新規上場！ファーストブラザーズのIPOの初値予想

ファーストブラザーズ（3905）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は1月30日(金)～2月5日(木)、上場日は2月18日(水)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は2,490円（1単元24.9万円）です。仮条件は1,920円～2,040円と下振れました。

ファーストブラザーズは、投資運用事業及び投資銀行事業を行っています。アセット・マネジメント事業、プロパティマネジメント業務・不動産アドバイザリー業務、商業施設開発・運営業務、事業再生ファンド運用業務、M&Aコーポレートアドバイザリー、エクイティ投資などを展開しています。

監査法人は清友監査法人です。所在地は東京都千代田区丸の内二丁目4番1号 丸の内ビルディング25階です。

ファーストブラザーズのIPO

ファーストブラザーズとは

ファーストブラザーズは、アセットマネジメント業務を行うファーストブラザーズ投資顧問株式会社を中核とし、プロパティマネジメント業務を行うファーストブラザーズリアルエステート株式会社等の専門性の高いグループ会社が相互に協力することにより、投資アドバイザリー分野におけるサービスを提供しています。

従業員数は15名、平均年齢は33.1歳、平均勤続年数は2.5年、平均給与は687.5万円です。

ファーストブラザーズの投資運用事業

ファーストブラザーズは、主な顧客である機関投資家の資産運用（アセットマネジメント）を行う事業であり、私募ファンドの形式で顧客の資産運用を行っています。

ファーストブラザーズは、創業初期である平成10年代の日本国内において、資産のオフバランス化及び流動化が加速していた中で、オルタナティブ投資の魅力的な一選択肢として、当時黎明期にあった不動産の証券化の手法を活用した資産運用を開始しました。

現時点では、ファーストブラザーズの組成する私募ファンドは主に不動産又は不動産信託受益権を対象とするものとなっています。

投資戦略の企画・立案

ファーストブラザーズは、顧客との継続的なコミュニケーションを通じ、その資産運用ニーズを把握するように努めています。

その上で、ファーストブラザーズが多くの投資案件に関与した経験やノウハウに基づき、顧客の投資目的、投資期間、目標リターン、リスク許容度といった要望に合致する投資戦略を企画・立案し、顧客に提案するものです。

アクイジション

顧客の資産運用ニーズに合致する投資戦略を実現すべく、投資案件の選定及び取得、ストラクチャリング（投資の枠組みの設計）、ファイナンスのアレンジメント等を通じ、個々の投資案件を金融商品化し、顧客に投資機会を提供するものです。アクイジションの完了の際には、アクイジションフィーを受領します。

投資期間中の運用

投資案件を取得してから売却するまでの間、ファンドの運営・管理を行うとともに、様々な施策により投資案件のバリューアップを行い、投資価値を最大化するものです。投資期間中の資産運用に対して、定期的にアセットマネジメントフィー（管理報酬）を受領します。

ディスポジション

外部環境を勘案し、当該投資案件のバリューアップの状況、ファンド全体のバランスといった要素も考慮しながら、投資リターンが最大化すると考えられる時点において投資案件を売却するものです。

ディスポジション完了の際には、ディスポジションフィーを受領します。また、投資案件によっては、売却額が一定の額を上回った場合には、インセンティブフィーを受領します。

運用業務の受託

既にファーストブラザーズ外で運用されているファンドがデフォルトし、その債権者からの要請を受ける等の理由でファーストブラザーズが運用業務を受託するものです。

プロパティマネジメント業務

ファーストブラザーズが運用する個別の不動産について、アセットマネジメントの補佐的な位置付けで、投資期間中のリーシングやテナントへの対応、建物の保守管理、委託者への報告書の作成等の業務を行っています。

投資銀行事業

ファーストブラザーズの自己資金の運用、並びに、ファーストブラザーズの有する知識や経験を活かした各種アドバイザリー業務であります。投資銀行事業において行う主な業務の内容は、以下のとおりであります。

顧客との共同投資（セイムボート投資）

投資運用事業において運営・管理するファンドに対して、ファンド組成上の要請に応じて、ファーストブラザーズが自己資金により顧客との共同投資（セイムボート投資）の形でエクイティの拠出やメザニンローン等によるファイナンスを行うものです。

ファーストブラザーズの出資割合やその形態に応じて、キャピタルゲイン及びインカムゲインを獲得します。

自己勘定投資（自己資金による投資）

安定的な収入を得ることを目的として、規模が小さい等の理由によりファンドでの取得対象となりにくい物件のうち、将来に亘って高い利回りを得ることが期待できる賃貸物件等について、ファーストブラザーズが自らの判断に基づいて自己の資金により取得しています。

取得後においては、テナントの入替えや入居率の改善、管理コストの削減、リノベーション等を行い、物件から獲得するキャッシュ・フローの最大化を図ります。また、より優良な案件が発掘された場合等、適切なタイミングにおいては機動的に売却し、保有不動産の入替えを図ります。

