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新規上場!ケネディクス商業リート投資法人のIPOの初値予想

更新日: IPO

ケネディクス商業リート投資法人

ケネディクス商業リート投資法人(3453)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は1月26日(月)~1月30日(金)です。上場予定日は2月10日(火)です。

新規上場する市場は東証REITです。想定価格は200,000円(1単元20万円)です。仮条件は220,000円~230,000円と上振れました。

ケネディクス商業リート投資法人は、生活密着型商業施設に重点投資し、生活密着型商業施設をはじめとした各種商業施設の底地への投資も行うことで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオを構築することを目指しています。

生活必需品に対する安定したニーズ及び商業施設の小規模化・専門店化の進行に着目し、日本初の生活密着型商業施設を中心としたポートフォリオを構築するのが特色です。

ケネディクス商業リート投資法人のIPO

ケネディクス商業リート投資法人とは

ケネディクス商業リート投資法人は、商業施設特化型REITです。スポンサーは、東証一部上場の不動産企業であるケネディクスです。

ケネディクス・グループは、独立系不動産運用会社として不動産投資ファンドの組成及び運用を主たる事業として営んでおり、変化の激しい市場の「トレンド」を迅速かつ的確に捉えながら優良案件の発掘と投資機会の獲得に注力し、「機動性」と「柔軟性」を有する不動産投資運用を行っています。

サポート会社は三井住友ファイナンス&リース、ピーアンドディコンサルティング、日本商業開発です。

ケネディクス商業リート投資法人が重点投資する生活密着型商業施設は、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している店舗です。

商圏は周囲1~10km程度(一般的には3~5km程度)で、利用客は商業施設周辺の消費者が中心です。地域のニーズを捉えた運営が可能であり、来店頻度が高く、平日・休日による差異が小さいのが特徴です。

上場時ポートフォリオ

上場時ポートフォリオにおける主要指標は、平均鑑定NOI利回り5.5%、平均築年数10.4年、平均稼働率98.6%です。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

商業施設100%であり、タイプ別の比率は、NSC42.5%、都市駅前型23.9%、CSC18.4%、SS10.1%、SM5.2%です。テナントの属性比率は、食品20.3%、その他物販13.9%、総合スーパー11.2%、ホームセンター11.1%、サービス9.0%、衣料8.3%、家電8.2%などです。

エリアは首都圏60.3%、大阪圏16.3%、名古屋圏6.6%、福岡圏1.9%、特例市等14.9%です。賃料の構成比率は、固定賃料78.3%、固定+歩合賃料16.4%、完全歩合賃料5.3%です。

投資比率上位10物件は以下の通りです。

  1. フルルガーデン八千代:18.4%
  2. ロゼオ水戸:12.0%
  3. ブルメール舞多聞:10.4%
  4. MONA新浦安:10.0%
  5. パサージオ西新井:7.2%
  6. 代官山アドレス・ディセ:6.7%
  7. ウニクス伊奈:5.4%
  8. ヨークタウン北金目:4.9%
  9. ウニクス吉川:4.5%
  10. ライフ高殿店:3.3%

ケネディクス商業リート投資法人のフルルガーデン八千代

ポートフォリオ構築方針

以下の4つの要素を中心とする総合的判断により、競争優位性があり、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される商業施設を選定して投資を行う方針です。

  • 集客力等の観点で施設の優位性・競争力を検証
  • 稼働率、賃貸借の状況、賃料水準、契約形態等を勘案して収益の安定性やアップサイドポテンシャルを検証
  • 人口・世帯数・競合店の状況等を勘案して、立地・商圏を分析
  • テナント構成

人口動態が比較的安定している四大都市圏を中心として、特例市等にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指します。

商業施設100%、生活密着型商業施設80%以上の方針です。

生活密着型商業施設をはじめとした各種商業施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。底地投資に当たり、サポート会社である日本商業開発株式会社の事業用定期借地権を利用した底地への不動産投資手法(JINUSHIビジネス)により供給される底地案件(JINUSHI案件)を中心に投資します。

財務運営の基本方針

ケネディクス商業リート投資法人は、LTVは原則として60%を上限とします。資金余力の確保に留意し、適切な水準の範囲で運営を行います。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

デット・ファイナスにおいては、主要金融機関を中心としたバンクフォーメーションを構築し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランス、返済期限の分散を図りながら、効率的な資金調達を実行する方針です。

三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利+0.3~0.6%で借入を行う予定です。

ケネディクス商業リート投資法人は、日本格付研究所(JCR)よりAの長期発行体格付を付与されています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数はバズーカ2発動直後に調整局面はありましたが、大局的には美しい右肩上がりとなっています。株価は波乱もある中で極めて安定的に推移しており、10月中旬の底からは+20%近く上昇しています。

東証REIT指数のチャート(2014年10月~2015年1月)
(※SBI証券より)

上場規模

ケネディクス商業リート投資法人のIPOの規模は最大で約520億円と東証リートとしては標準的です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

