新規上場!リーガル不動産(3497)のIPOの初値予想

更新日: IPO

リーガル不動産

リーガル不動産(3497)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年10月5日(金)~10月12日(金)、上場日は10月23日(火)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は1,360円(1単元13.6万円)です。仮条件は1,360円~1,380円と上振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,380円となりました。予想PERは5.4倍、予想PBRは1.11倍(BPS 1,238.48)です。

初値予想はプラスリターンです。1,800円~2,300円程度を想定しています。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

1,600〜1,800円(想定価格比+15.9%~+30.4%)

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

1,800円(公開価格比+30.4%)

リーガル不動産は不動産ソリューション事業、不動産賃貸事業などを展開しています。

監査法人は太陽有限責任監査法人です。本社所在地は大阪府大阪市北区堂山町3番3号 日本生命梅田ビル 10階 です。

リーガル不動産とは

リーガル不動産の沿革は下表のとおりです。

年月概要
平成12年9月大阪市城東区で不動産業を目的として株式会社メイプルホーム設立(資本金1,000万円) 
金融機関・弁護士向け不動産仲介コンサルティングを展開
平成13年4月社名を株式会社リーガル不動産に変更
平成14年9月大阪市北区(山崎町)に賃貸マンションを取得し、賃貸マンション経営事業を開始
平成16年5月大阪市北区(西天満)に本社ビルを取得。本社を移転。賃貸ビル経営事業を開始
平成16年9月大阪市中央区(南久宝寺町)にオフィスビルを取得し、賃貸ビル経営の拡大を図る
収益不動産の積極取得を開始
平成17年4月大阪府和泉市(太町)で戸建用地を取得し、戸建分譲事業を開始
関西圏にて戸建事業用地の取得を加速化
平成24年1月兵庫県西宮市(甲子園七番町)でマンション1棟を取得し、リノベーション事業を開始
平成24年3月東京都港区(西新橋)に東京支店開設
東京都中野区に戸建用地を取得し、本格的に東京での事業を開始
平成24年8月東京都新宿区(若葉)にて再開発事業(木造密集地建替促進事業)に着手
平成24年9月東京都世田谷区(南烏山)にてLEGALANDの開発に着手、賃貸マンション開発事業を開始
平成25年7月東京支店を東京都港区(虎ノ門)に移転
平成25年10月東京都町田市にてマンション1棟のリノベーション事業を行う
平成25年12月兵庫県西宮市(甲東園)にて関西でのLEGALANDの開発を開始
平成26年3月東京都港区(新橋)にて店舗用ビルの開発用地を取得
LEGALISの開発に着手
平成26年5月大阪市北区(同心)にて分譲マンションの企画事業に着手
平成26年11月関東圏にて収益ビル10棟を取得し、関東圏での収益不動産の積極取得を開始
平成27年5月兵庫県西宮市(甲子園口)にて大手デベロッパーとの分譲マンション共同事業を開始
平成27年9月完全子会社である株式会社アップウェル、株式会社マードレ及び株式会社イーコーポレーションを吸収合併
平成27年10月ファシリティマネジメント事業を開始
平成27年11月介護施設「サンライフ栗東」の運営開始(運営子会社 株式会社リーガルヘルスケア)
平成28年5月神戸市中央区に神戸支店開設
平成28年7月京都市下京区(大宮通)にてホテル開発事業に着手
平成28年8月本社を大阪市北区(堂山町)へ移転
平成28年11月大阪本店を大阪本社、東京支店を東京支社に名称変更
平成29年4月完全子会社である株式会社リーガルヘルスケアを吸収合併
平成29年4月滋賀県大津市にて介護施設「リーガテラス瀬田」の運営開始
平成29年6月プロパティマネジメント事業を開始
平成29年10月滋賀県草津市にて「リーガテラス南草津」の運営開始
平成30年2月東京支社を東京都港区 虎ノ門琴平タワーへ移転
平成30年3月京都市西京区にて介護施設「リーガテラス京都洛西」の運営開始
平成30年8月滋賀県大津市にて介護施設「リーガテラス瀬田アネックス」の運営開始

従業員数は129名、平均年齢は38.8歳、平均勤続年数は2.0年、平均年間給与は799.7万円です。

マンション

不動産ソリューション事業

様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めた上で、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、各々の顧客ニーズに則した物件を販売しています。

