ	強気	強気	350.0%
ヘリオス	中立	弱気	22.5%
スマートバリュー	強気	強気	344.9%
マーケットエンタープライズ	強気	強気	167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー	強気	強気	246.2%
エコノス	弱気	中立	120.0%
中村超硬	弱気	弱気	11.8%
メニコン	やや強気	やや強気	73.5%
冨士ダイス	弱気	弱気	50.9%
ファンデリー	強気	強気	102.1%
ナガオカ	中立	中立	40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人	中立	中立	-2.9%
富士山マガジンサービス	強気	強気	126.4%
クレステック	やや強気	やや強気	82.4%
平山	やや強気	やや強気	29.5%
アイリッジ	強気	強気	429.2%
デクセリアルズ	弱気	弱気	-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人	やや強気	やや強気	-10.5%
イトクロ	中立	中立	4.1%
PCIホールディングス	やや強気	やや強気	169.6%
エスケーホーム	中立	やや強気	13.8%
パルマ	強気	強気	70.5%
メタップス	中立	中立	-7.9%
ラクト・ジャパン	中立	中立	0.0%
土木管理総合試験所	中立	中立	-2.4%
アクアライン	強気	強気	21.7%
ベステラ	やや強気	やや強気	25.0%
STUDIOUS	やや強気	やや強気	20.0%
JESCOホールディングス	中立	中立	5.4%
ピクスタ	強気	強気	34.8%
アイビーシー	強気	強気	251.0%
ブランジスタ	やや強気	強気	43.8%
AppBank	やや強気	強気	45.8%
グリーンペプタイド	弱気	弱気	-8.0%
GMOメディア	やや強気	やや強気	101.1%
パートナーエージェント	やや強気	強気	217.5%
バルニバービ	やや強気	やや強気	130.0%
日本郵政	中立	中立	16.5%
ゆうちょ銀行	中立	中立	15.9%
かんぽ生命保険	中立	中立	33.1%
ロゼッタ	強気	強気	433.1%
あんしん保証	強気	強気	292.5%
ベルシステム24HD	弱気	弱気	-5.0%
ネオジャパン	強気	強気	401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人	中立	中立	-1.8%
インベスターズクラウド	やや強気	やや強気	93.3%
鎌倉新書	やや強気	強気	180.6%
ラクス	強気	強気	228.7%
ランドコンピュータ	やや強気	やや強気	103.4%
ダブルスタンダード	強気	強気	128.8%
オープンドア	やや強気	やや強気	23.3%
ミズホメディー	やや強気	やや強気	156.5%
ツバキ・ナカシマ	弱気	弱気	4.5%
アートグリーン	中立	中立	46.2%
フリュー	やや強気	弱気	0.6%
ビジョン	中立	中立	10.7%
アークン	強気	強気	262.1%
マイネット	強気	やや強気	19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス	強気	強気	139.1%
ソーシャルワイヤー	強気	強気	56.9%
ケイアイスター不動産	弱気	弱気	6.8%
プロパティエージェント	やや強気	やや強気	115.0%
一蔵	中立	弱気	2.1%

銘柄名(2014年)	発表時	BB直前	結果
ヒューリックリート投資法人	中立	中立	13.0%
アキュセラインク	やや強気	中立	27.8%
サイバーリンクス	強気	強気	172.9%
日本ＢＳ放送	中立	中立	6.6%
エンバイオ・ホールディングス	強気	強気	126.0%
ダイキョーニシカワ	中立	中立	12.4%
日立マクセル	やや弱気	やや弱気	-4.8%
ジャパンディスプレイ	中立	中立	-14.6%
ホットマン	やや強気	やや強気	67.5%
みんなのウェディング	強気	強気	27.1%
ディー・エル・イー	やや強気	やや強気	101.0%
サイバーダイン	強気	強気	130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパン	やや強気	やや強気	290.8%
トレックス・セミコンダクター	やや弱気	やや弱気	-10.4%
丸和運輸機関	中立	中立	-8.8%
ジョイフル本田	中立	中立	-1.9%
フィックスターズ	強気	強気	162.0%
白鳩	強気	強気	46.2%
日本リート投資法人	中立	中立	4.0%
西武ホールディングス	やや弱気	やや弱気	0.0%
東武住販	やや強気	やや強気	12.0%
インベスコ･オフィス･ジェイリート投資法人	中立	中立	5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング	中立	中立	-7.7%
ムゲンエステート	中立	中立	10.0%
フリークアウト	強気	強気	250.0%
ポバール興業	中立	中立	6.6%
OATアグリオ	中立	中立	-6.3%
メドピア	強気	強気	131.3%
レアジョブ	強気	強気	169.7%
VOYAGEGROUP	強気	強気	40.0%
鳥貴族	やや強気	やや強気	120.7%
イグニス	強気	強気	342.1%
日本ビューホテル	やや弱気	やや弱気	-1.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー	やや強気	やや強気	126.3%
ロックオン	強気	強気	284.6%
リアルワールド	強気	強気	79.8%
AMBITION	やや強気	強気	62.0%
ジェネレーションパス	強気	強気	119.2%
リボミック	中立	やや強気	-20.4%
FFRI	強気	強気	176.5%
ホットランド	中立	中立	-1.7%
ヤマシンフィルタ	中立	中立	19.6%
すかいらーく	中立	中立	0.0%
リクルートホールディングス	中立	中立	1.3%
GMOリサーチ	強気	強気	133.3%
セレス	強気	強気	55.4%
オプティム	強気	強気	260.0%
アルファポリス	強気	強気	93.2%
エラン	やや強気	やや強気	70.3%
日本ヘルスケア投資法人	やや強気	やや強気	48.1%
SHIFT	強気	強気	361.5%
ＣＲＩ・ミドルウェア	強気	強気	462.5%
日本PCサービス	中立	やや強気	67.7%
トーセイリート投資法人	やや弱気	中立	11.6%
積水ハウス・リート投資法人	やや強気	やや強気	22.7%
弁護士ドットコム	強気	強気	215.4%
クラウドワークス	強気	強気	73.2%
スノーピーク	やや強気	やや強気	134.3%
ビーロット	強気	強気	422.4%
GMOTECH	強気	強気	135.2%
テクノプロ・ホールディングス	中立	中立	-5.0%
アトラ	やや強気	やや強気	77.4%
マークラインズ	強気	強気	77.3%
メディカル・データ・ビジョン	強気	強気	135.9%
U-NEXT	やや強気	中立	31.7%
SFPダイニング	やや弱気	やや弱気	-16.5%
今村証券	中立	中立	27.4%
フルッタフルッタ	強気	やや強気	51.5%
竹本容器	中立	中立	2.0%
gumi	中立	中立	0.0%
大冷	やや弱気	やや弱気	-6.7%
アドベンチャー	強気	強気	127.2%
メタウォーター	やや弱気	やや弱気	-6.0%
サイジニア	強気	強気	125.8%
インターワークス	やや強気	やや強気	16.7%
イーレックス	中立	中立	11.2%
データセクション	強気	強気	73.1%
綿半ホールディングス	やや弱気	やや弱気	6.3%
ヨシックス	中立	中立	29.4%
東京ボード工業	やや弱気	やや弱気	-8.0%
カヤック	強気	強気	222.0%
エクストリーム	強気	強気	296.4%
MRT	強気	強気	309.4%