大和ハウスリート投資法人とほぼ同じであり、GLP投資法人、日本プロロジスリートの半分程度です。ヒューリックリート、積水ハウスリートより若干小さいです。

SIA不動産投資法人の1.5倍程度であり、インベスコ・オフィス・ジェイリート、日本リートより若干大きいです。

グローバルオファリングが行われ、外国にも分配されます。

まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっています。

今後、高齢化と四大都市圏への人口集中は更に進行することが見込まれ、その中で商圏の小規模化が都市部において進展するものと、本投資法人は考えています。政府は日常生活に必要なサービスが身近に存在するコンパクトシティの実現を掲げており、高齢化の中で身近な商業施設というのは一定のニーズはあります。

初値予想は公募価格近辺です。現在の堅調な市況が続いた場合は、若干のプラスリターンに期待が持てます。REITは大量当選が比較的容易であり、どれ程の資金を投入するかがポイントです。

主幹事はSMBC日興証券(割当数33.21%)であり、その他は、マネックス証券(0.35%)、野村証券(17.48%)、大和証券(13.98%)、みずほ証券(2.10%)、三菱UFJモルガンスタンレー証券(2.10%)、UBS証券(0.70%)で申し込めます。カブドットコム証券でも取り扱いが期待できます。

<投資スタンス>
やや強気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去1年間のIPO初値予想の履歴

銘柄名 発表時 BB直前 結果
ヒューリックリート投資法人 中立 中立 13.0%
アキュセラインク やや強気 中立 27.8%
サイバーリンクス 強気 強気 172.9%
日本BS放送 中立 中立 6.6%
エンバイオ・ホールディングス 強気 強気 126.0%
ダイキョーニシカワ 中立 中立 12.4%
日立マクセル やや弱気 やや弱気 -4.8%
ジャパンディスプレイ 中立 中立 -14.6%
ホットマン やや強気 やや強気 67.5%
みんなのウェディング 強気 強気 27.1%
ディー・エル・イー やや強気 やや強気 101.0%
サイバーダイン 強気 強気 130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパン やや強気 やや強気 290.8%
トレックス・セミコンダクター やや弱気 やや弱気 -10.4%
丸和運輸機関 中立 中立 -8.8%
ジョイフル本田 中立 中立 -1.9%
フィックスターズ 強気 強気 162.0%
白鳩 強気 強気 46.2%
日本リート投資法人 中立 中立 4.0%
西武ホールディングス やや弱気 やや弱気 0.0%
東武住販 やや強気 やや強気 12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 中立 中立 5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング 中立 中立 -7.7%
ムゲンエステート 中立 中立 10.0%
フリークアウト 強気 強気 250.0%
ポバール興業 中立 中立 6.6%
OATアグリオ 中立 中立 -6.3%
メドピア 強気 強気 131.3%
レアジョブ 強気 強気 169.7%
VOYAGE GROUP 強気 強気 40.0%
鳥貴族 やや強気 やや強気 120.7%
イグニス 強気 強気 342.1%
日本ビューホテル やや弱気 やや弱気 -2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー やや強気 やや強気 126.3%
ロックオン 強気 強気 284.6%
リアルワールド 強気 強気 79.8%
AMBITION やや強気 強気 62.0%
ジェネレーションパス 強気 強気 119.2%
リボミック 中立 やや強気 -20.4%
FFRI 強気 強気 176.5%
ホットランド 中立 中立 -1.7%
ヤマシンフィルタ 中立 中立 19.6%
すかいらーく 中立 中立 0.0%
リクルートホールディングス 中立 中立 2.3%
GMOリサーチ 強気 強気 133.3%
セレス 強気 強気 55.4%
オプティム 強気 強気 260.0%
アルファポリス 強気 強気 93.2%
エラン やや強気 やや強気 70.3%
日本ヘルスケア投資法人 やや強気 やや強気 48.1%
SHIFT 強気 強気 361.5%
CRI・ミドルウェア 強気 強気 462.5%
日本PCサービス 中立 やや強気 67.7%
トーセイリート投資法人 やや弱気 中立 11.6%
積水ハウス・リート投資法人 やや強気 やや強気 22.7%
弁護士ドットコム 強気 強気 215.4%
クラウドワークス 強気 強気 73.2%
スノーピーク やや強気 やや強気 134.3%
ビーロット 強気 強気 422.4%
GMO TECH 強気 強気 135.2%
テクノプロ・ホールディングス 中立 中立 -5.0%
アトラ やや強気 やや強気 77.4%
マークラインズ 強気 強気 77.3%
メディカル・データ・ビジョン 強気 強気 135.9%
U-NEXT やや強気 中立 31.7%
SFPダイニング やや弱気 やや弱気 -16.5%
今村証券 中立 中立 27.4%
フルッタフルッタ 強気 やや強気 51.5%
竹本容器 中立 中立 2.0%
gumi 中立 中立 0.0%
大冷 やや弱気 やや弱気 -6.7%
アドベンチャー 強気 強気 127.2%
メタウォーター やや弱気 やや弱気 -6.0%
サイジニア 強気 強気 125.8%
インターワークス やや強気 やや強気 16.7%
イーレックス 中立 中立 11.2%
データセクション 強気 強気 73.1%
綿半ホールディングス やや弱気 やや弱気 6.3%
ヨシックス 中立 中立 29.4%
東京ボード工業 やや弱気 やや弱気 -8.0%
カヤック 強気 強気 222.0%
エクストリーム 強気 強気 296.4%
MRT 強気 強気 309.4%

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