販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っています。

主な内容としては、戸建分譲、土地有効活用、住宅(マンション)開発、商業開発、コンバージョン・リノベーション等の不動産事業があります。

  • 最適なバリューアップを施し、顧客ニーズを汲み取った物件開発
  • 小規模・大規模マンション、中古バリューアップ、オフィスビル、ホテルと様々な開発実績
  • 狭小な敷地面積や地域特有の制限下でも開発可能な短信・少人数世帯向け賃貸マンション
  • 外観・ディテールにこだわり、徹底的なコストダウンを図る設計構造により、投資経験の深い浅いに関わらず富裕層を対象とする
  • 地下フロアの設置、エレベーターや梁、柱をなくす・保守コストを低減させ、最大限の部屋数と床面積を確保することで賃料収入を最大化

不動産賃貸事業

当事業においては、リーガル不動産保有の収益不動産及び販売に至るまでの収益不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としています。

また、不動産管理会社と入居者をより良い形で繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っています。

ファシリティマネジメント事業においては、不動産賃貸事業における賃料の増収や稼働率の向上をテーマとして、リーガル不動産保有物件の退去者の立会い業務や原状回復工事、リノベーション工事、補修工事なども行っています。

リーガル不動産における最近の保有案件別のポートフォリオは以下の通りとなっています。

区分平成29年7月末平成30年7月末
事務所ビル26棟29棟
マンション15棟18棟
ホテル3棟1棟
倉庫1棟-棟
45棟48棟

その他事業

その他事業として、不動産コンサルティング事業を行っています。

創業以来、社名にリーガルと名が付いているとおり、法的側面から生じる弁護士からの民事訴訟案件や金融機関等からのローン延長案件に対して、任意売却の仲介及びコンサルティング等、課題解決法を提案してきました。

不動産の専門家として債務者への買主仲介から関係各所との交渉、別除権者との接触、配分案作成、不動産の調査や価格査定、権利譲渡、リーシング、入札、場合によってはリーガル不動産での買い取りなど、顧客のニーズに合わせたサービスを展開しています。

現在では、法的案件整理以外でもリーガル不動産が培った不動産コンサルティングのノウハウを活かし、様々な場面で課題解決法を提案しています。

また、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護保険事業を営む介護事業を行っています。


リーガル不動産のIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、平成31年7月期における営業用不動産の購入資金の一部に充当する予定です。

リーガル不動産の業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりです。経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

リーガル不動産の業績推移

営業キャッシュフローは純利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は48.7%であり、自己資本比率は3.8%です。主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次第13期第14期第15期第16期第17期
決算年月平成25年
7月
平成26年
7月
平成27年
7月
平成28年
7月
平成29年
7月
売上高(千円)3,025,5145,985,2288,008,59311,085,32914,846,027
経常利益(千円)5,667244,642229,961536,846704,211
当期純利益(千円)2,335138,105122,783399,858475,520
資本金(千円)10,00010,00010,00090,00090,000
発行済株式総数(株)20020020020,00020,000
純資産額(千円)111,147249,252372,036728,0321,221,884
総資産額(千円)4,735,8028,230,14515,485,96920,788,09831,877,481
BPS(円)555,7371,246,2631,860,183364.02610.94
1株配当(円)
EPS(円)11,678690,527613,920199.93237.76
自己資本比率(%)2.332.43.53.8
自己資本利益率(%)2.176.639.572.648.7
配当性向(%)
営業CF(千円)486,579-5,192,594
投資CF(千円)-4,224,076-4,565,799
財務CF(千円)3,793,69910,082,834
現金等(千円)396,249734,053
従業員数(名)811164179

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年2月以降は長らく上昇トレンドが続き、2006年の高値を目指して爆進中となっていましたが、ここ数ヶ月は下降トレンドが続いていました。

しかし、足元では反発しています。下降トレンドが継続したら向かい風となり、底打ちして堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

東証マザーズのチャート(2018年6月19日~2018年9月18日)
(※マネックス証券より)

上場規模

リーガル不動産のIPOの規模は最大で約15.8億円であり、東証マザーズとしてはやや小型~中型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は740,000株、売出株式数は270,000株、オーバーアロットメント(OA)は151,500株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約42%と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は27%です。

