新規上場！霞ヶ関キャピタル(3498)のIPOの初値予想

霞ヶ関キャピタル(3498)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年11月9(金)～11月15日(木)、上場日は11月28日(水)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は3,660円(1単元36.6万円)です。公募価格は11月16日(金)に決定します。

仮条件は3,000円～3,000円(税抜)と窓を開けて下振れました。予想PERは11.4～12.3倍です。

初値予想は大幅なプラスリターンです。5,700～6,500円(仮条件の上限比+75.9%～+100.6%)程度を想定しています。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

5,000〜6,000円（仮条件の上限比+54.3%～+85.2%）

直前初値予想は以下の通りです。

6,500円（公開価格比+100.6%）

霞ヶ関キャピタルは潜在する価値を再生し価値の化学反応を促進する「価値の再生」という経営理念のもと、「環境・エコロジー」、「ライフスタイル」、「地方創生」の３つの事業領域において事業を展開しています。

監査法人は太陽有限責任監査法人で、本社所在地は東京都千代田区霞が関3丁目2番1号霞が関コモンゲート西館 20階です。

霞ヶ関キャピタルとは

霞ヶ関キャピタルは３つの行動指針(社会貢献、次世代へのバトン、突破力)に基づいて事業を展開しています。

具体的な事業内容は、以下の３つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。

太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業
不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業
ショッピングセンターの運営を行うショッピングセンター事業

従業員数は26名、平均年齢は34.2歳、平均勤続年数は1.2年、平均年間給与は887.2万円です。

自然エネルギー事業

霞ヶ関キャピタルは、太陽光発電等の施設の開発及び販売、電気事業者への売電を行っています。

霞ヶ関キャピタルの自然エネルギー事業で取り扱う自然エネルギーは一般的に再生可能エネルギーと呼ばれ、永続的に利用可能な太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等の総称です。

再生可能エネルギー政策の潮流

再生可能エネルギーの導入は世界的なエネルギー政策の潮流であり、世界各国は再生可能エネルギーの導入に係る取り組みを推進しています。

また、平成27年末にはCOP21(国連気候変動枠組条約第21回締約国会議)において、平成32年以降の温暖化対策の国際枠組みについて合意が得られたことにより、今後も世界中で更なる再生可能エネルギーの導入が期待されています。

再生可能エネルギーは、国内で調達可能なことから、資源の乏しいわが国のエネルギー自給率向上に資するとともに、温室効果ガスを排出しないことから温暖化対策に寄与するエネルギー源として近年注目されています。

しかしながら、わが国における発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合は、平成28年において15.3％(水力を除くと7.8％)と欧州主要国に比して遅れているのが現状です。

出典：経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー2017年度版」、出典：経済産業省・資源エネルギー庁HP(日本以外：2015年推計値データ、IEA Energy Balance of OECD Countries(2016 edition)、日本：総合エネルギー統計2016年度速報値※再エネ＝水力を除く)

このような世界的エネルギー政策の潮流を受け、日本政府は国内における再生可能エネルギーの導入拡大を目的とし、固定価格買取制度(FIT)を導入しました。

また、日本政府は平成27年７月に「長期エネルギー需給見通し」(エネルギーミックス)を公表し、現在の再生可能エネルギー発電の比率を平成42年度までに22％～24％程度に高めることを目標として掲げています。

平成30年７月には、第５次エネルギー基本計画が閣議決定され、「2030年のエネルギーミックスの確実な実現に全力を挙げる」こと等が政府方針とされました。

自然エネルギー発電施設の事業開発から販売

自然エネルギー事業では、再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、新しい発電施設の企画・開発・販売を行います。

霞ヶ関キャピタルは自治体許認可の取得、地権者と土地賃借・売買契約の締結、金融機関等からの資金調達及びEPC事業者との工事契約締結等を行い、再生可能エネルギー発電施設を各種投資家へ販売します。

再生可能エネルギー発電施設の事業開発から販売までの流れは、案件の発掘、土地確保・土地権利関係の整理・発電施設の設計・許認可取得等の「権利の整理」、詳細設計・造成等の「詳細プランニング」、出資・融資両面での「資金調達」、発電施設の「工事」及び「販売」に大別されます。

「販売」においては工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。霞ヶ関キャピタルは、この再生可能エネルギー発電施設開発の一連のプロセス全般の指揮・監督を担っています。

「権利の整理」において、霞ヶ関キャピタルは案件候補の事業性評価を行い、有望案件を選別します。

主な評価事項は地権者・地域関係者からの同意取得の蓋然性、許認可取得の蓋然性、収益性の確保及び、事業リスクの評価です。

霞ヶ関キャピタルは環境・エネルギー分野における調査・コンサルティング実績のある企業や、環境関連の人的・情報ネットワーク、各地域にネットワークを持つ各地域の親密先企業を活用して新規案件開拓に取り組んでいます。