また、ファーストブラザーズが培ってきた投資及び資産運用に係る高度な知識や、そこから派生した事業再生やM＆Aに係る助言等の業務経験に関連し、ファーストブラザーズの強みを活かすことのできる分野において、多様な投資機会を捉えることを目的として、優良な投資案件に対して、ファーストブラザーズが自らの判断に基づいて自己の資金により投資しています。

具体的には、事業再生投資、債権投資、ベンチャー企業への投資等を行っています。ファーストブラザーズがこれまでに実現してきた、資産のオフバランス化や不動産証券化スキームの構築、ファイナンスのアレンジメント等の経験に基づき、信託受益権取引の媒介、事業再生支援やM＆Aに係る助言等、顧客のニーズに応じた様々なサービスを行っています。

サービスの対価として、各種アドバイザリーフィーを受領します。

ファーストブラザーズの成長に向けた事業戦略

ファーストブラザーズは、中長期的に見れば、顧客にとって望ましい行動を繰り返すことにより、顧客からの信頼が増大し、ファーストブラザーズのブランド力が高まり、ひいてはファーストブラザーズの成長にもつながるものと考えています。

今後も、ファーストブラザーズは、運用資産残高を経営上の目標指標とせず、顧客の満足を第一に考える投資サービスを提供する方針を維持します。

このことにより、ファーストブラザーズが不動産の取得又は売却を行うタイミングは一時期に集中し、それらに係るフィーやセイムボート投資に係る売却益（売却損）等の計上が一時期に偏る可能性があり、ファーストブラザーズの業績を短期間で区切った場合には、業績変動の振幅が著しくなることが想定されます。

これらの事業特性をふまえて、不動産市況に左右されにくい収益基盤を早期に確立するため、ファーストブラザーズは、自己資金により、安定的な収益を見込むことができる優良な投資案件（賃貸不動産等）の取得を積極的に行ってまいります。

ファーストブラザーズが運用する私募ファンドは、これまでのところ、オルタナティブ投資分野において主として不動産又は不動産信託受益権を投資対象としています。

業界特性をふまえ、ファーストブラザーズは、今後のグループ全体の発展に向けては、主として不動産又は不動産信託受益権を投資対象とする私募ファンドの運用から、ファーストブラザーズの強みを活かせる分野へと事業の対象を広げていく必要があると認識しています。

これまでに培ってきたファーストブラザーズの強みとして、資産オフバランス化や流動化、証券化手法の知識経験はもとより、投資不動産の目利きやバリューアップの実績、これらの活動を通じて築いた顧客や関係各社からの信頼、幅広い営業チャネル等が挙げられます。

ファーストブラザーズは、既に、こういった事業プラットフォームを活用して、事業再生投資、債権投資、ベンチャー企業投資などの投資活動、さらには、事業再生支援やM&Aに係る助言等を含む各種コーポレートアドバイザリーサービスの提供を始めています。

このように、ファーストブラザーズの強みを活かし、より広範な投資対象を捉えた資産運用ビジネスを展開し、さらには、関連するビジネス分野に事業の裾野を広げていき、不動産投資市場の栄枯盛衰に関わらず、長期的かつ持続的な成長を達成することを目指しています。

業績推移

業績面では、売上高は平成23年11月期をボトムとして鋭角な急成長を遂げています。経常利益・純利益は年度によってバラつきが大きく不安定な推移となっていますが、今期は過去最高益が見込まれます。

営業キャッシュフローは純利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

平成25年11月期の自己資本利益率(ROE)は赤字で、自己資本比率は54.7％です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は東証マザーズ指数は10月16日をボトムとして上昇しましたが、12月3日をピークに下落しており、ボックス相場となっています。

（※マネックス証券より）

上場規模

ファーストブラザーズのIPOの規模は最大で約71.6億円であり、東証マザーズとしてはかなりの大型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公開比率は最大で42％とかなり高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約10％です。

売出人かつ貸株人である吉原知紀、売出人である堀田佳延、ファーストブラザーズ株主である有限会社エーシーアイ、辻野和孝、佐藤昌彦、田村幸太郎、片山実、村田千晶には、原則として90日間のロックアップがかかっています。株価上昇に寄る解除条項はありません。

筆頭株主の状況は以下の通りです。上位株主にロックアップなしのVCは皆無となっています。

まとめ

業種面では私募ファンド運用、不動産アドバイザリー業務、商業施設開発・運営業務、事業再生投資、債権投資、ベンチャー企業への投資ということで、アベノミクスの時流に親和的な業態です。IPOにおける人気はそこそこです。

しかしながら、約71.6億円という東証マザーズとしては重量級の上場規模、公開比率が高い点は大きなマイナス要素です。新年第1号や久々のIPOというスケジュールならまだしも、4営業日で5社の上場という過密日程も、注目度の分散や需給バランスにおいてマイナス要素です。

以上を総合考慮して、初値は公募価格近辺と予想します。

主幹事は野村證券（配分比率99％）です。その他は、マネックス証券（1％）で申し込めます。比較的当選が容易なIPOです。参戦するか否かの判断が勝負となります。

＜投資スタンス＞
やや弱気
（※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階）

※過去1年間のIPO初値予想の履歴