売出人かつ貸株人である平野哲司、リーガル不動産役員である山名孝宏及び藤原寛、リーガル不動産株主である株式会社リーガルアセットには原則180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、リーガル不動産は、取引所の定める「有価証券上場規程施行規則」の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当に関し、割当を受けた者との間で継続所有等の確約を行っています。

株主名株数保有割合ロックアップ
(株)リーガルアセット1,120,00052.15%
平野哲司700,00032.60%
山名孝宏90,0004.19%
藤原寛90,0004.19%
(株)リーガル不動産28,5001.33% 
水向隆10,0000.47%制度
池田維彦7,0000.33%制度
完山吉秀6,0000.28%制度
山村真一6,0000.28%制度
岡田千6,0000.28%制度
棚原徹6,0000.28%制度
川島良太6,0000.28%制度

初値予想

リーガル不動産の事業は不動産ソリューション事業、不動産賃貸事業ということで、IPOにおける業種の人気度は市況に大きく左右されます。

株式市場・不動産市場の低迷期は人気が離散する反面、インフレ期待情勢期、不動産市況の好調期は大人気となります。

東証2部上場のサンヨーホームズが+78.6%、東証1部上場のタマホームが+73.5%になる程の無双っぷりを発揮します。

足元では不動産関連で問題企業が続出しており、人気の離散が懸念されます。

予想PERは5.4倍、予想PBRは1.11倍(BPS 1,238.48)であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード銘柄名PERPBR配当利回り
2134燦キャピタルマネージメント64.441.290.00%
3236プロパスト8.621.791.10%
3237イントランス67.721.860.00%
3244サムティ5.361.093.78%
3250エー・ディー・ワークス18.091.190.92%
3452ビーロット7.892.621.38%
3482ロードスターキャピタル17.884.990.68%
8890レーサム5.941.462.91%
8923トーセイ8.311.122.61%
8929青山財産ネットワークス22.144.872.00%
8934サンフロンティア不動産7.291.282.68%

約15.8億円という上場規模は東証マザーズとしてはやや小型~中型です。上位株主にVCはなく、満遍なくロックアップがかかっています。

東証マザーズの15億~25億円の中型IPOの初値結果は以下のとおりです。

  • and factory:+56.0%
  • GA technologies:+130.3%
  • キャンディル:+52.5%
  • ライトアップ:+32.1%
  • アイペット損害保険:+57.9%
  • RPAホールディングス:+207.7%
  • フェイスネットワーク:+128.6%
  • ジーニー:+98.1%
  • SKIYAKI:+147.1%
  • シルバーライフ:+85.2%
  • ロードスターキャピタル:+37.4%
  • シェアリングテクノロジー:+86.9%
  • GameWith:+133.9%
  • オロ:+129.5%
  • ジャパンエレベーターサービスHD:+61.8%
  • イントラスト:+35.6%
  • スタジオアタオ:+25.7%
  • ユーザーベース:+15.9%
  • シンクロ・フード:+41.4%
  • 串カツ田中:+13.5%
  • デファクトスタンダード:+41.1%
  • ベガコーポレーション:+25.0%
  • エボラブルアジア:+48.3%
  • LITALICO:+88.0%
  • フィット:-7.9%
  • ソネット・メディア・ネットワークス:+139.1%
  • マイネット:+19.3%
  • ダブルスタンダード:+128.8%
  • インベスターズクラウド:+93.3%
  • AppBank:+45.8%
  • デザインワン・ジャパン:+50.9%
  • リンクバル:+27.9%
  • モバイルファクトリー:+99.4%
  • イード:+46.4%
  • KeePer技研:+49.1%
  • インターワークス:+16.7%
  • クラウドワークス:+73.2%
  • GMOTECH:+135.2%
  • 弁護士ドットコム:+215.4%

以上を総合考慮して、初値予想はプラスリターンです。ブックビルディング開始まで不動産株が落ち着くかに注目します。


主幹事はSMBC日興証券です。その他は、SBI証券、エース証券、東海東京証券、岩井コスモ証券、岡三証券で申し込めます。

証券会社名割当株式数割当比率
SMBC日興証券919,10091.00%
SBI証券50,5005.00%
エース証券10,1001.00%
東海東京証券10,1001.00%
岩井コスモ証券10,1001.00%
岡三証券10,1001.00%

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<投資スタンス>
やや強気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