一定の事業性が認められた案件については、資金調達の蓋然性等を含めたより詳細な検証を行うと同時に地権者協議、設計・電力会社協議及び許認可取得を進めていきます。

法令や条例により環境アセスメントの実施が定められる場合には、環境アセスメントを実施して開発を推進します。

「権利の整理」が終了した案件については、開発に向けて設計・造成等の「詳細プランニング」を実施します。

霞ヶ関キャピタルは再生可能エネルギー発電施設の立ち上げ・運営に必要な知見・プロジェクトマネジメントのノウハウ等を有する専門人材を擁しています。

また、大手企業グループの系列に属さない独立系の事業者として、案件毎に多様な事業パートナーと連携して事業開発を推進しています。

再生可能エネルギー発電施設の事業開発は、発電施設の立地する地域の自然環境資源を活用して行うものであり、地域社会に対する配慮及び地域環境への最大限の配慮の上で開発していくものです。

法令や条例で定められた許認可や環境アセスメントの実施のみならず、地域社会との対話や貢献、地域環境への配慮を重視しながら開発を進めていくことも、当該業務における霞ヶ関キャピタル事業開発の特徴の一つです。

発電施設の工事自体はEPC事業者に委託し、複数案件を立ち上げてきたノウハウを活かして発電施設建設の指揮・監督を行います。

工事完成後は、各種投資家(上場インフラファンド等)へ販売します。なお、工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。

売電

霞ヶ関キャピタルは収益性を鑑みて、自社発電施設を取得・整備し自社で発電した電力を、固定価格買取制度(FIT)に則り登録小売電気事業者又は一般送配電事業者に販売しています。

開発した発電施設を長期に亘り所有し、当該発電施設の売電収入を「自然エネルギー事業」の売上として計上しています。

売電については「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」(FIT法)に基づき所定の買取期間に亘り売電価格が保証されるため、「売電事業」は長期的に安定した売上が見込まれます。

不動産コンサルティング事業

投資家の目線に立った土地の有効活用や新たな投資商品の組成のため、収益不動産(アパート・ホテル・旅館等)の開発や資産運用コンサルティングに着手しています。

また、社会的意義の観点から、インバウンド需要の増加にも着目し、宿泊施設の開発、コンバージョン、リノベーション、リーシング等を実施することで、収益改善、資産価値向上のための施策を立案・実践しています。

コンサルティング領域

霞ヶ関キャピタルは、不動産業界に関する知見と経験を活かし、不動産コンサルティングを営んでいます。

重要な社会財産である不動産を有効活用すること等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供し、投資家サイドに立ったコンサルティングを行っています。

不動産コンサルティングを通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報を投資家に提供しています。

また、情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に係る戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する行動力等を付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しています。

収益不動産売買領域

霞ヶ関キャピタルは、訪日外国人旅行者の増加により、都市部や観光地のホテル需要が高まる中、インバウンド需要が見込める不動産を取得し、ホテル・旅館等の宿泊施設の開発・販売を行っています。

土地を取得し、新規に宿泊施設の開発・販売を行うだけでなく、既存建物を取得した後、ホテル・旅館等へのコンバージョン(建物の用途変更)した物件の販売も行っています。

また、ホテル・旅館等の宿泊施設以外の既存収益物件の取得も行っており、リノベーション(主に間取り変更を伴う内装工事)業者への施工・発注、リーシング戦略に基づくリーシング業者へのリーシング業務(入居者募集業務)の依頼を行います。

そして、稼働率向上による収益改善等の付加価値を高めた上で、主に、個人富裕層又は当該個人の資産管理会社、一般事業法人、あるいは、不動産会社等に販売しています。

物件購入後は、速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っています。

ショッピングセンター事業

霞ヶ関キャピタルは、東日本大震災により被災したショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)を再生することを目的として取得し、ショッピングセンター事業を行っています。

ショッピングセンターフォルテでは、地域コミュニティの生活基盤の一部としての役割を担うよう、地域の人々が利用しやすい魅力ある施設づくりに取り組んでいます。

具体的には、地域の顧客が日常的に足を運んでくれるよう日常生活に密着した質の高いテナントを誘致し、施設の集客力を高めています。

施設の集客力向上に伴い、より魅力的なテナントが入居するようになり、さらに施設の集客力が高まるといった好循環な事業環境を作り上げています。

なお、ショッピングセンター管理運営は、プロパティマネジメント(PM)会社(株式会社フォルテ・マネジメント)と業務委託契約を締結します。

そして、建物に関する設備管理、工事管理、清掃管理、保守管理、警備業務等のビルマネジメントは、ビルマネジメント(BM)会社(エーエフマネジメント株式会社)と業務委託契約を締結し、ショッピングセンターフォルテの資産価値を最大限に高める運用を行っています。

また、ショッピングセンターフォルテについて、霞ヶ関キャピタルは信託銀行と不動産信託契約を締結しており、所有権を信託譲渡した信託銀行より、賃借人として賃借(マスターリース)し、株式会社フォルテ・マネジメントへ転貸し、さらに各テナントへ転々貸しています。