  1. 強気:対面証券・ネット証券で全力申込
  2. やや強気:ネット証券で申込、対面証券では原則申込(回数制限やS級狙いで回避することも)
  3. 中立:ネット証券、S級銘柄の当落に影響がない対面証券では申込(大量獲得を狙える場合は妙味あり)
  4. やや弱気:SBI証券以外は原則回避、対面証券はバーター取引ならOK(ただし、マイナス覚悟の勝負で申し込むことも)
  5. 弱気:SBI証券以外は回避

過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)発表時BB直前結果
Keeper技研やや強気やや強気49.1%
ケネディクス商業リート投資法人中立やや強気13.3%
ファーストロジック強気強気52.5%
ファーストブラザーズやや弱気やや弱気2.5%
ホクリヨウ中立中立8.9%
ALBERT強気強気115.7%
シリコンスタジオやや強気やや強気102.0%
コラボス強気強気137.6%
エムケイシステム強気強気332.0%
ショーケース・ティービー強気強気193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人やや強気やや強気54.5%
エスエルディー強気強気15.3%
ヒューマンウェブやや強気やや強気11.7%
イード強気強気46.4%
ファーストコーポレーションやや強気やや強気25.0%
RSTechnologies中立中立-23.6%
シンデン・ハイテックスやや強気やや強気12.2%
ハウスドゥやや強気やや強気47.2%
Aiming中立中立12.2%
モバイルファクトリー強気強気99.4%
日本動物高度医療センターやや強気やや強気44.2%
プラッツやや強気やや強気70.2%
sMedioやや強気やや強気58.7%
サンバイオ弱気弱気-14.5%
海帆やや強気やや強気76.5%
Hameeやや強気やや強気67.2%
日本スキー場開発中立中立9.9%
シーアールイー弱気弱気-7.3%
三機サービス中立中立37.1%
レントラックス強気強気53.1%
リンクバルやや強気やや強気27.9%
ジグソー強気強気236.4%
Gunosy中立中立0.0%
デザインワン・ジャパンやや強気やや強気50.9%
テラスカイ強気強気350.0%
ヘリオス中立弱気22.5%
スマートバリュー強気強気344.9%
マーケットエンタープライズ強気強気167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー強気強気246.2%
エコノス弱気中立120.0% 
中村超硬弱気弱気11.8%
メニコンやや強気やや強気73.5%
冨士ダイス弱気弱気50.9%
ファンデリー強気強気102.1%
ナガオカ中立中立40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人中立中立 -2.9%
富士山マガジンサービス強気強気126.4%
クレステックやや強気やや強気82.4%
平山やや強気やや強気29.5%
アイリッジ強気強気429.2%
デクセリアルズ弱気弱気-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人やや強気やや強気-10.5%
イトクロ中立中立4.1%
PCIホールディングスやや強気やや強気169.6% 
エスケーホーム中立やや強気13.8%
パルマ強気強気70.5%
メタップス中立中立-7.9%
ラクト・ジャパン中立中立0.0%
土木管理総合試験所中立中立-2.4%
アクアライン強気強気21.7% 
ベステラやや強気やや強気25.0%
STUDIOUSやや強気やや強気20.0%
JESCOホールディングス中立中立5.4%
ピクスタ強気強気34.8%
アイビーシー強気強気251.0%
ブランジスタやや強気強気43.8%
AppBankやや強気強気45.8%
グリーンペプタイド弱気弱気-8.0%
GMOメディアやや強気やや強気101.1%
パートナーエージェントやや強気強気217.5%
バルニバービやや強気やや強気130.0%
日本郵政中立中立16.5%
ゆうちょ銀行中立中立15.9%
かんぽ生命保険中立中立33.1%
ロゼッタ強気強気433.1%
あんしん保証強気強気292.5%
ベルシステム24HD弱気弱気-5.0%
ネオジャパン強気強気401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人中立中立-1.8%
インベスターズクラウドやや強気やや強気93.3%
鎌倉新書やや強気強気 180.6%
ラクス強気強気228.7%
ランドコンピュータやや強気やや強気103.4%
ダブルスタンダード強気強気128.8%
オープンドアやや強気やや強気23.3%
ミズホメディーやや強気やや強気156.5%
ツバキ・ナカシマ弱気弱気4.5%
アートグリーン中立中立46.2%
フリューやや強気弱気0.6%
ビジョン中立中立 10.7%
アークン強気強気262.1%
マイネット強気やや強気19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス強気強気139.1%
ソーシャルワイヤー強気強気56.9%
ケイアイスター不動産弱気弱気6.8%
プロパティエージェントやや強気やや強気115.0%
一蔵中立弱気2.1%
銘柄名(2014年)発表時BB直前結果
ヒューリックリート投資法人中立中立13.0%
アキュセラインクやや強気中立27.8%
サイバーリンクス強気強気172.9%
日本BS放送中立中立6.6%
エンバイオ・ホールディングス強気強気126.0%
ダイキョーニシカワ中立中立12.4%
日立マクセルやや弱気やや弱気-4.8%
ジャパンディスプレイ中立中立-14.6%
ホットマンやや強気やや強気67.5%
みんなのウェディング強気強気27.1%
ディー・エル・イーやや強気やや強気101.0%
サイバーダイン強気強気130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパンやや強気やや強気290.8%
トレックス・セミコンダクターやや弱気やや弱気-10.4%
丸和運輸機関中立中立-8.8%
ジョイフル本田中立中立-1.9%
フィックスターズ強気強気162.0%
白鳩強気強気46.2%
日本リート投資法人中立中立4.0%
西武ホールディングスやや弱気やや弱気0.0%
東武住販やや強気やや強気12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人中立中立5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング中立中立-7.7%
ムゲンエステート中立中立10.0%
フリークアウト強気強気250.0%
ポバール興業中立中立6.6%
OATアグリオ中立中立-6.3%
メドピア強気強気131.3%
レアジョブ強気強気169.7%
VOYAGEGROUP強気強気40.0%
鳥貴族やや強気やや強気120.7%
イグニス強気強気342.1%
日本ビューホテルやや弱気やや弱気-2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザーやや強気やや強気126.3%
ロックオン強気強気284.6%
リアルワールド強気強気79.8%
AMBITIONやや強気強気62.0%
ジェネレーションパス強気強気119.2%
リボミック中立やや強気-20.4%
FFRI強気強気176.5%
ホットランド中立中立-1.7%
ヤマシンフィルタ中立中立19.6%
すかいらーく中立中立0.0%
リクルートホールディングス中立中立2.3%
GMOリサーチ強気強気133.3%
セレス強気強気55.4%
オプティム強気強気260.0%
アルファポリス強気強気93.2%
エランやや強気やや強気70.3%
日本ヘルスケア投資法人やや強気やや強気48.1%
SHIFT強気強気361.5%
CRI・ミドルウェア強気強気462.5%
日本PCサービス中立やや強気67.7%
トーセイリート投資法人やや弱気中立11.6%
積水ハウス・リート投資法人やや強気やや強気22.7%
弁護士ドットコム強気強気215.4%
クラウドワークス強気強気73.2%
スノーピークやや強気やや強気134.3%
ビーロット強気強気422.4%
GMOTECH強気強気135.2%
テクノプロ・ホールディングス中立中立-5.0%
アトラやや強気やや強気77.4%
マークラインズ強気強気77.3%
メディカル・データ・ビジョン強気強気135.9%
U-NEXTやや強気中立31.7%
SFPダイニングやや弱気やや弱気-16.5%
今村証券中立中立27.4%
フルッタフルッタ強気やや強気51.5%
竹本容器中立中立2.0%
gumi中立中立0.0%
大冷やや弱気やや弱気-6.7%
アドベンチャー強気強気127.2%
メタウォーターやや弱気やや弱気-6.0%
サイジニア強気強気125.8%
インターワークスやや強気やや強気16.7%
イーレックス中立中立11.2%
データセクション強気強気73.1%
綿半ホールディングスやや弱気やや弱気6.3%
ヨシックス中立中立29.4%
東京ボード工業やや弱気やや弱気-8.0%
カヤック強気強気222.0%
エクストリーム強気強気296.4%
MRT強気強気309.4%
  • この記事を書いた人

まつのすけ

14年に渡ってクレカ・電子マネー等のキャッシュレス決済を探求。日本のキャッシュレス化に貢献することが目標です。55枚のクレジットカードを保有し、支払年会費の総額は113万円。実生活において徹底的に活用した経験を活かして、記事を執筆しております。

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