信託配当は、信託銀行から必要な運営経費等を差し引いた金額を受け取っています。

霞ヶ関キャピタルのIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、以下に充当する予定です。

自然エネルギー事業において、平成31年８月期中に現在開発中の九州電力管内の太陽光発電施設のうち２件の取得・開発資金として300,000千円
不動産コンサルティング事業の収益不動産売買領域において、現在開発中の東京都内における保育園用賃貸物件の開発に50,000千円
残額を不動産コンサルティング事業の収益不動産売買領域における収益不動産の取得・開発資金

霞ヶ関キャピタルの業績推移

業績面では売上高は減収、経常利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

親会社株主に帰属する当期純利益／当期純利益は美しい右肩上がりとなっています。

営業キャッシュフローは包括利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は赤字であり、自己資本比率は43.58％です。主要な連結経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第５期
決算年月		平成28年８月
売上高	(千円)	874,758
経常利益	(千円)	56,514
親会社株主に帰属する当期純利益	(千円)	56,522
包括利益	(千円)	56,522
純資産額	(千円)	191,294
総資産額	(千円)	1,551,080
１株当たり純資産額	(円)	169.8
１株当たり当期純利益金額	(円)	50.17
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額	(円)	－
自己資本比率	(％)	12.3
自己資本利益率	(％)	34.7
株価収益率	(倍)	－
営業活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	-569,687
投資活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	101,309
財務活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	436,367
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	175,248
従業員数	(名)	4

提出会社の経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第２期	第３期	第４期	第５期	第６期
決算年月		平成25年８月	平成26年８月	平成27年８月	平成28年８月	平成29年８月
売上高	(千円)	478,219	495,355	1,159,279	973,769	1,266,389
経常利益	(千円)	10,230	11,273	181,570	61,144	118,670
当期純利益	(千円)	7,330	8,036	16,035	61,152	70,355
資本金	(千円)	50	50	95,000	95,000	170,000
発行済株式(口)総数(株、口)
普通株式		500	500	56,330	56,330	56,330
Ａ種優先株式		－	－	－	－	4,200
純資産額	(千円)	15,749	23,786	134,771	195,924	416,278
総資産額	(千円)	568,485	574,673	1,094,366	1,550,764	1,887,822
BPS	(円)	31,499	47,573	2,392.54	173.91	236.36
１株配当	(円)	－	－	－	－	－
BPS	(円)	14,660	16,073	317.51	54.28	62.41
自己資本比率	(％)	2.8	4.1	12.3	12.6	22.1
自己資本利益率	(％)	60.7	40.7	20.2	37	23
配当性向	(％)	－	－	－	－	－
営業CF	(千円)	－	－	－	－	289,663
投資CF	(千円)	－	－	－	－	-319,604
財務CF	(千円)	－	－	－	－	237,705
現金等	(千円)	－	－	－	－	374,724
従業員数	(名)	－	1	2	4	11

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年2月以降は長らく上昇トレンドが続き、2006年の高値を目指して爆進中となっていましたが、ここ数ヶ月は下降トレンドが続いていました。

しかし、足元では反発しています。下降トレンドが継続したら向かい風となり、底打ちして堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

霞ヶ関キャピタルのIPOの規模は最大で約5.7億円であり、東証マザーズとしてもかなりの小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は135,000株、売出株式数は0株、オーバーアロットメント(OA)は20,000株です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約12％とかなり低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は0％です。

貸株人である河本幸士郎並びに株主である小川潤之、川口正人、加藤裕司、山下幸三、石井晃、株式会社トリプル・アイ、南日本ハウス株式会社、小林祐治、櫻井浩一、藤原総一郎、西内幸士には原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、霞ヶ関キャピタルは、取引所の定める「有価証券上場規程施行規則」の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当に関し、割当を受けた者との間で継続所有等の確約を行っています。

株主名	株数	保有割合	ロックアップ
小川潤之	681,520	49.43%	○
河本幸士郎	226,600	16.43%	○
EEIスマートエナジー投資事業有限責任組合	84,000	6.09%	制度
川口正人	80,000	5.80%	○
加藤裕司	53,200	3.86%	○
山下幸三	43,200	3.13%	○
廣瀬一成	34,000	2.47%
石井晃	33,600	2.44%	○
(株)トリプル・アイ	28,000	2.03%	○
鈴木健仁	15,000	1.09%

初値予想

霞ヶ関キャピタルの事業は太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業、不動産コンサルティング事業、ショッピングセンター事業ということで、IPOにおける業種の人気度は低めです。

予想PERは11.4～12.3倍であり、類似企業と比較して割安感はありません。

コード	銘柄名	PER	PBR	配当利回り
2337	いちご	12.71	2.07	1.82%
3452	ビーロット	7.07	2.35	1.54%
3497	リーガル不動産	6.49	1.63	0.00%
8890	レーサム	5.40	1.33	3.20%
8897	タカラレーベン	5.75	0.85	4.78%
8923	トーセイ	7.54	1.01	2.88%
8929	青山財産ネットワークス	19.80	4.36	2.24%
8934	サンフロンティア不動産	6.47	1.13	3.02%
9519	レノバ	110.08	12.93	0.00%